房地产故事的三段论

文 / 卓勇良

浙江省发展和改革研究所原所长、浙江清华长三角研究院新经济发展研究中心主任

房地产回归正常，建构投资低增长下的新增长，是未来的一道“考题”

“建材现在真便宜啊。”这位的哥正在阜阳老家建一栋三楼三底的新房，他说钢筋、水泥等便宜了1/3至一半左右。统计局数据表明这是确实的。

房地产下跌冲击波迎面而来，这是我当下的感受。只有需求大幅下降，建材价格才会如此下跌。价格下跌的时候，很多人会破产。本轮房地产大跌，且不说大佬企业的困境正在制造巨大金融风险，不少业主深受其害。

朋友给我讲了一个业主遭遇的故事。一对在杭州做小本生意的夫妇，2021年在杭州边上的一个城区买房，首付两成，今年这套房跌三成多且有价无市，他们欠银行的钱已高于房价，属典型“负资产”。

朋友问我，就这种状况还指望消费？这也就不难理解，为什么今年“双十一”如此冷清。而长期被视为金刚不坏之身的房地产大厦终于大幅动摇。

房地产的历史故事是促进经济持续快速增长，不过具一定虚假性。房地产投资对全国固定资产投资增长的贡献，1998-2020年为27.3%；占全国固定资产投资的比重，2020年达到26.8%后开始下降，而这其中难免相当的虚假和泡沫。

2018年，去山东一个县级市，目睹一个建成两三年的高层住宅小区，杂草半人多高，空无一人，当地却还在奢谈产业发展宏伟构想。过去，曾有一大批试图以房地产带动当地经济的规划纷纷出笼，其中部分并不完全切合实际。长三角有一个类似眼睛的环湖新城，当年去时规划正在落地。我直言不讳说，这种规划布局不符合紧凑性要求，或有难度。十多年过去了，这个听起来很美好的新城，多半尚未开发。

房地产的现实故事正在制造经济困窘，具有相当破坏性。地方政府、房地产巨头，以及这些巨头的手下“干员”，三方联手，逐渐酿成了骇人听闻的巨额债务。一些地方政府曾把引进房地产巨头作为政绩，成功地包装落地一个又一个项目。而今在一些宏观因素推动下，房地产爆雷成为当下中国经济的达摩克利斯剑。其中，财政困窘是一个主要的波及效应。疫情三年，全国一般公共预算收入2019-2022年年均增长仅2.3%；受房地产下跌影响，全国土地出让收入2022年比上年减少23.1%，系2015以来首次大幅下降，2023年前三季度全国土地出让收入同比减少19.8%。全国广义政府收入（即一般公共预算收入加政府性基金收入合计）2023年前三个季度累计同比增长3.2%，2023年1-10月为2.5%，日子不好过呀！

房地产的未来故事是经济增长模式的转变。如何让未来的增长模式成为一种好的模式，还需要正确的政策引导。政府行为因财政收入大幅放慢将有较大改变，比较重要的是必须严格控制乃至减少政府工作人员。2020“七普”数据，全国的政府及相关工作人员（系人口普查的公共管理和社会组织从业人员口径）比2010“六普”增加44.8%。全国政府及相关工作人员占人口比重2020“七普”为19.2‰，这一比重上升高于40‰的有13个省份，老少边穷省份均大幅上升。2020“七普”，浙江的政府及相关工作人员占人口比重17.1‰，高于全国最低的广东的15.0‰，列全国第23位。

其实，市场经济下房地产较难避免起伏波动，所不同的是程度及影响不同而已。当前应对房地产下跌，一个基本面是以持续的经济高质量发展予以消解，让房地产不利影响融于消逝的时间中，所以当前促进经济高质量发展比以往更为紧迫。对于房地产业，除了妥善处置那些大佬企业外，还需要回归市场，同时注意发挥政府对住房的托底作用，当然这并非重启公家分房时代。