我国房地产行业投融资现状研究

张琼琳

摘要：文章从当前宏观政策调控背景下房地产市场现状与行业发展现状着手分析，从企业资金结构失衡、过度依赖银行贷款、融资多元化和融资规模增长问题四个方面分析了房地产行业投融资在政府宏观调控背景下的现状，并从项目的不确定性、资本成本结构不合理、资金周转率低和政策风险四个方面浅析了房地产的投融资风险，最后从增加企业资金积累、选择合适投融资方式、积极发展房地产信托基金等五个方面分析了房地产投融资在政府宏观调控背景下的优化对策。

关键词：政府宏观调控：房地产行业：投融资

在我国房地产产业调整之后，该行业在推动我国经济发展上起着重要作用。然而过热的房地产经济为我国经济整体发展埋下了隐患。现阶段房地产行业融资结构仍存在一定问题，需要政府部门出台有效政策支持并采用宏观手段进行调控，以实现对房地产行业的整体监管，从而促进我国房地产行业产业结构有效优化。

一、我国房地产行业市场现状

根据国家统计局数据显示，2022年我国房地产业增加值73821亿元，下降5.1%。2022年全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿元，下降9.5%；办公楼投资5291亿元，下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。2022年年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米（2021年同期商品房待售面积51023万平方米，其中商品住宅待售面积22761万平方米；2020年同期商品房待售面积49850万平方米，其中商品住宅待售面积22379万平方米）。具体如表1所示。

自2021年年底以来，房地产相关政策正在向“稳预期”“稳增长”要求靠拢，中央经济工作会议上“房住不炒”的原则性定位被再次强调，同时明确提及了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。2022年中国人民银行工作会议也提出，要穩妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

2022年春节以来，各地银行房贷利率下调趋势明显。贝壳研究院数据显示，2022年2月监测的103个全国重点城市中有87个城市主流房贷利率环比下降，比上月增加28个，重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套房贷利率为5.75%，均比上月降低了9BP，创下2019年以来单月最大降幅；2月重点城市平均放款周期为38天，较上月缩短12天，近四成城市放款周期不足一个月，其中包括一线城市北京、深圳。2023年1月5日，人民银行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。LPR自2022年8月22日以来，已连续七个月保持不变。贝壳研究院数据显示，2023年3月百城首套主流房贷利率平均为4.02%，环比微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平；首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，3月首二套房贷利率价差扩大至89BP；同时，3月银行平均放款周期为21天，为2019年以来最快。

按揭利率出现下调松动，是对宏观金融政策的一项反馈，但如果整个金融行业对于房地产行业的融资信贷总规模保持稳定的话，利率下调的意义更在于降低个体购房者的负担，而并非让整个房地产市场大起大落。目前房地产政策基调在于保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性、协调性。政策面企稳，有助于市场筑底企稳。2022年以来，国家重点抓好房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动等工作，以保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，保持房地产市场平稳运行，从而促进房地产业良性发展，“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。

宏观经济现状方面，综合来看，自2022年初地缘政治风险引发大宗商品市场波动加剧，推动大宗商品价格进一步上涨，新冠疫情走势直接影响了全球经济表现，各国家地区受疫情蔓延的冲击程度不同、采取的刺激政策力度和结构不一，全球通货膨胀出现了结构性的不平衡局面。在我国所谓“结构性”包括：投资-消费-出口在GDP中的比重、民营企业和国有企业的体量及经济贡献占比、人口结构与老龄化、城市化进程、收入分配问题、区域经济发展、资本市场开放创新与监管，自主创新突破与知识产权保护、第三产业发展、环境污染治理、资源开发保护、规模收益递减等，这些数目繁杂的“慢变量”在过去几十年中不断累积、相互交叉，造成了如今对经济增长速度的影响。在2020年低基数效应影响下，2021年是新冠疫情影响下的全球经济自经历二战后最大幅度衰退以来进入快速复苏的一年。 2021年我国国内生产总值同比增速达8.1%，远超6%的目标。2022年随着低基数效应的消退，同时面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国国内生产总值同比增长为3.0%。2023年政府工作报告将今年发展主要预期目标定为国内生产总值增长5%左右，进一步体现了我国政府统筹国内国际两个大局，统筹发展和安全，应对超预期因素冲击，稳步提升发展质量，保持经济增长的态度。

2022年春节后，房地产行业成交修复加快，价格基本止跌，但整体市场预期仍然偏弱——需求端方面，一线和重点二线城市的改善需求尚未得到充分释放，多数三、四线城市受房企风险尚未完全解除影响对行业和市场信心不足，因此多数城市房地产行业仍处观望态势。与过去经历的数轮地产行业周期相比，当下国内外政治经济基本面更为复杂，已出台政策力度相对克制，因此本轮政策起效需要更长时间。目前房地产市场对调控政策的响应已开始显现，尤其在重申房地产国民经济支柱产业地位，并于2023年出台多项金融端和行政端的政策工具支持房地产市场平稳运行后，各地对于住房消费已经有了积极的变化。2023年3月16日，国家统计局公布数据显示，2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二手住宅价格环比全线止跌。预计更多城市将在稳增长的大政方针与稳预期的目标下，结合自身城市经济发展目标及发展特色，因地制宜地施行调控政策，在供给和需求两端积极落实政策，逐步修复稳定市场。

二、我国房地产行业投融资在政府宏观调控背景下的现状

房地产投资在我国国民经济中居重要地位，我国是全世界大国中房地产投资在GDP占比最高的国家，我国也是全球房价增速最快的国家之一。房地产行业一直以来面临的主要是资源配置问题，而针对房地产行业的宏观调控长期处于两难地位：一方面需要抑制房价过快上涨，房价增长过快通常随之而来的便是房价调控政策的出台；另一方面房价下跌或房价增速下降会导致房地产投资增速的下降，从而影响地产板块产业链条带动的上游机械、水泥、钢筋等原材料行业，工程设计、勘察、监理、施工等服务产业，及下游家纺、家电、建筑配套和服务相关产业，进而导致整个国民经济增速下降，最终房价调控政策被搁置，货币政策转向宽松，房价报复性反弹。截至目前，我国已经历了数个类似这样的房地产周期。

（一）企业资金结构失衡

由于房地产项目在开发及运营过程中对资金需求量较大，且资金回收速度较慢，部分较小的房地产公司在进行房地产项目投资时需要大量借助外债。并且由于投资环节中透支大量信贷资金，导致房地产企业自有资金所占比重迅速缩减，偿债风险显著增加。一旦企业资金链断裂，则会导致较为严重的后果。同时，由于金融机构的信贷资金大量流入房地产企业，当房地产企业资金链条发生问题时，会给金融行业带来较大风险，甚至有引发金融危机的可能。政府在宏观调控背景下施行的一些财政政策，都会增加房地产企业所面临的资金压力。

（二）过度依赖银行贷款

房地产开发主要分为三个阶段，即土地购买、楼房建设和楼盘销售。经过调查研究发现，在企业贷款、融资、信托基金和企业自有资金四个房地产资金主要来源中，相关企业更倾向于采用银行贷款的方式。并且在房地产开发的三个阶段中，每个阶段都存在大量来自银行的资金，使房地产行业的风险一定程度上向银行所在的金融業转移了。

并且由于房地产行业向银行申请贷款时，银行贷款具有审批条件较为严苛、审批流程较长的特点。对于投入数额大、投入速度快的房地产行业来说，可能会导致一些资金需求和贷款发放时机不匹配的情况发生。这也对房地产行业的整体发展造成一定程度的影响，需要进行合理改善。同时，在调查研究中还发现房地产行业对外资的利用较少，需要在合规条件下对这部分资金结构进行调整。

（三）融资多元化问题

近年来，随着政府的宏观调控，我国房地产行业投融资逐渐呈多元化趋势发展。自2016年开始，以股票市场为代表的金融市场整体兴起，房地产投融资方式增加，获取资金的方法也增加。后续随着我国对金融市场和股票市场监管力度的不断增强，房地产行业获取资金的方法逐渐转回银行信贷的方式。之后随着房地产行业日趋火爆，我国政府不断加大对房地产行业的宏观调控力度，一些房地产企业积极探索多种方式打开产业资金链条，获取房地产项目投资运作资金，如向内部员工以资金信托的方式、或与国内外企业进行融资等方式来筹集资金。以上措施均在实际应用中获得了一定成效，但从长远角度看，仍然无法从根本上改变我国房地产行业的资金获取模式。

（四）融资规模增长问题

房地产行业在我国发展十分迅速，融资规模整体呈逐年上涨趋势。由于房地产行业在开发和运营时与其他行业及多种工种之间关联程度较高，一旦发生通货膨胀，则会导致产业链上下游行业整体受到波及，造成多米诺骨牌效应打击整个国民经济。因此房地产行业融资规模的快速增长会引发一定潜在的金融和社会风险。目前，我国政府正积极采取宏观调控手段对房地产行业的资金获取进行调整，并且增加了对经济适用房、廉租房等的价格进行补贴和调控力度，鼓励更多开发商涉足此类前期投入少、资金回收快的房地产开发。

三、房地产行业的金融风险

房地产行业为我国经济过去二十年的发展提供了重要动力，从经济稳定性角度来看，我国政府在针对阶段性市场特性不断出台调控政策的同时，逐渐完善房地产投融资领域相关制度，提高了金融稳定性，然而随着疫情蔓延等突发性、持续性大型冲击给房地产行业带来的短时间内的大幅变化，房地产行业的波动会直接溢出传递至金融领域，产生连锁反应，影响金融市场的稳定性。

（一）项目的不确定性

由于房地产行业包括投资、开发、运营等多环节及配套建设项目，整体运营复杂、耗时长、相关联的内外部风险点多，项目从启动到竣工交付的变数较大。同时，由于土地具有不可移动性和资源的稀缺性，所以在进行房地产项目开发时会面临一定风险。

（二）资本成本结构不合理

房地产建设等各环节所需资金较多，大部分地产企业资金有限，在进行项目开发时会对外举债，导致房地产资本结构中债务比例较大，一旦资金链出现问题，尤其在企业资不抵债甚至破产等情况下，则会导致较为严重的连锁反应。当前房地产行业流通资金以银行资金为主，因此房地产行业的稳定对于控制银行风险至关重要。

（三）资金周转率低

由于房地产项目开发整体耗时较长，涉及行业以及工种范围广泛，而只有在开发完成后房地产行业才能收回项目资金，而企业基金周转效率低又会导致一系列后果，不利于房地产企业发展。尤其在疫情风险下，来自需求端的风险暴露远大于通常情况，来自购房者的资金困难导致无法及时足额偿还按揭贷款，造成房地产行业资金链内的金融风险无法通过良性的内部循环化解，从而给整个市场造成冲击。

（四）国家宏观调控

住房问题与我国国计民生息息相关，房地产业会受到政府宏观调控的影响。近年来我国房地产调控政策主要体现为“限贷”“限购”方式，同时通过类似2021年出台的“双减”政策及推行“多校划片”等教育政策来间接打破地产行业供需不平衡的恶性循环，逐步去杠杆化，加之受新冠疫情影响，房地产资产的价格产生了较大动荡，全国房地产新增开发面积下降明显。同时，由于房地产行业在我国国民经济中占据重要地位，其发展及市场情况会反向对我国配套政策法规，特别是对宏观层面调控的货币政策、土地财政政策等产生一定影响。

四、房地产行业投融资在政府宏观调控背景下的优化对策

（一）增加企业资金积累

调查研究结果显示，在大量依赖银行信贷的情况下，企业投资会受到一定程度上的金融风险影响。为了减少金融风险对房地产行业的整体影响，需要房地产企业增加自身的企业资金积累。在企业自身资金占比升高之后，企业内部的流动资金也会增加。一旦由于资金收回速度过慢，导致资金链条出现问题时，可以直接使用企业内部流动资金来处理相应问题，从而起到提升企业资信状况的效果。而企业资信状况越好，在向银行方进行贷款时，越能够有效节约一定的贷款审批时间，使资金需求时机和贷款发放时机能够相匹配，从而进一步提升企业资金流动效率。这种资金积累方式也能够有效减少企业的负债金额，起到降低企业负债率的效果，进一步优化企业资本结构，使企业资本结构趋于合理。但是值得注意的是，企业在经营中不仅需要做好资金积累，还需要对资金来源进行有效控制，如避免因为企业股权融资过度分散而导致企业控制权分散，使得企业制定重大决策时受过多因素影响。

（二）恰当选择投融资方式

由于不同企业原始资金规模和企业经营模式不同，而且我国的地域环境也对当地房地产开发情况具有显著影响，所以为了有效降低房地产行业整体风险，房地产企业应该结合当地具体经济状况以及人口状况来使用合适的投融资方式。选择投融资方式时，企业也需要根据自身规模和抵抗经济风险的能力进行较为慎重的考虑，目前较为常见的两种企业融资方式为债务融资和股权融资。债务融资主要为向银行等金融机构举债，以此获取大量资金；股权融资是指通过发行股票来筹集资金，会产生分割企业股权的问题。所以企业在选择融资方式时需要进行多方面的考量。一般来说，如果企业盈利能力较强，销售能力较强，在生产经营后能够有效回收资金，即使背负大量债务也能够偿还，那么在选择投融资方式时可以偏重债务融资方式。但是如果企业回收资金能力较差，在面对过多债务时偿还压力较大，具有一定的资金链断裂风险，则需要选用股权融资的方式来获取资金。总而言之，房地产企业在选择融资方法时需要结合自身条件进行选择。

（三）积极发展行业信托基金

近年来，我国政府在信托基金方面支持力度显著增加，而信托基金能够在房地产行业中起到较大的作用。通过充分发挥自身主观能动性，房地产行业可以开发更多种类的信托产品，从而起到为企业提供更多资本来源的效果，既能避免发生企业无法偿还银行贷款的情况，还能够避免企业股权过于分散，决策不利的情况发生。在我国的政策支持下，信托资金能够有效起到筹集房地产资金，改善自身资本结构的效果，并且随着企业内部信托资金所占比例的升高，也能够有效降低企业整体负债率，从内部和外部两个方面综合优化企业财务结构，从而增加企业流动资金，提升企业抵抗金融风险的能力。为了进一步加强房地产企业中信托资金的利用率和利用效果，需要我国政府部门对当前信托基金制度进行全面推广和有效支持。通过政府宏观调控手段丰富信托基金制度和要求，能够较为有效地扩大信托基金在房地产行业融资占比，进而实现房地产行业资金结构调整。

（四）坚持完善市场宏观调控

宏观调控分为抑制和支持两种方向，由于房地产行业与我国民生息息相关，同时在房地产行业发展过程中，与多种行业的各个部门之间联系较深。一味对房地产行业进行抑制会导致我国金融业、建筑业等多种行业受到影响。所以政府在进行宏观调控时也应谨慎行事。就目前市场状况来看，房地产市场具有一定的两极分化性。具体表现为一、二线城市的房地产市场极为火爆，而三线及以后的城市中房地产市场较为冷清，部分楼盘存在显著库存压力。一方面为了防止一、二线城市楼盘价格虚高而导致的泡沫经济，另一方面为了刺激三、四线城市房地产需求，拉动当地经济发展，需要国家对房地产市场进行宏观调控。从短期来看，我国的房地产市场宏观调控可能会对当前经济发展造成一定负面影响，但是从长期来看，完善房地产市场宏观调控能够对国家整体经济发展情况起到正面积极效果。

（五）进行政策与立法规范

应重视中小型房地产企业的融资需求，如规范建立有效的多渠道融资等。虽然随着政府宏观调控的力度增加，我国房地产和金融行业的法律法规逐渐健全，但是很多方面仍存在立法空白问题，例如，政府部门可以对房地产行业准入资格及相關法律法规进行完善。为了有效规范现阶段的房地产市场，同时促进金融产品和金融行业创新，需要由国家部门从立法上进行支持，从而更好地约束房地产和金融行业企业的行为。通过建立企业行为与信用黑名单，对出现违法的企业及个人，政府严格按照相关法律法规予以处罚，保障行业有序、健康发展。

五、结论

房地产行业与金融行业之间天然存在紧密的联系。受近年来政策影响，房地产行业需要采取更多的方式来获得项目投资资金。归根结底，房地产企业自身造血良性循环是房地产行业良性循环的基础，让房地产资金周转驶入良性轨道，是平衡稳增长和防风险的必要路径。为了有效促进房地产行业整体发展，拓宽房地产企业资金筹集渠道，政府部门应综合运用支持和抑制两种手段对其进行积极的宏观调控，减少房地产对民生的成本转嫁，促进房地产企业投融资健康发展，更好地服务于国民经济。

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（作者单位：山东高速信息集团有限公司）