房地产公司项目全过程成本控制探讨

施惠娟

我国房地产行业经过近四十年的不断发展，行业竞争越发激烈，政策调控也越加频繁，房地产行业逐渐从原来的高速发展向中低速发展过渡。房地产行业作为国家核心产业之一，极大地带动了经济发展，在项目开发过程中，因为项目开展环节较多、周期较长，项目过程中耗费的资源较多，为提高房地产公司效益，保证项目顺利完成，必须要做好全过程成本管控，以达到降本增效的目的。房地产公司项目成本控制，要贯彻于项目决策阶段、准备阶段、施工阶段、销售阶段全过程，才能实现“以最低成本，做最优房产”的目标。目前，我国房地产公司成本控制方面还存在成本管控理念落后、成本控制制度有待完善、项目决策成本控制重视不足、施工阶段成本控制力度不强等问题，本文针对这些问题提出了相应的对策，助力房地产公司实现项目全过程成本控制。

随着房地产行业竞争日益激烈，降低成本已成为房地产公司提高自身经济实力，增强竞争力的主要途径。实行项目全过程成本控制，需遵循高管重视原则、全面控制原则、经济原则、因地制宜原则，采用科学多样的成本控制方法，针对不同项目阶段，运用不同方法进行成本管控，以提升项目成本控制效果，在保障项目质量的前提下，以尽可能低的成本支出，获取最大的利润收益。

房地產公司项目全过程成本控制概述

全过程成本控制，通常是指在项目开展的整个过程中，利用成本管理的方法对项目每一阶段所有环节进行成本控制，最终达成整个项目的成本管控。成本控制关注于项目每个环节的成本，及时发现和解决具体项目阶段存在的成本问题，减少公司资源的浪费，旨在对公司项目全程成本支出进行把控，防止出现资源浪费，成本超出预算等情况，进而提高公司经营效益。

房地产公司项目成本控制的原则

高管重视原则 房地产项目高管应重视该项目成本支出，在项目执行的各个阶段加强成本控制。各环节负责人应严格按照成本控制要求开展工作，为实现项目全过程成本管理提供支持。公司项目高管应对成本控制有全面的认知，按照成本预算目标开展工作，合理分配各岗位工作内容，明确员工责任与权利范围，有利于对各项工作进行成本控制。在项目活动开展过程中，公司高管需以成本管理为核心，合理调整项目执行过程，控制各阶段成本费用，以达到降本增效的目的。

全面控制原则 房地产项目执行过程中的成本控制，应遵循全面控制原则。公司应统筹规划，明确各阶段工作内容，以及各岗位员工的职责与义务，使员工在项目执行过程中精准完成自身职责范围内的工作，加强项目各环节的成本控制力度。成本控制工作需要公司全体员工参与，以确保每项工作都能按照成本管控原则进行。房地产公司应将成本控制理念贯穿于各项目开发所有阶段，对公司项目成本支出进行全面控制，以实现最大化降低成本的目的。

经济原则 房地产公司实行经济原则，决定了公司将资源集中在重要事项上，而不是对所有项目阶段及工作环节都进行同样的资源投入和控制。经济原则需注重重要性原则，重视重要领域的关键环节，将资源集中于重要领域，对于那些成本费用极小，不影响大局的环节可以选择性忽略。

因地制宜原则 由于房地产各部门职能不同，要求遵循因地制宜原则，选择不同的成本控制方式。如房地产公司工程部、设计部、销售部等成本形成过程不同，工程部成本主要是由单独工程发包、物料等物资采购等形成，可以采用加强细分方式进行成本控制，另外需要加上有效的招投标方式；设计部主要是各类设计咨询成本支出，项目不同则费用支出不同，可使用总费用预算控制成本；销售部主要是营销推广成本，可以按期计算投入产出来控制成本。

房地产公司项目成本控制中存在的问题

员工成本管控理念落后 当前，我国房地产公司人员普遍存在成本控制理念落后现象，不能适应公司成本管理要求，主要表现在以下方面：

一是，大部分房地产公司在成本管理过程中只针对施工阶段进行成本控制，忽视了项目前期的决策、准备及项目后期的完工、销售等环节的成本控制，没有全过程管理项目成本，从而使项目成本无法最大程度降低。

二是，一些房地产公司管理人员更注重于工程建设完成后的成本控制，对建设前期的成本控制缺少重视，无法准确设立成本预算目标。

第三，参与公司成本控制的一般是财务人员，由于财务人员对整个项目开展过程缺少了解，费用支出环节不明确，导致财务管理工作更注重事后成本，进而未对项目全过程进行成本控制。

成本控制制度有待完善 目前，我国大部分房地产公司对成本管理较为松懈，没有制定明确的项目成本管控流程，或因为缺少监督评价措施而造成制度失效，使成本管控制度流于形式。房地产项目一般开发周期长，成本费用高，这种客观现状的存在加大了公司成本管理的难度，若没有健全的成本控制制度，或制度落实不到位，会使成本管控工作实施达不到行之有效的规范和标准，无法实现最大化管控成本，还可能对项目正常开展造成不利影响，影响公司成本管控的效果。

项目决策成本控制重视不足 房地产项目开发过程中，项目决策阶段的成本控制情况往往会对后续成本控制工作的开展产生一定影响。例如，后续的成本控制工作是否有可执行性，也会对项目成本和利润产生一定影响。当前我国大部分房地产公司受传统成本控制理念影响，对决策阶段的成本控制缺少重视，未认识到其重要性，在决策和规划时较为随意，无法发挥决策阶段的成本控制效用，在一定程度上制约了后续各阶段成本控制工作的开展，导致无法真正实现全过程成本控制。

项目准备不规范

一方面，部分房地产公司通过招标来确定施工方，随着市场经济的发展，施工方在房地产项目实施过程中的作用越发重要，国家也出具了一系列的招标政策方针。但在实际情况中，一些房地产公司招标工作不规范，甚至存在违规现象。例如，未按照国家政策进行公开招标，有些公司甚至直接内定施工方，这样的违规情况使招标活动无法发挥出其应有的作用。另一方面，在招标过程中，有些承包商为降低成本支出，保证自身利益，常会选择成本较低质量较差的建材，以致建筑质量无法得到保障，在向购房者交房后，因劣质建材会慢慢暴露出质量问题，对此购房者会投诉房地产公司，使房地产信誉和销量受到极大影响，对项目开展极为不利。

施工阶段成本控制力度不强 首先，房地产项目施工阶段涉及的费用构成较为复杂，传统的成本控制已无法满足当前房地产施工阶段的需求，若不改变成本控制方式，将会使施工阶段的成本控制效果不佳。其次，项目承建方的确定是通过公开招标的方式，大部分房地产公司逐渐重视成本投入的预算工作，成本预算费用较为完善的同时，成本相关考核工作也逐渐完善。但目前还有许多公司对项目设计的成本管理缺少重视，进而造成成本支出增加和资源浪费现象，影响成本控制发挥效用，制约了公司项目收益。

房地产公司加强项目成本控制的措施

树立成本控制理念 其一，房地产公司应培养全体员工成本控制意识，树立良好的成本控制理念，帮助员工了解成本控制的重要性和意义。并且在进行成本控制工作时，应重视项目开展全过程的成本控制，而不是某一阶段的成本支出。其二，房地产项目开发周期长，阶段多，若全程只使用一种成本控制方法，将无法保证整个项目的成本控制效果。所以，公司应根据项目不同阶段，采用合適的控制方法，使成本控制效果达到最大化。其三，公司不能只将控制成本看作是审计工作，应将其应用于公司经营的各个环节，最大程度的节约公司资源，达到预期成本目标。房地产公司项目全过程成本控制包含前期策划准备阶段、中期施工阶段、后期销售阶段等，成本控制应落实到项目各阶段中。其四，财务人员应主动参与项目全过程，了解项目各环节成本支出情况，便于合理控制成本。

完善成本控制制度 第一，房地产公司应根据自身项目开发过程，建立健全成本控制制度，规范成本管理流程，做好项目全程化分解，结合细化的具体工作环节，明确成本管控的责任与义务，将成本控制目标完成情况与相关负责人和员工利益相连接，调动员工工作积极性。第二，公司应对员工整体素质进行综合评价，根据员工的专业、学历、工作经验等进行岗位配置，进而提升各岗位工作效率；第三，公司应建立并完善绩效考核机制，将员工成本控制情况通过绩效评价机制进行考核，表现优秀的人员给予奖励，从而激发员工工作热情，调动其工作积极性；第四，公司应遵循以人为本原则，对员工定期开展相关培训，提高员工成本控制方面的工作技巧和能力，使员工在日常工作中能够贯彻成本管理制度，严格按照制度开展相关活动。

重视项目决策成本控制 为实现项目全过程成本控制，房地产公司首先应重视项目决策阶段的成本控制，对项目决策阶段的工作框架与工作重点进行梳理，充分认识决策阶段成本控制的所有环节与存在问题，并针对问题找到可行的解决方法，来发挥成本控制效用。在实际工作中，项目开发初始阶段，需对当前国家房地产行业总体情况和当地的市场情况进行全面深入分析，为公司项目选址、规模确定等提供可靠的数据依据。决策阶段进行成本控制，能在保证项目质量的前提下降低成本支出，为后续成本控制顺利进行奠定坚实基础。此外，房地产公司进行成本投入预算工作，以便对各类成本进行合理的预测，并且不断完善和调整项目资金策划方案，从而有助于对项目的利润收益进行科学评估。如此，不仅保证了决策阶段的工作能够顺利开展，也确保了决策工作的准确性和合理性。

规范项目准备成本控制 准备阶段主要是按照决策阶段确定的方案来开展项目准备工作。为确保准备阶段成本控制工作有序开展，需严格管控项目设计的成本，规范招标工作流程。第一，在实际工作中，项目准备阶段的成本控制主要依赖于决策阶段制定的方案和成果，应根据项目开展情况，合理设计施工方案，方案应包含开发地的人均消费水平、土地情况、经济情况以及相关政策等，合理规划项目准备阶段工作，以保障项目顺利开展。避免出现与当地经济发展不符或破坏生态环境的情况，为后续施工阶段和销售阶段提供有利条件。第二，在开展招标活动时，公司应严格遵守相关招标政策，在确保招标程序公平、公正、公开的情况下开展招标工作，在确定项目承包商时，应对其信誉和施工质量、实力等进行综合考察，并在合理范围内控制成本，使承包商在合理的报价范围内尽可能的提升施工质量，为后续施工阶段顺利开展提供有效保障，避免在施工过程中出现意料之外的问题增加项目成本，从而拖慢项目进度。

加强施工过程成本控制 一是，做好合同管理，签订施工合同时应确保合同的科学性和严谨性，确保合同条例的合理性。签订施工合同时，公司应邀请专业的法务人员对合同条例进行严格审核，从专业角度出发，确保合同条例用词合理，避免后续施工过程中因合同条例不明出现纠纷。二是加强施工过程中的现场管理，对施工过程中因用料调整、设计方案调整等造成的成本增加，进行严格的控制。现场管理人员应详细记录各项成本支出明细以及施工细节，加强现场管理，确保项目结算工作顺利。

综上可知，房地产公司做好项目成本控制，不仅可以节约公司资源，还能提升经济收益。但就目前情况而言，我国房地产公司因为项目环节较多，成本支出明细繁杂，所以开展项目全过程成本管理难度较大。对此，为落实房地产公司成本控制效果，在实行全过程成本控制时，公司还需树立成本控制理念、完善成本控制制度、重视项目决策成本控制、规范项目准备成本控制、加强施工过程成本控制等，通过对各阶段全过程进行成本控制，提升公司成本管理水平，进而提高其竞争力。