农村房地一体化项目确权登记问题及建议

周亿萍

摘要：近些年，农村加大力度推动土地产权制度改革，从根本上去保障农村居民的合法权益。随着农村房地一体化项目确权登记的全面落地，农村宅基地与村集体建设用地问题以及历史遗留问题也逐一得到解决，促进了农村土地产权制度更加规范。该文主要围绕农村房地一体化项目确权登记内容展开研究，从实施农村房地一体化项目确权登记概念出发，较深入研究了当前农村房地一体确权登记中存在的问题，并制定具有针对性的解决方案，推动农村房地一体化项目确权登记相关工作顺利实施，切实维护农村居民的根本权益和新农村健康发展。

关键词：农村房地一体化；宅基地；确权登记；问题；管理建议

在农村土地产权制度改革的不断推动下，农村宅基地管理制度与村集体建设用地制度也随之更为完善。为了进一步维护广大农村居民的切身权益，实施了农村房地一体化项目确权登记，通过一些先进数字测绘技术的应用，高效和高质量完成房地确权登记相关工作，在权属清晰的情况下完成不动产权证书的颁发，进而为农村土地产权改革奠定基础。

1 农村房地一体化项目确权登记概述

农村房地一体化的确权登记是指：统一对农村宅基地、集体建设用地使用权、建筑物的所有权进行权籍调查，经过合法登记以后，可向使用人颁发房地一体化不动产权证书。实施农村房地一体化确权登记的主要目的是惠民利民，使农村居民群体的基本权益得到有效保障。在农村房地一体项目的确权登记过程中，需要针对土地具体的位置、面积与建筑物的使用情况加以调查确认，并完成不动产数据库的建立，使得确权登记更为规范合理。就中国土地权演变情况来看，经过解放初期、人民公社时期，农村居民的土地权利从部分丧失过渡至完全归公，最后又实现土地包产到户，后续又提出了家庭联产承包经营机制以及双层经营体制，农村居民获得了部分土地的使用权利。随着十七届三中全会的举办农村制度改革推动了土地权的全面转变。经过三次土地改革，虽然相关制度比较完善，但过去受到一些因素的影响，农村宅基地和集体建设用地登记水平相对较低，存在诸多土地纠纷和历史遗留问题，使农村宅基地管理困难，存在超出占地面积的情况，还存在一户多宅等问题，使得各项法律机制并不完善，宅基地的审批制度也难以发挥出民主管理的作用。现如今，随着农村房地一体项目确权登记制度实施，可在先进的数字化测绘技术的支持下，使农村宅基地管理更规范，农村居民合法获得完整的土地使用权。

2 农村房地一体化项目确权登记存在的问题

2.1 超出占地面积难以确权

由于农村地区的群众对法律知识了解相对较为薄弱，整体法律意识较为淡薄，不少群众将个人的经济利益放在首位。因此，不少农村出现了诸多违法占地建房的情况，也有部分农村居民属于生态移民搬迁、新农村建设或异地搬迁，虽然享受了国家的政策，但房屋却没有权属来源。随着全面建成小康社会的推进，农村经济的发展速度越来越快，国家也越来越注重乡村振兴战略的全面落地，许多外出务工人员逐渐选择回到农村发展，原有的土地规划资源也随着返乡人员的增多而逐渐缩小，农村居民对宅基地的用地需求不断加大。在建设房屋时，农村居民也会综合考虑地理位置、房屋朝向、成本、交通等多项影响因素，由于宅基地的各项审批流程十分繁琐，使得一些房屋违建的情况时有发生。

2.2 一户多宅现象较为复杂

《土地登记管理法》明确规定了“一户一宅”的原则，也就是农村中一户居民只可享有一处宅基地。国家针对农村宅基地提出了无偿使用的规定，部分村民在制度不完善时，出现了一户多宅的行为情况，导致违法抢建等问题时有发生，尤其是在房屋转让、赠与等问题中，一户多宅的现象更为严重。也有部分地区的村民除了违法搭建建筑物以外，也存在在获得新宅基地以后，未对旧宅基地进行拆除的情况，或者通过继承的方式获得两处宅基地，使得一户多宅的情况的难以管理，使得农村房地一体化确权登记存在多项挑战。

2.3 房屋权属来源不清

农村房地一体化项目在进行确权登记过程中，可能在登记工作中存在诸多困难。主要是老旧宅基地所涉及的权属材料相对较为久远，难以实现对宅基地资料的有效管理，或者因保管不当出现丢失等情况，也有部分地区的地理位置较为偏僻，当发生地理位置变迁等情况时，就会导致房屋权属的调查难度随之增加，而且缺乏必要的法律依据作为支持，影响了确权登记工作的开展。在确权登记中，需要有多个部门协调开展，加大审批力度，使得办理时间跨度相对较大，权属资料丢失。也有部分居民属于外来户，通过购买的方式获得了宅基地的使用权，并发生了权利变更，也有少部分宅基地难以进行权属确定，存在诸多争议。可见当下农村房地一体化项目确权登记存在资料完整、权属关系较为模糊的情况，需要及时加以解决。

2.4 缺乏完善的管理机制

房屋一体化确权登记需要针对存在的各项复杂问题，制定有效的解决措施，从而保障确权登记工作的有序开展。但是在实际工作中，由于缺乏完善的管理机制，各项复杂问题会直接影响了登记发证工作的有序开展，使得宅基地的管理相对较为混乱。另外，基层国土规划部门与住建部门对农村宅基地的管理重视不够，缺乏严格的监管机制，在房地一体化确权登记的管理工作中效率不高。比如：在违建拆迁的执法过程中执法力度不足，相关部门工作人员配备不足，缺乏必要的经费支持，致使执法力度相对较为薄弱，缺乏强制性管理措施的支持，而村民在违建方面的成本低，所以难以控制此类的行为的发生，使得确权登记存在诸多阻碍。

3 农村房地一体化项目确权登记的管理建议

3.1 优化地籍调查方法，实现宅基地规范管理

为了推动房地一体化项目确权登记工作的高效开展，首先要在制度的支持下落实地籍调查，提高土地管理水平。在房屋确权登记发证时，首先要对总体的权属范围、面积、用途进行进一步查清，同时要建立数字化土地登记簿，摸清土地实际应用状况。而且在地籍调查过程中，需要填写地籍调查表，而在宅基地和集体建设用地各项调查工作中，需要积极应用先进的测绘技术，展开全面数字化的调查工作，使得各项工作的开展更加高效。譬如：权籍调查所涉及的内容较多，可采用无人机倾斜摄影测量技术，对农村宅基地与集体建设用地情况进行全面数字化测量，獲得完整的三维信息，提高测量的精准度，实现对房地权籍调查的进一步优化。

3.2 按户确定使用权限，保障宅基地合理分配

在确权登记中，一户多宅以及占用建设用地等问题，直接影响了房地一体化确权登记工作的开展。因此，相关管理人员要结合工作经验，及时发现导致问题存在的根本原因，并在规范化的工作流程中采取尊重历史的管理原则，合理合法地开展宅基地和建设用地调查工作，宗旨是保障农村居民的合法权益。一户多宅问题属于历史遗留问题，针对合法建成的宅基地，使用者可到相关单位确定使用权，但是要注意不可随意进行修缮与加盖，如果房屋不存在，则需要将其收回。一户多宅还包括分户、重组家庭等问题，如果分户建房所建设的房屋总体使用面积未超出实际范围内，在处理时可按照一户一宅对其加以确认在办理确权登记方面也允许用地审批。而在确权登记过程中所涉及的地区房屋可能相对较为密集，影响了测绘工作的开展，可使得网络RTK测量存在误差，此时可采取图根导线测量技术。首先需要确定待测量地区的起算点，按照两极完成电磁波测距导线的布置，布设方式为复闭合导线或结点导线，如果测定地区较为困难可改设为乘斥导线，而后通过对图根控制点的进一步检查符合测量要求为止，从而提高测量精准度。

3.3 理清权属关系资料，分类处理宅基地问题

针对存在遗留问题的老旧房屋，如果各项权属资料不清晰，需要从农村居民的根本权益出发，结合实际情况，尊重事实的存在，如果存在特殊条件，则需要进行特殊办理。如果在证明房屋权属关系时，无法提供整合的有效资料，房屋符合国家土地规划的各项标准，同时也在当地土地规划范畴内，不存在违建的情况，需要村委会提供相关的证明资料，以此确定宅基地的实际使用人，经过公示审批后，可按照一户一宅加以确定，并完成登记发证。此外，要借助测绘仪器与测绘方法对相关调查区域进行全面测量，包括土地面积、数量、形状等等，获得地籍草图，测量到的结果需要进行控制与确认。比如：在测量过程中可按照DOM影响对确权区域加以确定，通过对测量的有效控制，在地形图中进行确权登记，使得最终结果更加准确，从而维护农民的基本权益。对所获得的资料可将其上传至数据库平台，利用GPS、GIS等技术，构建现代化数据库平台，实现农村房地一体化确权登记发证工作的有效开展。又或者在测量过程中可选择无人机倾斜摄影测量技术，通过多个角度拍摄测量过的画面，获得相应的坐标位置信息、高度信息，通过对各项信息的结合，还原房地不动产，构建3D模型，获得农村房屋不动产的建筑信息、房屋属性，使得各项数据参数的精准度得到保障。

3.4 健全登记管理制度，优化宅基地管理保障

要将提高确权登记的管理效果，就要积极健全相关管理制度，从国家政策法规出发，使得确权登记管理更加完善，各项工作的开展有法可依，为宅基地和村集体建设用地的管理做好保障。还要从实际情况出发，针对违法占地建房的情况进行区别对待，同时针对不予确权登记的情况，要适当地进行经济处罚。将乡镇土地规划作为主要实施标准，如果村民在具体的规划范围内，出现未批先建或者边批抢建的情况，需要在既定的范围内完成用地审批手续的补办，后续进行确权登记；如果超出了实际允许范围内，在确权登记环节只能针对宅基地的使用情况与权限加以记载，但是后续不可进行买卖与过户，而且面积超出也可适当进行经济处罚。此外，在设计管理工作中，需要结合农村的具体情况，对规章制度加以完善，明确具体的形成职责，保障确权登记工作的开展公正、公平、公开，从而为农村居民提供权益保障。

3.5 实现管理统筹兼顾，夯实宅基地和建设用地管理基础

在农村土地稽查工作中，各个管理部门要保障管理制度的全面落地，确保各项调查工作的全面开展。针对农村建筑物、构筑物要进行全面调查，确保各项管理制度的全面落地。在实际调查工作中，要结合当地宅基地和建设用地管理现状，将国家的相关文件标准作为参考意见，实现各项管理工作的有序开展。要统筹兼顾积极推动管理创新，因地制宜选择最为高效的调查管理办法，客观分析具体的问题，使得房地一体调查工作开展更加稳定与统一。在全面落实宅基地与集体用地的确权登记发证工作时，要建立长远的发展目标，在政策的允许范围内，要做到应发尽发。当前借助信息化技术，提高权籍调查的工作效率和质量，使得农村房地一体确权登记管理工作更加有效。

3.6 发挥信息技术优势，提高宅基地管理效率

负责农村房地一体确权登记工作的人员，需要拥有较强的专业与业务能力，还要积极积累确权登记的工作经验，结合当地的实际情况优化管理方案，发挥信息技术优势，提高综合管理效率，打造高素质人才队伍。传统的管理机制中需要投入大量的工作人员，主要是由于在调查登记过程中，需要进行人工测量和相关数据的比对，所耗费的资源较为严重。因此，要积极推动信息技术与确权登记的全面融合，利用信息化技术对各项管理流程加以优化，实现足不出户加以办理，外出务工的农民也能够实现现场登记，从而提高确权登记工作质量和效率。在应用信息技术过程中，要积极获得村委会的支持，鼓励其引导村民在互联网平台完善相关信息，并初步审核，监管部门则需要对其进行二次受理，并安排管理专员对实际情况进行调查核实，最终公示无异议后，可线上领取不动产权证。

4 结语

综上所述，农村房地一体确权登记关乎着千家万户农村居民的基本权益，随着房地确权政策的全面落地，能够明确宅基地和村集体建设用地的具体权属关系，利用法律规范有效管理农村宅基地和村集体建设用地。尤其，现阶段将先进的数字化测绘技术应用到农村房地一体确权登记管理中，可有效提高其工作的质量和效率，化解农村长期以来存在的土地纠纷和历史遗留问题，切实从根本上保障了农民切身权益，为推动新农村的建设提供必要支持。

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