房地产企业全面预算管理存在的问题及对策探讨

马媛媛

（中免投资发展有限公司，北京 100027）

近年来，我国人工费及原材料上涨较快，企业人工成本及项目建设成本逐年上升。因房地产企业的特点是整个项目的前期投入大，项目周期长，近年来项目销售业绩下滑，自持的运营项目收回成本及现金回流较慢等因素，造成房地产企业经营绩效下降，现金短缺；预算目标偏离企业战略目标，发展受阻。本文对房地产企业全面预算管理缺乏全面性，全面预算全员参与度不够、预算编制制度不健全，依据不充分、不合理、不精准、企业缺乏战略目标的指导，预算管理与企业战略思想没有充分结合、预算目标不合理，预算管理松弛，项目投资预算明显不合理、预算管理相应的控制和业绩考核评价机制不健全等方面的问题进行了分析，并提出了解决问题的相关对策。

一、全面预算管理概述

全面预算是现代企业为了完成一定的经营指标和战略目标，根据自身的行业特点及实际经营情况，把在未来一年内发生的各项经济活动系统地体现出来，形成企业的经营预算、投资预算、筹资预算、财务预算、资产预算、专项支出预算等一系列预算报表的企业经济活动的总体计划。通过对全面预算精细化的管理，可以实现各单位及各部门准确紧跟企业制定的战略目标前进，编制预算时突出全方位、全过程、全员参与，形成一套科学、完善的预算管理体系，对企业管理有辅助作用。

二、房地产企业实施全面预算管理的必要性

优化房地产企业的全面预算管理，能提高企业资金使用效率，提高企业经营绩效，促进企业长效发展，确保企业实现战略目标。

（一）有利于房地产企业各单位的沟通协调，明确工作目标

各单位编报完成的预算方案，在企业内部横向纵向完成沟通讨论，公司领导对企业的预算方案形成最终审批意见；再由经营管理部向各单位下达预算工作指标，明确各单位工作目标，为企业完成年度经营指标提供基础保障。

（二）有利于房地产企业内部控制管理工作的完善和强化

房地产企业通过做好全面预算管理，可以使各单位提前做好各项工作规划，更好地梳理工作任务，体现在各单位年度预算报表中，使管理层能更加明确强化各单位的工作目标，有利于企业各项业务的内部控制，提高各单位的工作效率，提升企业内控管理水平。

（三）有利于对房地产企业各单位的工作进行绩效考核

预算编制方法一般采用自上而下，上下结合的方式，预算编报过程中，管理层与各单位之间已达成工作目标共识，通过全面预算方案下达指标任务给各单位，能提升各单位对工作任务的认同感，有利于正确评价企业各单位的工作绩效考核工作。

（四）有利于房地产企业战略目标的实现，降低企业管理风险

全面预算管理是现代企业提升管理水平的重要工具，公司的经营目标明确程度直接影响到各单位工作任务的完成质量，通过预算管理手段下达工作任务指标，使各单位更加明确企业的经营目标。加强预算执行监督管控力度，当出现工作目标偏差时，及时纠正和调整，保证房地产企业战略目标更容易达成，同时降低企业管理风险。

三、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）全面预算管理全员参与度不够

一般情况下，房地产企业全面预算工作由财务部牵头，各单位协同完成企业整体预算编制和上报工作，导致其他部门理所当然地认为预算监督和控制是财务部的工作职责，缺乏全员参与意识。管理层对全面预算管理重视程度不够，导致设定好的预算指标无法达成，降低了企业经营绩效。

（二）预算编制制度不健全

房地产企业发布的预算制度中预算编制内容过于格式化，没有具体预算编制工作流程，未设定预算编制基础和假设条件，导致各单位没有年度工作计划目标，降低了预算编制水平，预算编制依据和准确性也有所降低。

（三）全面预算管理未与企业发展战略相结合

房地产企业预算编制基础不够扎实，与企业战略目标结合不充分，各单位没有明确的工作方向，大部分都是预算工作安排下来了，根据各单位新的一年工作安排情况编制自己各类支出，预算编制方法和思路过于简单，没有真正结合实际工作任务及目标，缺乏全局思考，预算编制缺乏企业战略目标指导，预算编制基础薄弱，预算数据禁不起推敲。预算工作不能与企业战略目标相结合，致使各单位在预算工作中失去方向，降低了预算管理水平，导致预算管理失去意义。

（四）预算松弛，项目投资预算不合理

企业在预算编制和执行过程中，缺乏预算管控，做不到实时监控，由于企业要顺应房地产市场相关政策或项目工程复杂性等原因，费用类、营销类、资产类、成本类、项目投资类等支出在预算时估计不足，导致预算控制力减弱，预算最终成果达不成，预算指标有效性差。

（五）预算控制和业绩考核评价机制不健全

房地产企业预算管理水平有待提升，预算控制缺乏动态管理，虽与各单位签订了业绩考核合同，但是，业绩考核目标设定未与预算考核相结合，导致各单位对预算重视程度不够，预算管理瓶颈很难突破，预算执行困难重重，无法达到预算执行目标。

四、改善房地产企业全面预算管理的对策

（一）提升全面预算管理的全员参与度

预算管理工作包含经营指标预测、各单位工作目标设定、预算编制、预算审核和批准及下达、预算执行控制、预算调整、预算执行报告分析、预算考核评价等八个方面。预算管理的每一项工作都需要企业全员参与，这样既能提升每位员工的工作积极性，又能通过设定工作目标激励员工努力工作，正向引导全员一起努力实现共同工作目标，有利于各单位相互协作，增强沟通。因此，企业在启动全面预算工作时，应当首先做好预算的宣贯工作，让各单位深入了解全面预算各项工作内容，更要强化业务部门对预算管理的认知和理解，尤其在房地产企业中与项目开发工作直接相关的设计部、成本部、工程部、前期部是重点宣贯的对象，充分体现企业对预算管理工作的重视，管理层直接参与到其中，可以达到更好的宣贯效果。其次，企业可以定期开展预算知识培训，采用现场培训、新入职培训或线上答题等形式，建立预算培训体系。开展培训后，可由各部门预算员对本部门参加培训的人员进行学习情况统计，向财务部报送每次培训学习情况并反馈遇到的问题。最后，财务部应开通预算答疑服务，实现财务部与各个部门之间的联动，既提升了全员参与度，又有利于提升预算管理水平。

（二）健全全面预算编制制度

在房地产企业发展过程中，要不断关注并优化全面预算管理制度，由于企业组织架构及经营计划会根据现行经济趋势而变化，要提升企业管理水平，必须加强预算管理水平，建立健全的全面预算编制制度是企业管理好预算的首要任务。要以企业经营目标及战略目标为指引，根据企业自身条件，及时调整预算编制制度。在制订或完善制度过程中，必须严格规定各单位在预算编制过程中所承担的预算职责，将预算责任分解后细化、量化至各部门，再由各部门将预算任务分解至本部门每一位员工，提升预算全员参与的积极性，明确每位人员承担的预算责任。在此基础上，专项费用预算一定要有特殊的部门作为费用归口部门，根据房地产行业业务复杂性和专业性特点，对前期拓展类、营销类、投资类、人工成本类、办公类、软件类、固定资产类、专项类等预算数据由归口部门进行统筹管理，站在企业管理层角度，平衡和计划好归口类预算支出，有利于提升企业预算方案准确性及合理性，进一步提升企业经营效益。

（三）促进全面预算与企业发展战略相结合

房地产企业应该树立战略目标核心理念，提高预算管理的科学性、合理性、准确性。房地产企业的战略目标设立之前，企业要对外部市场情况和获取新项目的能力进行研判，在编制企业战略目标时，要结合企业自身综合发展能力，制订好企业短期和长期发展方向和目标。一般情况下，战略目标周期较长，主要是以项目全过程为中心设定，结合市场需求及自身经营发展，建立企业战略目标，全面预算编制一定是以企业战略目标为导向完成的，设立好各单位预算目标，将企业战略目标和预算目标全面渗透到各个部门和全员当中，培养全员战略目标思想意识。提高全员参与度，实现全员协同完成预算编制工作，有利于发挥企业全面预算管理与整体战略的协同效应，每年设立的预算目标必须结合企业短期和长期发展战略，实现两者之间的有效结合。预算全过程要以企业的发展战略为准绳，在预算编制、部门考核、员工考核、获取项目、经营指标等方面充分体现企业的战略目标，紧跟企业发展战略步伐。从长远看，预算目标是实现企业长期战略目标的基础，确保企业每年的预算目标符合企业长期战略目标，有利于提升企业经营发展水平，提高企业核心竞争力。

（四）优化项目投资预算管理

一方面，在企业中设立专门部门对项目投资预算进行统筹管理。项目投资预算由投资拓展部、前期部、设计部、成本部、工程管理部等业务部门，根据审批通过的项目工程进度总体控制计划，编制项目投资总支出计划；由专门部门管理各业务部门之间的协同效应，使项目工程排期更加合理，有利于提高项目工程总控计划合理性，专门部门还可以从项目的预算编制开始，到项目前期工作、项目开工、施工建设、竣工交付等环节，全面地对项目进行全局性管理，使项目全方位地统筹管理好企业内部各类资源，有利于优化项目投资预算，提高资金使用效率，降低企业成本风险。

另一方面，加强项目投资预算授权审批管理。在企业中设立项目投资预算各层级授权审批管理，项目预算编制时应设置归口部门，所有项目投资支出均由归口部门审核，增加层层审批授权，设定好每个层级的审批额度和审批人，提高项目投资预算合理性，根据项目工程进度及各部门协作，反复推敲，将审批责任落实到位。

（五）健全全面预算考核管理制度，提升预算控制评价分析水平

房地产企业往往因为各种内外不确定因素的出现，导致企业预算执行率完成较低。为解决预算执行率较低的问题，在编制预算时，必须在企业战略部署下，全面提升企业管理层对全面预算管理的重视度，提高全员预算责任意识，强调预算编制的重要性。加强预算事前、事中、事后的监督管理，必须建立健全的全面预算管理考核体系，并在企业自身不断发展变化中，升级预算管理考核体系，不断完善和创新预算控制评价分析工作。房地产企业全面预算管理考核内容应与企业经营管理指标有效地结合起来，两者相辅相成，将预算考核内容落实到各单位或各部门，明确预算考核具体内容。可以从预算编制时间节点、预算上报质量、预算执行结果、预算调剂次数、经营指标完成情况等五个方面进行统计汇总。根据企业实际情况，可以按照季度或半年或年度考核一次，定期将考核结果反馈给各单位或各部门，以提高员工预算工作的责任心，使员工预算意识和能力有所提升。房地产企业全面预算控制可以通过信息化手段，对全面预算进行全方位的预算管控，预算控制可以通过系统满足全面预算多维度控制，做到精准管控，对不同类型的预算项目可以按类别进行预算控制，可细化至对同一类型预算项目的不同部门进行单独预算控制。通过系统得到各单位或各部门的预算执行情况，并对此进行深度分析，扣除客观因素后，在企业内部对预算执行结果进行评分，在与各单位或各部门签订企业层面的绩效考核责任书中增加预算考核部分，明确预算考核内容、责任单位、责任部门、责任人。财务部门根据预算考核评分标准计算出最终预算考核结果，将预算考核结果公布到企业管理层面，根据预算考核结果对各单位或各部门采用激励及惩罚措施、手段，以提高预算管理严肃性，提升预算执行率，提升预算管理水平。

五、结语

在当前行业竞争愈发激烈的背景下，房地产企业提升自身核心竞争力和经营绩效更加急迫，利用好全面预算管理工具就显得尤为重要。通过提升全面预算管理全员参与的主动性和积极性、建立健全预算管理制度、提高全员对企业战略目标的认识，并结合企业战略目标设立预算目标、重视优化投资项目预算、健全预算考核体系，将有助于企业提高全面预算管理能力和预算执行力，节约企业资金，提高经营绩效，实现企业高质量发展目标。