合同履约遇“不测”可以情势变更“止损”

张兆利

日常经济往来中，人们在履行合同过程中难免会出现这样那样的“不测”情形，致使继续履行的基础动摇或丧失，即法律规定的“情势变更”。那么，受损方可否通过提前解约的方式来“止损”呢？

租金“飞”涨，受损方可解除租赁合同

【案例】2004年，薛某将位于城郊接合部的一套房屋及院落出租给初某，用于饲养奶牛，月租金为200元，租期为18年。2011年以来，随着房价上涨，租金也随之“水涨船高”。薛某多次要求增加租赁费用，初某则坚决反对。为此，薛某起诉至法院，要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。

【点评】本案是否存在情势变更是薛某能否解除租赁合同的关键。所谓情势变更，是指合同有效成立后，作为合同关系建立的基础或环境的客观情况，因不可归责于双方当事人的原因，发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，或继续维持合同原有效力则有悖于诚实信用原则和显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同的原则。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告、被告签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化，十多年前约定的租金与当下早已不可同日而语，法院据此认定本案存在情势变更。初某如果仍按原合同约定支付租金，对于薛某而言明显不公平，损害了原告的实际利益。

收益倍增，可以收回低价转出的土地

【案例】13年前，村民李某到南方打工。临走前，他把自己的承包地转让给邻居梁某耕种管理。合同约定，李某的承包地由梁某耕种，转包期15年，由李某按每亩50元的标准支付“托管费”。近几年，眼看着邻居在自己的土地上“种”出了致富之花，这让转包了土地的李某后悔不已。他向梁某说出自己收回承包地的想法后，被后者拒绝。一急之下，李某将邻居告上法庭，请求解除转包合同。法院经审理认为，近年来国家关于惠农政策的重大调整，是当时订立合同的双方当事人所无法预料的，根据公平原则，法院判决原告、被告双方解除合同。

【点评】一般来说，合同是双方当事人真实意思的具体体现，非经双方当事人协商一致，或者遇到法律、政策的重大调整，法院不能随意解除合同。由此可以看出，如果出现了合同当事人订立合同时无法预料的情势变更，造成合同继续履行显失公平的，法院就应当确认解除或变更合同。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。”根据这一规定，本案中，在当前土地大幅增值的情况下，如果让李某继续履行合同，给付邻居“托管费”，对原告来说显然是不公平的。

“世事”难料，受损方可少交租金

【案例】2015年年初，范某与镇集贸市场管理办公室签订了房屋租赁合同，约定范某承租65平方米的门面房屋一套用于经营餐饮业，月租金为2万元，租赁期为5年。当时，范某之所以愿出高价租下该门面，是因为房屋所处的位置极佳。他的餐馆开业后常年顾客盈门，收入不菲。2018年年底，镇政府推行新型社区建设，对集贸市场进行了整体搬迁。随之，范某餐馆的顾客和收益锐减，于是请求发包方减少租金，集贸市场管理方则予以拒绝，双方为此对簿公堂。

【点评】本案中，范某可以援引情势变更原则，主张减少租金。镇政府搬迁集贸市场的举措，是合同双方不能避免、不能预见并且不能克服的客观情况。如果此时让已经处于入不敷出的承租方继续交纳约定的租金，对他来说明显有失公平，法律应予以相应的救济。需要明确的是，范某并不能要求解除合同，因为他并不是不能履行合同，而是发生情势变更后的租金数额显失公平。所以，范某可以依据情势变更原则主张减少租金。

政策变化，购房人可解除购房合同

【案例】2019年2月，拥有2套房的王先生购买李女士的1套二手房，总价85万元。由于资金不足，王先生向银行申请贷款30万元。就在王先生办理贷款过程中，当地政府房地产调控政策出台，明确规定暂停对购买第三套及以上住房的购房人发放贷款。了解政策信息后，王先生向李女士提出解除房屋买卖合同的要求，但遭到拒絕。于是，王先生一纸诉状将李女士告上法庭。

【点评】本案中，房地产调控政策的出台，导致王先生无法获得银行贷款，系房屋买卖合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的异常变化，属于情势变更。该异常变化是原告在签订合同时无法预见的，影响了其履行付款义务。如果要求王先生继续履行合同，则对其显失公平。因此，原告提出解除房屋买卖合同的请求是合法的。