租赁会计准则修订后的企业价值评估

2023-03-27乔夏玮

现代商贸工业 2023年5期

乔夏玮

摘要：为保证与国际会计准则的一致性，财政部修订并发布了《企业会计准则第21号——租赁》，本文分别从会计、资产评估视角出发，通过对准则内容变化及對财务报表影响的分析，运用资产基础法、收益法及市场法，探讨在实践中对包含使用权资产的企业价值评估可能影响的范围及程度。

关键词：租赁会计准则；企业价值；使用权资产

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.05.048

新租赁会计准则于2021年正式实施，新准则涉及更为复杂的判断与会计处理，进而对包含使用权资产企业价值评估产生一定影响，本文从准则变化及对财报影响出发，对企业价值评估方法及评估过程进行分析探讨。

1 租赁会计准则变化及对财报的影响

新租赁会计准则从会计来看，主要对承租人租赁业务确认及账务处理产生影响。

1.1 准则主要变化

2018年发布的租赁会计准则对国际会计准则进行了有效借鉴，结合我国国情对旧准则进行调整，其变化主要体现在以下几个方面。

（1）完善了租赁定义，强调对于租赁的确认有以下几个条件：①资产能够被识别；②承租人能够对资产进行直接主导；③承租人能够获得绝大部分经济价值；④增加了对于租赁合同的分拆、合并等内容及指导。

（2）简化了会计处理方式，不再区分经营性租赁与融资租赁，对所有租赁（租赁豁免除外）初始确认为使用权资产与租赁负债，后续计提折旧与利息。

（3）新增租赁豁免，承租人租赁期小于12个月的小金额租赁服务可不确认为使用权资产，直接计入当期损益。

1.2 准则变化对财务报表的影响

（1）资产负债表。企业租赁业务纳入资产负债表中，使得企业的资产与负债水平上升，这一变化将改变企业资产负债率、总资产周转率等财务指标。企业需要做好预算，合理安排资金运作及经营策略。另外，租赁业务纳入资产负债表有利于对企业财务状况做出真实反映，增加财务信息的公开透明性。

（2）利润表。在使用权资产的后续计量中，根据使用权资产账面原值计提折旧，以直线折旧法为例，各年折旧费用相同，对租赁负债计提利息的方法是摊余成本法，而利息费用随着租金支付而逐年减少，租赁费用则整体呈现出先高后低的趋势。因此新租赁会计准则的发布，对于租赁业务较多的轻资产行业经营利润的影响相对更大，而租赁的不同阶段也会使经营利润纵向或横向对比产生影响。

（3）现金流量表。新租赁会计准则下，获得使用权资产的租金计入筹资活动现金流出，相对旧准则，不再计入经营活动现金流出。租金数额与折旧、利息费用之和之间存在差异，因此会产生所得税暂时性差异而需要进行纳税调整。

2 新准则下包含使用权资产的企业价值评估的方法

2.1 资产基础法

资产基础法需要对企业各项资产与负债进行单独评估，从而得出企业净资产价值，使用权资产的价值源于租赁协议的签订，协议价格不随市场价格水平变化而变化，因此使用资产基础法评估企业价值时，无需对使用权资产与租赁负债项目进行分别评估，租赁协议价格与评估基准日的市场价格的高低决定了该项租赁协议是否构成合同权益。

若二者之间存在差异，当租赁合同协议价格低于市场价格，说明评估基准日该租赁协议有价值，此时该项使用权资产实质为有价值的合同权益无形资产；当租赁合同协议价格高于市场价格，说明此时形成协议负债，应在计算企业净资产价值时予以扣除。若二者之间无差异，则该租赁协议无价值，即该使用权资产无价值。

2.2 收益法

收益法评估企业价值模型主要有两种，分别为全投资FCFF模型与股权投资FCFE模型。全投资现金流除资本性支出外，仅包含企业经营活动现金流，因此预测企业未来现金流时应保持股权与债权投资不发生变化，即企业现金流预测期内，无增减资及付息负债；股权自由现金流包含企业付息负债，要求预测企业未来现金流时仅保持股权投资不发生变化，对债权投资无要求。在企业现金流预测期内，若债权投资发生变化，后续会影响企业资本杠杆及投资回报率（折现率）

在实际评估过程中难以应用，由此可知收益法评估中，多采用全投资FCFF模型。

新准则租赁会计准则下，使用权资产及租赁负债全部计入资产负债表中，在评估过程中将折旧与利息费用包括在经营利润预测中，进一步转换为现金流，同时将租金包括在筹资活动现金流中。这种处理方式使得评估结果与财务报表保持一致，但是由于企业每年支付租金，将会导致企业债权投资发生变化而不满足FCFF使用条件。因此我们选用另一种处理方式，即假设使用权资产与租赁负债未入账，将租金包括在经营活动现金流中，后续无需计算使用权资产折旧与利息。这种方法既满足了FCFF模型的使用条件，又避免了后续的纳税调整，与报表不一致的地方可以通过披露予以解释。

操作过程中对于利润调整有两种方法，方法一：将利润表中折旧与利息费用替换为使用权资产租金；方法二：在利润表计算出净利润后，将折旧和利息费用加回，再减使用权资产租金。结合税法相关规定，涉及经营性租赁选用方法一，涉及融资性租赁选用方法二，两种调整方法不会对最终结果产生影响。

2.3 市场法

市场法评估企业价值的前提是存在合适的可比较案例，在比较过程中可选用股权投资口径（P/E）和全投资口径（EV/EBIT），在评估包含使用权资产的企业价值时保证可比较企业拥有使用权资产，保持评估内容的一致性。在评估过程中，应按照上述收益法中对利润进行调整，将调整后的结果进行比较，并进行交易案例修正。

3 案例分析

新租赁会计准则对于租赁业务较大的行业及相关企业价值影响相对较大，根据相關统计数据，机械设备、仪表等传统制造业租赁业务较少，租赁资产约占总资产0.5%-2%。交通运输、批发零售及社会服务类企业租赁业务较多，租赁资产约占总资产10%-30%，因此将后者作为被评估对象进行价值评估，便于分析新租赁会计准则对企业价值影响程度。

本文选择B公司为例进行分析，B公司属商业服务业，具有轻资产特点，其使用权资产在非流动资产占比47.10%，以B公司作为研究对象，能够在使用权资产评估的方法上起到一定的示范作用。

3.1 公司概况

B公司成立于2005年，致力于以人力资源外包为主的智力性服务。本次评估是对B公司股东全部权益价值进行评估，评估基准日为2021年7月31日。

3.2 租赁资产情况

B公司租赁资产主要为产业园区办公楼及写字楼，租赁初始发生额为7609184.71元，评估基准日账面价值为6353075.61元。

3.3 资产基础法

因前期疫情积压的园区及写字楼租赁需求，在2021年得到释放，租金市场价格呈上升趋势。经过市场询价及相关假设，市场租金水平在2021年初的基础上，增幅为1.5%左右，预计租金年递增3%。

3.4 收益法

3.4.1 相关假设

（1）使用权资产按照直线折旧法计提折旧，在租赁期内均匀折旧，无资产减值损失。

（2）由于承租人租赁内含利率难以获得，因此利息费用采用借款增量利率计算，参考2021年7月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告，采用利率上限4.65%作为租赁负债计息利率。

（3）假设使用权资产租金于年末支付。