房地产实施企业全面预算管理的关键因素

郭晓宏 聊城发鑫置业有限公司

随着市场经济的不断发展，企业的重点也逐渐从外部扩张转移到内部管理，内部运营的有效性将对企业发展的稳定性起到重要的影响。因此，房地产企业应加强对内部管理的重视程度，尤其是全面预算管理，应就其中的关键因素进行谋划布局，提升企业管理的实效性与可靠性，帮助企业趋利避害，进而实现可持续发展。

一、房地产企业经营管理的特点

在探究房地产企业全面预算管理前，首先要深入探究房地产企业经营管理的特征，了解其发展背后的本质，随后再以此为基础开展后续的管理工作。第一，房地产企业通常资金较为密集。无论是项目开发建设环节还是投资、销售等环节都离不开大量的资金作为支撑，所以对于资金资源的优化与掌控是企业发展的核心。第二，由于房地产属于不动产，因而房地产企业也属于不动产销售。这种销售产品与销售对象固定的模式使得房地产企业本身也容易受到一些限制，譬如税收条例、区域环境以及形势政策等等。所以，预算编制人员需要对有关房地产管理的影响因素具有详细的了解。第三，房地产开发企业业务范围广，业务内容复杂且多。譬如前端的土地征地，后期的项目开发与建设等等。每一环节需要对接的部门与供应商等都不同，这对于企业整体的业务水平提出了较高的要求。最后一点，房地产项目施工期长，从项目开始到结束通常需要三到五年的时间，这也意味着资金的回报周期长，对于企业的全局管理也提出了更高的要求。

二、房地产企业实施全面预算管理关键点

（一）构建良好的全面预算管理环境

良好的预算管理环境是全面预算管理有效执行的基础。当前受到高红利时期经营理念的影响，部分房地产企业在管理的过程中，过分重视项目开发，忽视了对于项目的预算管理，从而容易导致预算失控的问题。因此，房地产企业首先应注重转变管理理念，加强对全面预算管理的重视程度，并完善全面预算管理开展的相关措施。其次，在全面预算管理的建设过程中，企业应不仅需要考虑全面预算管理本身执行的必然需求，同时也需要考虑到房地产开发的实际状况，根据实际状况综合编制全面预算管理的流程控制制度以及组织责任。最后，企业也应重视对于预算管理职能部门的建设，应专门配备预算管理人员进行编制与监管等工作，从而更好地推动全面预算工作的有效落实与展开。

（二）灵活运用全面预算管理编制方法

全面预算编制工作的规范性与标准化对于后续预算执行等具有重要影响，能够确保整体预算管理的质量与水平。在市场经济快速发展的当下，房地产企业应加强对业务预算编制工作的重视程度，借助全面预算管理弥补自身经营的不足，从而更好地落实发展规划，实现高质量发展。在实际进行业务预算编制的过程中，房地产应格外重视对预算编制方法的合理运用。在进行预算管理的过程中，需要额外考虑经营预算以及资金预算等内容。同时在进行编制的过程中，应严格按照“5W1H1N”的要求进行，应综合考虑活动内容、时间、地点、人员以及资源等诸多要素，在预算中做好商务计划、业务计划以及资金计划等的有效联动。最后，在开展预算方案编制的同时，企业也需注重结合大量的信息资料做好评估工作，应分析预算方案的前瞻性，确保其既能够符合企业正常生产经营的需求，同时也能够帮助企业实现预期利润，推动企业的可持续发展。

（三）加强全面预算执行过程管理

执行是全面预算管理的重要环节。在实际进行房地产项目开发时，企业应注重认真落实全面预算管理方案，将预算方案视作指令执行。首先，在实际执行预算方案的过程中，应将预算目标进行科学分解，将其落实到房地产项目开发的各个环节之中，构建全面的责任体系，并结合重要性原则与经济性原则，严格控制项目开发成本以及资金支付等流程，以此来确保预算管理的可靠性与有效性。其次，在全面预算执行的过程中，应确保对执行结果的监控与分析。房地产企业专职预算人员应全面跟踪企业预算执行状况，并将实际状况与预算进行比对，分析其差异及差异背后形成的原因，优化管理运行方法，以最大程度消除执行差异。再次，已经执行的预算方案一般情况下不得做出调整，除非市场环境或者经济政策发生重大变故。最后，房地产企业还需注重加强对全面预算执行结果的考核。考核可以从定性和定量两个角度来进行，应与员工个人发展以及薪酬、培训等项目挂钩，以提升考核的准确性和有效性，促进全面预算管理发挥效用。

三、房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）管理模式与体系落后

虽然当前很多企业已经意识到了内部管理的重要性，大力开展全面预算管理，但重视程度依然不足，相关制度建设仍存在缺陷，部门之间也仍难以形成有效合力。不少房地产企业在项目的开发与建设过程中，依然只注重预算管理工作，沿用传统的财务管理模式，忽视了预算管理的全面性，这容易对企业的运营造成不利影响。实际上，预算管理仅仅是财务管理的一部分，如果过分夸大预算管理的作用，则容易导致预算管理体系不明确以及缺少人力等状况，从而影响最终的管理效果。

（二）全面预算管理的信息化水平较低

全面预算管理较为依赖数据信息的收集与分析，只有数据足够真实、可靠才能够更加详细地反映出企业预算管理中存在的问题，并据此制定更加具有针对性的解决方案。然而从目前的发展状况来看，很多房地产企业虽然有在引入新进的信息技术与手段，但他们大多将其放在生产与建设领域，很少应用于管理以及预算编制等方面。这使得预算编制缺乏足够的数据支撑，从而容易导致其科学性与合理性的不足。

四、房地产企业实施全面预算管理的具体措施

（一）针对内部治理结构进行优化

要想确保全面预算管理工作的可靠性与准确性，首先应从内部治理结构优化开始。第一，要注重为全面预算管理提供良好的环境，要确保全面预算管理能够有效地展开。要在思想层面上引起员工的重视，让员工意识到全面预算管理的重要性。可以尝试从企业文化层面入手，将全面预算管理融入企业日常管理制度中，通过制度的制约和引导潜移默化地影响员工，进而调动员工参与的积极性。第二，应专门就全面预算管理工作建立相对应的预算管理部门。预算管理尽管并不能够代表整体财务管理工作，但其工作性质特殊，且与行业之间的联系较为紧密，因而需要建立专门的机构进行管理。第三，为了加强部门间的合作与联系，提升部门间工作的紧密性，预算管理机构还应担负起协调各部门之间的职能。要在全面预算管理的执行过程中，平衡好基层工作人员以及高层领导和中间管理层之间的关系，通过工作职能的合理化分配来增进不同部门人员之间的交流与沟通，同时还确保高层领导精神以及指令下达的及时性与有效性，帮助领导更好地掌握公司整体运营的情况以及全面预算管理的执行状况，从而凝聚企业整体，在最大程度上避免信息不对等以及信息闭塞等问题，为全面预算管理的实行打下坚定的基础。

（二）合理化管理目标与体系的制定

全面预算管理中全面是重中之重。要想充分发挥全面预算管理的作用，就不能采取过于生硬的手段，应从管理核心以及管理目标等层面入手，落实好具体的管控措施，以此来提升运营水平。在全面预算管理中，年度预算以及项目预算是主要内容。从具体层面来讲，年度预算主要包括一年度的总效益与成本，项目预算主要包括项目开发周期内的成本与效益。所以，在实际管理过程中，应注重结合重点开展全面预算管理工作，要结合上述方面制定好管控体系对整体项目实行全面的精细化管理。对于项目预算而言，要结合成本与效益制定预期规划与预期目标，并将管理重点放在项目上，完善预算管理的具体细节。而对于年度预算来说，则应该从运营预算以及日常预算入手，二者关乎年度的预算执行状况，应从全局出发，结合日常细节汇总并编写年度预算，以使得企业与项目之间的发展更具协调性。

（三）加强预算管理的信息化建设

信息化技术是企业现代化发展的重要趋势与途径。房地产企业在发展的过程中，不能仅将信息技术着眼于工程建设方面，同时还要拓展目光，将信息技术应用于财务管理方面。应从企业的实际需求出发，借助于现代信息技术完善预算管理，提高其信息化建设程度，以更好地提升企业整体的管理水平。首先，企业应建立完善的预算管理信息平台。应将财务系统、业务系统以及预算管理等系统的端口统一起来，使得不同系统之间的数据可以流通。同时，企业还应注重完善对各部门之间的工作安排与协调，以使得预算管理部门能够借助于同一平台收集不同部门的财务数据，提高不同部门之间的沟通效率，进而保证财务数据的及时性与全面性，为后期预算分析与执行提供可靠的理论依据。其次，企业可以将预算数据的分析与生成过程放到预算管理平台上进行，借助于信息技术进行数据分析不仅可以避免人为失误、提高分析结果的可靠性，同时也能够保证预算管理部门以及管理层领导对于企业整体运营的掌握情况，从而更有助于应对突发状况，提高企业运营与管理的稳定性。最后，企业还可以在预算管理平台中构建与预算额度上限与警告机制。该种机制建立的目的是帮助企业更好地执行预算目标，可以在预算额度超标时及时引起企业的警觉，并制定解决对策，快速确定预算变更的具体内容。

（四）增加预算管理权限，调整预算目标

为了更好地发挥全面预算管理的实效性，提升企业整体运营的效率与水平，房地产企业在预算管理的过程中，可以适当增加预算管理的权限。应根据企业内部管理的实际状况，对部门责任人以及项目公司的权限进行适当地放宽，使得其可以在特殊情况下自行调整不同项目的费用以及额度，并对调整的具体状况进行报备与说明。如果调整额度过大或者出现超额支付等情况，则应该按照具体的预算管理制度以及预算管理规范执行。其次，在预算管理实施的过程中，为了进一步完善全面预算的内容，提升其合理性。房地产企业也应该专门加强对预算执行的监督力度，预算管理人员应及时跟踪各预算的实行过程，并分析具体情况与预算的差异点，找出背后的症结所在，对症下药，以更好地提升整体业务实行的合理性。最后，全面预算管理在执行的过程中一般情况下不能随意进行更改，这样会导致企业整体管理的混乱。除非市场环境以及经营状况出现重大变更，为了及时止损企业才可以对预算目标进行弹性调整。

（五）推动预算分析与考核的系统化发展

分析预算以及预算考核是推动企业全面预算管理有效实行的关键环节。从当前房地产企业预算分析与考核的状况来看，主要应从以下几方面着手进行优化。首先，企业应注重开展全面预算前汇报模式。应在预算管理执行前制定好预算分析以及预算的具体规划，要结合企业的实际利润需求以及企业发展的实际状况进行合理制定，并通过经营分析会等形式逐步完善相应盈利指标的制定。此外，在全面预算管理的过程中，各部门也应根据发展阶段的不同制定开展预算分析专项汇报，并结合执行结果进行综合分析。帮助企业趋利避害，更好地完善预算分析与规划。最后，企业在发展的过程中，还应该结合预算管理优化预算考核系统，应将其与业绩考评等紧密结合，同时在其中加入激励机制以及奖惩措施，以更好地激发员工执行预算管理的积极性。总体来说，房地产企业应注重完善全面预算管理系统，将前瞻性与客观性作为主要管理原则，及时根据系统内部信息进行动态的预算调整，以更好地推动企业的稳定发展。

五、结束语

全面预算管理是一种科学的内部管理手段，其对于企业运营的各方面都具有积极影响。在新时期，房地产企业要意识到全面预算管理的重要性，并结合自身的特征以及行业发展特点谋划布局，合理化预算编制，落实好重点预算内容，紧抓全面预算管理的关键因素，从而更好地推动预期效益与战略目标的统一。