提前还贷难缓解的背后：利率差能否缩小

王艳玲

有消息称，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示，监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

据证券日报报道，经过银行优化提前还款服务，包括北京、上海、杭州等地多家银行提前还房贷预约难的问题已明显缓解，但等待时间似乎并没有显著缩短，基本上仍需等待两个月以上。

南都湾财社记者采访的多位专家认为，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。

“亲自跑一趟银行申请提前还贷，没想到要排队两三个月才能达成！”近日，多位市民向南都湾财社爆料反映，近期向多家国有银行申请提前还贷，被告知需要排长队，扣款时间被安排在四五月份。随后，南都·湾财社记者致电三家国有银行，获悉排队时长两三个月的情况基本属实。

事实上不仅广州，“提前还贷”连续多日登上全国各地的热搜话题。

有媒体计算，假设在2018年10月购套，当月全国首套房贷款平均利率处在了5.71%的阶段性高点。以等额本息、固定利率5.71%的方式还100万的商业贷款，贷款年限30年，那么每月还款额为5810.34元，应还利息总额为109.17万。眼下在2023年2月提前还贷20万元，那么每月还款额为4555.07元，相比不提前还款，节省利息17.53万元。

围绕该话题，微博网友展开热烈讨论。

有网友认为“造成这种情况主要是贷款利率降得太快，存量利率和现在贷款利率差距太大造成的”，有网友认为“银行如果缺钱还会再降低，本身就是散户与银行的博弈，建议打工人不要马上开卷”。

也有网友认为，“钱是相对的，而不是绝对，我们说现在还贷20万元，节省17万利息，这是一个事实，但是现在20万是现在的20万，而再过10年，这20万就是现在5万的感觉，甚至还不到5万的感觉。现在钱在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投资，并不一定要省这17万。因为17万是10-20年陆续付出的，时间越久远，相比价值就越低”。

回顾2021年下半年以来，全国房地产市场进入深度调整周期，2022年货币政策不断发力稳定市场，全年与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调了3次，共下调35个基点。2023年1月，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各地积极跟进调整首套房贷利率下限，2023年以来有近30城调整首套房贷利率下限至4%以下，与之前房贷利率高点相比，部分城市存量房贷利差在200个基点以上，较高的利息支出成为当前居民选择提前还贷的关键影响因素。

除此之外，2022年居民存款总额明显增加，对投资收益、防通胀等的要求也一定程度增加了居民提前还贷的意愿。

人民银行近日发布的最新数据显示，2023年1月份我国人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元，其中，住户存款就增加了6.2万亿元，创下单月历史新高。事实上，2022年居民存款就已经大幅增长，去年全年住户存款增加17.9万亿元，比2021年的9.9万亿元多增了8万亿元，其中活期存款大约增加了4.09万亿，定期存款增加了13.81万亿。

值得关注的是，房贷并不是每个人提前还都很划算，提前还贷划算与否，主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。

目前房贷主要有两种还款方式，一种是等额本金，是将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息：是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

业内专家分析认为，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，该支付的利息都差不多支付完了，再考虑提前还款意义不大。

有几类人是适合提前还款的。第一类，有钱任性，提前还了还有充足的余粮，确实还不还都无所谓；第二类，近一两年年房贷利率非常高的人群，比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的，那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这一两年的人会多些，早些年甚至基准利率还打折的人，三思而后行。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，已连续半年保持不变。

1月信贷数据“开门红”显示企业融资意愿增强，当前降息的必要性不高。2月10日，央行公布1月金融数据。1月新增信贷4.9万亿，同比多增约0.9万亿元，创下自2001年有记录以来单月增量新高；新增社融6万亿，同比少增约0.2万亿元；广义货币（M2）同比增长12.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.8个百分点，增速创6年新高。新增信贷、新增社融、M2同比数据均超Wind市场一致预期。

2022年1-2月累计新增居民贷款为0.5万亿元，2023年1月已实现去年1-2月的一半左右的水平，今年2月新增居民贷款大概率会超过1月，1-2月的累计居民贷款需求不会下降，反而会有所回升。

但是，也有专家指出，考虑到有效降低购房负担和贷款成本，以提升居民购房需求的政策取向，不排除后续5年期以上LPR非对称下调的可能性。

1月5日，央行、银保监会发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利率最低为3.8%的政策；在部分三、四线城市，个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。目前广州首套房贷利率保持在LPR不加点，也就是4.3%，算是历史低位。

贝壳研究院认为，2022年市场调整期多地陆续出台了支持刚性和改善性住房需求的多项举措，伴随市场量价触底和预期修复，前期支持政策以及当下各地的精准施策将对接下来房地产市场平稳健康运行发挥重要作用。展望全年，居民在消费端尤其是居住消费相关的修复或将成为全年经济的压舱石以及信贷社融增长的引擎。

针对面对提前还贷潮，关于调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受某家媒体采访时表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。

提前还贷潮是否会影响正在复苏的楼市？在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理、广东房协土地与产业中心主任赵卓文看来，2023年的关键，是要达到5%以上的高质量的经济增长，全面提升投资回报水平。楼市和股市，都是重点。房价稳，并有温和上升，才能堅定房地产市场信心。

陈文静认为，购房者大规模提前还贷直接影响着银行的收益和资产配置，对楼市的直接影响相对较小。当前，伴随着各地楼市政策的进一步优化调整，部分城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升，短期看，基本面较好的城市，特别是核心一、二线城市市场有望率先企稳恢复，楼市“小阳春”或在部分城市出现，从而带动信贷端好转，新增信贷可对提前还款额度进行补充，房地产销售市场回暖或一定程度改善银行延迟购房者提前还贷的意愿。