房地产开发企业融资与现金流的管理

张文 北京天恒置业集团有限公司

近年来，中国经济的迅速发展直接带动了房地产行业的全面进步，国家也正式发布了各种指令，确保房地产行业的稳定发展。由于房地产行业具有特殊性，其工程项目需要花费大量资金，因此，怎样有效融资与调节企业内的现金流量已成为许多企业正在面临的重要课题，同时对这些问题的研究具有积极性的现实意义。现金流量属于房地产企业财务风险控制必不可少的重要组成部分，合理运用现金流，能够保证房地产企业具有充足的资金，运用其资金购买技术性与质量较好的建筑材料与建筑设备，偿还债务，支付工资及投资给公司员工等等，同时其也是保障企业经营管理与投资全面发展的重要前提基础。反之，如果公司现金流量存在严重问题，则难以保证公司的长期稳定发展与项目的正常开发，进而影响对业主的交付，造成不良社会影响。因此，房地产企业必须采用重要举措进行创新管理，全面优化现金流管理。

一、融资和现金流管理的概述

（一）融资理论的概述

融资从词义上理解主要为了支付超出当前现金购买能力而进行的货币交易方式，融资交易模式主要为获取大量资金而进行的。企业融资作为商业应用的重要方式，必须充分利用融资渠道，适度规划融资规模，合理降低融资成本，为企业带来最大的经济效益。

（二）现金流管理理论概述

现金流作为企业现金资金流动量与现金科学流转的全过程，其中主要包括投资现金流与企业内部经营现金流。因此，企业的现金流管理工作主要是为了达到企业效益最优化，根据各个企业的发展阶段状况进行全方位管理，同时将其内容包含在企业现金流计划体系、事前预警、企业资金收付情况与执行管理、以及企业现金流动方面进行全面优化。对于房地产开发企业来说，资金流管理的重点主要体现在企业的生产、建设及其投资开发上。首先，从企业实际生产角度出发，房地产企业的主要内容是房地产项目的开发，而地产项目开发是将企业的生产工程项目直接授予有资质的建设单位。这样，企业资本流管理和企业资本流必须深入整合到企业建设和生产开发项目管理中。其次从投资发展角度出发，房地产企业开发的现金流量需求较大，主要包括着企业现金流需求、工程支付款、土地支付款等等，不断增大了企业的资金需求，也不断增加了对企业分配利润及支付利息的资金占用量。因此房地产开发企业的现金流管理系统必须在企业效益最优化的前提基础下，从企业运营管理过程和投资活动中对企业生命周期的资金流规模和时间加以严格控制，并且对企业开发的全过程管理活动都加以严格把控。

二、房地产企业融资的基本情况

（一）房地产企业的主要资金来源

企业通常利用多种途径筹集资金。首先，房地产企业具有自有资本。自有投资资金基本上是指以前地产项目发展时所形成的经济收益，其中主要还有通过证券发行和其他收入来源所形成的投资收益。同时自有资本也作为了房地产开发企业基本实力的主要体现，因此房地产企业也只有具备了大量自有资本，才能持续获得融资企业的资金支持。其次，房地产企业的筹资方法也主要采用了银行借款、信托贷款，正是通过对这些筹资方法的合理运用，能够确保金融机构与房地产企业两者成为经济利益共同体，共同分享着企业经济利益与企业风险。与此同时，部分具有实力的房地产企业往往采取直接融资的方式，其中包括发行债券、股票等等，以上仅有的这些方式已被广泛应用在诸多大型房地产企业当中，可以不断降低资金压力及企业安全风险，也可以在最大程度上得到一定数量的投资与资助。

（二）房地产企业融资的主要作用

目前，房地产企业在市场领域的竞争日趋激烈，对资金的需求相对较高。因此，房地产开发企业必须要采用大量资金支持进行投资与规模扩张，倘若缺少充足的资金，房地产企业将无法有效购买建筑设备与进行生产开发，难以确保企业发展顺利进行。因此，要想确保房地产企业迅速发展，就必须要求企业具有雄厚的资金，扩大投资范围，并合理利用资源，同时只有这样才能实现项目的滚动开发，获得持续发展的动力。就目前情况而言，房地产行业当前的发展形式比较复杂，大量企业资源困乏，资金回报率不高，这些因素导致企业自由资金积累不足，增长缓慢，所以只有借助合理融资才能够有效解决企业正在面临的资金压力问题。

（三）房地产企业的杠杆融资方式

现阶段，由于房地产企业具有一定的特殊性，其公司通常过于依赖融资。在目前，一些公司普遍使用杠杆融资方式，这种方式能够通过收购其他企业去重组房地产企业之间的资源，以被收购单位为担保，但同时采用这种方式的投资较少，但其具有显著效果，能够完全或显著减少地产公司和商业银行间出现的风险差。

三、房地产企业现金流的基本情况

（一）房地产企业现金流的特点

当房地产开发公司和其他行业之间相互比较之后，房地产开发企业对资金的需求量相对比较高。房地产工程项目在建设中，往往涉及大型工程项目建设以及土地购买等等环节，所以这就意味着融资与筹集资金尤为重要。部分房地产企业将同时建设诸多工程项目，因此这对现金流提出了较高的标准要求。倘若房地产开发企业存在现金流中断的情况，那么许多工程项目将很难继续开展建设工作，存在着未完工的风险，甚至许多企业会直接破产。另外，由于房地产企业的现金流收款时间比较长，许多建设工程项目已跨度超过一年与两年左右，这些因素极其容易导致企业投资回报比较滞后。许多在工程的建设与在售情况各有不同，维持生产与销售之间的平衡已成为房地产企业存在的重点问题。除此之外，房地产开发企业涉及的各种应收账款、负债与预付款方面及其复杂，这对企业现金流控制提出了更高的要求，同时在土地、产权以及商品房预售等可能性上全部存在差异性，这将导致每个地产公司的具体资金流存在差异。

（二）房地产企业在现金流管控的主要不足之处

当前，房地产企业的现金流控制意识薄弱，部分企业员工尚未意识房地产企业工程项目规划与管理的重要性，为了对公司资金流进行有效管理，而忽略了企业内部财务部门的具体财务管理建议。同时由于房地产开发公司对项目建设的高投入、建设周期较长以及投资回报率不高，所以这就必须要求房地产企业员工具有较强的现金流控制能力，认真分析企业工程项目的各项资金，并合理配置，进而确保企业内的现金流不会出现中断的情况。另外，一些公司没有有效管理其现金流，也没有开发现金流管理系统，即使制定了现金流管理制度，但也难以执行，同时由于经验与能力不足，导致在实际工作中及其容易犯错误，如果不注意实际工作中存在的严重问题，所以极其容易造成在地产开发公司的资金流管理方面存在问题。

（三）加强现金流管理的具体办法

首先，房地产企业必须在企业战略目标发展的高度中引导现金流的严格管理。在制定公司的战略发展目标时，首先必须充分考虑公司发展状况，并合理分析公司的经营财务状况，明确企业财务环境与个人存在的利弊关系，并制定完全符合企业长期稳定发展的现金流管理方案。因此，在编制现金流量管理计划过程中，企业必须协调可能存在的财务与运营风险，充分考虑现金流量的平稳性，避免因外界因素影响企业最终战略计划的现金流量问题而阻碍企业运营。其次，国家在最近几年不断加强了对房地产开发企业的宏观调控，导致部分企业的经营状况与以往对比差得多，难以在短时间内实现企业的运营条件最佳与得到提高，于是这就不得不需要各企业建立切实可行性战略目标，全面提高增强企业对抗经营风险的实力，同时企业还需要不断开拓市场，以为经营发展寻求新的收入增长点。而目前，不少地产企业也正逐渐拓展其经营范围，并非限于地产业务，通过投资与其他企业联合，一方面能够减少经营风险，另一方面可以增加公司的市场占有率。除此之外，地产公司还必须严格把好债务关系，以及时收回收账款。同时对于经营状况很差的资产企业也要求公司尽早处置，并妥善处理与企业的贷款关系，从而促使公司不断地完善现金流量的动态经营，并严格控制成本，融资与投资回报的全过程，确保现金的及时、准确规划与合理应用，以此缩短资金周转时间，以及不断加快投资回报。

四、房地产开发企业融资现状与现金流管理特点

房地产开发企业往往应用个人资金与银行贷款筹集资金。也部分大型房企会通过股权、债券方式进行融资。但由于中国金融市场的发展尚未成熟，国家大力推进房地产企业的发展，促使房地产企业融资难度不断增大，特别是对于中小型民企，市场预期的恶化，金融机构选择客户更加谨慎，使得中小型民企的资金来源雪上加霜。现金流能够直观展示出企业的资金运行状态，不断加强企业现金流的实际管理对企业经营周期内流动资金的流向与时间做出的预测。由于房地产开发企业的实际经营周期相对较长，现金流周期有必要不断延长，但资金回报相对较慢，所以这就需要对房地产企业资本运营方面提出更高的标准要求。与此同时，当企业项目开发前期投入大量资金之后，往往会随着投资回收前期而不断延长，但也使得公司存在的资金流控制问题进一步增加。另外，在公司后期的经营流程中，现金流的流入往往直接超过了流出，现金流的进入和流出并没有平衡的现象，也直接影响了现金流的管理。对地产开发企业，现金流管理重点应关注生产与投资方面，制定具有成本效益的管理战略。此外，在融资领域，因为包括了土地费用和基础建设资金的支出，以及收益的再分配、偿还债务和利息将不断增加公司的资本使用量，所以这就必须根据企业特定的现金流需求有序进行投融资活动，同时利用企业资金流的管理保证投资目标的达成。

五、房地产开发企业融资与现金流管理的关系

因为地产开发企业在项目经营中往往需要公司内部巨大资金投入的支持，而公司对资本需要量又很大，只能凭借房地产企业的资金力量很难完成投资项目的顺利开展与有序进行，所以企业发展也要求企业积极采用投融资手段加以筹集，以解决企业的资金需求问题。从企业生存角度上考虑，资金安全是公司经营下去的基本保障，而唯有合理地运用资金才能使企业有进一步的发展空间。因此，合理运用资金也是企业在投资扩张的主要实力来源，同时也是企业在后期运营阶段企业现金流管理活动顺利进行的重要基本前提。而房地产开发企业现金流管理的基本能力也对企业投资实力产生着重要影响，现金流量管理的强弱是衡量公司实力和营运资金的最重要标准，只有这样才能够确保房地产企业得到融资担保，进而实现企业融资。

六、房地产开发企业融资和现金流管理优化策略

（一）综合分析经营环境，合理规划企业投资融资

房地产企业的实际经营环境能够直接影响企业投资与现金流。不当的投资和资本规模增加了公司的现金流压力，降低了公司的偿付能力，从而影响了企业的再融资能力。所以，项目融资企业必须增强公司项目的投融资风险管理意识，并做好公司内部对项目融资前期规划和后期管理全过程的分析与管理，以便于根据公司经营需要，提供科学的企业投融资资金管理方式。与此同时，可用来计量开发项目利润的还有净现值法、内部收益法和投资利润指数法。根据上述程序，以资本的公允价格确定新开发建设项目是否具有融资价值，从而增强企业决策的科学性与合理性。除此之外，还应当充分考虑运用企业资金的安全和流动性，企业还应当真实记载各项发展状况，并根据项目开发阶段和经营特点适时记录融资战略和投资规划。

（二）优化企业资本结构，加强现金流预测与预算管理

公司必须将现金流管理与战略发展目标有机地结合起来，从发展战略规划中审视未来现金流能否稳定运行，以及资金流如何能够充分利用。从策略角度对资金流加以总体规划和合理调节，保持资金流获利能力、流动性与增长速度间的均衡，实现企业的资金流管理水平服务于企业的战略发展目标，没有偏离或阻碍。企业应在经营效益最大化的指导下，通过分析和预计企业内部的结构环境变化以及现金流量变化趋势，进行现金流量计划，合理配置资本，同时动态汇总分析与企业在运营活动中有关的现金流量数据，并以之成为企业内平衡现金支付的关键工具。在企业运营过程中，投资经过与政府预算指标相比，及时了解现金流量缺口，制定防范措施，从而在最大程度上有效防范现金流量存在的风险。

（三）完善现金流管理制度体系，加强审计监督管理

在房地产企业建立现金流动管理体系过程中，其管理体系包含了企业投融资管理体系和预算管理系统，必须通过建立全新与合理的管理体系，在最大程度上保障企业现金流管理体系活动的有序开展。所以，公司必须严格地根据经营进展情况和实际经营状况对管理体系进行完善，从而将各方面的管理内容全面地综合在公司现金流管理之中，以实现公司的全过程现金流管理制度框架，从而能够避免公司现金流管理体系中存在的缺陷状况。与此同时，为了全面提高公司安全风险管理意识，首先必须保证公司资金安全，建立健全现金流责任制度，并使之完全贯彻落实到公司各个工作上，有效减少资金流管理的随意流动性，确保公司不断提高资本流动抵御风险的能力和水平。另外，为提高公司融资计划和资金流管理项目的有效性和高质量，首先需要引导企业具有针对性地有序开展审计监管工作，确保企业审计具有权威性以及独立性，进而能够有效形成常态化审计监督管理制度。

（四）提升房地产企业的融资现金流管理风险意识

现阶段，房地产开发企业必须具有风险意识，只有这样才能够完全意识到融资风险控制的重要性，以及现金流管理风险控制的内在价值。因此，房地产开发企业也需要在前期与后期管理中全面提高财务风险意识，积极主动参与融资与现金流管理，不断创新企业融资管理模式，控制融资程度，进而有效控制财务风险。

七、结束语

综上所述，房地产开发公司必须通过科学合理的融资方式，不断探索新的融资渠道，完善经营性现金流量预测和预算管理，建立健全经营性现金流量管理体系，全面提高经济效益和经济管理水平，为房地产开发公司最大规模的可持续发展奠定坚实基础。