借名买房风险几何

黄祥 吴学鑫

借名买房，指以名义买房人的名义代表实际买房人购买房产，购房款项由实际买房人支付，等到实际买房人符合购买条件时再将房产过户到实际买房人名下。但面对巨大的利益诱惑，名义买房人可能不愿意协助过户。北京市的林中请亲戚代为购房，就遇到了亲戚拒绝过户的情况，林中请求法院判令亲戚协助过户，法院会支持他的诉讼请求吗？

向亲戚借名买房

出生于1932年的北京市老人李志鹏终生未婚，无儿无女，林中的长辈与李志鹏是世交。2015年，李志鹏已83岁了，且体弱多病，为感谢林中的父母对自己多年来的照顾，李志鹏决定把自己居住的大兴某村28楼3单元102室（以下简称102室）低价卖给林中。但当年还在读研的林中不是北京市户籍，没有在北京购房的资格。林中的父亲林凉向他的叔叔林梓聊起这件事，林梓主动提出他有购房资格，可以借他名先买下来。

林凉与林梓达成了借名买房的口头合意后，2015年11月10日，林凉与李志鹏去中介签订房屋交易的协议，价格定为100万元整。林凉在签约当天以现金方式支付购房款3万元，次日支付房屋中介费22000元、保障服务费5000元，2016年3月1日支付剩余首付款25万元至托管账户。2016年3月2日，林梓与李志鹏网签《存量房屋买卖合同》，约定林梓购买102室，建筑面积43.23平方米，房屋成交价格为90万元，其中林梓向公积金管理中心办理抵押贷款金额为72万元。当天，102室产权转移至林梓名下，102室交易的相关税费均由林凉支付。

请亲戚代为购房出纠纷

之后，林中装修了102室，并购买了家具。林凉将房屋出租，租金为每月3300元。林凉或者林中按时或者提前向林梓转账，转账数额与每月林梓的房贷还款数额差不多，有时一个月转相当于两个月的房贷，下个月就不再转了。

名义买房人反悔

2018年6月，林中毕业，9月住进了102室，并一直实际承担该房屋的物业费、供暖费、燃气费、电费等费用。林中于2019年落户北京，具备了北京市购房资格，但因为房贷还没有还清，暂时没有过户。

不料，2020年8月，林梓、尤慧向北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）起诉，要求林中腾退房屋，并从2020年9月起，不再接收林中转去的偿还房贷款。经林凉、林中反复交涉，林梓都坚持房产证名字是他的，房子就是他的。没想到亲戚真会来这一招，这下林凉、林中傻眼了。无奈之下，林中也于2020年10月向大兴法院起诉，请求判令林梓、尤慧协助将102室的房屋过户登记至其名下。林梓收到起诉书后，立即开始罗列林凉、林中在102室上花费的款项，并积极筹款，于11月15日向林凉转账353131元，同日向林中转账90982.55元。在林梓将款项打到两人账户后，马上将两人拉黑，封闭所有的还贷入口。林梓、尤慧答辩主张林凉、林中在102室上花费的款项均系借款，现在已经归还。

一个说是借名买房，钱都是自己付的；一个说是借钱买房，房子就是自己的。到底谁在说谎？经过大兴法院多次调查和反复审理，终于抽丝剥茧缕清头绪，确定林中与林梓之间存在借名买房关系。理由如下：

首先，从出资情况看：林中和林梓、尤慧、林凉均认可102室房屋，首付款及装修家具款共28万元、房屋中介费22000元、保障服务费5000元、房屋契税9000元及测绘费55元均由林凉支付，2016年4月至2018年9月、2019年12月至2020年8月，其间每月房贷基本由林凉、林中支付。林梓、尤慧称前述款项性质均系借款，未提交证据予以佐证，其提交的还款转账系在双方产生争议且在林中起诉后进行，故对林梓关于前述款项均为借款性质的主张，不予采信。

其次，从房屋相关手续办理及相关材料持有情况来看：林中、林梓、尤慧、林凉均认可系林凉代林梓办理了《买卖定金协议书》《房屋交易保障服务合同》《融信托管协议》《房屋买卖业务签约文件合订本》《居间服务合同》等手续，102室购房发票记账联、印花税、测绘费、房屋所有权登记税等原件均由林中保管。

林梓、尤慧表示102室不动产权证书、购房发票联等原件均由自己保管。林中表示不动产权证书、购房发票原件等原本是在自己手中的，后续由于帮助林梓家人办理户口才交给林梓的。法院经核实，林梓的妻子及女儿的户口均在102室内。

从前述事实可以看出，林凉支付了房屋首付款及过户中产生的税费，林中保管了房屋交易中的绝大部分合同和票据材料，且林中对不动产权证书和购房发票原件为何在林梓处做出了合理的說明。林梓、尤慧对102室交易中的绝大部分合同和票据材料在林中处未能做出合理说明。

再次，从房屋控制情况来看：林中、林梓、尤慧、林凉均认可102室出租系林凉办理并收取租金的，装修亦是林凉负责的。林中主张购买102室后就实际控制房屋，前几年还在上学，其父亲林凉就将房屋租出去了，租金为每月3300元，其间有段时间系林梓的女儿居住，林中毕业后就住进去了，102室供暖费、物业费是由自己交纳的，现在仍居住在102室内。而林梓、尤慧除了其女儿在102室内居住过短暂时间外，从未实际掌控102室。

林梓、尤慧称本案不存在借名买房，林凉和林中支付首付款、支付房屋贷款行为等均是借款性质。林中提交的其与林梓的微信聊天记录、林凉与林梓的微信聊天记录，均显示多次与林梓沟通偿还房贷的事情。另外，林中提交的银行流水和转账记录显示除2018年10月至2019年11月外，其他时间的房贷林中或林凉均进行了转账，数额与房贷金额接近。故法院对前述微信聊天记录予以采信。林梓、尤慧所述林凉、林中支付房屋贷款行为是借款性质，与前述微信聊天记录相悖，故对林梓、尤慧的主张不予采信。

谎言终究立不住

大兴法院认为，根据双方陈述的买房过程，首付款的支付情况、贷款的偿还情况、各项费用支付情况、房屋相关手续及票据的持有情况，以及房屋交付后装修和出租情况，虽缺少书面合同证明借名买房，但考虑到亲属之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，加上林中对借名买房的原因有合理解释，林凉均认可其付款行为系替林中支付，故法院采信林中关于其与林梓之间存在借名买房约定的主张。大兴法院判决：林梓、尤慧协助林中到房屋登记主管部门办理102室房屋产权转移变更手续。

林梓、尤慧不服大兴法院判决，向北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）提起上诉。北京二中院于2023年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

林梓、尤慧主张向林凉借款453131元，用于购买102室及日常消费和还贷，向林中借款90982.55元，用于日常消费和102室还贷，于2020年11月15日向林凉偿还借款353131元，还有10万元等双方结算后偿还，同日向林中偿还借款90982.55元。

北京二中院审理后认为：本案虽不存在书面的借名买房协议，但从借名买房的动机及原因、购房款的支付、102室的占有使用、房产文件的持有情况分析，双方事实上已经达成了借名买房合意，考虑到双方之间的亲属关系，没有签订书面借名买房协议亦不违常理，一审法院在确认借名买房关系成立的基础上，对所有权转移登记所作处理并无不当，本院予以维持。2023年5月4日，北京二中院驳回了林梓、尤慧的上诉请求。

编辑：薛华  icexue0321@163.com

法官点评

借名买房的风险很大，不建议选择这种方式来买房。毕竟名义买房人极有可能出现反悔的情况，甚至私下卖房。另外，从名义买房人领取房产证，到将房屋产权过户给实际买房人的这段时间，如果名义买房人有其他经济纠纷，房产很有可能被查封或拍卖。为更好地维護实际买房人的自身利益，首先，不论借谁的名，都要签订相应的借名买房协议，以书面形式明确双方的权利和义务，既要将借名买房的事实固定下来，又要将实际买房人赠予名义买房人房屋、名义买房人借款买房等情形排除。其次，要由名义买房人将房屋抵押给实际买房人，同时办理抵押登记，这样就避免了被私卖、被查封或拍卖的风险。最后，实际买房人出资买房的时候，从自己的账户支付购房款等费用，要保留好购房合同、贷款合同等一系列凭证。