投资性房地产后续计量模式选择对企业影响的比较探究

周艳红

（昆明市盘龙区开发投资集团有限公司，云南 昆明 650000）

1 引言

近年来房地产行业发展的总体基调是稳中求进，但近两年受疫情影响部分地区房价下行，部分企业选择将自用房地产或商品房存货转为投资性房地产谋取租金收益或资本增值。受市场环境的影响，部分企业面临收入下降、资金短缺、融资困难的经营困境。在此背景下，对于持有投资性房地产的企业，如何基于外部市场环境立足企业自身情况，选择后续计量模式值得企业管理者和财务人员深思。

2 投资性房地产后续计量模式基本理论

投资性房地产主要包括企业已出租的土地使用权、持有待增值后进行转让的土地使用权和已出租的建筑物。企业只能选用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量，通常可以采用成本模式，在满足公允模式计量条件情况下也可采用公允价值模式。

3 成本模式与公允价值模式的比较分析

成本计量模式作为传统且普遍适用的计量模式，由于其独特的不可替代性，目前仍然为多数公司选择。基于会计信息真实性、准确性而产生的公允模式也具有成本模式无法比拟的优势和特点，未来随着市场经济的不断发展，会计信息的要求不断提高，政策体制机制的不断完善，预计将会被更多企业接纳和采用。结合实际应用，对两种计量模式特点和适用情形进行比较分析。

3.1 反映的价值类型不同

成本模式下的投资性房地产采用的价值类型为历史成本，会计核算反映的是取得时点的价格随着每年的折旧摊销或减值后体现的价值，随着时间的推移，投资性房地产账面价值将逐年减少。成本模式下的，购置年限较长的投资性房地产账面价值将与市场价值可能逐渐产生较大偏差，导致会计信息失真。但公允价值模式下，因每期对投资性房地产重新评估更新账面价值，让会计信息更为真实准确。

3.2 应用与房地产市场成熟度相关性差别较大

成本计量模式采用的是资产取得时的历史成本，其应用不受外部房地产市场成熟度条件的限制和约束，适用于所有企业的各类投资性房地产的核算。公允价值计量模式的采纳则对资产所在地的市场成熟度提出了较高要求，企业需定期结合市场情况重新对其持有的投资性房地产公允价值进行评估，从而获取会计当期时点下投资性房地产真实的市场价值，一般情况下对于房地产市场，企业在越成熟发达的地区越容易获取投资性房地产的公允价值，并且企业为取得投资性房地产公允价值承担评估工作成本越小，对于采用成本模式的企业，对投资性房地产进行后续计量时因不受市场可比案例获取的限制，其采纳则不太受市场的制约。

3.3 企业所需承担的应用成本不同

成本模式下企业会计核算按照资产取得时的实际成本入账，企业的后续计量主要是对折旧摊销做好会计估计，同时出现重大减值迹象时估计可变现净值计提减值，日常核算参照固定资产准则或无形资产准则的标准进行，对会计人员专业能力要求较低，人力成本较低。而公允价值的取得对估值人员专业性、独立性要求较高，企业需要在每个会计期末聘请外部评估机构进行估值，同时公允价值模式比成本模式核算更复杂，因此企业将需要承担更高应用成本。

3.4 对利润指标的影响不同

采用成本模式，在外部环境和企业内部状况没有发生重大变化的情况下，企业每年计提的投资性房地产折旧或摊销不会轻易改变，因此每年的投资性房地产折旧或摊销对企业利润影响值每年较为稳定，受市场环境波动的影响较小。公允价值模式下，投资性房地产公允价值变动对利润的影响在房地产市场上行年度能为企业带来更高的利润，而在下行年度可能导致企业亏损，对于持有投资性房地产资产比重较大的企业，企业经营利润受房地产市场环境波动较大。同时投资性房地产评估大幅增值将导致企业账面盈利较以往年度增加，面临股东分红增加的压力。如果企业的分红政策为利润的固定比例，则会为企业带来较大现金支出负担，给企业经营发展带来不利影响。

3.5 对企业税负及现金流影响不同

成本模式下，企业定期对投资性房地产计提折旧或摊销，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十一条及《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012 年第15 号)第八条，实际在财务会计处理上已确认的支出可以税前列支的相关规定，折旧抵税将在一定程度上减轻企业税负，减少经营现金流出。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会计处理中不计提折旧，企业在选择采用公允模式对投资性房地产进行后续计量将会增加企业所得税纳税负担和应税现金支出。

3.6 对财务指标和企业经营业绩的影响不同

在房地产公开市场向好背景前提下，企业大部分的投资性房地产每年将面临评估增值， 采用公允价值模式计量使财务报表反映的房地产价值更符合实际市场更真实。投资性房地产评估增值能够一定程度上改善企业资产负债率、净资产收益率等财务指标，进而改善银行等金融机构对企业的信用评级水平，为企业后续外部融资、提高财务杠杆创造更多的机会，但同时也会带来企业经营业绩的非经营因素导致的波动，给企业经营绩效考核造成影响。成本模式下，企业经营业绩的真实性受投资性房地产核算影响较小，对优化财务指标却造成阻力和障碍。

4 企业如何科学处理投资性房地产计量模式选择问题

4.1 搭建企业内部业财融合的信息沟通平台

面对复杂多变的外部环境和日益激烈的市场竞争，企业现代化管理的要求日益提高，作为企业会计政策投资性房地产计量模式选择是财务管理会计核算的重要环节，需要在业财融合沟通顺畅的平台上作充分论证和科学权衡。因此企业应重点关注建立财务部门、资产管理部门及其他业务部门的双向畅通沟通机制和平台建设，财务人员只有精准地掌握企业当前经营现状、面临的经营困境、所持有投资性房地产资产状况及市场状况，才能向企业管理层给出行之有效的投资性房地产后续计量选择建议及后续影响估计供企业管理层参考。

4.2 建设和培养专业的财务人员队伍

投资性房地产准则和公允价值计量准则的颁布是我国企业在财务管理和会计核算工作向国际会计准则标准看齐的一个重要标志，随着准则在企业财务工作中的广泛应用，企业财现代化管理取得了重大进步。为更为精准恰当地应用上述准则，对投资性房地产后续计量模式选择和应用创造更好的基础和条件，企业应加强对内部财务管理工作的重视，着力建设一支具备专业能力与时代进步与国际财务管理接轨的财务管理队伍。一是要为财务人员搭建参加新政策、企业会计准则、相关财经法规和税收政策、业务相关知识内容的学习平台，提高工作的同时学习资源的获取性；二是要为财务人员建立激励持续学习专业知识和提高业务技能的激励机制，提高财务人员学习的主动性；三是引导激励财务管理人员学会从企业可持续发展的战略高度和站在经营视角来发现财务问题解决财务问题的能力；四是引导财务管理从业财融合的角度，来开展财务工作，做好企业财务信息管理与数据支持，为企业高效科学投资决策提供精准的财务测算分析及规划建议，建设业财融合现代化经营管理环境。只有做好以上几个方面，才能建设一支适应财务管理发展的财务队伍，才能在处理像投资性房地产后续计量等复杂的财务问题。

4.3 建设科学自洽的内部管理控制体系

投资性房地产准则和公允价值计量准则实施后，投资性房地产公允价值计量模式选择等涉及需要企业根据自身客观条件进行主观判断的事项大幅增加，随之而来的对企业发展将面临来自经营者和企业内部的主观判断和经营风险。在此背景下企业除了要建设高素质的财务管理队伍、搭建畅通业财沟通机制及平台外，还要在控制会计政策选择、财务指标管理等环节中重新审视企业财务管理面临的风险，完善风险识别、评估、防范机制，进一步建立健全内部控制机制，从全面预算、资金管理、优化税筹、投资决策、绩效考核等方面全面考虑和投资性房地产后续计量模式选择对企业运行将带来的影响，在此基础上制定精细化管控举措，从而确保企业投资性房地产准则和公允价值准则应用下建立完备的内部风险控制保障体系。

4.4 充分考虑外部市场条件影响进行选择

鉴于采用公允模式对投资性房地产进行后续计量，对房地产市场的成熟度要求较高，通常房地产业和经济发达地区的企业更适合采用公允价值计量模式。原因有以下几个方面，一是出于应用成本的考虑，在房地产业和经济发达地区公允价值更易取得，对于估值人员的专业性要求相对较低，企业需要负担的估值成本相对较低；二是更利于会计信息真实准确性，在房地产业和经济发达地区，投资性房地产往往在购置后价值波动较大，成本模式下投资性房地产账面价值与市场价值偏离较多，公允价值更能反映资产真实价值，同时鉴于在一个公开程度较高的市场环境下，估值人员较易在公开市场取得可比案例，评估价值受估值人员经验、技术处理方法等人为主观因素影响相对较小，更利于会计信息真实性、准确性的核算要求；三是公允模式计量的不利影响更可控，在投资性房地产采用公允模式计量后且获得较大的账面增值情况下，对于房地产业和经济发达地区，企业基于短期现金需求和降低公允模式计量牺牲短期现金流的不利影响的考虑，对投资性房地产快速变现较容易且折价损失小，可以冲抵采用投资性房地产公允模式对现金流的不利影响。而对于房地产业和经济较落后地区，基于市场条件影响的考虑，企业应更倾向于采用成本模式对自身的影响来作出选择。

4.5 充分结合自身实际情况进行选择

在充分考虑外部影响因素的前提下，企业还需结合自身经营实际情况综合权衡采用不同投资性房地产计量模式对自身的影响来作出选择，建议从以下方面来进行考虑。

（1）基于投资性房地产在企业资产总额中所占比重进行考虑。通常情况下，对于投资性房地产占总资产比重较小的企业，建议采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，主要原因为，投资性房地产占总资产比重较小的情况下，房地产市场波动较大的年份，投资性房地产账面价值与市场价值产生的较大偏差对总资产价值影响较小，进而对企业净资产收益率、资产负债率等财务指标影响较小，对企业经营业绩和融资等影响也较小。根据会计核算要求，从重要性原则出发对资产核算的真实准确性影响较小，因此综合考虑不同计量模式应用成本的情况下建议采用成本模式进行后续计量更为科学。反之，对于投资性房地产占总资产比重较大的企业，考虑会计信息的真实准确性的重大影响建议采用公允价值计量模式。

（2）基于企业短期盈利困难、财务指标制约企业融资发展的考虑。对于一些经营状况暂时遇到困境，财务指标制约融资空间，当前经营筹资需求迫切，在企业渡过难关后可以开创整体向好局面的投资性房地产重比例持有企业，短期改善总资产、资产负债率等核心财务指标能够为企业赢得发展机遇，企业可以考虑将投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式，助公司渡过难关赢得发展机遇。

5 结语

综上所述，投资性房地产两种后续计量模式由于采用的价值类型、选用的适用条件、不同价值类型获取途径、核算方式等方面差异巨大，一旦选用或变更，后续对企业资产运营效益、财务管理、经营业绩评价、融资发展等方面产生截然不同的影响，对于不同企业的影响均有利有弊。因此作为企业究竟应该采用哪一种后续计量模式更为有利，不能简单一概而论。如果只是为了短期提升收益，而非为了长远发展考虑，那么变更计量模式也只能带来短期的账面利润增长，长远来看是弊大于利的。因此，企业应结合外部市场环境和企业自身实际情况，综合权衡短期需求和企业长远可持续发展来进行科学选择。