探究货币政策对二、三线城市房地产市场价格的影响——基于吉林省房地产市场的实证研究

王立君 赵铁男 金 阳

（中国人民银行白城市中心支行，吉林白城 137000）

一、引言

改革开放以来，我国房地产市场价格持续上涨，居民购房压力不断上升，为了保障居民住房需求，维持经济稳定发展，2016年中央经济会议提出“房住不炒”，并采取货币政策和财政政策等多种方式抑制房地产业投机，防止房地产市场价格过度增长。我国房地产市场的宏观调控政策逐步完善，从一开始的单一需求端信贷调控方式，到现在的需求供给双向的信贷和财政等联合调控方式，调控手段迈向多样化，调控体系也更加科学。2022年，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布通知，对差别化住房信贷政策进行调整，鼓励各地根据区域发展的实际情况，制定符合区域经济发展的房地产信贷政策。本文以吉林省长春市和其他地市的房地产市场为研究对象，分析货币政策对吉林省的房地产市场的影响效果，提出针对吉林省房地产市场调控的建议，希望可以为完善房地产宏观调控理论体系提供一定的参考。

二、文献综述

国内外关于货币政策对房地产市场影响的研究众多，国外研究中，Gelain P(2013)认为房价的波动会影响居民的预期，从而影响经济发展；Chow William W(2016)对我国房地产市场进行研究，认为房地产市场的发展推动了经济发展。国内研究中，杨俊杰（2012）认为房地产市场价格对投资具有正向作用，对消费具有抑制作用，房地产价格的上升在短期内对经济具有一定的推动作用；马亚明（2014）运用DSGE模型对房地产市场进行研究，具有前瞻性的混合型货币政策对房地产市场调控效果更好；方意（2015）运用FAVAR+DAG模型分析房地产价格对银行的影响，认为房地产价格升高会增加银行的风险承担；徐淑一（2015）对我国货币政策调控房地产市场的可行性进行分析，认为我国央行的货币政策在一定条件下可以调控房地产市场价格；鲁君四（2017）研究了房地产业发展对经济发展和经济质量发展的影响，认为房地产业对我国经济影响是多方位的，制定房地产市场调控政策要综合考量全方位市场因素；王京滨（2019）对我国改革开放40年来房地产市场发展进行梳理，认为房地产市场调控政策应注重前瞻性和长效性。

三、货币政策对房地产市场的实证研究

（一）变量的选取

本文选取2016年12月至2022年3月央行的存款准备金率和五年期LPR贷款市场基准利率季度数据分析货币政策对吉林省各地市房地产市场价格的影响。央行的存款准备金率和LPR市场基准利率季度数据来源于央行官网，吉林省各地市房地产市场价格来源于安居客网站和58同城网站。

（二）模型构建

本文建立存款准备金率和房地产市场价格的双变量VAR模型和LPR贷款市场基准利率和房地产市场价格的双变量VAR模型，分析货币政策对房地产市场价格的影响。

（三）实证分析

1.VAR模型分析结果

如表1存款准备金率和房地产市场价格VAR模型R方结果所示，长春房地产市场价格p方程要比存款准备金率rc方程拟合更良好；白城、白山、吉林、辽源、四平和松原存款准备金率rc方程要比房地产市场价格p方程拟合更良好。

表1 存款准备金率、LPR贷款基准利率和房地产市场价格VAR结果表

如表1LPR贷款基准利率和房地产市场价格VAR模型R方结果所示, 长春、白城、白山、吉林、辽源、四平、松原和通化LPR贷款基准利率rd方程要比房地产市场价格p方程拟合更良好；延边房地产市场价格p要比LPR贷款基准利率rd方程拟合更良好。

2.单位根检验

根据存款准备金率和房地产市场价格VAR模型单位根检验结果所示，长春、白城、白山、吉林、辽源、松原、四平、通化和延边的VAR模型是稳定的。

根据LPR贷款基准利率和房地产市场价格VAR模型单位根检验结果所示，长春、白城、白山、吉林、辽源、四平、通化和延边的VAR模型是稳定的；松原的VAR模型是不稳定的。

3.格兰杰因果检验

如表2格兰杰因果检验结果所示，在LPR贷款基准利率和房地产市场价格VAR模型中，长春、白城、白山、吉林、辽源、松原、四平和通化LPR贷款基准利率不构成对房地产市场价格的格兰杰因果关系；延边LPR贷款基准利率构成对房地产市场价格的格兰杰因果关系。在存款准备金率和房地产市场价格VAR模型中，长春、白山、吉林、松原和四平存款准备金率不构成对房地产市场价格的格兰杰因果关系；白城、辽源、通化和延边存款准备金率构成对房地产市场价格的格兰杰因果关系。

表2 格兰杰因果分析结果

4.IRF脉冲响应函数的结果分析

根据脉冲响应函数结果显示，长春、白城和吉林的存款准备金率对房地产市场价格具有持续正向作用；白山和辽源的存款准备金率对房地产市场价格具有持续负向作用；四平存款准备金率对房地产市场价格影响甚微；松原、通化和延边存款准备金率对房地产市场价格的正向影响在第四期达到峰值，随后影响逐渐减弱。

长春、白城、辽源和通化LPR贷款市场基准利率对房地产市场价格具有正向作用；吉林、松原和延边LPR贷款市场基准利率对房地产市场价格具有负向作用；白山LPR贷款市场基准利率对房地产市场价格影响甚微；四平LPR贷款市场基准利率对房地产市场价格影响在第四期达到峰值，随后逐渐减弱。

5.方差分解

如表3方差分解所示，在LPR贷款基准利率和房地产市场价格VAR模型中，长春、白山、吉林、辽源和通化房地产市场价格的变动方差可由LPR贷款基准利率变动解释范围在10%以下；白城和四平房地产市场价格的变动方差可由LPR贷款基准利率变动解释范围在10%至50%；松原和延边房地产市场价格的变动方差可由LPR贷款基准利率变动解释范围在50%以上。在存款准备金率和房地产市场价格VAR模型中，松原房地产市场价格的变动方差可由存款准备金率解释范围在10%以下；白山、吉林、辽源、四平、通化和延边房地产市场价格的变动方差可由存款准备金率解释范围在10%至50%；长春和白城房地产市场价格的变动方差可由LPR贷款基准利率变动解释范围在80%以上。

表3 方差分解结果

四、结论和建议

（一）结论

从实证分析的结果中我们可以了解到，货币政策对于吉林省的房地产市场价格调控具有一定的局限性，在区域间也存在着不同的作用效果，单纯的货币政策已经不能精准的调节房地产市场价格，必须采用货币政策和财政政策等多种方式联合的政策对房地产市场价格相机进行调控，才能取得一定的预期效果。另外，各地区应根据本地区的房地产市场波动情况，制定房地产市场调控政策，保证房地产市场稳定发展。

（二）建议

一是完善调控政策体系。构建货币政策和财政政策等多种市场调控方式联合的房地产市场调控体系，注重房地产市场发展的区域性差异，因地制宜，因城施策。注重房地产市场调控政策的时效性，根据区域房地产市场发展情况，修正房地产市场调控政策，保证房地产市场健康发展。

二是保障居民的基本生活需求。制定房地产调控政策要保障居民的基本物质生活需求，禁止一刀切式的调控方式，要支持居民自住和改善型住房需求，抑制投机需求，有针对性地合理地控制房价过快增长。

三是加快租赁市场发展。政府要支持和加快房屋租赁市场发展，在人口密集的城市建设长租房等保障性住房，缓解居民的购房压力，保障居民的基本住房需求。完善租赁市场的管理制度，完善租赁市场管理的法律法规，保证租赁市场合理化发展。

四是健全风险管控机制。加强房地产金融审慎管理，建立房地产市场监测机制，防止出现大问题。监测房地产市场资金流动，防止非房地产企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。