投资性房地产公允价值计量模式选择思考

高坤 青岛润昌私募基金管理有限公司

公允价值是市场经济发展进程中一种新的资产评估方法，其存在着升值的空间和潜在的贬值风险。当房地产市场价格变动时，使用公允价值进行评估时，则无须每年计提折旧和摊销，这样下来更能体现公司资产负债和整体收入。因此，在不健全的资本市场条件下，对投资房地产进行公允价值计量的探讨是十分必要的，只有这样才能进一步促进我国投资性房地产的发展。

一、用公允价值计量投资性房地产的有关理论依据

（一）投资房地产的含义

投资房地产是指公司所持有的不动产，以获取租金或资本的增值。其特征应当是可以独立衡量和出售的。这和公司使用的固定资产有很大区别。该方法可分为成本计量和公允价值两类，在某些情况下，公允价值的测量能够促进资产的增值。

（二）公允价值的解释

公允价值是指以销售时为计量日期，在有秩序的情况下，各方能够接受或转让的债务。

（三）投资房地产的公平价值计量原理概述

海外情况。二十世纪七十年代，西方国家提出了一种注重会计信息的可靠度的观点，这种观点被称为“受托责任”，而另一种观点则着重于决策。决策有用的观点适用于对现存或潜在投资者、债权人和其他利益相关方的决策。国内情况。随着国家“一带一路”倡议的实施，企业在国际市场上的拓展越来越紧密。投资房地产按公允价值进行计量已成为一种潮流，因此，财政部在多项新的会计准则中均有明确的规定，这体现了公允价值计量的发展趋势。然而，在对投资物业进行评估时，大部分公司还是采用成本法进行计量评估。

二、采用公允价值计量投资性房地产事务过程中的问题

一是新的会计准则对公允价值的应用存在着一定的局限性和可操作性。尽管在近20个准则的规定中，都涉及了公允价值，但是这些都是在不同的标准条款中分散开来，尚未形成一套完整的公平价值理论体系；尽管对公允价值进行了理论上的探讨，但是在实践中，却没有对公允价值进行具体的测量。

二是目前的市场信息环境很难支撑公允价值计量用于投资房地产。政府的宏观调控对我国的市场经济产生了深刻的影响；伴随国家的土地政策和开发商的垄断，使得房地产的价格受到了很大的影响。在此背景下，我国目前存在着供求失衡、房地产市场中存在着大量的泡沫，导致了房地产资源的价格与其实际价值不符；在我国，二级房地产市场尚不活跃，在发达的一、二线城市，资产交易十分频繁，相对偏远的落后地区，在过去的数年里，很难获得交易信息，主要是由于缺乏公共信息渠道，无法获得有关投资房地产公允价值的信息。因此，在实践中，为保证政策的连贯性，企业往往会在实践中选择成本计量，从而影响投资性房地产的公允价值计量。

三是我国现行公允价值计量模型的建立与完善尚有一定的局限性。投资房地产公允价值的用途：一是为了节约成本；另一方面，由于使用了公允价值的方法，房地产每年都要进行一次再估价，则需要重新支出成本，其测量模型的设计也有一些自相矛盾的地方。

四是对投资不动产进行公允价值计量，需要有复合型的人才支持。首先，就投资房地产的公允价值而言，虽然投资房地产的公允价值是由多种途径得到的，但是，如果没有一定的综合判断力，则会很难获得信息的作用并产生价值；其次，目前的会计工作者在从事会计工作时，对统计学、运筹学等方面的全面认识尚有不足，其综合应用能力有待进一步提升。

三、公允价值法测量投资性房地产的利弊

（一）采用公允价值计量的优势

新准则将公允价值计量模型引入国内，对我国会计标准的变革具有重大的历史意义。

1.公允价值计量能够更真实地反映公司的资产，同时全面满足信息使用者的决策的需要。以往的计量方法，主要是根据按历史成本计量，但在目前的经济形势下，各类投资产品不断涌现，再次按历史成本定价，已不能真实地体现企业的真实价值，投资不动产的目的在于提升价值或获得租金，并不是为了出售，而且，获得这些资产的费用一般都很便宜，后来由于土地、资源的限制、经济的发展等因素，资产的价格将会大幅度提升，这时，采用公平价值计量模型能真实地反映出它的市场价值，且能够更准确地反映了公司的经营能力、偿债能力和所面临的财务风险，对信息使用者做出正确的决策具有重要的意义，也只有这样才能促进其长远发展。

2.公允价值计量的引进体现了中国的会计标准和国际标准之间的融合，符合国际标准的要求。由于国际上的会计标准都是以公允价值为基础的，因此，我们的会计标准若继续沿用以往的账面价值核算，将对我国的会计工作和会计工作的开展产生不利影响。市场经济的实质是公平经济，如果违背公平原则，势必会对国民经济产生消极的影响。所以必须结合实际情况，采取科学的手段进行发展。

3.运用公允价值的方法，可以提高公司的财务实力。由于当前资金紧缺，各公司特别是房地产公司对资金的需求非常大，当前大多数房地产企业的资产负债率都在70%以上，若采用公允价值计量的方法，将使公司的资产净值大幅增长，资产负债率下降，对被低估的房产进行评估，对其市场价值的评估，将有助于提升公司对银行的信用，增强其融资能力。同时，公司净资产提高后，公司的股权融资规模也会有很大的提高，这对房地产公司的资金压力有一定的帮助。

4.公允价值计量模型能够在不提高公司税收的前提下，实现公司的盈利增长。按照财税有关规定，公司以公允价值计量金融资产、金融负债、投资房地产等，在持有期间，其公允价值的变动不计入应纳税所得，在实际处置或结算时，处理后的交易价格扣除其历史成本，将被用作在处置或结算过程中的应税收入。利用公允价值对投资房地产进行计量，不会使企业的实际税收负担有所上升，从而可以节省公司的资本。

（二）使用公允价值计量存在的缺点

在当前的发展中，公允价值运用于我国，尽管具有诸多优势，但其在实际运用中还存在诸多问题。

1.采用公允价值的方法可以作为一种调整收益的手段。由于我国的相关市场尚未完全发展，因此，公允价值很难被公平地衡量，甚至有被利用的风险。特别是在确定投资房地产公允价值时，在计算现金流量折现时，估计现金流量、折现率、折现率等，这些都是和认为判断产生直接的联系，这些因素在客观上存在操作利润。

2.难以获得有关资产的公允价值。在发达国家，各个要素的市场交易活动十分活跃，因而其公允价值的确定较为简便。而我国目前存在着产权市场、生产要素市场不活跃、中介组织信誉低下、市场监管不力、会计从业人员素质差等问题。

3.公允价值的测量容易引起市场的频繁变动。在历史成本计量系统中，资产的价值通常是固定的，然而，公允价值会随着市价的变动而变动，因此，它可以很好地反映出一种资产的价值。然而，如果某一项资产的价值波动较大，则会使其公司的财务状况、获利能力发生波动，从而使投资者产生一种公司的财务发展不稳定的错觉。

四、对投资物业进行公允价值计量的几点思考

（一）建立符合我国实际的投资房地产公允价值计量的理论体系

首先，要构建一个科学的理论框架。尽管我国现行的会计标准采用了公允价值，但目前还没有建立起一套完整的公允价值计量体系。为防止房地产企业通过投资房地产，结合公允价值计量抑制房地产价格虚增的情况，必须完善我国的财务会计体系，科学设计惩罚体系，以此来促进我国审计职能部门发挥出其作用，要持续健全与公平价值相关的法律监管体系，营造公平价值执行的良好环境，严厉打击滥用公允价值。

其次，逐步改进公允价值的核算方法。若第一次采用公允价值计量，则该资产的公允价值具有可持续的可靠性，则该公司在选择了公允价值时，将无法转换为重新使用成本。首次使用需对会计政策有一定了解，然后运用追溯调整方法进行核算，对已变更的投资物也进行评估，将留存收益和递延资产的所得税或债务计入报告中。公允价值在年内的变化过程中，该期间的损失不会对该年度的收益产生影响；在投资房地产进入使用后期，按公允价值进行评估时，无须重新摊销和折旧，投资不动产的增值必然会增加。在结算日，企业应对所投资房地产进行估价，并按其公允价值予以确认。当公允价值超过了账面形式的价值时，那么，该差异计入可供变动的损益，并在扣除所得税后，计入当期的净利润。如果公允价值高于账面价值，则该差异计入可供变动的损益，并在扣除所得税费用后计入当期的净利润。所以，相对于成本计量，在资产处理时公允价值的计量则会提高企业所得税的实际支出。此外，只要符合资本化条件，在持有期内进行后续支出，相关费用应当计入成本；若经董事会书面证实，工程建设期的物业将被用来赚取租金，则可认定会属于房地产项目自建阶段。房地产项目在投入使用后，其公允价值与完成时的账面价值之间的差额，应当计入公允价值变动的损失。将会计标准的谨慎原则贯彻到实际中，完工验收程序可以按照持有目的，评估公允价值的账面价值，将固定资产的账面价值和其公允价值之间的差异计入当期损益，不会对当期的收益或损失产生影响，只能在资产处理后转入损益。在持有用途变更为出租或自用时，该转换日的公允价值即为当期损益。在将其转为固定资产时，后续的折旧及摊销额会随先前公允价值的增加而上升，进而减少公司收益；在资产处理过程中，出售、出租、转让后的投资房地产，在扣除相关税费后，按其账面价值，计入当期损益。

（二）健全信息公开体系

在金融危机发生之后，IASB修改了 IASC（IASC）时期制定的概念框架，并将相关的品质特性去掉，并用“如实表述”代替。这种改变充分表明了国际会计准则委员会越来越重视会计资料的真实性。

目前，我国的企业会计准则对投资房地产的信息披露规定并不完善，同时，这一规定也较为笼统，并不明确，只是现行采用公允价值模型的公司在投资房地产市场中的公允价值信息披露不全面、主观化。为提高公允价值的可信度和可读性，必须进一步强化公司对投资房地产的信息披露，明确投资性房地产的各项用途，并在市场上适当披露公允价值信息，例如：市场市价、同类资产最近成交价、估值模型和估值技术的应用细节。另外，有关部门要明确会计舞弊行为的法律责任及处罚机制，以降低公司运用公允价值计量模型进行盈利操纵的可能性。也只有这样才能保证公司的正常运行，对后续发展有着一定的积极作用。

（三）加强监管

加强对会计核算的监督，是提高会计信息质量、预防管理层滥用会计处理手段实现盈余管理的关键。目前，我国证券市场对于披露违法行为的惩罚还很少，无法起到震慑作用。违法的成本很低，会让公司的利润操纵更加猖獗，本来可以自由选择的会计政策，现在却被限制在了标准层面。随着监管水平的不断提升，企业对投资房地产的选择也越来越多，公司可以根据自己的意愿选择公允价值模型和成本模型，在确定了公允价值模型后，可以转换的成本模型。从而极大地提高了公平价值模型的使用率。

综上所述，尽管在推广和运用投资房地产时，仍有很多问题有待解决，但是，在计量属性的视角下，企业运用公允价值进行会计核算，能够更好地反映企业的财务状况、经营业绩等，并能有效地增强会计信息的关联性，从而满足信息使用者的经营决策需要。随着我国企业规范的完善、市场的健全、公司内部治理的不断完善、员工素质的不断提高，公允价值会计的推广将成为投资房地产市场的必然趋势。也只有这样才能从根本上促进我国房地产企业的发展。