基于广州市产业园区的公募REITs融资研究

彭文华 杨咏梅 郭滨辉 谢裕娟

根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》统计，截至2018年末，全国共有各类开发区2543个。全国国家级开发区552个（其中经开区219个、高新区156个、海关特殊监管区域135个、边境与跨境经济合作区19个、其他类型开发区23个），省级开发区1991个。我国产业园资产规模庞大、种类多元，产业园基础设施公募REITs项目上市意愿强烈。目前已有4支产业园类公募REITs上市，为产业园区公募REITs上市融资提供了宝贵经验。

我国基础设施公募REITs已有13支发行上市，其中4支为产业园区REITs。广州市成立工作领导小组，大力支持基础设施领域REITs发展创新。本文介绍分析了4支产业园区公募REITs概况，在此基础上为广州市发展产业园区公募REITs提出了建议。

一、产业园区公募REITs基本概况

2021年5月，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）首批发行上市，目前已有13支REITs上市，其中4支为产业园区REITs，分别是博时蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园REIT、华安张江光大园REIT和建信中关村产业园REIT。此外，国泰君安临港东久智能制造产业园REIT仍处于审批中，拟于上交所上市，4支产业园区REITs基本概况见表1所示。

目前上市的产业园REITs地理位置较优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。

招商蛇口产业园REITs底层项目万融大厦和万海大厦位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，客户集中在文化创意和新一代信息技术行业，具有较强的产业聚集性。

苏州工业园区产业园项目位于苏州东部休闲度假景区和产业园聚集地，属于工业类产业基础设施建设项目。业态集中在信息科技产业、电子电器产业和生物医药产业等，入驻企业主要为高端研发中心和功能性总部，租户质量较优。

张江光大园项目主要定位于国家战略性新兴产业、金融科技与高科技研发产业，随着上海逐步向超一线城市的不断发展和自由贸易试验区金融资源与各类产业的落地与增长，项目成长性可能较高。

中关村产业园项目基础资产位于北京市海淀区中关村产业园内，租户质量较好，多为互联网高科技企业。中关村软件园、上地信息产业基地等高新技术产业园区，产业集聚度高，已成为全国软件园区中最具特色的专业园区，潜在增长需求可观。

二、广州市产业园区概况

根据前瞻产业园区网统计，截至2022年6月31日，广州市共有3170个产业园区，南沙区有广州南沙经济技术开发区、广州南沙高新技术开发区和广东南沙出口加工区，拥有166家园区，其中规模最大的是广州南沙保税港区，规模较大的为梅山工业区和南沙资讯科技园，还有民营企业美的南沙工业园。

黄埔区有166家园区，广州科学城和中新知识城两大高科技开发区，具有代表性的有广东软件科学园、品尧电子产业园和光宝广州科技园区等以计算机、互联网、电子、通讯和生物科技等高科技产业园，与民营房地产商合作的合景·科汇金谷，新能源汽车制造研发为代表的小鹏汽车。

天河区有286家园区，广州天河软件园规模最大，为科技创新核心区和高端现代服务业的集聚区，羊城创意产业园和红专厂创意园为文化创意特色产业园。白云区产业园最多，高达868家，广州民营科技园主要产业为精细化工产业区、创新产业区和民科园总部经济基地等，合昌物流园主要产业为空港国际商贸物流园港。

花都、番禺、增城和从化等其他各区，产业较多，没有产业细分，高科技产业偏少。广州市部分主要园区概况见表2。

目前广州相当一部分产业园区在招商时只考虑物业出租收入，并未对入园企业产业类型进行限制，导致园区出现多种产业并存且相互之间关联度不高，主导产业不清晰的问题，只处于简单的空间集聚低级形态。简言之，就是只出租空间，提供物业，短期内快速攫取利润，根本无法为园区企业的发展提供所需的土壤和环境。

广州产业园区招商要想突破困局，必須对产业细分再细分，不仅有助于园区招商清楚地了解不同产业的细分领域和需求度及特点，也拓展了产业企业的外延，让产业领域呈现出差异化，有助于产业园区可持续发展。

三、广州市产业园区REITs发展建议

（一）布局新兴产业促进园区产业升级

广州大多数园区在开发建设时，缺乏产业发展规划，在区域分布上较为零散，产业集聚效应没有很好发挥，对产业规划和产品设计根本不重视。因此广州产业园区未来的发展，必须从源头上做好顶层设计和定位，才能促进园区产业升级。

根据《广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划》、《广州市工业和信息化发展“十四五”规划》和《广州制造2025战略规划》等主要文件精神，大力实施深度融合的“八大提质工程”，围绕新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康、智能装备与机器人、轨道交通、新能源与节能环保、新材料与精细化工和数字创意等八大高新技术开展产业升级。

目前上市产业园区REITs均为高新技术产业，处于发达地区。因此，广州市应该以南沙经济技术开发区、广州科学城和中新知识城为重点，辐射广州开发区、广州临空经济示范区、白云区民营科技园和增城经济技术开发区等。八大新型产业，重点发展产业园见表3：

表3 八大新型产业，重点发展产业园

序号 产业 重点发展产业园

1 新一代信息技术 湾区半导体产业园、中新广州知识城新一代信息技术产业园、天河软件园、天河智慧城、天河高新技术产业开发区

2 智能与新能源汽车 广州番禺智能网联新能源汽车产业园

3 生物医药与健康 广州国际生物岛、广州科学城、中新广州知识城国际生物医药价值创新园、粤港澳大湾区生命健康产业创新区、天河区生命科学产业园

4 智能装备与机器人 黄埔智能装备价值创新园、南沙庆盛人工智能价值创新园、

5 轨道交通 广州轨道交通装备产业园

6 新能源与节能环保 南沙东方重机核电装备制造基地、黄埔氢能产业创新核心区、从化氢能产业创新示范园区、番禺节能科技园

7 新材料与精细化工 华南新材料创新园、中国新材料CID（中央创新区）。

8 数字创意 天河软件园、花都数字文化创意产业园、大湾区花都湖5G高清视频数字创意产业基地

资料来源：根据广州市人民政府“广州市战略性新兴产业发展十四五规划”整理

为推动广州市产业园区REITs发展，按照广州市的统一规划，各区选好园区，选准产业，拟定园区总体发展布局。产业定位明确，精准定位，形成具有鲜明特色的高科技产业园。对重点项目和龙头企业的跟踪协调，支持引导企业根据产业集聚形成产业优势，增强产业集聚效应。

（二）借鉴国内外经验做大做强重点产业园区

美国、新加坡和德国产业园区REITs在2020年末市值占比分别为13%、26%和8%，且呈现逐年上涨趋势。海外市场的“产业园区”概念几乎等同于“物流园区”，比较典型的与园区相关的REITs，底层资产基本都同时拥有物流园、商务园、科学园等多种资产形式。与中国最可比的应是新加坡市场，对新加坡腾飞房产投资信托的发展进行研究，能对中国产业园区REITs市场的发展有所启迪。

新加坡腾飞房产投资信托（ASCENDAS REIT，简称A-REITs）是新加坡市场上市值最高、资产规模最大的产业园区REITs。在新加坡、美国、英国和澳大利亚4个国家管理200个不动产，资产类型涵盖商业园及科学园、近郊办公园区、高规格产业地产、轻工业地产、物流和配送中心等。A-REITs服务客户超过1500家，A-REITs的产业园区既有新加坡本地企业也有跨国公司入驻，这些客户的业务涉及研发、生命科学、信息技术、工程和物流等。

新加坡商业园及科学园是由新加坡政府指定区域，集办公区、总部大厦和研发一体的综合性商务科学园，与中国的产業园区概念最为相似。

美国商业园是临近研究型大学及研究机构的创新孵化器，为大量初创企业提供创新土壤，因此吸引了大量高科技公司、金融公司和生物医疗公司的入驻，与我们探讨的孵化器和研发楼资产内涵接近。

澳大利亚近郊办公园区，远离中心城区拥有便捷交通和完善配套设施的办公园区，主要由政府部门、数据中心和区域公司总部入驻办公。

中新广州知识城是新加坡与广东省政府共同倡导创立的广东省经济转型的样板，是中新政府又一跨国合作标志性项目，是广州市高新技术产业发展的平台。新加坡在产业园区REITs具有相当丰富成熟的经验，通过交流学习，能为广州市科技园区提供许多宝贵的经验。

产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，广州市推动产业园区REITs的发展必将为高科技发展、产业升级和经济发展起到巨大的推动作用。

（作者单位：1.广州商学院；2.广州华商学院 ）