房地产经济波动与金融风险防范研究

文／王晗 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

就我国目前的经济发展状况而言，房地产业务可以说是我国经济增长过程中较为关键的支柱性行业，其自身的特殊性，也导致了它和当前国民经济的蓬勃发展具有极为紧密的关联。而房地产经济的波动性也势必会直接影响国家整个宏观经济局势的变动。因而本文对房地产业经济波动的成因做出合理的剖析，也有助于提高房地产经济研究行业处理风险的能力。

1、房地产经济波动的主要原因

1.1 经济环境驱使房地产经济发生波动

房地产业经济波动的产生，首先是外界环境变动的影响。所谓的宏观经济环境，是指我国房地产行业长期存在和发展的环境，也就是现在人们所谓的当前宏观环境。宏观经济环境对房地产开发与经营而言，具有相当大的负面影响，因为宏观环境可以促使房地产经济出现震荡，使房地产业经济的成长速度更加迟缓，也就会影响房地产业的投资价值，并由此降低了房地产业在整个国民经济成长的速度，这都是宏观环境导致房地产经济运行产生震荡的主要因素。而宏观环境对房地产业经济运行所形成的负面影响，是很难调节和改善的，目前唯一可以调整的方式，即从宏观经济层次上加以调整，从而有针对性地稳定了房地产业经济运行的变化。

1.2 相关政策驱使房地产经济发生波动

国家税收政策也可以对我国总体的宏观态势做出调整，进而直接影响整个宏观社会环境，也进而直接影响房地产经济的发展。单就房地产开发业务对城市建设所提供的贡献来看，房地产开发业务就可以为整个城市发展建设提供有力的物质保证，为整个城市的发展建设提供了物质基础。类似的，我国城市化的规模、城市化发展建设的水准也能够通过我国地产行业的增长状况而表现出来，其主要是通过地产的历史价值而体现出来的。当大中城市的开发水平比较好时，房产价值当然就会很高，比如在我国的北京市、上海地区等一线城市，城市发展建设比较好，房产价格当然就是惊为天人；而当城市发展水平稍弱时，房产价值当然就不会太高，就如同我国的一些二线、三线城市，其发展程度相对较低，所以房产价格当然就不能太高。上述这些，都可以证明，各区域的自然地产行业水准和城市建筑水平二者之间都有着非常紧密的关联，城市的基础设施、住宅环境等都是一座城市自然建筑水准的直接反映，而城市建筑水准越高，自然地产经济发挥的空间也越大。此外，政府政策也是影响房地产经济变动的主要原因之一。我国楼市政府整体从鼓励、到支持、再到如今的调控态势，可以充分的说明我国楼市经济是随着政府政策的变动而发生变化的。也就是说，国家颁布的政策、法令，都会影响房地产经济，令其出现震荡。

1.3 消费者需求变动，促使了房地产经济的出现变化波动性

消费者的需求变化也会影响房产开发经营活动的波动，当消费者的需求发生变化时，房产经营活动就会出现相应程度的波动。而房产开发行业最主要的经营活动，就是为了获得土地，对土地资源加以合理开发利用，并发展产品为住宅或者其他建筑，为人民提供居住与生活的理想场地。当人民对住宅的需要下降时，房产开发公司的产品也就无法推销出去，由于缺乏经济来源，房产开发公司也自然就无法进一步开发新的土地，房产经济波动也就这样形成了。而人民对住宅的需要也是随着我国整体市场状况的变动而发生变化的，这个需求也是决定房产开发行业发展与否的关键。

1.4 投资购房驱使房地产经济发生波动

以当前的现实状况而言，很多群众购置住房是为了居住的刚性需要，也有部分群众购置住房是为了投机的目的。基于投机目的的普通民众购入房产，大多是想利用当前国家经济与社会较发达的有关优惠政策，通过购置房产来获取一定收益，特别是当买房的投资回报率更高时，这种抱着投机目的的消费者，便开始大规模购入房产，从而使得房地产经济水平迅速上升，而当买房的投资回报率下降时，这种投资者便停止了购置房屋，从而使得房地产经济的水平急剧下降，结果导致了房地产经济的长期波动。

1.5 房地产供需原因

房价的持续上涨与住宅需求情况有着直接的联系，这一状况的发生，与最近几年房地产业迅速成长和人民对住房的高需求密切相关。但是，这个需求状况往往受一定因素的制约，包括居民消费能力、需求等，当居民消费对象本身没有足够的居民消费能力时，消费要求也将相应减少。同时，房地产业的供给额还可能遭遇资本的限制，因此存在资金链断裂的问题。由此发现，消费人士的诉求具有自主性，这在一定程度上扩大了房产供需的多变量，导致了地产市场的波动性。

1.6 城市发展因素

现阶段，在我国城镇化步伐日益加速的大背景下，农村城市化面积正在逐步增加，较多的农业人口已步入了都市，如此一来，便大大增加了在都市中的农业人口数量，都市住宅需求也日趋紧张。在这一阶段中，房地产行业的迅速增长是对当前国民经济增长状况的合理反映，二者处于互补与配合的关系，一旦出现大中城市人口规模不断变动出现的时候，就会使大中城市房价出现相应的变化，进而抑制了房地产经济的平稳增长。

1.7 投资回报原因

地产公司在出现投资回报率较好现象的同时，不少资本也会涌到地产领域中去，如此一来，便改善了宏观经济曲线，也推动了房地产经济的平稳发展。但是，在房屋供给量持续上升的过程中，房地产市场的供需关系也就会受到了一定幅度的影响，由此导致了房地产业经济波动，由此可见，投资回报率提高以及市场供求变动都会影响房地产业投资。

2、我国房地产经济震荡下行风险的变化构成

第一，商业银行经营风险。商业银行风险主要是指商业银行在实施房地产信贷经营中，由于企业经营方式的不合理和企业运营方法不合理等原因所产生的经营风险。一般而言，房产信贷的生活周期都相当长，一般是在十几年，不过银行所进行的信贷资金的流动时间却要短暂得多。如此一来，将会造成流动性损失的逐步扩大。同时，银行在具体操作流程中，也很可能会因为企业运营控制不够严格而产生资本损失，这都是房产经济波动下银行所存在的经营风险。

第二，抵押风险。按揭风险，主要是指银行在与房地产公司合作进行按揭贷款时，或者因为贷款人违规而处置按揭物品时所遇到的风险，而这种风险大多是由于抵押物的产权问题所导致的，如果对抵押物的所有权并非很清楚，又或者抵押物不是由贷款人所拥有的财产，而是与他人所共享的财产，那么就很可能由于所有权问题，而使得银行存在着经营风险。而此时，银行就很难按时足额归还贷款，从而带来了巨大的损失。

第三，借款人风险。贷款人风险，主要指的是当贷款人为了某种原因，而拒绝归还房贷时所带来的巨大经营风险，至于为什么会出现这个现象，主要理由有许多，其中最重要的理由主要有如下二个方面：一是当借款人在还贷或支付一定利率以后，房产价值突然急剧减少，而贷款人出于维护自己本身的经济权益，会选择了违约的行为；二是贷款人因为企业在运作过程中发生了问题，无法归还房贷而被迫违约。

3、房地产波动以及金融风险防范措施

房地产业宏观经济的震荡，使得房地产开发行业总体应付金融风险的能力大大减弱，因此为了更好地应付经营风险，并达到企业可持续发展的目标，就必须从以下几个方面着手，对房地产业宏观经济加以调整，以保证其稳健发展，从而增强房地产开发企业整体应付财务风险的综合实力。

3.1 从政府方面入手调控房地产经济波动

首先，从政府层面入手可以很好的减少了房产市场经济波动的幅度，从而有效提高了房产开发公司面对财务风险的能力。我们可以撇开消费者对房产的刚性要求不说，而是从政府投资政策的角度出发，通过加大对房产投资税收政策的调整力度，来减少房产经济波动的幅度，具体可从如下三个方面着手：

其次，采取了改善融资主体结构的手段，以减少了房产经济的波动。对新投资房产进行直接融资的另一种手段，实现了产权、权责等方面的进一步细化，以改善了当前条件下投资人跟风投资房产的现象。其二，通过控制投资房地产投资者的投资规模，由此可以控制房地产投资的价格波动。而通过控制投机的范围、金额等，可以实现对投资策略的适当调整，从而推动房地产投资向更健康的方向发展。

其三，利用当地优惠政策，以实现对房地产经济的有效调控，从当地政府的实际投资情况入手，对该区域内所有的政府投资房地产项目活动加以规定，实现了当地政府的带头作用，以便于更好的减少了房地产市场波动的幅度，并由此来提高了房地产开发公司应付财务风险的能力。

3.2 加强房地产价格波动范围的管控力度

加大对地产业价格波动范围的控制力度，就可以很好地提高对地产发展公司财务风险的应对能力。同时通过对地产业的市场价格进行控制，就可以有效减少由此引发的风险，从而实现了地产业经营的稳定，更有利于地方国民经济的稳定上升。特别是在近些年来，由于市场经济的发展速度很快，而且由于通胀的速度加快，所以房地产价格上涨幅度也很大，所以，通过加大对地产业价格波动范围的控制力度，就可以很好地解决房产业市场波动的问题。首先，建议各地方政府按照自己的实际经济情况，严格规定了地产业价格波动的正常范围。然后，严格按照法律规定的范围加以控制，并加强了监管力度，让房地产业价格在正常的范围内自由波动。如此一来，不但可以很好的减少地产发展业务所遇到的风险，还可以激活地产发展服务行业的有序公平竞争，可谓是一举两得。

3.3 合理的调整房地产业投资政策

从当前现实形势出发，政府应在投资政策的基础上，予以适度的调整：（1）明确规范外商投资性行为，由政策来合理有效地引导外商投资项目，使外商投资呈现出良性的发展。（2）合理地改变投入投资主体，在此过程中，为避免房地产业发生投入效益损失现象，所以，要建立相应的投入风险回避制度，明晰各方责任。（3）提高投资规模的合理性，在全面贯彻国家宏观调节方针的基础上，全面调控投资规模，以避免为房地产市场造成过分扩张的现象。

3.4 房地产中金融风险的防范措施

3.4.1构建全面的融资途径

现阶段，我国房地产资金的融通渠道大多是通过商业银行来募集所需要的资金。目前的资金来源途径相对单一，面临的金融风险很大，通常情形下，都是由商业银行自己负担的，这在一定程度上加大了商业银行的压力。根据这一状况，可建设多元化的融资途径，包括证券公司和信托基金等，建立多元化途径不但能够增强地产行业有效应对经营风险的能力，同时还能够促进地产公司稳健发展。

3.4.2 成立规范的个人征信系统

个人信用体系不具有健全性也是产生财务风险的一种实质性原因，另外，在部分房产企业中，往往存在某些违规情况，也在一定程度上干扰了买房人士自身还贷的主动性，如此一来，也会增加个人房贷的违规比例，给银行造成了巨大的损失，因此提高了财务风险的发生概率。所以，建立合理、完善的个人征信系统是非常有必要的，而建立个人征信系统的前提就是增强了个人信用调查制度的科学性。首先，建立良好的法治氛围，以规范市场的行为，再者，加强对房地产公司违规操作的监管力度，以尽量避免问题的发生。

3.4.3 建设完善的宏观监测指标系统

根据当前的楼市金融风险，建立健全的金融市场监测预警系统是非常关键的。通过这一系统，就可以做到对房地产业财务风险的全方位管理。首先，根据日益精细化的房地产业运行情况，及时进行财务风险的预警工作，以保证宏观调节目标的正确性，再者，按照房地产业操作程序细则，通过设置对各线条全专业领域不同层面的考核指标，以达到有效及时准确的互动反馈作用，让监管部门能够随时对房地产业领域的风险度保持着高度敏感性和警觉，进而实现了有效避免相关风险事件发生的目标。

3.5 强化对金融机构的管理力度

针对银行为地产企业所承担风险问题的特殊情况，商业银行就必须对这一问题做出有效的研究，同时进行适当的完善与调整。而经过研究后发现，造成这个现象的主要因素就是由于商业银行在对地产企业进行评价的时候，往往比较乐观，而不能全面顾及到在危机出现以后给企业提供的不良影响。所以，在审查资质的时候过于宽松。而面对于这些问题，政府应该加强对银行的控制力量，而针对于地产开发企业的贷款情况，政府应该从严审核资质，并进行适当的等级评估，并且完善了相关的信贷流程，在信贷审批完成以后，进行了落实融资。与此同时，银行购房顾问的资质评估工作也是至关重要的，重点在于对他们的资产做出合理的评估，利用资产来质押贷款。银行应该通过这些手段来增强资产的稳定性，降低楼市金融风险现象的出现。

3.6 落实房地产行业的抵押贷款体系

信贷质押机制，主要是从消费人员无法在规定时期内有效地还上贷款的现状下而建立起来的，因此针对这些状况，就必须建立相关的机制，以促使消费者人员在规定期限内把全部贷款都还上。换而言之，也就是让消费人员可以通过质押于较高价格的消费商品实现借贷，甚至是可以通过其他担保方式来实现借贷。如此一来，就可以有效降低了银行风险发生的概率。但是，显而易见的是，这种情况是远不能适应现实需要的，因此对商业银行而言，也需要加以改进与优化，例如，如果能够合理地建立相关的消费信用制度，针对于违反法律规定消费行为的人，就可以减少对其的消费信用额度。另外，房地产企业还能够落实质押信贷系统，让企业把价值性高的物品来质押信贷。合理落实地产行业的质押信贷系统，既可以降低商业银行甚至是地产公司经营风险问题的出现，同时还可以保证资本流通的安全。

3.7 发展房地产行业的信托投资基金

针对目前存在的房地产行业较为依靠商业银行的状况，政府相关的部门应该加强资金关注力度，并大力发展房地产信托机构资金，而如此做法的主要目的就是希望减少房地产行业较为依靠商业银行的现状，从而缓解房地产行业吸引资金困难的状况，同时合理的扩大对投资人员的资金投入范围，在有效规范房地产业务经营的基础上达到投资效益的整体提升。

3.8 建立健全房地产金融系统

3.8.1 完善个人征信制度

健全的个人征信体系，可以促进房地产经济在正常的范畴内自由波动。健全个人征信机制，从政府部门及其有关监管部门的视角健全金融体系，由此来减少房地产开发行业可能存在的金融风险，促进房地产业发展经济的增长。

3.8.2 完善贷款审核制度

健全信贷审查机制，可以指导消费者的信贷方向，进而降低房地产开发行业存在的金融风险。

3.8.3 完善监督管理制度

健全监管体系，就可以减少房地产经济波动的范围。由于房地产业项目融资的获取方法大多为向银行借款，如果地产项目或者开发公司存在问题，将要求商业银行来担保财务风险，因此，采取健全信贷监管机制的方法，可以有效减少财政经营风险，一定程度上也能够推动我国房地产业发展的稳定发展。

结语：

综上所述，房地产经济的变化导致地产开发公司必须面对更大的财政问题，而金融危机则使房地产经济发生很大的变化，二者是相互影响的。要想有效防止房地产业市场问题和财务风险问题的发生，就需要认真研究现存的问题，并提供具体的措施加以控制，以解决问题，从而推动了市场经济的健康平稳发展。而唯有主动的针对财务问题，密切关注各领域房地产市场的变动情况，才可以有效推动房地产开发领域的可持续发展，从而增强了房地产开发公司适应金融风险变化的能力。