房地产经济波动与金融风险防范策略的相关分析

2023-01-11李彦婷刘世超包钢勘察测绘研究院内蒙古包头014010

中国房地产业 2022年3期

文／李彦婷、刘世超包钢勘察测绘研究院内蒙古包头 014010

1、前言

当前我国经济水平的不断发展和人们生活质量的提升，同时也推动了房地产行业的发展进程，房地产是我国国民经济发展重要的支柱，能够有效推动到我国经济的发展，但在房地产行业的发展过程中也存在着一定的波动性，会影响到金融体系的稳定，为此有关人员应当要分析房地产经纪波动的因素，及时了解金融风险防控措施。

2、房地产行业的经济波动原因

2.1 中国城乡差距较大

中国的机构房地产改革措施在1998年，中国的房地产市场和经济的整体发展将继续快速增长。此外，世界经济危机在2008年发生，总体趋势放缓，但经济发展仍存在波动。到目前为止，最重要的问题始终存在于中国和经济方面，城乡差距较大。小县城和大城市的房价有很大区别。大城市的房价涨幅相对较大，相对较大，然而，小城市近年来发生了重大变化，现在是中国国内经济升级转型的时期。房地产市场行业的发展不是很好。因此，许多公司不愿意投资房地产行业，这种现象的出现甚至还限制大城市的房地产市场。房地产市场行业快速发展的趋势是明显的。由于城市之间的巨大差距和房地产市场的不断发展，房地产市场的发展出现了经济发展的振荡。

2.2 中国经济发展不均衡

中国的经济发展仍然不平衡。这一现状充分反映在国内经济快速发展的不平衡性和城乡发展的不平衡性上，造成许多人在大城市发展的不利现象，导致国内经济大城市持续发展，这个偏远城市的经济发展受到限制，这就是房地产业发展的经济状况。事实上，房地产投资在主要的房地产投资行业的经济中并不能迅速发展，而且总是会出现不平衡的明显变化。如果经济的整体发展不均衡，很容易导致房地产投资在许多方面制约经济发展，而且可以看出经济发展的整体与房地产经济的整体互补。由于整体经济发展的不平衡性，如果房地产市场在未来几年发展，在整体经济的进一步发展中仍会出现波动幅度大的不利现象。

2.3 政府对此介入少

在房地产业整体发展过程中始终存在着经济发展振荡的核心问题。还有一个重要的根本原因是，国家政府在这方面的参与不够积极，不能在细分行业中发挥决定性作用，不能允许国内房地产经济的整体发展，是的，经济正在加速但正在后退。这个地方的整体经济波动是第二位的，但它具体反映在一个普遍现象上，即未来房价将继续上涨，现代人买不起房子。到目前为止，房地产市场价格的大幅上涨并没有放缓，但除了一些房地产公司在压力下继续发展外，许多行业在近几年的发展并不具备整体经济进一步发展和经济萧条的现状，许多人已经失去了工作。有些人甚至付不起首期款，也付不起抵押贷款。因此，房价的下跌仍然居高不下，导致许多人买不起房子的问题。然而，市场价格较高，但房地产公司出售的房屋较少，经济的持续发展往往会产生较大的波动。

2.4 房地产资金依赖性

在房地产市场的发展中，问题之一是房地产开发后期过于依赖大银行的银行贷款，缺乏资金保障。房地产业作为资本资源密集型产业发展的一部分，在实际的发展过程中，必须依靠银行贷款等综合性的资金担保，才能在早期的发展中发挥作用。根据中国房地产市场产业发展相关调查结果和银行个人贷款综合数据，房地产市场新项目中非常重要的一部分是土地合作开发。在这方面，在房地产全面发展的中后期，这些商品将增加大量的土地，申请再贷款一块土地的基本成本是80%，主要都是来自银行的个人贷款。在银行业的发展过程中，大部分风险都是集中在房地产业。在银行机构快速发展的过程中，再加上大部分新增资金都贷给了房地产相关行业，这意味着房地产投资行业的整体发展与非银行金融机构的持续发展密切相关，可能影响相关行业。即房地产市场行业的发展能够稳定持续发展，国内商业银行的金融风险较小，房地产投资等行业的进一步发展并不相对稳定，银行等金融机构的金融相对风险较高。根据风险承担理论，银行等金融机构在房地产业发展过程中，应直接或间接承担房地产市场中的风险因素，这将给金融机构的快速发展带来巨大的金融风险。由于银行业机构的快速发展，存在着许多的不确定因素。

2.5 住房信贷风险

随着我国房地产相关行业的快速发展，以及购物者潜在需求的持续快速增长，许多居民和家庭可能会出现“不仅仅是套房”的普遍现象。许多家庭将在现有住房的名义下考虑第二套不动产，而房地产的价值将逐步改善保障性住房，因此，在消费者的购买选择过程中存在一些矛盾。也就是说，消费者对住房的需求越来越大，手头的后续资金不足。选择买经济适用房有各种矛盾。因为许多普通消费者也会考虑商品房消费信贷个人贷款，以充分满足住房的实际需求。这类形式的信用贷款申请满足了市场消费者潜在的日常消费需求和更多的经济适用房需求。但是，也存在安全隐患，即广大消费者的高风险问题。一方面，会出现核心经济问题，很容易造成贷款协议无法及时偿还的现象。这也进一步增加了银行在金融领域的潜在风险。目前，中国已经出台了相关的实施政策、各项措施和相应的监管措施，但也初步建立了逐步完善的中国人民银行核心征信体系，这使得银行很难控制，根据征信的实际情况和不良现象，加强监管，彻底控制借款人的不道德贷款行为。如果任由这种情况发生，当前房地产市场乃至国民经济的相对稳定发展都将受到不利现象的影响，增加金融机构的金融风险和潜在风险。正因为如此，我们应该更加重视对商品房消费贷款的忽视，以促进我国当前房地产经济发展的相对稳定和进一步发展，从而能够有效地提前防范潜在的金融风险。有鉴于此，房地产业与金融业的持续发展有着密切的关系。房地产业的发展和金融业的整体发展相互影响。

2.6 银行经营性风险

经营管理方面的潜在风险是指金融和专业机构发展中的客观潜在风险，如财务管理业务。潜在风险之一是市场运营商的管理模式，决策中不存在低级错误和不准确。当前我国房地产相关产业稳步崛起，然后迅速崛起和发展。国内一些商业银行着眼于自身消费信贷个人贷款的发展方向，把进一步发展房地产市场的产业化发展，把发展房地产行业的个人信贷银行贷款视为优秀个人信贷银行贷款。在房地产市场进一步发展的过程中，对快速发展带来的规模效益关注过少，对未来整体经济发展缺乏长远发展考虑。为了吸引更多的借款的用户，商业银行将刻意大幅降低个人申请贷款的准入门槛，简化部分个人信贷银行贷款的进一步办理流程，这必将降低金融机构个人信贷银行贷款的风险。此外，一些银行机构追求个人利益、加快个人消费信贷贷款初审也有客观原因，这也导致了银行等金融机构申请贷款、银行贷款财务风险较大的次要重要原因。因此，一些银行等金融机构的个人信贷申请贷款客户由于不确定因素的影响，往往存在坏账率的潜在风险，均属于对银行贷款不良贷款的范畴。商业银行的这种随机性在征信和贷款措施过程中存在许多的不方便，不利于金融体系的可控性。在商业银行的金融活动中，一些长期经营和日常管理不到位的银行等金融机构过分依赖信托产品，未能通过严格的信托业务审查程序，这容易导致这些管理模式缺乏现有水平，长期运营实践经验不足，包括信托产品直接进入，综合实力较弱。企业中一些不良现象的快速进入,不能为市场经济体制的快速发展带来最大的动力。相反，市场经济的发展会有许多明显的解决办法，这将影响社会主义市场经济的稳定和持续发展，从而导致一些企业在持续发展的过程中受到更多的外部制约因素。

3、解决措施

3.1 加大对房地产价格的管控力度

当前在我国房地产业整体发展的过程中，存在着市场价格持续上涨过快的问题。未来房价飙升的情况得到了一二线发达城市的重现。存在着超出市场价格变动的价值扩张的客观现象，房价上涨幅度的调整与经济正常加速增长的总体发展水平和国民经济发展水平相差甚远。为了促进房地产的发展，目前我国房地产市场和经济的大波动值已经在一个较为合理的范围内。地方政府可以出台文件等相关制度和相应措施，逐步加强对市场经济发展的调控，增加合理的政策来调控房地产市场的市场价格。如果我们不及时应对房地产市场的调控，房地产市场的价格问题就不会得到解决。房价会越来越贵，一些想买房的人没有经济能力去买房子，这会给城市带来一种无根感。随着时间的推移，这一问题也将非常严重，扰乱社会的相对稳定、温暖与和谐。为了实现调控手段的核心价值意义，有必要了解政府对房地产市场的调控是有限的，有必要将市场价格控制在合理的范围内。这是为了更好地防止其价格的过度波动，系统地形成一个稳定的房地产市场交易市场。要防止相关方面的投资与房地产价格不一致，确保房地产业平稳较快发展。只有这样，大型房地产行业才能保持长期可持续发展，维护金融业安全，防止国内商业银行在金融决策中出现明显的重大失误和偏差，导致银行机构金融领域出现风险。

3.2 将房地产抵押贷款

房地产抵押贷款支持的贷款证券化是指国内金融领域机构的集聚和银行住房抵押贷款的主要形式，然后以小额现金的主要形式收购证券公司。其核心主题是根据按揭贷款人的个人信用和自己信用基础的购买评级，最终确定抵押贷款人的最高信贷价值，然后向各类证券公司的散户投资者提供新类型的贷款，从而加快个人贷款证券化在房地产业发展中的进程，有效集中银行的金融风险，积极促进金融市场的稳定全面发展。同时,也是有效降低金融风险的重要具体措施。也可以在具体情况下的理论和实践活动中实现银行转让部分收益权，以便及时收回新资金，避免更大的经济损失。同样，在房地产业快速发展的过程中，要积极稳妥地推进和迅速改善房地产业大行业的银行投资和资金问题。问题房地产投资的个人投资管理部门存在准入门槛高、资金流动性差的问题。只有这样,才能解决现阶段我国房地产行业一些资金难以解决的问题,降低我国当前和金融风险因素,统一和规范房地产细分行业的快速发展行为，并降低房地产中存在的问题，正确引导大型房地产行业的持续良性循环。逐步完善的社会信用体系的建立,使大银行能够及时有效地监管当局,全面控制借款人自身的信用基础现象和不良贷款行为，从而提高到银行持续有效的贷款申请率。此外，还可以通过对信托机构进行科学、严格的审查，防止一些管理规范程度不同、缺乏实践经验的制造企业进入市场，降低整个市场的财务风险。包括金融专业机构逐步加大对相关人员基础培训的调整力度，不定期对金融等机构的行业人员进行大众化和风险综合防控系统培训，更多发挥行业领导者的能力，为金融业制定决策措施，并采用科学的方法进行后续处理，有效防范因决策失误给金融等机构带来的风险。

3.3 提升金融机构的风险管理水平

在当前的发展形势下,为能够适应时代快速发展的金融相关机构,我们必须不断调整现阶段发展模式和经济发展管理模式，使金融等机构能够不断提高日常管理的整体水平。为了改变这种发展态势，一方面，当前国内金融机构的水平和能力需要彻底改变经营管理模式，包括金融专业机构的组织结构和管理模式，是我国商业银行持续发展的基础。因此，各银行等金融机构可以按照实事求是的基本原则，制定自己的管理模式和运行机制，不断提高风险因素控制措施的技术能力。还需要针对相应房地产企业的贷款风险因素建立更加全面的评估体系，帮助建立与制度体系相关的信息管理系统，并大大提高银行可能的风险管理模式能力。提前防范和严格控制可能出现的金融风险，一方面保证可持续发展，是非常有效的。运营商需要根据当前房地产市场细分行业的核心问题，对具体商业银行的整体发展做出更多决策，减少整体发展过程中浮躁心态的不良现象，将银行的个人贷款转移到更可接受的地方，降低银行机构抵押贷款的资本门槛，减少银行金融机构的银行贷款相关手续，缩短调查贷款的时间，可以降低潜在的风险，大大提高银行的风险因素管理模式和控制能力。

3.4 对供求关系进行平衡和稳定

导致房地产市场供需矛盾加剧的主要因素是市场供求失衡。然而，房地产经济往往在供需结构不平衡的关系中发展，但由于上述主要特征的可能性，才导致了房地产投资和经济的快速波动。在具体情况下调控政策时间的过程中，最终的具体目标是大幅降低房地产业的整体经济振荡，而不是完全消除这种振荡的影响因素。在房地产业市场快速发展的过程中，产生了相当严重的供需矛盾激化，单靠整个市场的调节功能是难以消除的。但是，甚至会出现严重的新一轮房地产危机，影响行业健康、相对稳定的发展。一旦房地产供求关系失衡，相关管理部门需要在第一时间采取直接处理或问题解决，使其也处于房地产行业市场供求关系的合理可控范围内，积极促进中国房地产业健康稳定发展。