房地产经济发展现状及发展趋势研究

文／孟凡强 山东省安丘市自然资源和规划局 山东安丘 262100

引言：

房地产行业主要涉及到两大方面，一是房产，二是地产。从实物的角度来看，其建筑物与土地是一个整体，它既是一种客观存在的实物形态，又是一项法律权益，涉及到产权问题等。随着我国房地产行业的不断发展，其也形成了以土地买卖、开发建设、典当租赁、使用与所有权兼并的市场经济。房地产买卖作为市场的主体，应分析其问题，落实解决对策，进一步剖析未来房地产经济发展趋势。

1、目前房地产经济发展所出现的问题

1.1 发展过于迅速

改革开放以来，我国人口出现大幅度上涨趋势，使其住房需求增大，同时由于当时可利用的房产资源有限，使房价出现了大幅度增长，从而带动了房地产经济的发展，致使我国房地产经济在国际市场当中一直处于遥遥领先的地位。尤其是在我国城市迅速发展的阶段，由于城市的公共资源、教育资源、住房条件、医疗资源等逐步优化，使很多的农村人口向城市转移，进一步促进了我国房地产经济的发展。同时，很多企业看到了房地产行业的市场空间纷纷对其进行投资，也加快了房地产经济的发展速度[1]。

1.2 刚性需求不稳定

随着房地产经济的快速发展和人们对住房需求的持续增加，房价不断攀升。致使住房消费成为人们日常生活中最大的开销，很多人买不起住房，从而增加了人们的经济压力和精神压力，使住房成为了极其不稳定的刚性需求。这种快速发展的房地产经济虽然有利于国民经济的进步，但却不利于解决人们的住房需求。为了缓解人们的压力，提高人们对住房的购买能力，国家应给予高度重视并通过颁布相关的法律法规进行干预和调整。

1.3 管理工作存在问题

在我国的房地产开发过程中，政府通常会对某一处的房地产或某一个项目的开发给予高度的关注和支持，当开发商看到其中的红利时，则会涌现出越来越多的开发商和房地产项目[2]。如果这时政府不进行严格管控，一再放任其自由发展，则会出现开发商主导市场的状况，使房价不断的攀升，导致房地产行业陷入了恶性循环，所以这时需要政府出台监督管控政策，通过提升自身管理能力来净化房地产行业的发展环境。

1.4 投资开发热度较低

因为房地产的快速发展，导致了住房供求紧张、居民住房压力大、房价不合理增长、开发商蓄意炒房等问题的出现，很多居民因此买不起住房，进而导致很多房产出现有价无市的局面。由于如今紧张的住房需求与房地产行业不成正比，导致了房地产经济的不健康发展，所以很多开发商对房地产的开发热度开始降低。同时由于出现了各种各样的民生问题，政府必须制定相关政策进行调控，从而又进一步加剧了房地产企业的投资开发热度较低的现象。

1.5 市场发育不健全

由于我国人口数量与土地面积不相匹配，可利用土地较少，随着人们对住房需求不断增加，房地产价格一直在不合理攀升。同时在房地产行业中很多的开发商企业发展不够成熟，其可开发资金比较少，银行贷款额度也较小，再加上政府调控政策的限制，资金成为了限制房地产行业发展的关键因素之一。另外，在现如今快速发展的房地产行业中，很多开发项目存在着浪费资源、破坏环境的问题，甚至有些开发商占用耕地资源进行开发。所以，在房地产行业当中，由于市场发育不健全，很多开发商缺乏前瞻性和持续发展的理念，从而导致一些开发项目盲目投资，造成重大经济损失的同时带来了极大的资源浪费和破坏环境的现象[3]。

2、针对房地产经济存在问题的对策

2.1 政府应加大宏观调控力度

为了稳定房地产经济的发展，保障人们良性的购房环境，政府及相关部门需要不断对房地产行业的宏观调控力度。同时结合各个地区的经济发展现状和人们的生活水平、房地产行业的发展需求等建立完善的管理制度，实施优化措施和防控策略，从而实现对房地产经济的宏观调控。例如：国家政府部门为了净化房地产市场环境，通过对二手房交易的税收政策制定和颁布相关规定，很大程度上减少了炒房现象的发生。同时通过综合房地产发展情况、地方经济水平以及居民的住房条件与各大银行制定了贷款利率调控的措施和方法，减少了居民利用炒作房价来转让或者倒卖房产从中获利现象的发生，通过这种宏观调控的方式可以使房价得以控制，降低房价缓解购房压力，从而促进房地产经济可以持续稳定的发展[4]。

2.2 创新房地产金融产品

为了可以在保障人们的住房需求和降低住房压力的同时还可以促进房地产经济平稳持续地发展，可以鼓励房地产企业创新开发房地产金融产品来拓宽经济市场。例如：针对目前两极分化的购房现象，为收入较低或者初入社会没有能力购买住房的人群提供住房的金融产品，既可以解决这部分人群的住房需求，还可以提升自身的经济效益。同时房地产企业还可以通过多元化的发展来促进金融信托、债券、证券、投资基金等领域的发展，从而使其在稳定房地产经济的同时得到更大的发展空间。

2.3 加快完善房地产经济体系

为了有效促进房地产经济的平稳发展，相关政府部门需要加快完善房地产经济体系的构建，为房地产企业与银行搭建平台，促进银行与房地产经济共同提升。然后需要加快转变融资方式，不断的整合资源优化自身发展方式，通过创新的理念和先进的融资方式，加快完善房地产经济体系，在保障房地产行业健康发展的同时，助推房地产经济有序增长。

2.4 加大对闲置土地的处理力度

目前，在房地产行业中存在着极其严重的浪费土地资源现象，对此，相关政府部门应该结合当地的房地产开发现状和土地资源的使用情况进行全方位管理和调整，从而实现其土地资源最大化。同时压缩房地产建设用地规模，尽量缩短开发商对于土地资源的开发周期。对没有按照供地合同缴纳土地价款的房地产企业和项目，一律严格处理。对房地产项目坚持实行净地出让的供地方式，在出让前，政府及相关部门做好拆迁倒地、补偿安置等相关工作，杜绝土地闲置浪费问题发生。

2.5 促进经济体制改革

想要加快房地产经济的发展，需要在整体房地产行业的经营管理层面进行有效调整和改革，促进其经济体制改革，建立健全房地产的资金使用制度，才能从根本上解决房地产经济不良发展的现状，才能对其出现的问题进行更好的管理和监督。同时通过经济体制改革对银行的交易模式进行升级，要创造更好、更全面的银行管理制度，与银行建立相互促进的发展体系，对银行的金融服务和房地产投资等做出双重保障，实现房地产经济持续稳定的发展。另外对于房价的高速增长，需要制定一个标准的衡量准则，使其能够准确的定位市场价格，从而在保障居民住房需求得到满足时，加快经济的发展速度。

2.6 协调好中央与地方的利益

国家发展离不开地方政府的支撑，同样地方政府的工作同样也离不开国家的扶持。从地方政府竞争视角制定出的产业政策制约房地产经济的发展，其根本原因在于地方对土地财政的依赖，所以中央政府不应该只以限制作为调整和改善房地产经济良性发展的方针，同时还需要鼓励和扶持，将其发展的重点转移到房地产领域当中，抓住央地博弈中核心利益环节，理顺中央和地方的关系。另外，地方政府也要积极响应国家号召，不断完善自身的经济发展体系，实行创新发展战略，从而实现我国房地产经济的稳步发展。

3、未来房地产经济的发展趋势

3.1 价格将趋于稳定

在未来的房地产经济发展中，价格会逐渐趋于稳定，其发展的重点在于稳定市场价格，而不是降低房地产价格。我国在经历几代房产政策革新之后，其房地产市场经济将步入稳地价、稳房价、稳预期的关键时期。由于近几年房地产行业受到网络平台经济以及疫情的影响，实体经济逐渐呈现出下滑的趋势，人们没有足够的存款消费房和地，在这种背景形势之下如果还要对房价实行打压，那未来房地产行业可能将会出现一振不撅以及房地产企业负债率越来越高的情况。受我国传统文化的影响，大多数中国人仍保留着成家立业的思想，先买房才能有家，有家才能成就事业[5]。因此房产已经成为我国大部分家庭的主要财产，如果在未来的房地产经济发展过程中，哄抬房价，更多普通家庭的下一代也许勤勤恳恳一辈子也无法购买一套属于自己的房子。如果降低价格，其很难评判究竟应该下降多少，毕竟中国人口较多，房地产已经形成了一个产业链，地方区域之间的房价差别又较大，无论从推动房地产经济的稳定发展，以及维护人民的权益利益角度来说，未来的房地产经济浮动都不会过大，应会稳定价格，保证国民经济的稳定增长。

3.2 行业逐渐成熟

通过稳定房价的形式，我国房地产行业也会逐渐成熟。何鸿燊先生曾说：“穷则变，变则通。”面对稳定而又透明的房地产市场价格，其企业之间一定会存在竞争，这种竞争是良性的，具有推动性的。为了提高企业在行业中的竞争力，在未来，房产企业定会从建设的质量、营销模式、物业配置、园林绿化方面入手，在提升品牌竞争力的同时，会类比与其他企业的优缺性在哪里，既然在价格方面无法进行改变，应在服务及质量方面做好提升。这种竞争模式，能够使我国房地产行业经济日益趋向成熟，目前房地产行业已经衍生出了许多周边的经济产业链，也为更多的人提供了工作岗位，国家在推动网络平台促进增长的同时，也将实体经济发展规划到未来经济改革发展之中。企业通过衍生周边经济产业的方式，进一步吸引人才，加大对于行业发展的创新，相关企业会把重心投放到房子的居住和使用体验上。习近平总书记明确提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”理念已深入人心。那个遍地都是黄金、炒作房价的房地产市场经济大潮已经褪去，在未来企业更会从房子的实用性出发，减少公摊面积，抑制泡沫，使房地产行业逐渐走向成熟。

3.3 相关法律体系更加完善

我国颁布房地产相关法律法规较晚，1986年颁布了《土地管理法》，1994年颁布了《城市房地产管理法》。但在这短短的30几年的时间里，我国已经意识到了房地产经济对于国家整体经济发展水平的重要性。未来的法律体系不仅仅会从企业建设、房产定价方面入手，更会保障消费者的权益，实现市场的平衡。不仅在相关房地产法律体系中能够体现国家监管工作加大力度的监控，更会在《婚姻法》《继承法》中进一步明确对于房地产权的处理。完善其法律法规也是时代发展的需求，在过去部分法规条例会出现法律跟不上时代发展的现象，随着我国科技和经济不断的发展，在法律法规实行政策上也出现了扭转局势，部分法律法规的完善工作，不再是单一的由人民代表进行提案。国家为进一步推进社会主义核心价值观，加大了媒体与大众对房地产企业的监督力度，这就要求房地产企业在未来应坚决落实国家相关法律政策，能够通过媒体平台和大众舆论的监督，发现业内的违法乱纪现象并及时纠正。这一方法有利于今后我国房地产经济相关法律体系的完善，能使法律与时代发展并肩而行。

3.4 更加侧重于环境保护

党的十九大报告中指出，“必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，坚持节约资源和保护环境的基本国策”。房地产行业作为改变土地和规划建设的主体，应坚决落实基本国策，在未来房地产行业的开发中，会越来越注重环境保护问题。为进一步推动我国房地产行业未来的经济可持续增长，在开发时必须降低人类的活动，本着“以人为本、保护环境”的原则，为节约和有效利用资源不断发展。在未来，房地产市场经济的主体投资及建设目标会投放在绿色建筑建设中，这样，一是能够最大限度保证了生态的平衡，二是能够缩减企业的后期运营成本，也是时代交给房地产企业的必然选择。随着我国人民生活质量的不断提高，人们的住宅购买消费方向越来越趋于养生的角度，建设绿色建筑，能够促进经济的增长，进一步稳定我国房地产市场经济[6]。

3.5 依托科技进行创新

由于我国科技发展目前呈现上升趋势，在未来，房地产的开发将会与高科技结合进行创新，我国会大力推崇新型智慧型城市的建设，为保证房地产经济的黄金时代再次来临，房地产也会趋于增量化和存量化发展。在房地产科技经济市场中主要包含五大部分：智慧房地产、房地产建筑科技、房产金融经济、金融科技以及共享经济。这就形成了房地产科技运用逐渐扩大化的局面。在行业发展中，创新是产业的基础，依托科技进行创新的形式，在未来不仅能在城市房地产布局规划中得到运用，更能使企业依靠金融科技提高经济效益，也促使房地产建设越来越趋于智能化、人性化、合理化，成为未来消费人群的主要选择对象。通过科技创新的形式，在未来，国家和房地产企业将会进一步提升住房信息以及信息查询系统的服务效能，这样也能为未来房产税以及物业税的征收打下良好的基础，避免囤房情况的发生。

3.6 满足低收入人群

虽然我国在扶贫工作中已经取得了辉煌的成绩，但低收入人群的住房问题，仍是一块“硬骨头”。为实现共同富裕的目标，我国未来在房地产类型选择上也会进一步改良。在坚持稳定房价，解决更多人口住宅问题的同时，我国会针对部分人口较为密集、房价较高的区域放宽土地建房政策，像中国香港等地区就实行了刚需房、公房等住宅选择方式，其居民可以通过抽号的形式得到普惠性较大的购买房产名额，也进一步抑制了房价的增长。随着我国二胎和三胎政策的开放，以及经济重心的偏移，许多沿海及一线城市，呈现出人口逐渐增多的趋势，为了缓解其住宅压力，在未来房地产不断创新改革的同时，会相继推出更加适宜低收入人群的产品，结合国家相关普惠性政策，实现薄利多销促进房地产经济加快发展的目标。政府也会相继推出相关的买房卖房政策保障，以便提高住房贷款的利用率，增加市场经济中的资金流动性，改革住房公积金的使用制度，加大对于危房的改造。对于手握较多房产的人群应加大税款征收，以保障房地产经济发展水平的均衡。

结语：

综上所述，房地产经济发展与我国财政政策以及相关法规条例有着密不可分的关系。土地作为我国财政收入的主体之一，为避免其高速膨胀发展形成泡沫经济，进而对我国整体经济状况产生影响，应加大对于房地产市场经济的管控力度。也希望，国家能够针对目前的房地产经济状况，制定科学并具有时效性的调控措施，为提高我国人民生活质量水平，提供一份有力保障。