关于城市土地与房地产经济相关问题的研究

文／王英豪 绍兴市土地整理储备中心 浙江绍兴 312000

引言：

进入二十一世纪后，我国房地产经济得到快速发展，并演变成国民经济结构的重要组成部分。房地产经济与人们的生活质量、住房条件关系密切，是城市经济发展的重要支撑体，一直以来，土地制度都是我国城市调控国家房产市场的重要渠道，直接影响到土地资源的合理配置，影响到土地资源的整体利用率，与此同时对我国国民经济的可持续发展起到重要的促进作用。要想实现房产市场的平稳长远发展，有必要进一步研究我国土地制度，不断完善现有的土地制度。分析我国在房地产市场现行的政策，土地制度是土地资源利用最基本的保障。随着城市不断发展，土地资源的利用价值不断攀升，城市房地产依然还有很大的发展空间，但是相应的也存在很多的问题，由于很多制度都与经济效益有着密切的关系，制度是否公正也或多或少也受到影响，房地产市场的整体情况也受到波及，需要不断改善土地制度中存在的弊端，进一步改进完善，引起高度重视。

1、城市土地价格与房地产的内在联系

1.1 供需导致的土地与房价变动

站在政治经济发展层面看，社会供需关系的变化会直接造成商品价格的变化，一旦商品供大于求，那么价格必然会下降，如果商品供小于求，那么商品的价格也会上涨。土地作为一种生产要素，其具备有商品经济的属性，因此在市场经济发展中也会受到市场供需变化而出现价格波动。作为社会主义国家，我国的城市土地归国家所有，统一由政府进行宏观调控，因此在价格变动的区间范围也和其他的商品存在很大的差异，不过在具体分析经济数据时，依然能分析出其中存在的实际性与关联性，影响城市土地的商品价值的因素并不具有唯一性。市场经济中的商品所具有的经济价值与其指标具有正相关关系，其中也有部分商品表现出负相关关系，如果没有全面分析经济结构增长情况，那么将无法有效对比商品实际价值与其表现出来的价格。现阶段我国房地产供求关系出现明显变化，那么城市土地价格也会出现很大的波动，房价上涨，城市土地价格也会水涨船高。

1.2 成本导致的土地与房价变动

在房地产行业，如果住房总成本与与其利润存在出入，那么就说明当地房价与土地价格发生了波动性变化。土地价值主要变现在开发商利用土地过程中是否能够基于土地出让金制定的价格获得更大的价格提升空间，换句话说，房价的上涨实质上是一种土地有偿使用的形式。也正是因为这样，在城市发展过程中，不同地段因为所处位置的繁华程度的不同而出现价格的差异。与此同时，在不同城市的土地也会表现出地价的不同。通常来说，计算土地的总成本时，地价只占了其中的三分之一，因此制定房价时，地价只是基础标准，但是实际情况中，很多房地产商为了拿到地段较好的地块，往往会不惜成本。那么，过高的土地出让金支付以及缴纳的时限对资产负债率比较偏高的房企来讲，最后只能落脚到房价的上升。而一旦市场下行，因城市布局改变拿了高价地，赢利的可能会大幅降低。所以，总的来说，地价与房价在一定情况下成正比，地价上涨也会引起房价上涨。

2、土地制度对城市房产经济的影响

2.1 供应制度影响房产经济

随着我国城市化水平的不断提升，城市建设用地规模越来越大，城市土地资源所具有的价格也不断攀升，具备很大的升值空间，谁能占据更多、更好地理位置的土地资源，谁的资产就会升值，并且更快速地实现资本的聚集。在实际利用过程中，很多城市有盲目追求人口聚集的人口红利开发房地产项目，城市土地大多被用于房屋建设，这使得房价上涨，不仅不利于人们的生活稳定，还会使得房地产经济出现困境，影响社会经济发展的和谐稳定。归根到底，这主要是由于我国土地制度管理机制整体上不完善，土地资源管理方式不够科学合理，土地资源过度集中，造成房地产行业发展不平衡，引起不公平竞争，这种供应制度造成土地资源的严重浪费，不利于土地资源的有效利用，提高了人们的生活成本，需要引起关注。

2.2 土地储备制度影响房产经济

土地储备制度，是指在土地还未投入使用之前，由政府直接或者委托相关机构，对城市土地进行统一收购该储备，再根据实际优化供应的制度，作为土地的“蓄水池”，优化配置土地资源。自2000年实行土地收购储备制度以来，虽然不断发展，但是还仍处于探索阶段，其“蓄水池”的功能未能充分发挥。

而城市土地储备制度对房产经济的影响主要体现在城市土地储备经营制度对房地产市场的调控作用。城市政府可基于土地储备供应制度实现对土地一级市场的垄断，以此控制城市土地出让总量，最终实现对房地产供给总量的调控。实际运行过程中，城市土地储备制度发展不一，有些地方收储规模过大，增加地方财政的同时造成资源的闲置，有些地方由于土地收益偏好选择收储规划用途为经营性用地的土地，不利于土地资源的优化配置，有些地方储备机构职能较小，无法承担调控职能。可见，很多情况下，土地储备对土地资源优化的功能无法得到有效发挥。

由于房与地存在密不可分的关系，房地产供应总量是房地产经济发展的重要因素，而可有城市控制的土地出让量与房产供应总量之间的联系较为紧密，换而言之，城市土地出让量提升会使房地产供给总量增加，两者存在正向变动关系。

2.3 估价制度影响房产经济

在土地资源利用过程中，我国还实行了土地估价制度，主要是根据土地资源所处的地理位置、资源分布情况等因素，对土地的价格等级进行综合评估。但是在实际评估工作中，还是存在一定的评估风险。

一是，虽然土地估价的操作准则及遵循原则一直都有，但是在实际操作中，还是存在少数评估人员并没有按照既定准则评估的情况；另一方面，少数评估人员技术不过关，会产生评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等问题；二是在评估师进行土地估价时需要考虑到金融政策、税收政策和产业政策等各方面的影响，因为一旦政策变动，经济体系和社会环境就会有相应的改变，如果土地评估人员不能对政策进行深入和及时的调查和研究，就会对市场现状及前景把握和判断不准，进而影响估价结果的准确性；三是虚假材料带来的评估偏差，因为评估材料都是依托委托方提供，信息不对称让评估师也难以判断，一旦材料不实，直接造成评估结果的不真实。

由此，需要在土地评估中建立一整套具体的、行之有效的评估规则与制度，不能仅仅凭借评估人员的个人经验做出评估结论。加上土地资源在经济发展过程中会出现价值的变化，需要与时俱进的改进土地估价制度，对土地做出合理的估价。

3、推动城市房地产经济稳定发展的土地资源管理策略分析

3.1 清查城市现有闲置土地资源

在我国城市化水平不断发展的今天，为了实现城市土地资源更高效率的开发，需要科学规划城市土地资源，让闲置土地资源得到更好地利用。一方面，查清闲置土地，利用多元化手段如卫星遥感、大数据分析等，摸清闲置土地的具体情况，掌握闲置土地的数量、结构、分布和原因，在次基础上建立清单。另一方面，土地闲置原因复杂，对其的查处涉及许多部门，需要协调自然资源、发改、财政、税务、市场监管、城建和公检法等多个部门联动。所以需要开展统一的城市闲置土地清查行动，提高土地资源开发利用的透明性与权威性。

为了获得更好地闲置土地之源清查效率，获得更高的清查质量，自然资源管理部门要制定一整套管理制度，并在实际工作中不断完善。在城市土地清查制度编制时，可以出台相关的政府法律条规，提高土地清查工作的权威性，这样可以更好的推动城市土地清查工作的开展。土地清查不仅仅要针对还没有进行开发利用的土地资源，对正在施工建设的土地也要同时进行数据登记。在土地清查过程中，还可以设立督查专班或者小组，监督清查工作的进行过程中，并将清查数据及时进行网络公布，接受广大群众的监督。需要注意的是，对正在建设的土地也要进行数据公开，避免出现违法占用土地的问题，确保企业在群众监督下严格按照审批面积开展建设。

3.2 完善土地储备机制

由于现行土地储备制度或多或少存在不足，会影响我国房地产经济发展，为了让土地储备工作的作用得到更好地发挥，获得更好质量与效率，要进一步优化土地储备制度，不断进行优化改进。首先要加强土地储备机构的职能，有些地方储备机构编制人数比较少，无法承担优化资源配置的储备职能，所以加强专业人员的配备是关键；其次，开展土地储备工作过程中，要就工作内容编制出一整套包括土地评估策划、房地产项目策划、土地年度评估等完整的规章制度，尤其要做好土地年度评估与土地策划评估，以此为基础分析土地储备方案，综合评价房地产项目的社会价值与经济价值，合理审批土地建设方案。为了防止出现在房地产工程烂尾，城市土地资源被浪费，在项目建设过程中要进一步完善土地评估体系，建立覆盖全过程的跟踪评估机制，对企业进行有效监督，对企业建设中存在的财务风险、建设风险进行合理评估，加强土地资源利用管理，确保土地资源储备工作效能提升。最后，合理确定土地供应规模，实现供需平衡。土地供应计划和储备计划应该进行充分对接，保持衔接性。合理调控各产业用地，形成多元化的供应格局。

3.3 优化土地估价系统

在对土地资源进行估价时，要严格依照我国相关法律法规进行，合理评估土地项目，以此对房地产企业的开发建设行为起到一定的监督约束作用，避免房价虚高。合理估值能够确保国家资源得到更充分地利用，确保城市土地资源得到更合理的利用，防止出现资源浪费问题。相关部门要组织从事土地资源估价的工作人员开展培训，提升估计队伍整体的专业素养，将专业的人员引进估价队伍，注重工作人员德才全面发展。同时，由于城市土地资源范围广，面积大，在政府相关人员参与监督管理的基础上，可充分发挥群众监督作用，要充分利用信息时代的优势，借助网络平台使公民参与到土地资源使用监督的过程中。通过城市土地估价系统的有效应用，让土地资源的管理与使用得到人民的充分尊重，确保每一个公民都能参与到国土资源保护工作中去，享受应有的权利与义务。在全民监督的透明化管理形势下，直接对比开发商拿到的土地价值与商品最终面向市场的售价，直观清楚的判断开发商是否存在恶意哄抬房价的行为，人人心中有本账，有根有据的维护自己的合法权益，有效遏制房价的过度上涨。如果能够广泛发动人民群众参与，土地限制问题、违规建筑、土地产权不明晰等问题都能够得到更好的解决。

3.4 对城市土地进行合理规划

从城市发展层面来看，城市土地资源管理不能只是简单地炒作地皮，地方政府也不能存在惰性思维，将出让土地使用权作为地方财政主要收入，需要立足于城市长远发展，合理进行房地产经济工作规划，不仅要看到短期的发展，还要兼顾长远发展，对房地产经济的发展趋势进行全面分析，科学合理制定发展决策。比如在开展短期房地产经济规划过程中，主要是通过出售使用商品住宅与街道门市等区域的土地使用权，而对大型商场、办公楼、娱乐用地、旅游等土地资源的销售则更适用于房地产经济长期规划。因此，政府部门在与房地产企业合作，大力推动房地产经济发展的过程中要从多维度进行综合考虑，在新经济形势下，分析房地产经济发展要对城市中公园、旅游景点建设位置、建筑规模与面积、以及建筑行为是否能够提升城市的经济等问题进行全面分析，确保城市土地规划任务能够得到圆满完成。

3.5 引领城市土地市场面向成熟化进步

分析我国房地产经济发展的整体趋势可以发现，目前我国房地产投资依然还比较繁荣，处于上升阶段。但是站在整个市场经济的发展方向来看，我国的房地产经济依然还处于不成熟往成熟阶段发展的过程中，还存在很大的完善空间。综合分析房地产经济的整体发展形势可以发现，房地产并不是易耗品，而是能够长期使用的产品，城市在进行本地房地产行业规划过程中，不能敷衍塞责，要积极寻求市场的平衡，避免出现房地产市场供不应求的问题，最大限度的保障社会安全稳定发展，要充分发挥自身在经济服务方面的职能作用，积极履行经济干预职能，在房地产经济发展中深入融入科学发展理念，合理调整工作方向与内容，最大限度的为国民提供更具有性价比的房地产商品，稳定城市房地产市场，不断推动我国房地产经济发展。

3.6 提升政府部门的宏观调控力度

房地产经济是我国国民经济发展的重要组成，房地产经济的有效发展能够在一定程度上保障社会的稳定发展。市场经济这只“看不见的手”在调节着房地产经济的发展，整个房地产行业的发展也都依赖于市场经济的发展。当然，为了更好地实现城市发展在市场经济供需平衡方面的要求与目标，相关政府部门在市场经济发展也要发挥好“看得见的这只手”，即宏观调控的职能，及时掌握房地产市场价格，根据市场的变化情况，采取合适的行动。在价格过分离谱的情况下，及时约谈相关房地产企业。与此同时，要理性看到我国房地产经济的发展，在对当地城乡居民经济水平进行充分调研的基础上，引导居民合理规划和消费，树立科学的房地产商品消费观念，让“房住不炒”的理念深入老百姓。

在我国，无论是城市土地还是房产经济，都是国民经济的重要组成内容，二者在一定程度上存在很密切的内在联系，政府部门需在实际管理过程中高度重视土地资源管理，关注房地产经济发展，用整体的视角去看待问题，不断发现问题，解决问题，有针对性的改善城市土地资源管理形式，才能让城市土地与房产经纪进一步促进经济发展。在土地管理过程中要进一步强化监督管控机制，建立系统的规章管理制度，为土地市场活动的开展提供权威依据，在不断提高土地资源利用率的基础上实现房产经纪的可持续发展。