房地产项目管理中存在的问题及解决措施

吴镝

（辽宁乔泰全过程项目管理有限公司，辽宁 沈阳 110000）

0 引言

房地产项目在实际开展过程中，需要以更为科学的方式对房地产的项目进行科学的管理，房地产项目由此能在构建过程中对其自身所存在的各类问题予以发掘，并且能够进一步的使房地产项目在施工中所存在的规范性及有序性得以体现，由此使房地产项目得到更为顺利的完成。就当前而言，我国房地产项目管理中依然存在一定程度上有待于解决的问题，其主要的问题在于成本以及相关的安全问题。房地产企业需要结合各类问题，思考房地产工程管理的优质方式，正确认识房地产工程在实际管理中所存在的意义，由此使我国房地产行业的运行机制得到进一步的完善，使房地产产业能够获得可持续性的发展。本文结合当前房地产项目管理中所出现的各类问题思考其解决方案，并且阐述房地产管理的实际原则以及管理工程的实际意义，希望从多角度能够为我国的房地产项目管理工作提供一定程度的参考。

1 对房地产项目管理的含义与原则进行分析

房地产项目管理在实际开展过程中属于整体工程项目管理中的一项重要分类，主要指当前房地产项目在管理中，其管理运营者应用较为系统的管理理论观点以及相对完善的方法，对房地产项目的实际建设及使用以全方位、全流程的方式进行综合性的管理，由此使生产要素在房地产项目中能够获得更为优质的配置，使用户获得更为优质且完善的产品，在实际构建过程中属于具有高度综合性的优质学科，同时也能够拥有较大的发展潜力，属于创新型的发展学科。在实际的构建过程中，需要充分的对几项原则予以遵循。

1.1 追寻成本最低原则

房地产在实际构建过程中，该行业的主要目的在于实现诸多新兴房地产业企业在发展过程中盈利，相继将成本压缩，以及将利润提升作为其发展的重要方向。由此使得房地产的实际价格进一步提升，导致普通群众产生一定程度的不满，并且对房价的稳定产生恐慌。但就房地产项目管理的实际角度进行分析，需要对房地产的成本运作工作进行完善，为了保证房地产企业拥有利润，并且防止升高的房地产价格造成公民的恐慌心理，因此在确保房地产价格稳定的背景之下，若想实现利润保证，则需要进一步降低成本。但房地产企业在发展中需要充分注意，不可为了节约成本而轻视房地产的质量，由此产生不合格产品。

1.2 遵循质量管理原则

在企业发展过程中，质量和口碑是发展的灵魂，两者对房地产企业而言尤为重要。在房地产行业发展中，存在诸多不法商人，利用国人“有房即安”的朴实心态，不断炒房。而房地产商在实际建设中为了尽快交房，不断催促进度，以期能够在短期之内对成本进行回收，由于对工期要求相对紧迫，导致诸多项目在实际建设过程当中会存在各类建筑细节被忽视，致使房产质量相对偏低的现象。诸多购房者在交房之后发现房屋存在诸多质量问题，引起后续纠纷[1]。因此需要在建设过程当中，充分的将房产质量管理工作进行完善，开展有效的优质项目管理运作。

2 对房地产工程管理的实际意义进行分析

依照我国加速城市化进程的大方针，当前房地产开发项目不断增加的现实情况，房地产开发商之间存在更为激烈的竞争。对房地产工程项目进行有效的管理极为重要，房地产工程管理究其含义而言，主要为房地产工程管理者应用各类系统工程的理论知识开展综合性的管理。而房地产工程在实际构建过程中，其内容涉及相对较广，建设周期相对较长，同时项目在构建过程中，会存在诸多烦琐程序，每一环节具有紧密关联性，具有高度的专业性与技术性[2]。房地产工程的管理工作需要拥有更为完整的管理体系，管理人员需要对房屋工程项目进行更加合理的管理，才能使整体项目更加顺利的开展。由此，房地产工程管理在实际房产企业发展中是极为重要的环节之一，对于提升使房地产企业经济效益以及建筑综合质量提高而言，有极为重要的意义[3]。

3 对房地产项目在实际管理中出现的问题进行分析

3.1 需求降低现金流不足

房地产在实际构建过程中属于资金密集型行业，企业在发展中会面临着债务偿还、经营费用支出以及相应的工程付款等诸多支付方面带来的压力。如若无法通过销售与回款，将致使企业在发展中存在现金流紧张的问题，各类房企在发展中会在此背景之下出台打折促销的政策，并且会进行裁减员工，对工程款予以限付，开展降本增效等诸多现金流的管控方法。由此，如何确保资金流充足成为中国房企在发展中所面临的重要问题。先求生而后求发展已经成为当前房企在发展中所面临的必然选择。目前房地产项目管理在开展过程当中，需要充分的将现金流作为其中心开展各类管理模式的优化，对现场进度以及相应的工程支付等诸多业务进一步开展，使企业现金流能够得以保障。

3.2 对施工技术及材料管理方面所存在的问题进行分析

当前在房地产项目的具体施工过程中，由于施工技术施工质量以及材料管理等诸多问题，致使施工现场出现诸多安全隐患，对整体建筑物的实际质量产生影响。近年来，现代科学技术进一步深入发展新型的设备以及各类新技术，且该技术已经在房地产项目中得到了广泛的应用，为我国房地产项目的实际构建施工产生诸多便利性。然而，由于诸多施工人员对现有的新技术仍然只能够拥有主观性的浅层认知，无法更加科学的对各类新技术进行掌握，诸多施工人员仍然会对传统的施工技术予以应用，由此使得工程的新进度受到了严重的制约。此外，在诸多施工过程中，部分质检部门无法加大力度对物料的质量进行有效的检测，由此也使得整体施工在开展过程当中存在较为严重的安全隐患[4]，对施工人员的安全产生较为突出的现实威胁。

3.3 对项目后期管理问题进行分析

（1）对项目竣工和交付而言会存在一定程度的问题。房地产项目在实际建设完工后进行项目竣工验收，其整体建设工程予以结束。只有当房产项目在竣工验收之后，才可以对各类产权手续予以办理。同时开展后续的经营活动，如果项目在实际验收中存在各类问题，将有可能致使整体项目无法进行有效的验收，同时也会对后期的各项证件办理，以及实际的经营动作产生影响，使整体项目的成本大幅度增加。例如，在竣工时应用的书面材料准备完整度较低，无法拥有较为完整的合格证明等诸多问题均会致使整体工程无法按时移交，整体项目的验收工作已无法在规定时间内予以完成。同时项目在竣工时无法进行有效的整改，在整改之后仍然无法达到实际的验收标准，均有可能致使整体项目在验收过程当中无法进行，并且有可能出现项目拖欠农民工工资或者存在各类安全事故，无法得到有效处理的现实问题，由此会使整体的项目验收受到影响。

（2）在项目回访及后期评价中会存在一定的问题。当项目予以建设之后，建设组需要对整体项目进行有效的回访，工作回访一定程度上会在使整体项目的质量得以提升。在实际的规范工作开展过当中，客服工作人员会与物业的服务人员开展相应的协商，并且对物业服务人员的意见予以遵循。部分项目存在物业服务人员对项目的实际运维状态并不进行深入性的了解，在实际的工作过程中，诸多房地产企业并无法开展有效的回访程序，由此也致使项目建设之后所出现的各项问题，无法在第一时间予以解决，严重影响业主的使用，降低业主居住的舒适性和幸福感。房产企业无法及时对实际的构建经验予以总结，无法确保后续的项目在实际构建过程当中不会出现相同的问题。

4 对房产项目管理问题解决方式进行思考

4.1 对管理的职责范围予以明确， 进一步强化房地产企业的实际工程管理

需要充分明确管理的职责范围以及相应的责任与实际的管理权限，在房地产企业进行相应的开发过程中，同时会包含设计、施工以及监督管理与整体竣工交付后的物业服务人员等诸多部分内容，需要将工程管理的岗位权责更加精准划分，明确工作界面，不同工作人员需要担任不同的职务，同时也需要承担起相关的责任。依照管理人员其自身能力的高低及比较擅长的工作内容，开展整体部门岗位的细化工作，由此进一步强化对管理人员专业能力开展相应的训练，从而使工程管理的实际效率得以提高。房地产企业在前期准备工作开展中，需要充分的做到深入到现场，为了对周围的环境予以了解，对基础设施等具体情况进行分析，各部门之间需要进行深入性的配合。举例说明，在房地产项目施工单位开展实际的集体管理时，需要设置项目经理。项目经理需要肩负管理整体项目的责任，并且对项目全方位的责任进行有效的权力集中管理。企业需要进一步的将办理规划、施工、销售等各类许可放置于首要位置，依照实际调查报告，更加高效的对各单位在实际项目建设过程中所涉及的工作进行完成，并且对现场的实际情况，预期的工程进度目标，以及所需要注意的各类事项向各单位进行有效的告知。在各单位进行协调时，需要充分的对房地产项目工程的实际过程管理予以重视，尽可能的明确各单位所存在的义务及责任，有针对性地对各类计划予以提出，确保大方向保持不变的前提之下，进行阶段性的目标调试。由此，使房地产建设项目的实际管理效率大幅度的提升，进一步增加管理力度，使实际的管理效果更效果更优化。

4.2 对风险管理计划进行有效编制

在强化房地产项目风险管理时，编制更为合理的计划书极为重要，需要以开发企业的风险管理活动作为实际的对象，对全局性的工作计划进行细化，确保房产项目能够对实际的风险管理制度进行有效的约束，并且开展详细的管控，房地产开发企业在发展过程中，需要强化其自身所具有的风险管控意识，将各项活动归纳至实际的风险管理计划内，并形成应对方案。在风险管理计划进行编制的过程中，对风险管理工作的标准予以明确，对实际风险管理人员及基本的职责开展更加有效地定位工作，进一步提高全项目人员对风险管理的重视程度，尽早的对项目建设中所存在的隐藏风险进行识别，并进行更加高质量的项目开发。进一步对风险防范计划以及风险管理的方式予以明确，选取更加科学的管理方案，对实际的绩效评价标准予以明确，由此使实际风险管理的效果得以提升。在对房地产开发企业资源开展实际优化配置的同时，既需要不断的使房地产的开发成本支出得以降低，还需要确保整体项目建设的实际效率及质量得到保证，由此获取更加高昂的经济利润，为后续经营活动打下坚实的基础。

4.3 依照企业的实际情况，使项目得到分类发展

就当前房地产企业发展中所出现的现金流紧张问题，不同企业需要依照其实际的经营情况，选取更加与其自身相适应的经营策略，针对实际现金流相对吃紧的项目，需要将控制资金流作为其发展的首要工作。需要充分利用金融机构的授信以及政府监管资金解冻等诸多手段，进一步加速回款。拓宽经营渠道，多点利用社会营销资源，拓展市场，扩大销售渠道。支出端需要严格控制项目入市进度，控制各单位共各项费用的支出，使得工程进度款的支付得到延缓，应用工抵房或者应用供应链充抵现金的实际支付压力，对于资金流相对充裕的项目而言，可以在确保其利润以及现金流的前提之下进行不同程度的取舍，采取更加灵活的策略。此外，项目资金流及管控需要围绕集团战略、集团资金流的动态以及市场环境，对土地获取策略以及实际的战略投资进行详细的分析，从诸多角度确保资金流能够得到保障。

5 结语

在新时期背景之下，房产企业在发展过程中，会面临诸多问题有待于解决，而房地产管理工作对于房企而言有极为重要的现实意义。更加高质量的开展房产管理工作。就一方面而言，能够确保房地产工程项目的实际施工质量得以大幅度的提升。而另一方面而言，又能够进一步使我国房地产市场以及相关产业链获得较为优质的推力，确保企业在发展过程当中能够对各项风险予以有效的规避，使整体项目在保质保量的前提之下，尽可能的降低成本，使现金流得以保障。由此，需要从诸多角度进一步的强化房地产的项目管理工作，确保房地产施工项目能够以更加顺利的方式予以开展。