房地产项目招投标中成本控制对策研究

彭晓冰

（广东鼎龙实业集团有限公司，广东 湛江 524543）

0 引言

房地产包含土地资源、建筑结构以及其他与建筑结构有关的权限。近几年，政府部门提出的房改政策得到了全面落实，房地产项目面临着全新的发展局面，也正在朝向新的方向不断发展，施工技术与施工材料得到了更新，但房地产招投标过程中的成本管控工作仍未更新，存在着一定的局限性。在这种状态下，房地产负责招投标管理人员要不断提升自身水平，完善现有的成本管理、成本控制方案，做到全面控制房地产项目招投标，以达到提升项目经济利益的核心目的。

1 房地产项目招投标的必要性

随着我国房地产行业逐渐朝向纵深化方向发展，行业间的竞争目标逐渐从占据市场规模转为有效降低成本、强化宏观调控以及房地产开发建设等方面。结合大量实际案例分析可知，房地产建设工作具有投资规模大、风险大、开发周期长等特征。要保障房地产项目的效率、质量和利润率，就必须在建设阶段重视成本控制。大部分的房地产项目必须经历决策、实行、应用以及评估四个环节。同时，由于上述四个环节对成本控制需求不尽相同，应用的成本控制模式也存在差异。要做好成本管控地位划分工作，引进先进的管理模式开展成本管控，保障管控质量达到预期。招投标作为房地产项目实施阶段的核心环节，也是最为重要的环节，将直接影响成本控制质量。房地产企业要给予充分的重视，配置最先进的成本管理模式，明确招投标阶段成本管理需求，积极运用招标机制，以施工单位招投标为主，实现房地产项目成本的控制保障项目收益最大化。

2 房地产项目招投标现状及存在的问题

房地产项目具有回报高、风险高、投资周期时间长等特征，项目开发阶段要经历3 个成本控制过程，分别为：现场审查、初步审查和后续审查。初步审查包含布局规划工作、土地协调工作；现场审查包含施工图预设工作、工程造价预估、施工管理和施工合同管理；后续审查包含实际结算分析以及竣工阶段等。由于不同阶段对成本管理工作需求不同，工作特征也不尽相同，因此，要运用不同的成本管控策略。成本管理工作作为招投标环节中的主要部分，可适当引进竞争机制，在授标与招标阶段要重视资源优化配置的运用，确保能够选择最适合的中标单位。但在实际操作过程中，由于受到多方面因素的限制，整个实施阶段存在着诸多问题，例如挂靠、转包等问题，进而对招投标阶段成本管理工作产生严重的影响[1]。

3 房地产项目招投标阶段存在的风险分析

3.1 工程量清单风险

工程量清单是严格按照国家计价规范及标准，结合招标图纸做出的工程量统计表。工程量清单作为招投标文件中最为基础的文件，是投标单位开展投标报价，后期双方签订合同、履约、施工期间的进度工程款项价格计算及支付，竣工结算等阶段的主要参考依据和文件。因此，工程量文件审核工作十分重要，这种风险大部分是需要由房地产单位承担的，也就是说一旦工程量清单出现了计算方面的偏差，这部分内容需要由房地产单位承担，这也是决定成本的核心文件。房地产公司为更好地控制成本，在开展招标文件编制时，要做好工程量清单的核算工作，从而实现成本方面的管控，并在后续施工合同中约定好相应条款，一旦出现工程量清单的偏差要尽可能降低偏差部分成本，实现成本管控。通常情况下，要按照国家计价规范及标准进行偏差工程量的调节和管控，适当调节单价，并做好投标文件的审核工作，从而降低后续超目标成本发生概率。

3.2 评标体制不完善带来的风险

评标机制不够完善将导致中标单位不符合房地产公司实际需求极有可能对于工程质量以及工程成本产生严重的负面作用，进而影响到后续工程施工情况以及成本控制情况不合理。评标机制不够完善也将会导致房地产公司中部分管理人员存在徇私舞弊的现象，内定中标单位。这种恶意竞标是极为严重的行为，不仅违反法律，还将为房地产公司带来难以预估的损失。因此，为规范人员行为要做好评标机制完善工作，降低评标阶段产生的风险，做好承上启下工作，实现成本控制。

3.3 合同风险

合同风险主要是由两方面因素引起的，一是合同类别不够合理，二是合同条款不够明确。建筑工程合同可以分为诸多类别，不同类别的合同也将对项目产生不一样的效果。一旦合同类别选择不当，将会为成本控制工作，再来不必要且无法预估的风险，在合同条款中一旦出现不够明确、模棱两可的条款都将会引发合同纠纷，这对整个项目建设是极为不利的，不仅影响项目口碑还将影响项目的社会效益与经济效益。而合同风险也是较为常见的，由于施工合同内容多且复杂，房地产项目规模大，在制定合同中难免会存在疏漏，房地产开发公司要做好不同工程类别的合同模板，结合不同的专业工程需求及技术规范要求拟定相应的合同条款，确保合同具有良好的约束性能力，为后续项目顺利开展，奠定坚实的基础。同时房地产开发公司法务部门，对合同可能存在的法律条款漏洞进行分析，还要积极的与招标合约部进行沟通交流，保障落地施工合同内容能够满足项目需求的基础上。具有一定的公平性。合同条款制定也是最为关键的内容，房地产开发公司要给予重视，切不可一味的套用模板，避免后续工程索赔现象的发生，保障项目能够达到预期的利润率，以达到控制项目建设成本的核心目标[2]。

3.4 报价风险

为更好地控制报价风险，房地产开发公司由不同部门的管理人员组成的评标小组需对所有投标单位提供的投标文件进行审核。报价风险是可以控制的，只要房地产开发公司重视评标工作，对每个投标单位提供的报价文件进行核实，即可降低报价风险。而降低报价风险也是作为成本控制工作的主要手段，只有不断降低报价风险保障，整个投标文件的可行性，才能从根源上起到控制成本的目的，因此，要给予充分的重视。

4 房地产项目招投标中成本控制的策略

4.1 项目概况

吴川市高尔夫大道二期综合管网（过路管、雨污水）项目，总工程造价（含税）5053604.61 元，道路总长度1960m，税率为9%，合同总工期57 个日历天（含法定假日），单米指标为2578.37 元/m，远低于目标成本。

4.2 招标形式确定

通常情况下，房地产项目招标可分为邀请招标与议标，招标方式可以结合实际情况以及工程内容进行选择。邀请招标需要以邀请函的形式对房地产企业已入库的具备对应施工资质的施工单位提出投标邀请，邀请招标的优势在于投标单位需运用自身技术以及综合管理优势竞标。议标是邀请已在场的施工单位，在本项目中有承接过类似工程，施工质量、履约能力及协调配合能力都很不错，且报价合理。两种方式都有着优势，邀请招标面临的选择更多，但承担的风险性更大；议标面临的选择少，面临的风险也更小。本项目中应用邀请招标形式。

4.3 投标单位资格审查

资格审查是指招标人结合项目实际情况、特征和需求，要求有潜在施工能力的投标单位提供满足其资格要求的相关文件。在招投标阶段前，对潜在投标单位进行业绩、资质、条件、信誉、技术、资金等方面的审核，不仅能够排除不合适的投标单位，还能够从根源上降低招标成本和招标周期，保障招标工作效率。资格审查工作尤为关键也是降低后续项目建设风险的关键，不仅对后续工程造价管理工作能否顺利落实产生影响，还将对项目利润率产生影响。因此，要做好资格审查工作，选择最适合参与建设的投标单位。

4.4 招标文件编制

招标文件编制作为整个招投标阶段的核心。不仅仅作为投标单位编制文件的依据，也是招标单位与中标单位签订合同的基础。招标文件中的内容以及各项要求对招标单位以及中标单位有着同样的约束力，招标文件的编制工作将直接影响到整个招标环节能否顺利完成，也作为控制工程造价的实际性指导文件。目前，招标文件的主要内容包含投标文件递交时间、承包方式、施工图纸、工程概况、投标报价依据、投标报价相关要求、材料供应形式、工程价款支付方式、工程结算方式方法和周期、工程安全质量控制要求等方面的内容。其中，每个环节的内容都将对后续合同签订工作产生影响，房地产开发公司要结合市场变化以及实际情况，对相关条款进行编制，做好基础成本控制工作。需要重视的是，在开展招标文件编制时要积极与各部门做好沟通和交流，提前召开标前启动会议，保障招标文件满足项目需求并具备一定的约束力，为后续合同履约及管理工作良好开展奠定基础。房地产开发公司招标合约部负责人需与法务部跟进人做好沟通，让法务部对已编制完成的投标文件及合同文本进行审查工作，确保招标文件中法律责任划分清晰明确，避免后续合同履约时发生工程索赔现象。

4.5 明确投标报价的要求和依据

招标报价的主要计价方式可分为两种：单价包干和总价包干。目前，房地产开发公司在招标过程中主要应用单价包干的形式，投标单位结合自身条件及综合能力进行投标报价。这种报价形式能够缩短项目招标周期，在招标图纸完成后就可直接进行招投标，不必等到蓝图版的施工图纸完成后才开展招投标。整个招标周期可以在一个月内完成。当后续蓝图版施工图纸发生设计变更时，也可以结合实际设计变更内容按工程量清单价格及合同条款约定调整变更部分的计价依据。单价包干这种模式简洁明了，投标单位需要结合工程量编制投标报价。这样能够降低后续运营阶段带来的成本波动风险，投标单位也需要在单价和总价上充分竞争，报价依据也要以市场价为主，并结合报价周期内的市场的材料及人工价格水准。但投标单位常常为了能够获取到中标资格会运用报价技巧或是不平衡报价方式，实现高综合单价低总价[3]。这样将为房地产项目后续造价管理工作带来难度。因此，经济标评标时，必须要注意不平衡报价价格的分析，及时发出澄清函，让投标单位做出调整，避免后期发生争议。

4.6 明确材料、人工等内容，做好动态调整

近年来，人工费用和材料费用波动幅度越来越大，人工价格约定已然成为项目能否顺利开展、顺利完成的主要依据，也作为控制工程造价的核心内容。不同的项目由于时间、所在地点存在差异，人工费用、材料费用也存在着差异。因此，房地产公司要做好市场调研工作，对工程所在地建筑材料、机械设备、人工等费用进行摸底，结合该地区前几年价格波动情况预测项目后续价格波动情况，根据预测结果制定动态调整计划，保障人工及材料价格调整方式的合理性，从而达到控制成本的目的。此外，要做好项目主材的品牌和价格约束。因为主材的定价和采购方式是影响工程成本的核心因素，也是最为重要的因素，建设项目需要运用的设备费用和材料费用一般占据总成本的70%以上，要给予重视。在招标文件中明确材料波动后房地产公司和施工单位各自需要承担的风险和责任，做好动态管理方案，明确价差的合理计算口径以及相应的调整公式，还要做好案例分析工作。结合调价差计价方式调整公式。从而达到控制材料、人工、机械费用成本的核心目的。

4.7 评标阶段

评标作为招投标环节中的核心内容，整个评标过程中必须遵守科学、公正、公平的原则，评标方式主要为最低价中标法、经评审中标法、综合评估法等。房地产项目在开展评标时，需要根据招标文件和实际内容选择最合适的评标方式。其中，最低价中标法通常用于性能、标准、通用技术或招标人对技术性能没有特殊需求的相关项目，利用此投标价法中标单位的投标应当符合招标文件中规定的标准和技术要求。运用综合评估法开展评标时，中标单位的投标要最大限度上满足招标文件中提出的各项内容。但无论运用何种评标手段，在确定中标单位前，还需要对于投标单位提供的相关内容进行分析和审核，要结合投标文件中的相关承诺和内容进行仔细的审查，进一步确定投标内容的可行性，真实性和合理性，从根源上减少合同履行阶段的争议现象和责任划分不清等现象，保障项目顺利开展[4]。此外，房地产开发公司也要组织好询标会议，对于招投标阶段中未明确的事项及与公布。同时，询标会议中也要通过交流沟通的形式了解投标单位企业的实力以及项目经理相关业绩，对投标文件中存在的错误、矛盾以及其他内容给予澄清说明和补充，并确定投标报价。

5 结语

综上所述，对房地产项目开展招投标工作是十分重要的也是十分必要的。房地产开发公司要给予重视，不断结合案例做好环节优化工作，重视风险预测，实事求是，做好承上启下工作，积极应用智能科学方式，做好成本控制风险评估工作。同时，要结合实际情况做好招投标阶段优化工作，不断提升成本控制力度，促进招投标工作顺利开展的基础上降低成本，促进房地产开发公司持续进步。