探究房地产住宅项目建筑安装工程经济技术

祝嘉璐 烟台开发区建设交通局

在中国市场经济快速发展的背景下，中国房地产业的成长步伐是非常快的，而工程管理正是促进地产企业稳健成长的关键因素。总的来说，管理方法是多种多样的，经济技术分析通常都属于其中一项，通过在房地产开发工程中有效运用工程经济技术，能够大大提高工程质量，从而促进中国房地产开发行业的健康发展。

一、房地产经济学的界定

（一）概念

一般来说，房地产开发经营大致分为两个问题，分别为工程技术和经济分析问题，经济技术学是介于二者之间的学科，属于管理领域范畴内，其重点在于分析企业为达到预期效果而有可能实施的不同经济措施及其经济手段带来的经济效应，进行研究和统计，筛选出成本最小、技术含量较高的方法。它是在房地产开发运营过程中运用了经济技术学的方法和理论的一个产业经济技术学科，专业化比较强，着重对计量和评估的经济效应加以分析。

（二）任务

在房地产运营过程中，存在着很多对经济技术方案的经济评价及其可行性研究的困难，所以房地产经济技术学的重要目标就是通过选取经济层面与技术方面比较适宜的经济方法，从而使得房地产的运营过程中可以达到经济和技术方面的相互配合。

（三）基本内容

对房地产经济技术学理论而言，其内涵主要由以下几个方面所构成，这就是利用科技理论的研究方法，将其运用在房地产开发经营上。通过对开发工程的总体设计和策划方法加以深入研究，才能使工程项目具备地区的超前性特点，这既是实现楼盘畅销的基础所在，更是综合经济效益的关键。在对筹集工程投资方法及其投资方式加以探讨之时，就必须仔细分析开发工程是否具有合理性，并对比经济效益和技术，从而达到工程投资成本低、经济效益好的目标。同时，还必须就降低工程的投入以及节约土地利用面积加以探讨，如何增加工程和土地的合理使用率，尽快完成工程建设，以满足人民在生活和居住领域的需要，以实现住宅项目建设的社会效益和经济性。

二、产品单价

（一）土建结构单价

建筑在施工过程中，需要根据所需材料对总价的估算和费用的评估，设计方式不同所需材料也不尽相同，因此在价格的控制上也是相对不受约束的。在建设过程中，会出现由于各方面因素的影响而导致全局协作不协调的局面。比如，在选择使用钢筋、水泥、抹灰的过程中，由于受施工工程的影响和先后顺序的不同，这种情况会对后期施工造成负面影响。

（二）水电安装单价

水电安装是对给排水、电流输送、供暖供给、预留电路的设计等，根据工程的规模做出统计和估算。但因为受市场的限制，在实施水电装修的过程当中必须随着市场的变化做出调整，并且针对不同的建筑需求，以及施工现场的情况做出调整与改善。因此相同的一套建筑材料，在不同的时期和条件下选择的产品价格也是有所不同的，选取产品的档次也决定了产品价格的高低，这也必须通过综合情况加以考量，选择比较有利于房屋本身的建筑材料。

（三）外立面门窗单价

结合诸多因素做好建筑材料的选择与整体的设计，同时又需要对外部各种因素的考量，在整体设计的过程当中保持一种较为全面严谨的心态。因此在进行门窗选择的前期整体考量需要进行装修的房屋，部分门窗必须具备隔热能力，并且对于门窗材质选择的过程当中必须针对实际状况加以改变，达到实际和工程相结合的原则。在进行材质选择的过程当中，可以提高对于材料方面的考量，通过比较合理的选择方法，确保工程的快速高质完成。

（四）外墙单价

外墙单价一般按照外墙的建筑面积进行评估和核算，外墙建筑的计算方法也是很多的。常用的材料有油漆、地砖、石材等几种施工方法，在材料进行选取的过程当中就应该充分考虑各种方法，用最低的经济成本完成施工。也因此，在整个施工过程当中油漆通常是最省钱的方法，不过因为部分住宅项目对外观的要求比较高，所以在材料选取过程中对质量的要求也十分严格。

三、产品系数

（一）钢筋含量

钢筋含量是建筑结构和建筑风格的主要影响因素，对不同建筑层数使用不同的钢筋也是保证建筑质量的重要标准。6层以下的建筑，所需钢筋含量与小高层完全不同，6层以下建筑所需钢筋含量为42.6，小高层则为46.5。尽管差别不大，但施工过程中所起到的作用却是巨大的，而精确度高的钢筋含量更坚定地推动了后期施工的进行。

（二）窗地比

窗地比在设计工程当中也是对建筑外部轮廓表现的一种前期需求，因此各种的住宅形式中所采用的窗地比是有所不同的。在进行住宅项目的施工时，对于窗地比的规定也比较多，一般必须保证为0.2~0.25。同时由于地理的原因，在北方地区比南方地区的窗地比小，这也是为了保证住户在实际使用过程当中能够体验到比较适宜的光感度，另外差异的窗地比对前期的建筑造价影响也是很大的。

四、房地产住宅项目建筑安装工程经济技术要点

（一）设计要点

（1）额度合理性设计要求。由于房屋建筑需求越来越复杂，也就是说产品设计操作环节和经济效益控制环节之间的联络越来越密切，因此产品设计人员应该建立全局意识，并在精益化理念的指引下实施生产成本控制。因此，对成本支出的最大额要精确计量，在实际安装中不能超出最大额，以使最后的总体成本费用控制得到保证。在限额设计工作期内，工程设计技术人员要充实自身专业知识储备，把工程安置的现实要求和设计规定相结合，使工程设计的安置效益和预期目标相符。

（2）协商与沟通。一方面，协调好内部各部门之间的关系。建筑安装工程实际开展起来是非常复杂的，其中包括电气自动化系统、通风系统、电梯安装等工程，在施工过程中，每个工程会被分成不同的阶段，因此对工程的特征要了解清楚，并结合各个阶段的特征对内部部门采取协调工作，然后以科学合理的方式进行施工部署。

首先，就是发挥书面资料的作用。在建筑安装工程开展的前期，就应对工程的施工图纸进行充分了解，首先就是发挥书面资料的作用。在建筑安装工程开展的前期，就应对工程的施工图纸进行充分了解，并对建筑的工艺和质量有清晰的认知，并召开专门技术人员举行研讨会，在开会中对施工中的具体事宜进行讨论，最后把图纸与资料相结合，之后再作出施工布置。这一点在竖井工程上有着很突出地表现，在竖井工程建设时，管井也可在通风系统中使用，而通气部分和管线部分也都可以根据自己主管部门的需要，把工程人员所分管的部位在自己主管部门的设计图纸上加以说明，部门之间并没有将图纸进行结合，只是各自持有图纸。所以应先将图纸结合，针对存在的问题进行整改。部门之间并没有将图纸进行结合，只是各自持有图纸。所以应先将图纸结合，针对存在的问题进行整改。如果忽视了整改环节，没有对图纸进行修改，导致在施工过程中会因管道的具体坐标以及施工方位不详，影响建筑安装工程的建设开展工作。

其次，就是协调好各环节的技术力量。有关人员要仔细了解工程的施工图纸，并充分认识工程质量和施工工艺，组织相关人员召开会议，对建设过程中各部门之间的技术协作进行商讨，解决部门之间的资源分配问题，这样可以保障施工过程的有序进行，降低内部阻碍。

最后，协调好外部各单位之间的关系。协调好外部各单位之间的关系就是指与土木建筑单位、安装单位、装修设计单位之间的协调和配合。首先就是要提高整体建筑图纸的质量，尽量避免因技术发生错误而带来的协调问题，从整体来讲，建筑图纸设计的好坏会直接影响工程的质量。安装单位、装修设计单位之间的协调和配合，要提高整体建筑图纸的质量，尽量避免由于设计原因导致的施工问题，从总体来说，施工图纸设计的优劣会直接影响施工的质量。由于设计图纸的会签工作又和各专业的协调有密切联系，因此工程设计人员往往只能确保自己所设计部分的完整性，这也将导致和其他技术人员的职责不一致，要想有效防止此类状况的出现，就必须在设计图纸会签时找到问题，从本质上进行解决，进而减少各单位之间的协调问题。

（二）经济要点

（1）水电设备安装单位的质量。房地产开发工程的水电建筑安装一般分为给水、排水系统、线路传输设备的安装工程与预插入热和供暖系统的工程，因此优质的水电安装工程不仅是建设高质量住宅的重要保证，也同时决定着建设整体住宅项目的经济性与社会效益。在实施水电设备安装之前，还需要按照工程范围的具体建筑状况确定相应的建设费用。由于水电设备安装的价格在相当程度上受市售材料价格的制约，在一定的安装计划与实施阶段时，还必须针对其实际情况作出适当的价格调节与变动。另外，有必要充分考虑价格情况，对相应材料的价格进行充分的考察和分析比较，选取最适合工程需求的材料。

（2）外墙单位成本管理。建筑外墙的单价成本一般以外墙的建筑面积来反映和核算，但同时对外墙建筑面积也是有不同的建筑方式。大部分建筑常用的施工方式，主要有油漆、真石漆、地砖和石材等。在选材过程中，通过充分考虑不同的施工方式，才能做到以最低的成本进行施工。因此，油漆通常是施工过程中最为经济的方式，不过由于有些住宅项目对于对立面的要求更高，所以质量保证也将作为建筑材料选用过程中的主要准则。

（三）技术要点

（1）完善建筑造价管理体系

其一，科学合理地规范建筑安装造价控制制度。首先合理选择研究对象，并开展可行性研究评估，内容主要涉及建筑设施技术要求、管理制度、组织配置状况、管理制度的运行情况等。其二，合理进行系统研究建筑造价管理制度、管理体系、组织设置状况、管理制度的运行情况等。其三，进行系统研究管理体制。全面剖析现有体制下的工作状况，并查找旧体制的局限与缺陷，同时逐步健全价格管理制度。其四，形成完备的设备安装与工程造价管理制度。这一价格管理制度不但要满足工程造价监督管理职能部门的需求，而且还要满足实际需要。这就需要单位部门制订科学合理的价格，并将它作为进行施工经营活动、作出竣工决策的基础。

（2）严格管控安装材料的预算价格

建筑安装工程造价信息所包括的最主要信息之一便是安装建筑材料的价值信息，在我国市场的新体制下，建材的价值信息不再受到限制，所以材料市场就显得非常混乱，并且存在着巨大的差别。也基于此，工程造价管理部门还应该利用网络的优势来构造出安装降低材料成本信息的平台，并且存在着巨大的差别。也基于此，工程造价管理部门还应该利用网络的优势来构建出安装了解材料成本信息的平台，并且不断加强各领域的信息资源共享，由此就可以确保降低材料成本信息显得更为精确。根据当前的市场行情，可以通过管理建筑材料定价的方式来定时发布建筑材料的定价数据，以作为定价基准来进行建筑材料价格的动态管理。

（3）注重施工控制

房地产住宅项目建筑安装工作实施过程中，为有效监督管理已安装工程的造价建设成本，政府应当更加重视强化对建筑施工单元的价格监督管理工作，即政府应按照实际需求对建筑施工单元开展资质审核，以便在保证已安装工程施工质量的基础上，做到政府对价格管理的有效提升。另外，政府还必须对施工单位加以严格规定与制约，让施工单位更加明白破坏社会秩序是十分严重的犯罪行为，以便增强施工单位的可靠性和信誉度，以便增强造价监督管理的实效性。在从事设备安装工程的施工时，应当注重按照工程的实际状况，科学合理选用造价人员，选用高素质、高专业性和具备良好职业道德素养的造价人员，是工程造价成本控制中实现高效管理的必要条件。

（四）竣工结算阶段

建筑安装工程的验收结算阶段，首先，完成材料价格审核工作，及时进行门市调查，进一步掌握各种材料在各个阶段的市场供应价格，并制定材料指导价。同时按照施工方所提交的材料购买发票，核实资料采购价和合同价之间是否有过大偏差，将二者的差额据实核算。其次，进一步加大对签证检查工作的力量，及时进行现场勘查地质调查情况，掌握第一手材料，并根据施工阶段的记录及实证资料文件作为计算材料预算外价格的原始依据。同时，严格要求签证手续程序合规，不予承认手续不齐全、双方签字或印章不完整、后期补写错误的签证情况。最后，在仔细阅读合同条款要求并确认质量合格后，再按施工合同条款尽快完成工程结算工作。

五、结语

随着我国经济发展水平的不断提高，建筑业的发展也逐渐成为一个崭新的阶段，房地产项目在推进土建技术、推动城市建设等方面起到重要作用，也是工程建设的重要组成部分。同时，加强建筑工程土建技术管理，也是保障建筑工程施工质量、提高企业市场竞争力的重要手段，工程经济技术是建筑工程建设的中心和重点，完善工程经济技术管理，促进房地产住宅项目的建设和发展。