房地产交易中的风险及其防范措施

陈烨

对于一个国家而言，房地产业在国民经济中的地位和作用十分重要，实现稳字当头、稳中求进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展，同时房地产业也和人民生活息息相关。随着房地产业的蓬勃发展，也暴露出来一些问题，房地产交易风险略显突出。对此，本文论述了房地产交易中的风险及其防范措施，以供参考。

为了让房地产交易的公正性、合理性得到充分保证，我国房地产市场也先后展开了多次改革，形成了较为成熟的交易体系，对于人们的交易需求基本能够满足。与此同时，在管理房地产交易方面，国家也相继出台了一系列政策法规，提供了基础的保障给人们购买房屋。但即使如此仍然有诸多问题存在，下面笔者将从几个方面进行探讨分析。

一、房地产交易中存在的风险

1.因购房者缺乏法律意识引发的风险

目前，购房者关于房地产相关法律法规及税收政策往往并不了解，也未充分了解房地产各方面的信息，再加上一些房地产开发商和中介人员的虚假宣传之下，购房者在并没有详细了解开发企业和房屋的基本情况下，对购房合同条款也未细看，便签订了合同，最终引发纠纷和风险。具体表现为：房屋有质量问题存在、不了解所购买的房屋是否获取了预售许可证、购买了被查封或有抵押的房屋。除此之外，还包括购买了已向他人出售的房屋以及合同中未对房屋交付与生效时间做出明确规定的。

2.由于开发商违规导致的风险

为了实现利益最大化，部分开发商占用原本规划的绿地，不建造或占用规划的公共设施，这些行为均对城市建设的整体规划造成了严重影响。开发商从利益出发，在建设房屋中存在诸多问题，如水电配套质量不达标、未根据消防与环保要求建设、偷工减料等，进而难以确保房屋质量。在销售房屋方面，以虚假广告内容误导消费者，因为消费者所接收的信息不真实，导致买卖双方的信息不对称。同时，消费者对房地产专业知识了解甚少，对此，开发商常运用不合规的营销方式，最终导致消费者购买房屋后出现不能按期入住或无法顺利办理不动产等问题。

3.与房地产中介组织交易过程中存在的风险

房地产交易主要包括了二手房和新建商品房的交易。两者之间具有显著区别，前者一般来说均是借助第三方中介机构展开，后者是开发商和消费者买卖双方之间的交易。而在二手房交易中，中介机构不按要求操作，致使交易风险问题产生的现象十分常见。为了能够获取更多的利益，大多数中介机构隐瞒双方交易信息，造成购房者买入的价格比实际价值高。本文总结了房地产中介易出现的几种风险，主要包括：（1）房地产中介隐瞒房屋定价，购房者购入价格比房主定价高，以此为方式获利。（2）违法销售非售卖的房屋，在无产权变更时，向消费者销售房屋。（3）购买者向中介付了全款或首付款后，中介非法侵占这些资金。

二、防范房地产交易风险的相关措施

1.建立健全房地产法制体系

现阶段，我国房地产行业相关法律法规体系尚待完善。因此，政府相关部门要将自身主导作用充分发挥出来，与企业展开密切合作，对市场展开深入分析。在以市场需求为基础的同时，借助传媒监督、网络建言以及听证会等形式，不断构建和完善房地产相关法制制度体系。在落实制度方面，相关部门必须做到“有法必依，违法必究，执法必严”。如果房地产开发企业或其他相关企事业单位存在违法违规行为，必须要严格按照相关法律法规进行处罚，从而在实际工作中充分发挥出相关制度的作用。

2.规避房地产交易合同风险

现阶段，我国房地产市场相关法律法规体系还有待进一步完善，所以合同风险成为了房地产交易过程中最突出的问题之一，也使购房者被迫承担额外的风险。

因此，要以法律法规为基础，签订合法合规的购房合同，确保合同具有法律效力。购房者在签订合同时，应将政府部门制定的规范合同文本作为参考标准，细致地阅读相关条款，加深对条款内容的了解；明确双方违约责任及权利与义务，若出现未按合同时间交房、质量不符合合同标准等情况，应迅速予以纠正，以免今后引发更多纠纷；全面掌握与分析交易合同所具有的法律特性，有条件的可以聘请专业律师或专家严格审核合同，提升自身利益维护力度。

另外，为了在交易时进一步避免合同风险，在购买预售商品房时，购房者应全面了解房源信息，查看商品房销售相关证书；二手房买卖时应对卖方情况进行全面了解，特别是重点查看房屋是否存在抵押查封、出租等情况，以此来保障交易主体的合法性，将合同的法律效力最大化发挥出来，使购房者的购房权以及转让的合法性得到充分保障，

3.建立房地产市场信息管理体系

建立并优化房地产市场信息系统，对房地产特别是商品房的实际情况进行全方位监测，进一步完善信息管理制度，这样实际交易脱离房地产市场信息的问题才能得到一定解决。在此方面，相关部门要打开壁垒积极沟通整合相关信息，在加深其对土地和房价变动了解的基础上，积极引导社会舆论，明确相关政策的意义，稳定房地产市场的相关预期，有力地指导市场平稳健康发展。与此同时，针对因为信息不对称造成消费者心存疑虑的问题，房地产企业应当主动应对解决，以此提升自身信誉度与影响力。在树立良好职业道德的同时，确保消费者可以对商品信息的真实性、完整性充满信心。另一方面，消费者要积极学习和掌握相关专业知识，只有在加深对商品信息了解的基础上，才可以确保交易的平等性，因此要从各个方面入手了解掌握相关信息和专业知识，将信息社会便利性充分利用起来。

4.加强宣传，提高购房者法律意识

利用形式多样的宣传活动为购房者提供正确引导，促进其法律意识与风险意识的提升。同时借助媒体的力量宣传各种违法案列，通过具有代表性的案例，让广大群众能够知晓更多的法律知识。在购房前，购房者应对开发商的资信状况以及是否具备“五证”进行考察。须知，开发商的资质等级是其实力、信誉以及管理水平的体现，高资信的开发企业不论是工程工期还是工程质量均有更好的保障。除此之外，购房者在购房前应仔细审查购房合同，避免一些不必要的纠纷出现。购房者必须认识到，如果购买了与购房合同销售条件不符的商品房，其存在的风险是非常大的，后续也无法真正享受到应有的权益。

三、结语

总而言之，房地产交易包括诸多内容，和民生发展息息相关。交易风险直接关系到消费者的合法权益。新时代，社会大众价值观发生了巨大的变化，房地产交易风险直接关系到整个市场的稳定运行。在“防风险”和“稳增长”中，我们应对房地产交易风险进行重点防控。政府及相关职能部门应积极发挥自身职能，构建合理、完善的房地产市场信息体系，加大房地产信息安全管理力度，进一步强化监督和联动，监督服务并举，助力良性循环，提高人员素养，确保房地产交易更加安全。