浅谈购物中心的财务管控

管 怡

（深圳市京基百纳商业管理有限公司，广东 深圳 518000）

一、购物中心概述及运营特点

1.购物中心概述

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这个商业集合体内通常包含专卖店、餐饮店、大型超市、影院、杂品店等多种业态，集零售、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体，是一种有计划实施的商业组织模式。购物中心20世纪50年代在西方兴起，中国的购物中心则是从20世纪80年代起步，近年来更是蓬勃发展，项目建设如火如荼。随着购物中心的高速发展，很多问题也暴露出来，如项目定位、管理及盈利模式不清晰，项目重复建设，同质化严重，行业竞争异常激烈，陷入内卷等。这一方面制约了购物中心的健康发展，另一方面也对购物中心的运营与管理提出了更高的要求。

2.购物中心运营特点

购物中心是多业态组合的商业综合体，从项目的前期选址、定位规划及设计，到后期品牌招商及运营管理都是有计划组织实施的。与一般的企业相比，购物中心运营有以下特点：

（1）运营模式主要分为自营和委托经营两种，自营是购物中心产权所有方直接经营管理购物中心；委托经营则是产权所有方将购物中心委托给第三方运营方经营，具体模式可再细分为整体租赁模式或委托管理输出模式。

（2）购物中心品牌招商具有组合性。购物中心根据其项目定位、目标客群细分等多种因素，统筹规划购物中心的具体业态组合比例、品牌定位、区域分布等，搭建良好的商业运营环境，促进场内商户的良性竞争和业态互补。

（3）购物中心内各商户经营的分散性。各商户分属于不同品牌公司不同投资主体，其经营各自独立；购物中心则是创造舒适良好的购物环境，为商户及顾客提供周到贴心的运营服务。

（4）购物中心与商户主要以租赁的方式合作，具体可分为固定租金、保底加提成租金、纯扣租金三种合作模式。

（5）购物中心统筹各方资源，提升会员管理与服务；统一组织购物中心的宣传策划、营销推广活动等，促销具有整合效应。

二、购物中心财务管控主要问题

购物中心的运营模式及特点决定了其业务管理的复杂性，再加上购物中心一般体量较大，商户数量少则几十个多则几百个不等，行业范围较广，涉及业务类型较多，因此给购物中心的财务管控带来较大的难度和挑战，主要问题如下：

1.财务内部控制体系不健全，风险意识不足

部分购物中心财务内部控制体系不健全，未能覆盖购物中心的全业务流程，或未能覆盖业务环节相关的管理层和执行人员，部分业务缺乏关键控制点；制度与实际业务情况不符，或有制度不执行，规范体系形同虚设。另外，部分财务人员作为公司管理人员对购物中心所处行业特点、企业经营状况、业务环节等缺乏必要的了解，对财务风险的辨识与防范意识不足。制度的不完善和管理者风险意识的薄弱都可能直接引起或扩大购物中心的财务风险。

2.筹资结构不合理，财务政策激进

购物中心属于重资产企业类型的比较多，一般都需要负债经营。部分企业设计融资结构时未能结合购物中心的实际运营情况合理确定资金需求量、筹资渠道和还款时间计划安排等，财务政策激进，导致企业资产负债率过高，融资成本过大，一旦外部环境变化或企业后期招商运营未达预期，购物中心整体盈利能力和偿债能力下降，现金流量无法满足还本付息需求，购物中心则面临巨大的偿债风险，甚至可能导致破产。

3.盲目扩张，投资风险大

投资是购物中心实现快速发展、规模扩张的重要方式，包括开发期投资和运营期投资。部分购物中心投资前未进行充分的项目可行性论证，盲目投资，投资成本过高，规模过大，项目收益或投资回报率低，回收期过长，甚至部分项目短债长投，给企业带来较大的投资风险和损失。

4.运营管理过程财务管控不到位

（1）品牌招商条件审核不严。品牌招商是购物中心运营管理的核心环节，业态布局、品牌定位及选择、合作方式等都是前期招商确定的。在品牌招商过程中，财务主要参与招商条件评审、合同审核环节等。其中需要重点关注的内容包括：租金水平是否合理、合作条件是固定租金或是纯扣模式、是租用POS机由购物中心代收银或是商户自收银，销售数据采集是采用数据接口或是报送报表、电子商务模式下商户营业额范围的界定及违约责任等。实际业务中，部分购物中心财务在招商评审环节的话语权相对较弱，致使财务审核把关不严，对后续运营管理中的财务管控带来较大的难度和风险，同时也对购物中心的经营收益带来不良的影响。

（2）商户营业数据监控不力和收入规范性欠缺。购物中心的主要收入来源是收取商户的租费，其中在保底加提成和纯扣的联营合作模式下，租金收入与商户的营业额直接相关。如何获取商户真实准确的营业数据，特别是在当下电商发达的互联网时代，线上线下销售渠道和收款结算方式的多样性致使购物中心财务对商户营业数据真实性的监控更加困难，从而直接影响了租金收入的真实性。另外，购物中心与商户是依据契约合作，每个月购物中心按照合同约定条款向商户发出结算通知单并据此收取商户租费等；实际业务中，部分购物中心并未取得商户对该账单数据的确认记录（包括在商户营业数据上计算出来的应收提成租金额），因此从收入闭环确认的规范性而言是有所欠缺的。

（3）场地促销及广告资源收入管理混乱无序。临时场地促销及广告位出租收入等是购物中心多种经营收入的重要组成部分，该部分资源一般数量较多，但比较零散、杂乱，往往无统一收费标准，实际业务执行过程中对商户免费扶持的情况也较为常见。场地促销及广告位租赁业务发生频率高，时效性强，如管理不到位，一则购物中心收益得不到合理保障，二则容易产生寻租空间。

（4）款项回收不及时，合规性欠缺。购物中心固定租费一般按月收取，商户数量大，缴费进度也参差不齐，商户经营情况不佳情况下款项催收更加困难。在此情况下，商户委托第三方付款的情况也时有发生，特别是合同签约方为个体工商户的，第三方付款的情况就更为多见。若无相关委托确认手续，购物中心收到无合同关系的第三方付款是存在可能被要求返还的法律风险的。

（5）运营成本费用管理失控，费用率高。购物中心的运营需要投入大量的人力、物力、财力和各种资源，主要运营成本费用包括人工成本、水电能耗、工程维保、清洁服务及营销推广费等。购物中心的成本费用投入若缺乏合理控制，如水电能耗水平居高不下，工程项目改造或设备维保缺乏计划性，清洁外包服务高价格与服务品质不匹配、高额营销推广费投入产出缺乏评估分析等；这些失控的成本费用直接消耗了购物中心的经营利润， 降低了整体的盈利水平。

5.财务与运营的信息化建设滞后

购物中心的日常运营涉及运营管理方、业主投资方、商户、顾客、供应商、合作银行、合作券卡单位、税务部门等，多单位多部门的协作需要大量的信息传递，要求数据快速准确流转，但部分购物中心目前财务与运营的信息化建设相对滞后，大部分基础工作仍主要依赖手工报表台账等，工作效率低且容易出错；或购物中心虽搭建了部分业务系统，但缺乏统一的商业信息系统集成平台，各模块数据都是各自独立的信息孤岛，碎片化的信息数据并未能给管理层提供有效的决策参考依据。

三、提升购物中心财务管控的主要措施

1.建立健全财务内控体系，提高风险意识

完善的财务内控体系是财务精细化管控的框架基础，切实可行的制度规范让业务行为有据可依，有章可循。购物中心应建立涵盖全业务流程、环节的内控体系，保证购物中心筹资、投资及日常运营与财务相关的环节都在内控体系范围内得到有效控制和规范，所有的收入、支出、资产都处于可控状态。同时，购物中心应将风险管理意识融入内控管理制度，做好企业风险文化的培训和教育，提高财务人员风险辨识能力和风险防范意识，降低购物中心财务风险。

2.完善融资决策，减低融资风险

结合购物中心实际经营情况和企业偿债能力，合理设置融资额度及设计融资结构，规划资金使用进度及还款计划，通过企业内部规范的综合分析和评估决策程序，确定最优筹资方案，降低企业筹资风险。同时，应加强购物中心资金集中管理及计划管理，严格执行收支两条线，充分统筹利用闲置资金，提高公司整体资金使用效益，尽可能降低不必要的融资额度，降低资金使用成本。

3.科学投资，防范投资风险

项目前期做好充分的投资论证及可行性研究，做好项目投资收益率、回收期等指标测算，分析评估投资风险。制定科学合理的投资规划，投资资金来源于企业经营收益的，还需结合企业的实际经营及现金流情况等因素，避免短债长投。企业应建立完善投资决策管理程序对项目投资方案进行充分评估，科学决策，合理投资，防范、控制投资风险。

4.提升运营管理环节的财务精细化管控

（1）品牌合作条件审核把关。在品牌招商评审环节，财务应按照公司的租金定价标准，结合该品牌的行业地位和市场影响力、品牌与购物中心定位的契合度、对购物中心其他品牌商户和客流的带动效应等综合因素，审核其合作定价及模式（如固租、保底加提成或是纯扣）的合理性。为保障购物中心合理收益，一般选择保扣合作方式对购物中心较为有利，尽量避免选择纯扣方式。另外，财务在对招商合同进行审核时，应重点关注双方容易产生分歧的条款：如商户营业额范围界定（如含税或不含税、线下和线上交易的划分）、商户销售数据采集模式及双方合同违约责任等。做好招商环节商户合作条件的审核把关，一则保障了购物中心的经营收益，二则也有利于后续运营中的财务管控。

（2）加强商户营业数据监控，规范收入确认。购物中心与商户按照联营模式合作的，营业额是直接影响租费金额的重要因素。购物中心采集商户营业额信息的方式一般包括采用POS代收款、数据接口、商户每日自行填报或提供月报等，在电商占据零售市场近半壁江山的互联网时代，结算支付手段的多样性和便捷性，也使得购物中心获取商户真实完整的营业数据变得更为困难。除了前述通过信息系统直接对接获取的商户营业数据外，购物中心还可以结合商户会员积分数据、超保临界点销售额、顾客支付方式结构比例等多渠道信息进行相互比对，分析评估数据的合理性；同时可通过定期或不定期的联营商户现场检查，多管齐下提高商户营业数据的真实完整性，从而保障购物中心的合法收益。与此同时，购物中心在获取的商户营业额数据基础上计算的租费金额应得到商户的确认，因此，购物中心可以增加商户对结算单的（系统）确认环节、获取发送电子账单的回执等，提高租费收入闭环确认的规范性。

（3）优化多经资源的规范管理。建立购物中心的多种经营资源台账，将各项零散的广告位资源、临时促销场地、仓库等相关资源信息分类编号后纳入台账登记管理（有条件的最好统一纳入信息系统管理）；按资源的不同类别、规格、位置、出租时间等制定统一规范的收费标准；考虑实际经营的需要，制定购物中心定位品牌商户、新开业商户或经营困难商户的多经资源支持政策和扶持标准，提高多经资源管理的规范性，减少寻租空间。

（4）及时催缴欠款，保障回款合规性。及时跟进反馈款项回收情况，协助营运部门及时足额地收回租费、保证金等各项应收款项是购物中心财务的重要职责。对于欠款商户，除反馈欠款信息外，财务应结合该商户的营业额、租售比等数据变化对比分析，评估该商户是否已出现经营异常，同时对比商户缴交的合同保证金额度，及时向业务部门提出商户欠款无法收回或可能逃场的预警信息，以便业务部门采取相应的应对措施，及时回收欠款，防范和降低经营风险。对于购物中心收取的商户应交租费等款项，如属于合同无关第三方代为支付的，应取得商户和第三方同时确认的委托付款函件作为收款凭据，保障收入回款的合规性要求。

（5）严格控制运营成本，提高投入产出比。作为资源投入密集型企业，购物中心在努力开源的同时必须严格控制运营成本，精打细算，提高资源投入产出比。购物中心应按照公司发展战略和年度经营计划来编制全面预算，各项运营成本费用均应在预算范围内有计划列支，同时应采取各项可能措施控制运营成本。如财务定期统计分析购物中心能耗成本水平变化情况并反馈给工程部门，协助工程部门设置调整节能降耗方案，在保证购物中心物业服务品质的同时努力减低能耗成本；在审核设备维保及更新改造支出申请时，财务应结合设备历史维保档案和更新改造方案，评估项目支出的合理性，降低维护改造成本；做好采购环节的成本控制，通过集中采购和规范的招投标程序降低物料、外包服务等的采购成本，做好物料采购及外包服务的验收审核，保证支出的合理性；对于购物中心的营销推广费用投入，除注意控制在年度预算总额度内列支外，财务可考虑对买赠等促销活动（SP活动）的相关信息进行统计，如投入资源、商户销售目标达成及对购物中心租费收益影响等数据进行综合分析，为公司的营销决策提供参考支持。

5.加快财务与运营的信息化建设

高速发展的数字信息化时代，购物中心的财务和运营管理更离不开信息系统工具的支持。购物中心应根据实际业务需求搭建商业运营信息管理平台，具体模块可包括财务核算/结算系统、费控系统、代收银系统、商业运营系统、CRM会员管理系统及客流系统等，将品牌招商、商铺装修改造、商户经营数据监控、租费收取、营销推广、会员管理及商户进撤场管理等购物中心运营全流程管理的相关信息都纳入统一数据平台，通过大数据的集成分析，一则可快速准确地传递给业务部门，提高经营管理效率，为购物中心创造更好的效益；二则及时全面的数据分析可以为管理层提供更好的决策参考依据，保障企业经营目标的达成，推动企业战略目标的实现。

四、结语

购物中心属于商业运营管理行业，整体利润水平不高，在完善内控体系建设的基础上，财务更需要强化风险意识，借助信息时代的先进技术工具，在筹资、投资及运营各环节提高精细化管理水平，降低财务风险；同时努力做好开源节流，向管理要效益，助力经营。只有不断提升企业核心竞争力，才能促进购物中心的长期健康稳定发展，在日益激烈的市场环境中立于不败之地。