房地产经济管理问题及应对措施

2022-12-24周伟

现代营销(创富信息版) 2022年10期

周伟

（包头市公共租赁住房管理服务局内蒙古包头 014030）

房地产业发展比较迅猛的背景下，房屋的价格也出现了较大程度的变动，上涨趋势比较明显，而这一情况的存在则会大大降低人们购房欲及相应的能力，不利于房地产行业的发展。为了实现房地产企业利益的最大化，需要通过合理的经济管理手段，明确各部门之间的经济管理关系，促进房地产经济健康发展。

一、房地产企业经济管理概况

在社会经济中，房地产经济占据的地位颇为重要，不仅带动了所在行业的显著进步，同时也对国民经济水平的增长做出贡献。需要注意的是，房地产经济虽然具有一定的优势，不足之处也不能被完全掩盖，特别是在发展方面，需要努力的空间还很大。在内部环境及外界影响的双重作用下，房地产经济的机遇增多的同时，挑战也会相应增加，在发展中必须综合考虑两种因素，行业内部管理、外部环境因素使房地产行业呈现出不均衡的发展状态。比如，外界影响主要体现在国家层面及房地产业领域，尤其是相关政策的变动，当有关政策出现变化时，房地产发展会随之受到影响，为此，在实际发展过程中，应该重点把控外界影响因素，对长远的战略计划等情况进行适当调整。除此之外，由于房地产企业在施工过程中所需材料、人员、设备一度上涨，建设成本的上涨也会使房价上涨。总体来看，中国的房地产发展前景还是比较乐观的，在一些一线城市由于房价上涨，导致房产的交易量下降，但二、三线城市房价不断上涨却交易量上升。

二、房地产企业经济管理的意义

近些年，房地产行业的竞争形势愈发严峻，有关部门针对具体情况出台了相应的政策，新政策的发布、落实，给整个行业都带来了一定的机遇。对成本的控制成为当下房地产行业维持行业竞争力的重要手段。在确保质量的前提下，还需要对成本加以合理控制，进一步实现对房价的把控。对于房地产企业来讲，从成本的角度进行理性思考，提高成本控制效果，有利于保障企业经济效益，因此该工作具有十分重要的意义。

三、房地产企业经济管理存在的问题

（一）观念落后

部分从事房地产工作的管理人员缺乏观念的革新，循旧情况较为普遍。对经济管理缺乏正确、深入的认知，分析资产购进等情况时比较片面，重视纸面管理而轻视日常管理及具体执行情况。片面地将经济管理的职责归在财务部门，忽视了其他部门在经济管理中的作用，大大削弱了经济管理的功能。没有加强对经济管理的重视力度，直接影响管理效果，不利于企业参与良性竞争。

（二）经济管理目标不明确

房地产开发商对于房地产的经济管理缺乏认识，存在重钱轻物的思想，使得房地产经济管理过程中，并没有长期目标的规划，只是片面地对资产的购进、出售和处置的财务数据进行纸面上的管理，而忽视了资产的日常管理和使用执行情况。由于经济转型期部分房地产政策的时效性有限，这种缺少明确目标和规划的投资方式背后隐藏着大量的风险。另外，管理目标缺失导致了房地产行业的正常经济秩序被扰乱，不利于房地产企业的健康发展。

（三）企业经济管理力度不够

虽然大部分企业建立了相关管理制度，对于项目在管理方面有相应的规章制度，但有相当一部分企业，由于对经济管理存在误解，在经济管理部门建设中还存在不足，导致房地产企业的经济管理相对比较薄弱，对于企业经济业务的处理随意性较大。首先，虽有法人内部监督机构，但是机构职能没有充分发挥出来，在具体开展工作时，监督作用比较弱，从理论上来讲，董事会等应该具有相应的监督职能，但是实际上这种职能作用通常会被减弱。其次，企业会计在行使监督职责时会有影响，导致监督形式如同虚设，甚至还有些企业管理者对财务工作进行干预，导致会计工作不能顺利进行。最后，企业对于在人员管理上的制度不健全，导致一些员工在法律意识上有所欠缺，在实际操作中可能存在碍于面子导致经济业务出现违法现象，最后形成了一系列经济犯罪。

（四）企业成本管理存在不足

第一，房地产开发企业对于成本控制缺乏正确的理解和认识，企业主要还是在抓进度和质量，对于成本的管理概念不太理解，以至于在很大程度上增加企业的成本，导致预算超支的现象出现。

第二，在房地产企业中，成本管理体系还是处于比较落后的状态，房地产企业普遍缺少完整的成本控制体系。企业成本普遍是由企业财务部门进行管理，对于在施工过程中的成本控制，没有完整的制度或者缺少控制成本的标准。甚至在施工过程中还会出现工程分包现象，对于分包的价格也没有一个固定的参考范围，对成本控制做不到统一。

第三，企业内部虽然建立了成本管理体系，但是在实际操作过程中，还是比较形式化，对于实际控制成本没有起到作用。房地产企业只在管理表面下功夫，没有对实质性的成本进行控制及核算，从而导致制度实施并不理想，无法充分发挥效果。房地产企业缺乏完善的经济管理体系，从而导致管理出现了问题，无法达到理想的效果。

四、完善房地产企业经济管理的相关对策

（一）完善相关的制度体系

房地产企业经济管理应该充分认识到制度体系的重要性，并从该方面入手进行完善优化，确保房地产市场的规范运行。现如今，一些地方在开展房地产经济管理工作时，没有完善的制度作为支撑，针对这一情况，有关部门可以结合当地情况及现行的法律法规对制度体系进行优化完善，确保实际工作过程可以遵循。促进房地产行业的进步，需要根据制度进行科学的市场引导。但是，制度的制定过程中，还需要保障合理性与科学性，避免对房地产市场的过度干预。因此，随着制度体系的不断补充优化，要遵循全面性原则，在此基础上形成有效的约束，从而在管理工作实施过程中，可以对房地产的开发、建设与交易、后续服务等多项内容实现有效管理。

（二）制定长期发展的目标

房地产企业要明确企业战略目标，对于房地产后续的发展要有一个长远的规划，结合房地产经济实际建立长久的目标，并用长期发展规划科学地指导房地产企业的短期发展目标，满足我国人民的住房要求，在此基础上促进经济的稳定发展。房地产企业经济管理目标不明确，是导致房地产经济管理效果不足的主要原因之一。针对上述情况，企业要坚持具体问题具体分析的原则，首先要对不同区域的实际情况进行合理把握，然后对行业的整体发展方面加以明确，从而制定出符合实际、可行性高的战略目标。因此，在制定目标和计划时，不能急功近利，要分析当前存在各种问题的根本原因，并研究房地产在发展过程中可能面临的风险。要充分考虑管理人员的意见，制定明确的目标，并在计划过程中对目标进行分解，提高计划的科学性，促进房地产经济能够稳定快速的发展。另外，房地产企业可以编制产品组合发展目标。对当前的经济形势加以解析，明确在现如今的大环境下，开发何种产品，为意向群体提供何种服务，才能在多变的市场中赢得主动权。

一是规划并瞄准自己的细分市场。以需求为主要依据，结合其相似性开展市场划分。在商业领域，市场主要被认为是由具有相同需求的买家组成。房地产企业应该更为主动积极对现有的消费形势进行认真审视，评估企业是否能够提供相应的产品和服务。在低碳经济背景下，房地产业为了追求市场竞争的主动权，掀起了绿色住宅开发浪潮。对于业务内容进行了新的定义。基于概念的层次进行分析，将产业、业务放在一起加以比较，前者的活动范围更为狭小，并且其面向的市场规模也非常受限。在同一细分市场中，提供类似产品、满足类似需求的房地产企业相互竞争，从而获得客户对其服务价值的肯定。在低碳经济的背景下，房地产企业在整合业务时，应该坚持有限、有潜力的组合形式，并通过它们获得成功。这是一项基本的战略任务，从根本上分析，这便是“业务定位”问题。房地产企业对于每个选定的领域都要做到目标的集中性。在有限的业务领域，房地产企业应该进一步明确自己想要实现什么和放弃什么，为了提高竞争力，必须坚持不同的选择，选择一些细分市场，并加强对一些能够满足客户需求的特殊产品组合的重视力度。

二是明确“产品—市场组合”方案。在推广低碳经济理念的过程中，房地产企业需要更加关注企业在业务定位方面的情况；在接下来的阶段，必然会涉及两个问题：“在哪里竞争”和“如何竞争”。为了解决第一个问题，企业必须要搞清楚在既定的业务范围内，具体选择何种“产品—市场组合”的形式，这个问题已经关乎到了“竞争范畴”的情况。当面临第二个问题时，房地产企业应该有在“竞争范畴”中战胜对手的能力，也就是“竞争优势”。房地产企业的高层管理者必须加强对这两个问题的重视度。良好的“产品—市场组合”体系是提高企业竞争力的重要基础，而竞争优势的形成则表现出对企业整体素质的高度依赖。这里很难进行有针对性的讨论，所以只能围绕“竞争范畴”的问题开展具体分析。对于“竞争范畴”，房地产企业在广泛的多元化和高度的专用性之间选择的可能性比较多。从理论上讲，企业在组合方案的选择上并不是唯一的，为此可以生产多种产品，同时涉足不同的细分市场。然而，在低碳经济得到良好发展的今天，房地产企业的研发成本通常处于较高的水平上。要选择比较广泛的竞争范畴，立足不同的细分市场，以强大的资源基础和运营能力，为广大民众提供丰富的产品。

（三）完善企业的经济管理，做好企业管理规划

企业经济管理制度的建立，要依靠企业在对政策的正确认识。房地产企业发展运用政策时，要充分明确职责和作用，以保证房地产经济的可持续发展，不断解决房地产经济发展的难点。房地产政策调整会影响百姓生活的方方面面。有关部门必须要发挥自身的职能，通过不同的角度对房地产进行监管。充分发挥经济的自我调控功能，提升房地产行业的自我调控能力。因此，企业经济管理过程中，需要满足社会的需求，完善市场秩序；同时，需要充分提高房地产市场的自我调控能力，促进房地产业健康发展和良性循环。

企业要科学规划设计用地和空间，组织专业水平强的团队，从而获得技术支持，严格控制房地产项目初始阶段的设计工作，严格把控项目中间环节的建设工作。除此之外，还需要按照相关规范标准对项目质量及安全性做最后的审核、验收，并根据每个环节的实际情况制定有效的技术指标。房地产行业的整体发展应该兼顾短期目标及长远发展，不能紧抓眼前利益不放手，增强长远市场结构与经济的平衡性，才能在确保成本合理缩减的情况下，找到适合房地产发展的方向。例如，为了更好地顺应社会发展趋势，可以在推进水土保持的基础上提高城市运行效率，如某城市通过专利技术的应用，科学地设计了城市产业园区，使城市的发展效益向产业优势转变。在不久的将来，城乡建设部门还可以结合城市的具体发展，因地制宜提高区域内雨水的储存和排放能力，在科学处理水源问题的前提下，进一步提高城市水处理效率，有效利用自然降水的效益，合理调节城市水源，提高建筑物的管理水平。

（四）提高企业内部的管理水平，进一步加强企业自身建设

企业在创新中要注重内部环境的改变。企业可以综合考量企业的管理理念、经营方针、企业的组织形式及企业建筑方式和风格，授权和分配责任的方法等，才能保障制度执行的效率。另外，还应当完善企业内部的稽核制度，对于企业内部的一些重要岗位人员要进行经常性的轮换，以便及时发现和解决业务工作中存在的问题。此外，还应当充分发挥企业审计的作用，使审计部门直接对董事会负责并严格保证其相对独立性，这样才能够起到监督和保护企业的资产、财产安全的作用，才能使企业取得更好的发展。

要有效解决房地产企业经济管理中存在的问题，管理者需要找到问题发生的源头，整合影响因素，制定有效的解决方案。这就要求企业管理者采取科学合理的管理方法，如制定公平的评价体系，提高员工的积极性，建立合理的奖惩机制。确保出现问题时不相互包庇或者互推责任，提高员工的责任意识，将工作职责细分到每个人身上，确保责任承担者的唯一性，有效解决问题，尽可能减少企业的经济损失。

（五）做好合同管理工作

房地产项目在开展建设工作时，需要考虑的内容比较多，首先考虑的便是项目建设进度和现场施工条件，结合相关因素做好项目的经济管理工作，合理配置资金，节约建设总成本，尽可能保障建设单位可以获得更高的收益。监督项目资金使用的全过程，要结合建设项目来考虑，确保项目按计划推进。严格按照合同要求管理和控制施工成本，避免在施工的各个阶段浪费施工资源。除此之外，还需要加强对项目施工经济支出的管理和控制，并考虑各种因素的影响。例如，必须按照具体要求进行签证管理，以避免施工成本出现超额的情况。