基于元宇宙视域的房产数字开发

练周琪

一、绪论

（一）研究背景

随着元宇宙概念的快速落地，许多科技行业将对基于数字空间的虚拟场景的内容布局和用户感受的真实度提出新的需求。

1.从本地硬件接收虚拟场景需要提供更好的图像，并以合理的价格提供数据处理能力：从用户体验的角度来看，改进的元体验熵要求用户使用本地设备提供更逼真的图像，本地设备还需要更高的环境意识（例如，检测用户的身体运动），这在现有设备中尤其有用，或者可以使用移动设备来改善磨损的CPU和GPU的性能。

2.用户需要通过模拟和沉浸式媒体接触虚拟场景的内容：目前，用户需要提高媒体接触虚拟场景内容的能力（如移动终端）。因为虚拟现实设备已成为提高用户沉浸感的重要手段。在未来的研究中，我们相信具有强烈沉浸感和舒适感的媒体（如脑电接口的力反馈涂层）可以与虚拟现实技术和AR技术相结合，进一步提高用户的沉浸感。

为了满足用户的新需求，在元宇宙环境中，结合新的商业形式和新的工具，对传统的房地产形式进行数字化改造，使用户能够使用更多模拟沉浸式媒体和触觉内容的虚拟场景。

（二）国内外研究现状

本课题主要涉及元宇宙、房地产数字化与数字技术的关系这三方面。从目前的研究现状来看，研究房地产的文献较多，但是专门对房地产数字化，甚至元宇宙环境下的房地产数字化进行研究的却相对较少。笔者通过中国知网进行了检索，一次输入关键词“房地产”后得到文献30万条，二次输入关键词“房地产数字化”在结果中进行检索，仅得文献9000条。而从“房地产、数字化、元宇宙”这一角度进行研究的文献暂时还没有。由此可见，对于元宇宙环境下房地产数字化的研究严重缺乏。

1.关于元宇宙方面的研究

国内有关元宇宙的研究成果相对丰富。我国关于元宇宙研究最早的论著是2021年8月郭春宁教授的《元宇宙的艺术生成:追溯NFT艺术的源头》，作者认为近十年来，NFT艺术与从科幻小说文本到现实建构的“元宇宙”概念形成了深刻的互文关系,作者通过对数字身份、公平贸易和游戏的讨论，将NFT艺术视为一个指向未来的元宇宙，并从艺术世界的革命中讨论NFT作为数字机制的产生和演变［1］。

薛静宜的《元宇宙在广电行业的探索与应用》，展望了元宇宙未来的发展路线，并阐述了广播电视元宇宙应用规划布局的重要性［2］。

陈姝元在《媒介演化视域下“元宇宙”概念的解读》中指出，元宇宙不仅是精神世界的思维模式，也是人类转向内在精神世界的现实投射［3］。车致新的《电影、游戏、元宇宙：交互界面的媒介谱系》指出，电子游戏的出现，通过游戏过程中玩家与手柄或按键与鼠标的互动，首次将触觉反馈引入叙事机制［4］。

国外学者Bolger Ryan K.在他的《Finding Wholes in the Metaverse:Posthuman Mystics as Agents of Evolutionary Contextualization》中认为元宇宙是技术文化的普遍表达，其影响将是全球性的。通过知识，然后通过社会，现在通过地理空间，AI（元语言的基础）将通过数字手段连接地球上的所有实体，从而在被称为元宇宙的世界上创建一个三维信息和体验层。

2.关于房地产数字化方面的研究

国内对于房地产数字化方面的研究非常丰富，早在2001年，刘道桐就在其《建立数字化的房地产交易中心》中开始论证有关房地产数字化的相关内容［5］。2020年，崔霁、李晓玲、发表了《房地产数字化发展的新阶段：房企的路径与选择》，文章认为目前已进入房地产交易数字化规模发展的时代，并在其文中探讨了房地产数字化的应用、存在问题及路径选择［6］。

2021年，黄博文的《房企数字化,未来发展的必选题》认为，今天的房地产业已经跨过了野蛮粗放的发展阶段，骗取红利的时代已经结束，房地产企业从房地产开发商到城市经营者的新一轮角色转变也逐渐清晰。要有效推进数字化，房地产企业应正确认识数字化，有效整合技术和业务，学会平衡自主研发以及与第三方公司的合作［7］。

2019年，有学者在《数字化转型释放发展新动能》中指出，房地产业已经从快速扩张阶段步入优质发展阶段，从发展时代步入后发展时代。如今，房地产开发不再关注单一产品——住房，而是涵盖整个产品线、整个价值链和整个商业模式。此时，房地产与数字化的关系越来越密切。互联网、云计算、5G人工智能、区块链等数字技术在房地产领域的应用不断加快，为房地产发展带来更多的可能性［8］。

2021年，中国房地产报刊文指出，当房地产企业的销售密度和增长幅度迅速膨胀之后，管理的准确性、管理的数量、管理的半径和管理的效率都越来越具有挑战性。面对瞬息万变的市场环境，一线销售人员运用他们的大脑来识别和理解竞争环境中的客户群差异和变化。只有设计和开发基于专业算法和未来销售场景的数字营销系统，我们才能真正消除营销痛点［9］。

2021年9月，国外学者Irina Vladimirova;Galina Kallaur;Kseniia Bareshenkova在他的《Digital methods of real estate assetlifecyclemanagement》中确认国际知名软件生产商、科学界和建筑行业的一些代表承认当前相关信息建模技术（BIM）的有效性；因此，我们可以看出，房地产数字化在国内外均得到了技术或者理论方面的成果。但是，中国的元宇宙仍在发展中，相关理论和实践成果的积累仍需要长期的探究。它们为本次课题研究提供了研究方向和视角［10］。

二、利用以元宇宙为首的下一代产业互联网进行数字化房产的开发实践

（一）基于元宇宙视域的房产数字开发概述

随着元宇宙时代的来临，对房产进行数字化改造，使其完全线上化成为可能。以往的房产数字化多为设计和销售环节，通过模拟建模来辅助现实房产的开发与销售，其本质仍是现实的辅助，不是一个彻底的数字化房产。而在元宇宙时代，通过利用下一代产业互联网，人们终于可以将房产彻底的转移到线上，而不是作为现实房产的附庸。

本次基于元宇宙视域的房产数字开发包括以下两个部分，一个是数字化房地产的设计、建造，其次是数字房地产交易和销售。本文希望通过这两个方面来总结出一些发展现状和一般规律。

（二）数字房地产的设计与建造——基于MineCraft环境

1.数字房地产的设计

在元宇宙世界中，建筑建造逐步走向了两个方向，一个是写实方向，通过尽可能地还原真实环境，在元宇宙中复现我们熟悉的场景。由于脱离了现实世界的束缚，想要达成目标自然比现实世界更快，成本更低，因此也广受喜爱；另一种是建造现实世界并不存在的建筑，在元宇宙世界中，用户可以天马行空地构造自己在现实世界中难以想象的建筑，并轻易地将其在元宇宙世界中展现。本次示例的展现方式将会是一种方向的房屋。

2.现实世界的房屋设计

在开始建造数字地产之前，笔者学习和参考了其他数字房地产及现实房地产的相关设计和建造，从而提高在数字房地产设计和建造方面的可行性。

欧式别墅特点表现为古典风格、精致的中世纪风格、浓郁的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克和洛可可风格，甚至是庞贝新古典主义的皇家风格。其特点表现为：简洁、线条清晰、讲究对称，具有光色视觉艺术感知效果，使人感受到奢华典雅的浪漫欧式建筑风格具有无限的向往和力量。并且各个地区都有各式各样的特点，这是欧式别墅不可分割的一部分。参考相关资料，欧式别墅在建筑设计风格上的特点是：简洁、线条清晰、讲究对称，很强的光影和视觉艺术感知，从而使人感受到奢华典雅的浪漫欧式建筑风格。

以法式建筑为例，其一般有宽广的斜坡房顶，并且内饰奢华繁杂，配以五花八门的器物和栏杆作为点缀。在墙体和屋檐等地方，还有精美的花吻装饰，展现出非常大气豪华的设计风格。在设计布局上通常较为堆成，并且一般含有老虎窗。

3.设计方法

一方面，房屋风格要与环境风格相一致。房屋是环境中的房屋，必须要与环境相搭配才能产生美观，突兀的风格变化则会显得异常怪异。本次数字房地产的房屋设计充分考量了该虚拟地块的自然风貌，选择了木质材质作为主体，并搭配了多种植物和丰富的光照，使其与环境充分融合，达到风格一致的目的。

另一方面，房屋功能要能满足使用者的需求。商品首先要有使用价值，才有价值，因此满足使用者的需求是房屋设计和建造的第一要务。本次数字房地产的房屋设计在满足美观性的基础上，通过双层结构的设计，有效提升了房屋内部空间，提高了房屋功能的灵活性和多样性，同时在周边布置了众多功能性物品，从而显著增强了使用者的使用体验。

4.数字房地产的建造

相比现实世界，元宇宙房屋的建造门槛更低，流程更简便，有时还以一种玩游戏的形式展现在房屋的建造上。为了提高房屋建设的效率，可以选取参考现实房屋建造方法，使用成熟可靠的建造方式来完成。

（三）数字房地产的功能

如前所述，使用功能是数字房地产的重要属性。数字房地产可以拥有以下几项主要功能：

1.经济功能

一些数字房产带有丰富的经济功能，可以持续产出农业作物，从而获得经济报酬。它包括一定范围内的适宜耕作的土地，以及一间畜栏和对应的牲畜。利用耕地，使用者可以播种包括小麦、胡萝卜、马铃薯、甜菜在内的多种作物，在耕种的选择上具有多样性和灵活性。而在畜栏内，也有包括牛、羊在内的牲畜可供选择。利用数字房产的农业功能，使用者可以灵活安排自己的产出组合，适应不同市场环境的需要，从而获得更多的经济利益。

除此之外，这些土地的使用范围并不局限于农业，所有者可以灵活地更改土地的使用用途，包括扩建房屋、改建商业建筑等。在操作方式上，也有自购材料自主建造和利用QF Coin(一种虚拟货币）购买和雇佣等多种选择。

与现实世界相比，在元宇宙环境中进行经济活动会发生多种变化，其主要体现为门槛降低和灵活性提高。例如，在由于成熟期缩短，玩家可以更快速地切换种植种类，同时也降低了对农业技能的要求，可修改性也明显提高，让玩家可以更快速、更便捷地体验耕种。

2.娱乐与社交功能

在经济功能之外，数字房地产还可以具有娱乐与社交功能。在娱乐功能上，一些建筑配备了一座码头以及两条双人木船，玩家可以在湖边划船，或在船上钓鱼，可以结伴划船，也可以一人一条船。玩家还可以登上屋顶与同伴一起欣赏太阳的东升西落，从而培养感情，放松心情，提升玩家在数字地产中的居住体验。

图1 在元宇宙中进行娱乐和社交

在元宇宙环境中进行娱乐和社交相比现实世界中也会产生一定变化。在元宇宙环境中，玩家的交流会更加便捷，他们可以自由地穿梭在世界的每一个角落（如果服务器允许），同时也可以便捷地更换自己的外观，从而传达各种不同的感情。

3.休息休假的功能

作为房屋的基础功能，元宇宙房产也应同样有休息休假的功能。在元宇宙并不是一个简单的游戏，他是现实世界在网络世界中的映射，玩家不可避免地在元宇宙中从事一些非娱乐的活动，因此及时进行休息休假就变得极为重要。在数字地产中，玩家可以从事一些低强度的休息活动，例如阅读、散步、睡眠。在拥有以上功能后，这栋数字地产才能被称为是一座完整的房屋。

（四）数字房地产的交易和销售

交易是资产的重要属性，不能交易的资产不能称之为商品，因此也就不存在价值。因此，销售和交易对于数字化房地产来说意义重大。

1.数字化房地产的地块与身份证

元宇宙作为现实世界在虚拟世界中的映射，拥有一个经济体系是至关重要的一环。因此，对于一个元宇宙房产来说，其大部分特征也与现实世界类似。首先，他拥有一块独占的地皮，其类似于现实世界中的海拔与经纬度，在元宇宙世界中他可以XYZ轴来表示，或以一个浮点数来表示。

在图2中，地图上会显示当前位置的地形，并通过不同颜色的字符来代表当前地块待建造、正出售等状态。比如地图中最左边的庇护山庄，字符代表这块地皮已经有主人，并正在公开挂牌出售，点击后则可以跳出交易界面。而在庇护山庄东边的红火箭加油站的字符则表明这块地皮已经有主人，但没有挂牌出售，因此详细界面中将不会出现交易界面。当地块没有被标注时则说明其处于无主状态，在其上方并不会有箭头提示，玩家可以通过联系区块管理员或参与公开招标等方式获取。

图2 一块典型的元宇宙地皮

在元宇宙中，每个地块都将具有一个独一无二的身份证，这身份证以代码的形式表现，并在该区块被分割或创建的时候生成。利用这个独一无二的身份证，玩家可以快速地找到地块的位置和获取详细信息，并且这会比输入XYZ坐标更方便。

2.数字房地产的交易与销售

在一个典型的元宇宙环境中，玩家可以通过与其他玩家进行虚拟资产交易，或使用现实货币按一定比例兑换的方式获得虚拟货币，在这个案例中，这种虚拟货币被称为QF Coin。利用QF Coin，玩家可以购买其他玩家所建造的虚拟数字资产，或雇佣其他玩家来建造、升级已有的数字资产。

图3 元宇宙房产的详情和交易界面

若玩家取得了一块地块的所有权，那么这所有权将是绝对和不可剥夺的。当然，作为建立在网络上的虚拟世界，其仍会受物理设备管理员的限制和黑客手段的威胁，不过，玩家在自由交易上仍有很大的自主权。

用户可在平台内部进行数字资产的交易，其中就包括数字房地产。在交易界面，用户可以看到该房产的ID、建筑类型、坐标、所有者等参数，并可以便捷地联系房产所有者进行交易商讨。同时，用户还将可以看到该地区数字房地产的交易均价，从而为购买提供有力的参考。

三、总结

作为下一代产业互联网，元宇宙无疑将会对各行各业和人们的生活产生影响，而且可能绝不亚于智能手机。本文以房产数字化为抓手，尝试探究了元宇宙环境下房地产的开发、建设以及交易，并参考现有的相关平台，对未来元宇宙的相关交易系统及流程的建设做了一些设想，为数字化房地产的落地和壮大开辟了一条崭新的路径。

在数字化房产的建设中，创新性地利用MineCraft的方式并结合现实世界中已有的房产开发实践，从而有效提升了项目的落地难度和可行性，在丰富元宇宙开发实践的同时，也增强了大众对元宇宙和数字房地产的认识。