郑州:限购放开后
2022-12-21小康中国小康网苏枫
文|《小康》·中国小康网 苏枫
“郑州太难了!”这是过去1年这个省会城市给人留下的印象。
2021年下半年,郑州遭遇一场特大暴雨、三波疫情,各行各业遭受重创,房地产也不例外。
国家统计局数据显示,“7·20”暴雨过后,从2021年8月到12月,郑州新房、二手房价格连续下跌。
时间到了2022年,各地楼市政策频繁调整。
其中,郑州是第一个放开限购限价的省会城市。
有舆论称,“扛不住了,是促成郑州出台救市政策的主要原因。”
4月,郑州市推出10条“青年人才新政”,吸引更多青年来郑州;6月,郑州重启棚改房票安置政策;9月,开始部署“保交楼”专项行动。
未来,郑州楼市会好吗?
遇到小困难,没有大问题
受到房企资金链紧张等影响,郑州新房在今年1月份出现大面积降价。环郑区域住宅量价齐跌,价格达到近两年最低值,成交31.95万平方米,同比下滑5%。
一位郑州房产中介告诉记者,“经历暴雨、疫情后,大家对于收入的预期明显下降,再加上开发商停工爆雷消息频出,消费者买房的信心也开始被击退。”
2022年元旦过后,郑州很多楼盘都进行了价格调涨通知。但疫情再度出现,让涨价这种行为显得有气无力。在此背景下,不少开发商开始裁员。
2月15日,郑州市委全会暨市委经济工作会上,郑州市长何雄称,今年计划出台政策每年吸引大学生20万留郑,这些留郑大学生如果三年内买房,需求总量预计超过1000万平米;郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房,未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。仅此两项,差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
自从“7·20”暴雨以来,这是官方首次公开详细谈及对楼市的分析和判断。
在房地产行业人士看来,这有助于提振郑州房地产市场信心。
何雄认为,郑州的房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期。
楼盘周边配套设施的提升和环境改善,是刺激房地产需求的另一个利好。何雄举例说,郑州空置率相对较高的西南片区、航空港区等地块,高铁南站通车等,都将有效改善这些区域的交通出行条件,再加上增加优质教育资源、建设医疗圈等,孩子上学、老人养老方便了,这些都将有效提升区域就业人员和居民的置业预期,并将预期转换为实际的购买。
引导金融机构下调住房贷款利率;首套房结清贷款,购买二套房可执行首套房贷款政策;鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房;推行货币化安置。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置;外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的,购房可申请住房公积金贷款;土地竞拍保证金最低比例下调20%,可在成交后1年内实行分期缴纳……今年3月,郑州市出台了“19条”楼市新政,打响楼市政策调整“第一枪”。
房产分析师安安认为:“这19条政策涉及到支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化以及优化房地产市场环境五个方面。不难看出,郑州的19条新政的主要目的是为了去库存。近几年来,郑州楼市住宅库存高企、去化乏力。作为省会城市的郑州此次调控意义重大。这说明二线城市开始进入政策持续放松的阶段。”
为什么是郑州?
郑州,九大国家中心城市之一,也是万亿强省会、千万人口大市。
在城市发展方面,郑州近10年GDP连创新高,排名不断上升。
今年年初,何雄曾借用黄奇帆著名的房地产价格公式对郑州房价进行分析,直言郑州房价目前在比较合理的区间,房地产市场不仅能够调控好,更能够发展好。
他的理由是,郑州迎来了一个重大利好,即河南省已经把郑州都市圈由原来的“1+4”扩展到“1+8”。
“1+8”都市圈包含的城市为郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源。
有消息传出,未来“1+8”都市圈有望实现户籍互认,而这一政策最好的刺激在于周边8个地级市的居民都可以到郑州购房了。虽然目前该消息真实性尚有待核实,但许多人却相信这会是未来的趋势。
入“圈”后,将明显提升郑州都市圈的整体实力,强化对周边省市人财物的吸引力。
何雄认为,近年来,郑州的活力不断增强,国字号“头衔”越来越多,很多头衔的“含金量”都很高。国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、国家中心城市、高质量发展区域增长极、“一带一路”上的重要节点,“国际郑”底气越来越足,未来,人口、资本等要素还会进一步向郑州集中。“可以说,郑州的发展潜力很大,后劲十足,社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。”
对于房地产行业,郑州市也一直在努力向前。
8月31日,郑州住房公积金管理中心印发了《关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》,指出从2022年9月1日起,郑州都市圈住房公积金一体化协同发展进入实施阶段,实现互认互贷。
9月6日,郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会,何雄表示,要认真落实党中央、国务院和省委、省政府“保交楼、稳民生”工作部署,树牢以人民为中心的发展思想,坚持人民至上,敏锐果敢,强力攻坚,推动“保交楼”专项行动取得实效,切实维护人民群众合法权益。
此次会议解读了5个“保交楼”专项行动方案,安排部署专项行动重点工作。何雄指出,“保交楼、稳民生”事关人民群众切身利益,事关社会大局稳定。要始终把解决民生问题作为出发点和落脚点,坚决扛稳“保交楼、稳民生”政治责任,抓住当前政策机遇期,用足用好政策工具箱,“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案,打好打赢“保交楼”攻坚战,持续巩固经济回升向好趋势,确保社会大局和谐稳定。
何雄强调,要活用政策保交楼,用好统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式,确保最大限度发挥政策效应。要多点发力保交楼,扎实开展5个“保交楼”专项行动,推动全面复工、加快施工,确保按时按质交楼,不断提振市场信心、实现良性循环。要强化监管保交楼,持续完善府院联动机制,加大项目资金监管力度,确保资金封闭运行、专款专用,切实保障购房者合法权益。要协同配合保交楼,牢固树立“一盘棋”观念,统筹发挥好问题楼盘攻坚化解专班和房地产纾困基金专班作用,推动银行系统及金融机构积极参与“保交楼”工作,合力推进问题楼盘化解尽快取得实质性突破。要压实责任“保交楼”,坚决压实属地化解责任、企业自救主体责任,用心用情做好群众疏导工作,扎实开展房企瘦身自救行动,确保房地产行业健康平稳有序发展。
9月13日,郑州还实现了中心城区零门槛落户,进一步放宽中心城区落户条件:凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员,不受社保缴费年限和居住年限的限制,可在郑州申请落户。
郑州是2022年我国首个全面取消落户限制的特大城市。通过抢人才,郑州楼市政策已经实现了相当大的宽松尺度。但效果如何,还有待市场进一步验证。
要不要在郑州买套房?量力而行,按需购买也许是明智之选。