房地产企业财务报表分析存在的问题及对策

何海明

摘要：新时期大数据技术在企业财务管理领域得到广泛运用，房地产企业面临新的挑战和发展机遇。因此，文章通过梳理企业财务报表分析工作存在的缺陷与问题，分别围绕运用多种财务分析方法、强化财务人员培训、完善财务报表分析评估体系、引入合理估值技术等方面提出具体的解决方案，致力于有效解决企业财务报表分析问题，提升企业财务数据准确性及综合利用价值，辅助管理者制定科学决策。

关键词：房地产企业；财务报表分析；有效对策

财务报表分析主要是指通过对相关采取数据展开科学整理和收集，并适当补充，采用合理的方法进行分析，准确快捷计算财务指标，之后结合企业近年来经营情况，为财务管理工作提供帮助。由于房地产领域具有周期长、资金投入多等特点，若不能合理进行财务报表分析，将导致企业未来发展受到影响，需要采用相应的措施解决财务报表分析存在的问题。

一、房地产企业财务报表分析存在的问题

（一）财务分析方法存在的缺陷

目前，进行财务报表分析过程中常用方法包含趋势分析法、比率分析法、比较法等，但在具体运用过程中存在较多的问题，无法保证分析结果的准确性。以比较分析法为例，具体应用环节需调查了解不同企业的经营理念与方法，获取准确的财务报表与经营数据进行针对性分析，但若企业运用的会计政策、分析口径不统一，将导致分析结果存在较大的偏差，无法体现财务分析工作的价值。而趋势分析法主要是通过长时间观察报表中相似的数据和指标，并展开系统性比较，从中呈现出近阶段企业经营效果，但此种方法极易受到市场因素变动的影响，促使分析结果缺少科学性和有效性。

（二）分析人员专业素质待提高

财务报表分析人员的专业素质和专业水平直接决定工作效果，影响各项分析结果的真实性，但当前很多房地产企业都缺少专业性的分析人员，现有管理人员专业素养参差不齐，难以及时根据新会计准则等政策性文件进行财务分析方法的调整，一味地采用传统的方法进行分析，分析结果过于片面，不能真正体现企业收入。另外，个别房地产企业相关工作人员态度不端正，无法认识到财务报表分析工作的重要性，不能结合以往作业经验，系统性地制作财务报表。部分房地产企业在工作团队建设、团队专业素养等方面仍处于较低水平，往往交由项目会计套用模板进行财务报表的直接分析，导致分析成果难以密切结合企业实际业务，未能发挥财务报表分析价值。

（三）管理者不重视财务报表分析

结合相关调查结果，管理者都缺少对财务分析工作的认识，未能根据企业现状制定相应的分析制度，使得财务管理人员日常工作缺乏有效监督与约束力，不能真正为各个部门提供准确的财务数据。大多管理者比较重视销售活动以及项目投资等一些经济利益比较显著的项目，忽视对财务报表分析工作，导致进行企业决策过程中无法做出正确的判断。同时，由于财务报表中反映的数据均为企业已发生事项，根据既有信息进行企业未来经营状况、发展趋势的预测存在一定局限性，加之不同企业的报表报送时间不一致，例如月度报表选择在次月初报送，年度报表则在年度终了后4个月内报出，然而因管理层未重视财务报表分析工作，进一步增加财务报表报送时间的不确定性，可能导致财务报表反馈的事项与企业实际情况之间发生变化，难以保证真实反馈房地产企业经营情况。

二、房地产企业财务报表分析的有效对策

（一）运用多种分析方法

为了弥补企业财务报表分析方法存在的弊端，需要工作人员将多种分析方法进行有效融合，从而充分提高报表分析结果的科学性，并能有效优化具体分析流程。具体而言，应将财务分析与经营分析方法相融合，当对房地产企业财务指标展开准确解读过程中，应通过财务分析的方法准确解读，能够从多个角度进行分析，及时了解影响财务指标的因素。并系统性调查客户的满意程度，可以做出正确评价，灵活调整企业未来经营方向，及时做好风险预警工作。同时，还要运用大数据、互联网等现代化技术，加快各项信息的收集和传递，房地产行业作为重要的销售模块，可以通过合理引入信息技术，帮助工作人员快速查找具体交易信息，提高财务数据的准确性，保证分析效果，避免浪费大量的时间和人力，实现高效化完成分析任务。

（二）加强专业人员的培训

由于房地产行业的特殊性，开展财务报表分析工作对于财务人员素养与能力要求较高，不仅需要有较高的业务能力以及丰富的工作经验，还需具有较高综合素质和责任意识，仔细完成报表的分析工，在具有全过程会计核算能力的基础上，可以加强对企业内部和外部环境的了解，从全局角度进行分析，具有前瞻性。基于此，处于财务报表分析阶段，需要房地产企业能够加强对专业人员的培训，从职业素养、工作能力、工作态度等各个方面进行考核，并要适当地引进一些现代化的专业人才，为财務报表分析工作提供支撑。在开展日常财务数据收集、分析统计工作时，要求工作人员能够积极主动进行学习、端正工作态度，加强对财务管理知识的了解，掌握一些注意事项，避免出现分析结果偏差较大等不良现象。并仔细研究一些特殊指标，保持对数据的敏感性，深入研究每一个财务数据，不放过任何一个细节，掌握财务报表分析的重点和难点，仔细阐述报表具体的应用价值，使得企业内部各个部门能够配合此项工作。

以某房地产企业为例，该企业建立SWOT矩阵进行现有人力资源管理情况的分析，从中发现企业在财务管理人才队伍建设、培训机制落实、企业文化建设方面存在显著缺陷，并对此围绕以下三个方面进行战略调整定位：一是重构企业战略目标，面向市场加快存货消化速度，健全人才引进与培养机制，并明确制定未来三年的财务战略目标，实现总营收稳步增长、净利润维持稳定、总资产增长率持续攀升、应收账款与存货周转天数有效缩短；二是完善内部组织架构，引进市场营销部门分担应收账款管理任务，由财务部门结合赊销信用期提示营销人员进行跟进式催款、落实业务风险评估，并额外增设战略执行监督工作团队，实现对企业战略目标执行情况的动态跟踪；三是培育创新管理意识，例如引入直接转销法进行应收账款坏账处理，严格落实对坏账准备账户的审核，并细化公司财务报表披露内容，保证实现对企业经营情况的如实反馈。

（三）强化对财务报表工作的重视程度

若想有效解决财务报表分析工作中存在的问题，需要加强管理者对此项工作的重视程度，企业内部各个部门和相关管理者能够从内心深处提高认识，利用网络技术主动学习相关内容，为财务报表分析工作按时完成奠定基础。具体工作中，需要保证企业内部各个部门能够相互配合，实现资源共享，科学展开财务报表分析工作，以便于快速发现企业内部经营中存在的问题，快速制定针对性的解决措施，并为一些重要的决策提供数据支持。另外，设立财务部门，制定相应的管理制度，明确其主要职责，使其可以严格要求财务人员日常工作，确保每个工作人员都能按照制度工作，从根本上强化财务人员的业务能力。不仅如此，应引入计算机技术，通过合理借助现代化设备，使得整个财务报表分析工作更加准确化，避免由于人工失误造成大量的损失，保证财务数据的真实性。

三、其他对策的思考

（一）参考项目经营周期的特殊性

对于房地产企业来说，若想高质量地完成财务分析工作，改变其传统工作中存在的弊端，应参考项目经营周期的特殊性，实现高效化分析，避免由于前期数据未达到预计要求，而做出降低房地产近期的盈利能力判断，使得此项工作缺少实际意义。需要参考房地产项目具体进展情况，工作人员能够参考以往的工作经验，到网络查找相关资料，准确判断数据变化特点。同时在这一过程中，应将多种分析方法进行有效融合，为具体报表分析工作提供帮助，利用信息化平台进行财务数据变动情况的跟踪监测，及时发现数据异常波动等情况，并通过资料收集、数据比对调查了解其背后原因，结合企业实际经营特征编制具体的整改措施，保障财务报表分析质量。由此可以得出，项目经营周期对财务报表分析工作的重要性，需要工作人员能够从多个角度展开研究，不应该仅仅局限于某一阶段，导致整个分析结果误差较大。

（二）引进合理的估值技术

在财务报表分析过程中，可引入合理的估值技术，如通过利用历史成本计价法，可以提高会计信息的准确性，借助有效方法进行财务信息比对能够有效避免主观判断现象的出现，但随着时代的发展，历史成本计价的弊端逐渐显现出来，不能真正体现房地产近期盈利状况。基于此，需要房地产企业能够根据当前市场的变化情况，选择科学的价值评估方法，对企业内部重要的资产展开科学评估，之后得出准确的价值数，进行正确的评判和分析。不仅如此，可以通过平衡计分卡的考核策略，能够在企业团结合作、政企关系、创新能力的各个展开深入的分析。以某房地产企业的价值评估为例，引入预测财务报表与现金流量折现模型评估该房地产企业在2022年度的企业价值，主要围绕以下三个方面入手。

1. 建立企业财务价值评估指标体系

对外考虑宏观市场经济环境、同行业内部的其他企业发展情况，对内结合企业财务经营状况，分别在营运能力评价、盈利能力评价与成长能力评价三个层面设计分级评价指标，其中“营运能力评价”中划分出企业流动资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、营运资本周转率等具体评价指标，“盈利能力评价”中细分出企业营业净利率、总资产净利率及权益净利率等指标，在“成长能力评价”中包含企业营业收入增长率等具体指标，用于全面反馈企业的资金周转水平及综合运营能力，便于及时查看企业面临的财务风险指标，并采取相应的应急处理措施。

2. 针对企业2022年资产负债表与利润表进行全面预测

基于一定权限获取信息化平台中该企业上一年度的财务报表分析结果，从销售收入中减去销售成本、企业管理费用、折旧费用等数值，获得企业的息税前营业利润，将其乘以（1-25%）计算获得企业的息前税后利润，结合固定资产折旧金额获得企业的营业现金毛流量，从中剔除固定资产增量、折旧金额，即可最终获得企业新一年实体现金流量的预测结果。

3. 综合考虑企业收益额的具体计算方法

引入加权平均资本成本模型完成企业折现率的计算，综合考虑债务资本、权益资本等指标代入回归公式中，完成房地产企业年度行业风险系数的测算，配合不同基期内的实体现金流量、折现率、预测现金流量现值、折现系数、后续期增长率、后续期价值、实体价值等参数的综合计算，最终将不同周期的现金流量现值进行累计相加，将价值评估成果应用于对企业未来营收、存货及资金流动性指标的预测，辅助完成企业战略规划及管理模式变革。

（三）建立财务报表分析体系

与房地产企业其他工作不同的是，财务报表分析对工作人员的专业性要求较高，需要其掌握较多的相关知识，并且整体工作时间比较长。基于此，为了更好地优化工作流、减少工作任务量，可由财务共享中心建立财务报表分析体系，利用互联网技术，为工作人员提供帮助，查找相关资料，设计完善的报表分析框架，以便于工作人员了解整个工作流，开展有目的分析，快速完成预期工作目标。同时，还要结合房地产行业当前发展现状，选择最科学、最规范的报表分析措施，并针对报表分析体系的内容不断进行完善、定期进行更新，促使整个管理财务管理工作更加符合国家相关规定，保证报表分析结果质量有个质的飞跃。

此外，为充分发挥财务报表分析成果的利用价值，可引入哈佛框架、SWOT等战略分析工具与财务报告分析进行有机结合，辅助企业完整战略转型方案的编制，保证实现对企业经营情况的如实反馈。在财务战略分析环节，根据企业长期发展战略进行内部经营环境与外部市场环境的科学预测，运用波士顿矩阵、PEST模型等方法进行房地产企业财务现状、各项经济活动的全面分析，建立针对性财务分析方案。鉴于房地产项目的开发建设周期长达数年，应基于全生命周期理念明确企业不同阶段财务分析重点，例如在项目开发前期，将项目预算投资成本与实际进度成本进行比较，逐项分析超支或结余原因，并生成分析报告；在项目预售阶段，重点针对房地产企业的签约额、按揭回款率等指标进行分析，与预算金额进行差额比较，并根据物业类型差异进行产品市场评价的反馈，便于在项目开发中期及时调整产品设计方案；在项目开发后期，将项目总预算与总产值、总收入等数据进行对比分析，生成完整的财务分析结果，并纳入项目数据库中，为后续同类项目开发、目标成本控制提供借鉴依据。

（四）非财务信息与财务信息融合

开展财务报表分析工作时，大多工作人員只注重财务信息的研究，使得非财务信息被忽略，导致分析结果缺少准确。基于此，需要将非财务信息与财务信息进行有机融合，利用大数据技术，大范围收集相关数据，不断提高分析结果质量。并能合理运用财务指标，根据行业动态、经营环境等一些重要的非财务信息，选择最恰当的财务报表分析方法，提高分析结果的针对性。

四、结语

综上，随着房地产行业逐渐趋于复杂化，各种规模企业加强对财务报表分析工作的重视程度，希望通过此工作系统化了解企业经营状况，做出正确的判断，让经营管理水平更上一层楼。基于此，需要企业能够根据市场变化动态，将非财务信息与财务信息融合，建立财务报表分析体系，引进合理的估值技术，参考项目经营周期的特殊性，提高专业人员综合素质，选择最佳的财务报表分析方法，明确房地产企业未来发展方向，创造更高的经济效益。

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（作者单位：中国武夷实业股份有限公司）