“第三支箭”发力 房企洗牌加速 中小市值国央企存中期成长机会

熊颖

近期，“第三支箭”正式落地。至此，信贷、债券、股权“三箭”齐发。在这一大背景下，房地产不光迎来了近段时间融资环境空前放松；市场格局还将进入大鱼吃大鱼的加速洗牌阶段。

对此，有业内人士指出，现在对大型房企因为融资问题而衰竭猝死的担忧降低了很多，但中长期还需关注房企的自主生存，以及恢复“造血”能力。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

此外，还将恢复上市房企和涉房上市公司再融资。上述动作，标志着“第三支箭”的正式发出。而在此之前，“第二支箭”、“金融16条”等一系列房地产融资“组合拳”接连落地，房企融资环境逐渐向好。

不难看出，“第三支箭”的落地，将尘封已久的股权融资渠道再次开启。

有业内人士向《红周刊》指出，在内地上市的房企本来就很少，资金压力也不是最大的，再融资资金用途有限，此举主要还是提振房企信心。

不过，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》表示，表面上，“第三支箭”为上市房企重新打开了股权融资通道，但是实际上，其背后目的在于，让部分国央企和少数优质民企通过再融资、股权增发的手段来收并购出险房企的项目、资产包或者企业。

值得注意的是，此前红周刊在《多“箭”齐发，“政策底”撬动房地产行业新拐点》一文中指出，“在政策利好组合拳下，房地产迎来的不仅仅是融資等利好，同时也将面临业内的严苛‘大考’。其中，‘好学生’将安全上岸，‘差等生’则面临彻底出清。”而伴随近期股权融资这一“第三支箭”的落地，上述趋势有望加速落地。

张宏伟指出，过去的收并购行为更多存在于收并购项目、大鱼吃小鱼，而未来大鱼吃大鱼现象会越来越常见，房地产的收并购市场格局在重塑、市场生态也在重塑。

而在深谙地产行业的财经知名博主@朱酒看来，股权融资还有另一个用途，那就是让部分房企有富余的资金能够去拿地。朱酒向《红周刊》表示，虽然“第三支箭”明确指出，资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，但当该笔资金用于偿还债务之后，原本计划用于偿债的资金就可以用于拿地等其他用途。

不难看出，上述措施利好A股上市房企以及涉房企业。而据Wind显示，所属SW房地产的上市公司共有124家。那么，在这超百家上市房企中，哪些房企将更占优势？

张宏伟分析表示，一类是央国企；一类是财务安全、盈利能力较强的极少数民营企业。相反，对于大部分出险房企、爆雷房企而言，则很难从中受益。

此外，多家机构一致认为，“第三支箭”政策尤为利好中小市值国央企。其中，国泰君安研报指出，本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题；另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。

基于此，国泰君安认为中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长。

更加值得注意的是，这一趋势更是直接体现在了近期的市场表现上。伴随“第三支箭”的发出，房地产板块普涨，尤其以中小市值国央企表现尤为突出。据《红周刊》梳理发现，11月28日以来（截至12月1日），中国武夷、中交地产、深振业A、南国置业、中华企业、城建发展等中小市值国央企涨幅超30%，居于A股上市房企近段时间涨幅前列。

不光借着政策利好的“东风”，市场表现突出，房企的响应动作也极为迅速。

“第三支箭”发出过去仅仅3 天时间，就有7家房企作出反应。据《红周刊》不完全统计，11月28日以来（截至12月1日），福星股份、世茂股份、北新路桥、大名城、新湖中宝、华夏幸福、天地源等房企或涉房企业前后发布了《关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告》。

其中，11月30日，世茂股份发布公告，公司拟向不超过35 名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

虽然房企股权融资态度积极，但最后发行方案能否通过，以及后续是否有机构认购等仍然存在诸多不确定性。

朱酒向《红周刊》表示，民营房企大多在港股上市，“第三支箭”政策以前，在港上市房企配股并不受影响。而在A股上市的房企则以国央企居多。其中，一部分大国央企并不缺钱、资金充足；而另外还存在部分国央企处于破净的尴尬处境。

《红周刊》梳理发现，根据Wind数据，在所属SW房地产板块的124家房企中，国央企占比近六成。值得注意的是，在上述国央企中，又有近36.62%的房企市净率破1。

值得注意的是，1994年颁布的《国有股权管理暂行办法》中曾明文规定“国有控股企业的股票发行价不得低于每股净资产”。该规定虽已废止，但实际上国有企业在确定定增价格时，大多仍以最近一期末经审计的归母每股净资产值为依据。如遵循这一不成文规定，部分房企业的增发定价或不具备一定吸引力。

除此之外，朱酒还向《红周刊》指出，国央企之外，不少民营房企已经公开违约，而对于这部分企业而言，谁来配股，都要冒着极大的风险，因而追求稳健的机构基本不会参与。

多位金融机构人士也向《红周刊》指出，机构的认购意愿不强。一位不愿具名的机构人士向《红周刊》分析表示，“再融资本身是主体融资，认购不好的话，可能会有一些资产抵押来增加流动性。（它）不是一个很市场化的东西，现在市场化机构或者市场化行为去买，需要一定的时间，毕竟过去这种业务比较少，需要自己（机构）内部对地产行业的认识逻辑有一个重构。所以我觉得一开始认购的主要还是国有大行下面的机构。”

同为机构人士的李想（化名）也向《紅周刊》指出，“最近的融资，政策性意味较高，市场化参与的机构应该不多。就像现在人们在短期内会规避买房一样，机构也会规避类似风险。”

李想同样认为，这一波股权融资将不会是市场化行为。主要参与机构还是银行，尤其是大行。而对于股权融资的后续能发行多大规模，李想表示并不乐观。

截至目前，信贷、债券、股权“三箭”已发。

李想向《红周刊》指出，近期的房地产融资支持非常到位，并且对比去年融资政策收紧之前，现在政策更加宽松。他表示，现在对大型房企因为融资问题而衰竭猝死的担忧降低了很多，但对于房企中长期的自主生存，以及恢复“造血”能力，还得需要观察。地产归根到底，销售要起来，才算自救成功。

而作为房地产市场能否好转的核心要素，销售表现却并不乐观。近期，中指院数据指出，2022年1-11月，百强房企销售总额67268.1亿元，同比下降42.1%。

此外，众多“千亿”房企也正在“消失”。今年前11月，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。

张宏伟告诉《红周刊》，无论是信贷、债券、股权，“三箭”政策的出发点都是围绕B端，也就是企业资金链所出发的。后续调控政策上可能还会有些动作来刺激C端，也就是销售端。比如，除北上广深、杭州、苏州等热门城市外，其他所有城市取消限购政策。目前这一步仅有部分城市已经落地，但还不够彻底。此外，还可能在部分城市再进行一轮棚户区改造。虽然覆盖范围有限，但也可以起到在短期内刺激市场、拉动经济的作用。

而在朱酒看来，支持保障性住房也有望是明年的另一个重点。虽然受益房企有限，收益空间也不大，但对于稳定就业、拉动上下游产业链能够起到一定作用。

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）