工业用地价格影响因素分析——以广东省为例

吴 涛，李胜胜

（广东省不动产登记与估价专业人员协会，广东 广州 510095）

0 引言

工业用地作为国民经济建设和发展的载体，其作为资源要素在市场配置中的作用越发明显[1]，长期以来，我国工业用地供地形式主要以划拨和协议方式为主，市场化水平较低，《物权法》的颁布实施，明确了建设用地使用权出让方式，进一步推动了我国工业用地配置的市场化建设。根据中国地价动态监测数据显示，2014-2018 年，全国商服、住宅、工业地价水平值的增长率分别为16%、34.17%和12.4%，2018 年全国商服、住宅、工业地价水平值分别为7 600 元/ 平方米、7 080元/ 平方米和834 元/ 平方米，可见，我国工业用地地价仍处于较低水平，且增长幅度较慢。

一方面，由于我国工业用地市场化建设时间不长，与相对成熟的商服、住宅用地相比，仍存在诸多特殊性和不完善之处，其价格的产生和影响机制也不够完善，一级市场地价水平偏低；另一方面，工业是国家经济的重要支柱，长期以来，地方政府通过低价供地的形式吸引企业落地生根从而带动当地税收、财政、就业等已成常态。但近年来，面对国内外复杂的社会经济形势，各地长期工业用地低价出让与日益增长的一级开发成本快速上涨的矛盾越发明显，亟需从地价影响因素、政府供地行为等角度着重分析，厘清工业用地价格影响因素、价格水平等问题，为提升工业用地全周期管理效率、质量奠定基础。

1 工业用地市场价格影响因素分析

土地兼具资源、资产、资本多重属性，在促进中国社会经济发展和转型方面具有举足轻重的作用，而地价是土地市场的核心指标[2]，也是反映土地资源配置状况以及社会经济环境的重要信号。

土地作为一种特殊的商品，在价格形成机制上有别于普通商品，工业用地更是特殊，影响地价的因素很多，如宏观经济环境、产业聚集、税收政策、能源成本等。在工业用地价格形成机制与影响因素中，国内外学者已有一定的研究基础，如Kowalski 等[3]从工业用地区域因素、个别因素等研究得出价格受区位因素影响较大；Yamamoto[4]研究认为产业聚集程度在一定程度上可以促使工业用地价格升高；Richard[5]研究得出劳动力聚集因素影响着工业用地价格水平，工业地价与劳动力密集程度呈现正相关的关系；王家庭等[6]实证分析了产业集聚、政府行为、经济发展水平、人口密度等因素对城市工业地价的影响程度，得出产业集聚和政府作用是影响工业用地价格变化的重要因素；刘金灿等[7]研究表明工业用地价格与工资水平、产业集聚程度、税收水平、人口规模因素之间存在显著的影响效应，并受城市经济和社会发展水平的制约；赵松等[2]指出在我国现行非充分竞争的土地市场制度、资源特征及宏观经济背景下，单纯通过供应手段调控土地市场价格难以奏效，还应注意过于集中地增加供地可能造成的资源低效利用；张英奇[8]在研究政府供地价格确定方法中得出政府供地价格取决于工资、税收、利润、物价、贷款利率等，而非土地本身。

综上，工业用地价格具有复杂的形成和影响因素，单从土地本身难以合理量化其用地价格，再者由于我国国情、政府供地行为、招商引资等特殊性，工业用地的价格形成机制有别于住宅等城镇建设用地，除政府供地、企业拿地角度考虑外，更应从区位条件、产业聚集、人口密度、税收水平等影响因素研究分析。具体而言，论工业用地价格影响因素，可重点从以下基本因素中考究。

1.1 区位条件

工业区位论是德国经济学家韦伯提出的，是关于工业企业空间布局和位置选择的理论，如韦伯工业区位论，将区位因素作为区位的经济原因运作的力，区位条件决定企业厂址选择，企业所选择的区位应该能够将生产成本降到最低，同时能够为企业节省更多的费用等，任何一个理想的工业区位，都应选择在生产和运输成本最小点上，即在企业生产成本最低水平确定企业最理想的区位。

1.2 产业聚集

产业聚集是同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程，相关企业配套的上下游企业、相关服务业高密度的聚集有利于降低企业成本。

1.3 人口密度

人口密度是衡量一个国家或地区人口分布状况的重要指标，通常而言，在中心城区，土地利用效率高、人口密度大、流动人口多、交通及配套条件较好，其地价水平也相对较高；而在远离中心的郊区，土地的利用率相对较低，与之相应，人口密度较低，地价也相对较低。因此可大概得出地价和人口密度分布间呈正的相关关系。

1.4 社会经济发展水平

社会经济发展水平是国家宏观经济环境、国民经济整体实力的综合体现，与企业发展的健康与否、产业升级与改革与否等息息相关。此外，居民收入水平作为社会经济发展水平的重要因素，直接决定着社会的购买力，工业企业或者靠近资源生产地、或者靠近产品主要销售地，居民收入的高低一定程度上影响着工业企业选址。

2 实证分析

2.1 变量选取

在前文工业用地价格形成机制与影响因素分析的基础上，考虑现有数据的可获得性、具有代表性，以选取价格水平、人口密度、产业聚集等相关变量作为分析样本，变量定义如表1 所示。

表1 变量定义

2.2 数据来源

以广东省21 个地市的2018 年面板数据为样本，工业用地价格数据来源于自然资源部“土地市场监管系统”；各城市职工平均工资水平、实际利用外资、制造业就业人数、人均GDP 等数据来源于《中国城市统计年鉴》（2018 年）；年末金融机构人民币各项存款余额、年末金融机构人民币各项贷款余额来源于《广东统计年鉴》（2018 年）；规模以上工业利税水平来源于省统计局；城市规模数据来源于第三次国土资源调查阶段性成果。

2.3 模型建立

对所有变量作取对数处理，并将这些变量之间的关系表述为如下：

变量的描述性统计是指利用常规检测记录或通过专门调查获得的数据资料，按不同地区、不同类别特征进行分组，描述各变量有关特征和分布状况，是进一步数据分析工作的起点，上述变量相关描述性统计如表2。

表2 变量的描述性统计

2.4 分析结果

运用SPSS 19.0 软件对广东省21 个地市的面板数据进行估计，通过Pearson 相关性分析显示（表3），广东省工业用地价格与人口密度、年度存款余额、工资水平、产业聚集等因素之间的确存在着显著的影响效应，并受城市经济和社会发展水平的制约。

表3 广东省工业用地价格影响因素相关分析

2.4.1 人口密度对工业地价的影响。人口密度是衡量一个国家或地区人口分布状况的重要指标，通常而言，中心城区地价也相对较高，非中心城区，因其区位条件、交通条件等影响，土地利用效率相对低下，人口流动少、密度低，地价水平也相应较低。因此，工业地价和人口密度分布间呈正的相关关系。

2.4.2 产业聚集对工业地价的影响。产业聚集是相同或类似产业在一定区域内的集中、资本汇聚的过程，相关企业配套的上下游企业、相关服务业高密度的聚集有利于降低企业成本，工业企业为提升工业产品上下游的关联度，降低工业制造成本，愿意在产业聚集地生根落地，从而扩大工业产品的流通度。

2.4.3 经济水平对工业地价的影响。社会经济发展水平是国家宏观经济环境、国民经济整体实力的综合体现，与企业发展的健康与否、产业升级与改革与否等息息相关，因此，经济水平对工业地价影响相关性强。

此外，根据上面所述的工业用地价格形成机制及影响因素分析，一方面，工业用地作为土地一级成交市场的出让对象，自身包含一系列属性，地区经济发展水平、城市资源禀赋等一系列宏观变量影响土地整体出让价格，另一方面，政府作为土地供应的决策主体，在用地时既考虑地方经济发展、产业发展与税务收入等，也考虑企业用地承受能力，期望通过工业用地出让实现地区经济、社会的整体效用最大化，利用招商引资带动地区经济水平发展和财政增收，制定出台系列政策文件，也会在一定程度上对工业用地价格水平产生影响。

3 结论与建议

3.1 结论

3.1.1 工业用地价格形成机制较为复杂。长期以来，我国工业用地较多以划拨、协议出让等形式供地，因此工业用地价格形成机制有别于住宅、商服等城镇建设用地，一方面政府期望加大供地提高地方财政、税收水平，另一方面企业在期望低价拿地的同时，越来越看重产业聚集、人口密度、区位条件等，故工业用地价格形成除土地区位、土地质量等个别因素外，更多取决于产业聚集、人口密度、税收水平等。

3.1.2 人口密度、年度存款余额、工资水平、产业聚集等因素对工业用地价格有显著影响。我国工业用地地价形成受到我国特定时期具体国情的影响，长期以来工业地价偏低的客观性可从其生产要素、经济贡献、投资风险等方面解释[9]，从实证研究看，广东工业用地地价水平取决于居民工资收入水平、税收水平、企业正常利润水平、物价水平、贷款利率水平等因素，故应综合产业政策、税收政策、工资水平、区位条件等因素。

3.2 建议

3.2.1 进一步优化工业用地供应形式，推行“标准地”出让（即出让时已明确土地的投资、建设、税收、能耗、环境等标准）、先招后拍、带项目及建筑设计方案出让制度。当前，工业用地一级市场仍属于不完全竞争市场，现行的工业用地招标、拍卖、挂牌等多流于形式，难以形成有效的市场竞争机制，建议进一步研究新型供地形式，提升供地效率，真正实现引的进、站的住。同时，重点突出降成本、升效率，即在供地之前，由政府负责完成区域评价，制定设计方案，简化审批程序，提高审批效率。

3.2.2 加快建立工业用地全生命周期监管平台。工业用地从最初的无序扩张、低效开发逐步向规划有序、集约节约过渡，对经济快速增长和高质量发展发挥着举足轻重的作用，但长期以来，工业用地缺乏全链条的管理机制，难以为政府决策提供数据支撑，如，土地供应由自然资源部门主要负责，后续工业用地产出效率等由发改、工信等部门负责，且各地区、各部门数据统计口径不一，尚未建立统一有效的管理平台，难以形成监管合力，总体仍呈传统粗放的模式，因此建议加快建立精细化、差别化的工业用地全生命周期监管平台，提升工业用地监管效率。