农村宅基地使用权流转困境与出路

□文/梁建忠

（酒泉市委党校 甘肃·酒泉）

［提要］实施乡村振兴战略，加快农村改革步伐，重点对农村宅基地使用权的流转问题进行改革，旨在盘活农村宅基地资源，真正意义上实现城乡一体化协调发展。在此大背景下，本文针对农村宅基地使用权流转的法律规制进行探讨，找出现阶段我国农村宅基地使用权流转面临的难题，并提出相关措施，以期深入推进城乡一体化协同发展。

2021年是国家战略脱贫攻坚的关键一年，习近平在全国脱贫攻坚总结大会上明确指出：要想实现中华民族伟大复兴的中国梦，就必须将乡村振兴计划作为一项重要的任务去落实；而后又在相关的意见书中明确提出，关于农村宅基地使用权流转的问题，要稳步推进农村宅基地使用权流转的法律规制，这样一来就可以加快乡村振兴战略的落实进程，打破原有的流转禁锢，实现农村宅基地使用权流转的全新发展。

一、农村宅基地使用权流转面临的现实困境

（一）现行法律法规限制宅基地使用流转。众所周知，现阶段我国农村的规制没有实现根本性的统一，多数农村的土地都是集体所有制，尤其是宅基地，一些地区的村民只有使用权没有所有权，所以在一定程度上不能实现顺利的流转。而且流转的过程需要受到大量的法律法规限制，一些地区也可能因为国家政策不能顺利地实现宅基地使用权的自由流转。在此大背景下，我国农村宅基地的使用权流转就受到了诸多的阻碍，导致一些较为发达地区的村落出现房屋闲置的现象，产生了严重的资源浪费，严重影响了国家城乡一体化建设的进程。比如，一些发达地区的村落，青壮年村民多数都去了城里打工，有了一定积蓄之后就留在城市发展，这样一来，家里的房屋就出现了闲置，想要将使用权流转出去，往往会受到村镇、国家政策以及法律法规等一系列的影响。一些地区不允许本村的房屋流转给外地人，流转受限就造成了资源的浪费。而且这些闲置的房屋不能进入市场进行资源的再开发，这在无形中也阻碍了城乡一体化的发展进程，为我国社会的向前发展增加了一定的难度。

（二）新型城镇化导致农村宅基地使用权非法流转。近年来，随着经济的发展，我国的社会进程也在逐渐加快。城乡一体化的战略实施后，大量的村民都涌入城市打工，这种现象的出现短时间内会加快城镇的繁荣，但是长此以往，农村常住人口就会逐年减少，大部分的村民通过不断的努力在城市购房，导致农村出现大量的房屋闲置和宅基地空闲。一些不法商贩看准时机，进行农村房屋和宅基地的非法买卖，导致房价一度飙升，为人民的生产生活带来极大的负面影响。尤其是发达地区的周边农村，房价一路飙升，严重阻碍了城乡一体化的发展进程，为社会的发展带来很大的负担。因此，国家实施乡村振兴战略，旨在杜绝这种情况的发展，加速城镇与农村的有机融合，真正实现农村宅基地使用权的有效流转。

（三）农民法律意识淡薄导致宅基地使用权流转改革受阻。农村的居民普遍都是受教育程度较低的人群，所以自身的法律意识比较淡薄。农村居民受到传统观念的熏陶，早已经在头脑中形成了自己的一套理念，因此对于法律法规的认识是比较轻视的。这着重体现在农村的普法教育过程中，每次开展效果都不是很理想。在宅基地使用权流转方面，我国开始实施确权政策已经很多年了，但是多数村民都认为宅基地是自家的私有财产，所以可以任意处置，不用经过谁的同意。因此，就出现了上述不法商贩进行非法买卖的现象。同时，由于我国幅员辽阔，很难实现房地产的统一管理，一定程度上造成农村宅基地使用权流转确权登记困难，更大程度上导致了国家乡村振兴战略落实的不到位，对我国城乡一体化发展造成了严重的阻碍。

（四）农村宅基地使用权流转管理缺失。一直以来，中国都是一个人情社会，很多问题都可以通过关系和人情进行调和。在这样的大背景下，农村的宅基地使用权流转也受到一定的阻碍。村里的宅基地使用权多半都是由村委会打理，一些村民文化程度不高，法律意识薄弱，所以就用传统的观念默认宅基地是自己所有，这样一来就会造成严重的资源浪费现象。而且对于村里的其他资源，村民多半都是先占原则，占有即所有的观念已经在他们心里根深蒂固了，因此农村宅基地使用权的流转一旦出现纠纷，多半也会以合同无效为理由结束纠纷，这样一来就会导致购买者受到严重的损失，久而久之就会对农村宅基地使用权流转造成严重的阻碍。

二、解决农村宅基地使用权流转问题政策出路

（一）建立农村宅基地使用权流转登记制度。在乡村振兴战略实施的大背景下，农村宅基地使用权的流转登记制度一定要及时确立，只有这样才能实现城乡一体化的加速发展。建立健全农村宅基地使用权流转的登记制度应该注意以下几点：首先，全面了解农村宅基地的使用现状，将土地权的归属、房屋的建筑面积以及人口的数量进行一个初步的统计，根据上述信息建立一个数据库；其次，根据整体的大趋势来看，农村宅基地使用权的确权登记制度一定要逐步建立，在法律法规允许的范围之内最大限度地保证村民的合法权益。

（二）健全农村宅基地使用权流转体制机制。农村的宅基地使用权流转往往都是私下进行的，不仅市场机制不健全，而且法律法规也不完善，导致大量的农民出现利益受损，产生大量的利益纠纷，给我国基层司法机构造成了巨大的压力。在此大背景下，要想协调农村宅基地使用权流转的问题纠纷，就必须从农村改革发展的大局出发，建立健全农村宅基地使用权流转的纠纷解决机制，从而可以有效化解纠纷，实现宅基地的合理流转，为我国农村居民提供更大的利益保护。例如，国家可以建立专门的调节机构，解决农村宅基地使用权流转的纠纷，制定相应的法律法规，为纠纷的解决提供了大量有效的法律依据，在一定程度上缓解司法机关的工作压力，将基层的矛盾在基层化解，这样就可以充分落实乡村振兴战略，实现农村宅基地使用权流转的合理合法化，为城乡一体化的发展奠定坚实的基础。

（三）建立农村宅基地使用权统一集中流转机制。众所周知，农村宅基地的所有权一直是集体所有，村民只有使用权而不能拥有宅基地的所有权，大部分地区都会因为规划不合理或者村委会管理不到位发生一些宅基地的纠纷。因此，要想建立宅基地使用权流转的法律规制，就必须对村庄进行合理编制，将其按照当地市、县的规划进行统一管理。对于城镇周边的乡村进行房屋统计，认识到村庄的发展状况，并依次对其进行规划与完善。而一些少数民族聚居的村落，具有民族特色，在规划的过程中应该进行合理的保护，实现发展与保护并进。当然，在此规划过程中，应该建立农村宅基地使用权的集中统一流转，不断总结成功经验进行科学的落实，从而有效建立起农村宅基地使用权的合理流转机制，提高农村土地的利用率，增加农村集体和农民个人的收入。

（四）落实农村宅基地“三权分置”政策。“三权分置”的农村宅基地使用权流转政策是解决相关流转问题的关键。政策指出，农村宅基地的所有权依法归集体所有，使用资格仍是一户一宅，但是可以根据实际情况进行政策的调整，适度激活农村的宅基地，在不违背法律法规的基础上，根据农村居民的实际情况进行相应的调整。这样一来既可以保障集体所有权的存在，又能实现农村宅基地使用权的有效流转，为乡村振兴战略的发展奠定坚实的政策基础。例如，在农村实际的发展进程中，可能有些村民是世世代代都在村里生活的，所以因为子孙较多，需要较多的住房，在此基础上就可以利用“三权分置”的政策，根据村民的实际情况，为其提供适量的住房，保障其生活需求。在此背景下，村委会可以积极鼓励一些外向发展的人将自己的住房流转出去，实现资源的合理利用，为我国的社会主义建设做出一定的贡献。再比如，将农村宅基地的使用权进行合理流转，尤其是一些发达城镇周边的农村，可以结合城镇的发展进行住房的出租，一方面可以为城镇的发展提供便利；另一方面也可以为农村集体和村民提供一定的收益，一举两得，有效促进乡村战略的实施，实现社会的向前发展。

（五）构建农村宅基地使用权流转平台。进入社会主义现代化以来，计算机网络信息技术在不断地发展进步，互联网信息时代加速了全国信息的透明公开，所以在农村宅基地使用权流转的问题上，国家也应该建立相关的线上平台，保障宅基地的规范流转。以往的农村宅基地使用权流转范围都是比较小的，因为农村地处偏远、交通不发达，是比较闭塞的存在。现如今，互联网已经覆盖了我们生活中的方方面面，所以在一定程度上为农村的宅基地使用权流转提供了便利，村民可以通过国家建立的互联网平台进行操作，这样不仅节约了时间，而且对整个流转过程也有了一定的保障，有效促进宅基地使用权公平合理流转。当然，在此基础上，国家一定要制定相应的交易规范，确保农村宅基地使用权流转是公平自愿进行的，严禁将宅基地转为其他用途，如借机修建私人别墅或工厂。同时，应该将平台的流转程序公开透明化，利用第三方监督的方式促使交易规范，可以在保障双方的合法利益的基础上，有效地实现交易的顺利进行。而且必须要求农村宅基地使用权流转前进行了有效的登记，这样就可以真正做到信息的公开与透明，利用网络平台对宅基地的价值进行评估，实现农村宅基地使用权流转的有效推进。

（六）加强农村宅基地流转管理。第一，颁发宅基地的确权证书。农村宅基地使用权的确权工作早已经开展，但是由于人们观念意识的落后和法律意识的淡薄，所以在日常的确权工作中出现了很大的阻碍。现阶段，我国各地的农村发展水平都是不一样的，所以一些地区可能刚刚进行房屋产权的确权登记，对于宅基地使用权的流转确权还需要进一步推进。此时应该加快推进农村宅基地使用权流转的确权，通过注册登记和颁发证书的手段减少农村的产权纠纷，为城乡一体化发展奠定良好的基础。第二，强化村级宅基地的管理。农村宅基地一般都是集体所有，乡村振兴战略最大的阻碍就是农村宅基地的使用权流转问题。基于此，应该将农村宅基地使用权流转所获得的利益由集体和个人平分，这样一来就会激发村集体成员的工作积极性，从内部激活农村的土地流转管理，实现乡村的全面振兴。如，村民可以通过选举，选出一名村民代表，和村长、书记共同组成一个农村宅基地使用权流转的监督小组，然后将相关的过程进行详细的记录，交由乡镇级别的纪检委部门进行监督，强化村级宅基地的管理。第三，自然资源管理部门加强审核力度。县级自然资源管理部门应该根据相关的法律法规进行全县的资源整合，对农村宅基地的使用权流转进行重点审查，这样一来才能杜绝农村土地资源的浪费，推动城乡一体化的发展进程。

（七）明确农村宅基地产权制度。一直以来，我国农村的宅基地所有权都是集体所有，而使用权在村民手中，但是由于长期的传统观念影响，多数村民都会认为房屋的所有权归个人所有，所以就会出现多占的现象。村级的管理不到位，再加上农村地处偏远，这就使得这种不良现象愈演愈烈，严重阻碍了乡村振兴战略的实施与发展。因此，国家必须不断明确农村宅基地的产权制度，力求实现农村宅基地使用权流转的合理化进行。具体实施策略分为以下两点：其一，明确宅基地的所有权。农村的宅基地所有权就是集体所有，但是在新时代的改革背景下，可以将村民分为几个小组，然后将宅基地的所有权以小组为单位进行管理。其二，拓展宅基地的使用权。现阶段，农村宅基地的使用权流转是比较受限制的，一些村落只允许在本村范围内进行相应的转让，久而久之就会影响社会的整体发展。在此基础上可以适当拓展宅基地的功能用途，将一些城镇周边的村落进行开发，实现其商用价值，为村落的发展提供一定的途径，增加农民的自发力，从而满足推进乡村振兴战略落实的客观需求。

综上所述，农村宅基地的使用权流转已经是大势所趋，所以国家应该加大改革力度，充分利用国家政策和法律法规建立起合理的法律规制，不断总结经验，确保农村宅基地使用权流转能够让每家每户都受益。国家实施的乡村振兴战略不应该仅仅依靠政府和社会的力量进行推进，更多时候需要激发农村的内在活力。将农村闲置的宅基地进行盘活，推动农村产业的不断发展，才能有效地落实乡村振兴战略，实现中华民族的伟大复兴。