新形势下如何防控房地产企业的财税风险研究

熊风 中国电建地产长沙有限公司

近些年来，在我国经济社会高速发展进程中，房地产行业对于国民经济发展作出了巨大的贡献。在新形势下，随着我国经济社会发展由高速增长阶段向高质量发展阶段过渡，房地产企业也随着经济增速下滑和经营环境变化面临更多的挑战。在这种情况下，房地产企业经营过程中存在更多的不确定性，随之而来的是更高的财务风险和税务风险，越来越多的房地产企业开始认识到必须进一步提升财税风险防控的重要性。要实现该目标，企业必须摒弃粗放型的传统发展模式，进一步提升经营的精细化程度，根据自身发展情况构建科学合理的风险防控体系。只有这样，房地产企业才能在发展进程中更好地适应新的经营环境，更加高效地应对政策调控与市场风险。此外，房地产企业具有经营周期较长、风险因素较多等特征，因此房地产企业的财税风险防控工作具有更高的复杂性，因此探讨如何防控房地产企业财税风险具有较高的理论和现实价值。

一、房地产企业财税风险概述

从概念角度来说，财税风险是指房地产企业在开展生产经营活动的过程中，由于财务管理问题或者税务问题而引发的一系列可能影响企业经济利益的风险总和。从内容角度来说，房地产企业经营过程中所面临的财税风险主要包括债务风险、投资风险、现金流风险以及税务风险等等。房地产企业面临的财税风险与其他一般性风险不同，财税风险具有显著的客观性、不确定性以及可控性等特征。具体来说，房地产企业财税风险的客观性特征指的是企业从事的业务活动决定了其经营过程中发生财税风险的可能性是不能消除的，房地产企业只有不断提升自身管理能力和风险防控能力，才能最大限度上将财税风险控制在可接受的范围内。[1]房地产企业财税风险的不确定性指的是企业所面临的财税风险不能完全预知，财税风险为企业带来的潜在负面影响程度也是不可计算的，宏观调控政策或者经营环境变化的不确定性可能提高这种影响的程度，也可能降低这种影响的程度。房地产企业财税风险的可控性指的是企业所面临的财税风险虽然无法完全规避，也无法对风险具体发生时间以及造成的负面影响进行准确评估，但是可以根据财税风险发生的历史影响因素，提前进行针对性的部署，构建科学合理的风险防控体系，最大限度上降低财税风险所造成的经济损失，保持企业健康平稳发展。

二、房地产企业财税风险及产生原因

（一）投资风险

房地产企业在经营过程中，在开展地产项目开发业务之前，必须对项目所需要的总投资进行合理测算，对该项目整体的成本情况、销售情况、销售周期以及纳税额度等进行评估预测。房地产企业投资风险产生于评估预测状况与项目开发完成后的实际收益情况存在较大偏差。例如，若某个房地产企业在完成地产项目开发之后，项目户型与当前市场需求较大的户型不符，便会直接造成整体销售情况远低于预测值的现象，企业不能及时回款，进而引发资金链断裂的风险。又例如，企业所设计的配套商业销售状况与评估预测情况有较大的偏差，企业整体的回款状况也会远低于预期，进而造成资金风险。并且，当企业面临该状况时，大部分情况下都需要进一步进行融资，不但会增加企业的财务费用，进一步融资状况不佳时甚至可能直接造成企业资金链的断裂，进而威胁到企业的生存。此外，由于房地产企业所开发的地产项目一般都具有周期较长的特征，从项目动工到最终的开发完成普遍需要数年的时间。[2]在这样一段较长的开发周期内，很多因素都会直接影响到项目完成后的销售情况，如预售政策的变动、潜在消费者需求的变动、宏观经济形势的变化等都会在很大程度上影响企业的销售回款状况，最终引发房地产企业的投资风险。

（二）融资风险

对于房地产企业的融资活动来说，最为显著的特征是“融资难、融资贵”，并且这种现象对于一些发展时间较短、整体规模较小的中小型房地产企业来说尤为明显。对于这些中小型房地产企业来说，一般不能得到倾斜的政策支持，内部整体管理效率和质量也较低，并且当前国家相关部门对于房地产企业的融资行为又进行了一定的限制，因此造成了房地产企业融资过程中极易发生融资风险。部分房地产企业迫于经营压力也会向除银行之外的其他金融机构进行融资，但是通过其他融资渠道进行融资的过程中也需要相应承担高昂的融资成本，加剧了企业生存困难。此外，当前房地产行业内部企业普遍存在着资产负债率较高的问题，很多企业的偿债风险极易发生，在遇到不可控因素的冲击时，企业更加容易发生融资风险，为企业的健康稳定发展产生巨大的冲击。

（三）税务风险

涉税事务贯穿于房地产企业经营过程中的诸多环节，企业在进行项目开发的过程中，从拿地开发开始，到最终的完成销售工作，收回项目投资款，获得相应的利润，其中的每一个环节都需要考虑到纳税工作。然而，房地产企业若不能每个环节都做出妥善处理，则很容易发生税务风险。

一方面，我国房地产行业发展时间较短，大部分房地产企业经营时间都相对较短，这就造成部分企业经营过程中对于纳税活动的理解程度不高，尤其是部分企业为了快速回款，都会针对库存状况制定一些针对性较强的销售政策。然而，在这些销售政策制定过程中，很多情况下只考虑到了能够快速去库存，但是在很大程度上忽略了纳税筹划工作，为企业带来了沉重的税务负担。房地产企业采用较多的促销政策是“售后返租”和“车位租赁”政策，对于前者来说，需要客户在返租期间的完整租赁发票，在此过程中便会涉及个税代扣。房产税缴纳等问题，若企业未能在制定销售政策的过程中充分考虑到税费承担问题，则会为企业带来沉重的税务负担；对于后者来说同样如此，相应的税款也会严重拖累企业的发展进程。

另一方面，在房地产企业发展过程中，需要涉及的税种是相对较多的，并且在不同地区的相关规定也具有一定的差异，因此对于房地产企业来说财务核算工作的难度也较高。面对该局面，房地产企业必须按照项目所在地的规定进行依法依规预缴税款，并且土地增值税相关发票的规范要求是当前我国现行所有税种中最为严格的。[3]增值税以及企业所得税的预缴制度，对于房地产企业提出了更高的要求，因为企业必须根据项目开发状况预缴相关税款，这就占用了企业的部分现金流。当房地产企业所开发的项目增值较低时，企业在项目完工进行核算的过程中便会出现已经预缴的税额低于实际所需要的缴纳额度的情况。为了有效弥补这部分现金流占用所造成的损失，最大限度上减轻税务风险对企业的影响，企业必须相应地加快回款速度或者提高销售单价。因此，房地产企业的税务风险必须得到有效的防控，只有这样才能降低潜在损失水平。

三、房地产企业加强财税风险防控的有效措施

房地产企业必须首先认识到自身的经营特殊性，企业管理层必须掌握一定的业务相关知识和税务知识，并在管理过程中充分考虑到各种财务风险防控因素，将业务知识和税务知识融入整体管理以及财税风险防控工作中，才能有效地将财税风险控制在可接受范围内，最大限度上保证企业实现健康平稳发展。

（一）进一步提升投资谨慎性，提升投资风险防控能力

对于房地产企业来说，为了有效防控各类投资风险，首先应从自身内部组织机构建设着手。可以根据自身发展情况建立专门的投资委员会，对企业面对的投资项目进行客观合理的评估，如对拟开发项目的投资成本状况、销售周期情况、销售价格水平以及融资难易程度等进行客观合理的评估，最终根据评估结构确定是否具有投资的可行性。并且，在开始项目开发工作后，随着开发进程的推进，投资评估测算工作也要进一步细化，如需要进行项目理想评估、拿地前的规划评估测算、拿地后的入地成本评估等内容都需要一一完成，并且在此阶段必须不断提高评估测算的准确性。为了实现该目标，房地产企业内部各个部门，如财务管理部门、销售部门、风控部门等大力协作，最大限度上客观全面地掌握投资项目的准确情况，精准预测潜在客户的购买欲望以及购买能力。并且，由于宏观经济环境对于房地产企业的投资行为具有较大的影响，因此房地产企业必须及时分析宏观经济形势变化情况以及房地产行业状况，并根据该状况对项目开发完成后的销售周期和销售价格等进行修正，只有这样才能保证投资取得理想的效果。在此过程中，企业要特别注重税收状况的评估预测，纳税水平与项目的最终售价以及整体开发成本水平具有高度的联系，企业项目开发过程中的每个环节都可能与最终的税务清算产生紧密的联系。尤其对于房地产企业最为重要的土地增值税和企业所得税，财务管理工作人员必须熟练掌握相关知识和技能，最大限度上提升评估预测精度，只有这样企业才能不断提升投资风险防控能力。

（二）进一步优化融资方式，提升融资风险防控能力

为了有效防控融资过程中的融资风险，房地产企业必须首先明确哪些因素容易引发融资风险。近些年来，我国房地产市场经历了一段较长时间的上涨，为了实现房地产行业平稳发展，政府相关部门针对房价上涨过快的状况出台了一系列的调控政策，也取得了一定的成果。其中，央行针对房地产行业的资金限制性政策对于房地产企业产生了巨大的影响，很大程度上抑制了房地产企业的融资能力，提高了房地产企业的融资成本。尤其是对于一些中小型房地产企业来说，企业从银行这一传统融资渠道获得资金的难度不断提高，只能选择其他金融机构获得经营资金，甚至还有部分小型企业从其他类型机构进行非标融资活动。此外，我国银保监会对于个人购房贷款也出台了一系列的限制性措施，无形中提高了房地产企业及时回款的难度。以上种种措施都在一定程度上提升了企业的融资难度，也为企业带来了多诸多融资风险。房地产企业为了有效降低财务压力，提升融资风险防控能力，进而实现经营利润最大化的根本目标，就必须进一步拓展自身的融资渠道，优化自身融资结构，将融资成本控制可接受的范围内。对于一些融资难度较大的中小型房地产企业来说，可以在保证经营安全的情况下，考虑对于融资限制要求较少的海外债和海外股权融资等融资渠道。此外，为了降低融资压力，加强融资风险防控，企业必须从提升整体管理能力着手，不断加快自身的回款速度，提升销售效率，最大限度上保证资金链的完整，最终实现融资风险控制能力的提升。

（三）进一步提升税收风险防控能力

对于房地产企业来说，为了有效提升税收风险防控能力，首先企业内部财务管理部门必须提高对各项业务的熟悉度，在内部推动业财融合，提升财务管理部门对业务部门的指导，为做好税收筹划工作奠定基础。房地产企业内部传统业务部门的工作目标是高效完成现有各项业务目标，管理方式也更加偏向于目标管理。在这种情况下，一些房地产企业内的业务部门会为了达成业务目标，无视企业整体利益，不考虑企业的纳税限制，提高了企业整体的纳税风险等风险。企业通过财务转型，能够将税收筹划有效应用于财税风险防控工作中，而为了实现该目标企业应重视财务管理流程再造，强调财务管理在风险防控工作中的重要性。一方面，房地产企业应进一步重视事前和事中的管控能力，另一方面需要通过推动业财融合为税收筹划和税务风险防控提供充足的支撑。在通过业财融合提升风险防控能力的过程中，企业内部的业务部门可能不会主动配合财务管理部门工作，这要求企业管理层进行有效宣传，为财务管理部门开展相关工作提供便利。

其次，房地产企业必须进一步提升对合同的重视程度，将合同规定的内容作为开展一切业务的基础，只有这样才能从源头降低税务风险，提升税务风险防控能力。具体来说，对于施工合同应严格规定是否需要提供增值税专用发票，若需要提供该发票何时提供以及相关其他约束性条款；对于销售合同，必须考虑合同中的销售条款是否会为企业带来额外的成本，合同中的条款是否对客户应尽的义务做出了详细的规定，是否有利于及时收回相关款项等。只有在合同中对这些问题做出详细的规定，企业才能在最大限度上避免税务风险。

最后，基于房地产企业的特殊性，我国各级税务部门对房地产企业的各类业务在发票方面也相应存在一些特殊要求，例如在进行土地增值税扣除之前必须注明地产开发项目的地点及名称。此外，房地产企业面对增值税和所得税的预缴制度，必须进一步加强经营过程中的发票管理工作，以便能够及时、正确的取得增值税发票。

四、结语

在新形势下，房地产企业必须认识到随着生产经营环境的变化，企业为了实现健康平稳发展应进一步加强财税风险控制的重要性。在此基础上，房地产企业要认真考虑经营过程中是否在投资环节、融资环节以及纳税环节存在问题，只有及时发现引起财税风险的因素，才能为加强财税风险防控打下坚实的基础。并且，为了有效加强财税风险防控，房地产企业也要分别从投资环节、融资环节和纳税环节着手，通过进一步提升投资谨慎性、优化融资方式加强纳税筹划与发票管理等有效措施，提升财税风险的防控能力，为企业健康稳定发展，实现经营效益最大化提供充足的保障。