不动产买受人物权期待权的可执行性辨析

钟 嘉 儿

(北京大学 法学院, 北京 100871)

根据《民法典》第208条,不动产买受人未经登记未取得所有权,但随着移转过程推进,出卖人所有权受限制、买受人地位提升,买受人债权人的法律地位也值得关注。从《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条到《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第17条,再到《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条、第29条的细化,直至《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《会议纪要》)第125条到第127条的补充解释,对受让人的保护已从商品房消费者扩张到不动产买受人。根据上述规定,满足要件(订立书面买卖合同、合法占有该不动产、支付全部价款或已依约支付部分且将剩余价款交付执行、非因买受人原因未过户)的买受人可排除对出卖人名下不动产标的物的强制执行,出卖人债权人无法就此求偿。第四个要件因过于严苛饱受质疑,对买受人的保护随着该要件的松动继续扩张。有学者认为应尽量作宽松解释[1],甚至仅限于重大过错,除非买受人基于不正当目的恶意拖延[2],更有主张无过错并非期待权标准者[3]。立法者则将“非买受人原因”限缩为“非买受人过错”,但认为买房人未通过诉讼或强制执行主张权利亦无过错[4]425,不应过于苛责买受人。因此过错范围被挤压,实际已实现类似废除无过错要件的效果。最高人民法院(2019)最高法民再49号判决书也确认了上述观点,期待权产生不需买受人无过错。

此种转变值得肯定,赋予无过错买受人特殊保护的实质理由为:若不赋予其排除执行的权利,无异于用买受人资金清偿出卖人债务[5]。第三个要件蕴含的“钱货两讫”观念亦证明了此点:买受人给付金钱加入出卖人责任财产,不动产价值应剥离于出卖人责任财产,否则出卖人及其债权人将双重得益。故买受人过错无关紧要,至少应作最大限度宽松处理。《会议纪要》第127条重申了上述精神,无过错的判断标准非常宽松,买受人实施了积极登记行为或未实施但有合理客观理由即可,法官据此可自由裁量,对买受人保护将极尽扩张。如约定的登记时间未届至,不应认定买受人有过错。随着保护扩张,不动产在买卖期间将长期处于尴尬期。为示区分,满足要件享有期待权的买受人仍称作无过错买受人。在上述尴尬期,其债权人的法律地位尤值关注,下列问题亟待解决:其债权人能否强制执行登记在出卖人名下的标的不动产,若否,是否存在替代措施。

一、 买受人债权人的强制执行可能性

无过错买受人在程序法上可对仍登记在出卖人名下的不动产提出异议,以避免被出卖人债权人执行,但买受人在实体法上取得该不动产仍需时间。此间若不许买受人债权人强制执行该不动产或其上权利稍显不当。一则该不动产将从执行程序逃逸成为事实上无法变价之物。二则当事人可利用此漏洞损及他人,如约定远期登记避免债务压力、买受人此间预先设定担保使其他债权人的求偿落空。为避免上述不当后果,有必要就不动产或其上权利的执行可能性展开研究。

1.不动产的执行可能性

强制执行通常仅限于被执行人责任财产,仅例外时可执行他人财产:一是他人以自己财产提供担保,二是他人同意时。在不动产登记前,不动产尚非买受人财产,买受人债权人不能强制执行,此时亦不存在执行出卖人财产的特殊情形。因此,就不动产本身强制执行的可能性被排除。

2.给付债权的执行可能性

不动产无法作为强制执行标的,此时应考虑其他可能性。买受人显然可请求交付并移转不动产所有权,这种给付请求权是否可供执行?对此我国经验较为匮乏,不妨借鉴比较法。

(1) 域外经验:不动产给付债权并非独立的强制执行客体

根据《德国民法典》第873条和第929条,物权变动要求物权合意与登记双重要件。《德国土地登记法》第20条规定不动产移转登记以有效转让合意为前提。由于登记耗时长,买受人长期处于合意后登记前状态,常引发此间其债权人如何实现债权的疑虑。旧说认为买受人债权人通过查封买受人给付请求权实现[6]12-17。这种观点因遭受批评而逐渐式微。一说认为给付请求权在达成转让合意后已因履行消灭,另一说认为合意达成后给付后果仍未出现请求权不消灭,但已丧失独立查封价值,后者占据上风。

达成转让合意后,买受人作为合意受让人根据《德国土地登记法》第13条第2款、第20条无需出让人同意可自行提出登记申请,仅需向登记机关出示所有权转让合意证书,该登记申请将被同意[6]12-17。买受人不依赖出卖人可独立推动登记取得所有权。此时出卖人已完成必要行为义务,尽管仍负有不妨害转让的不作为义务,但该附随义务因欠缺独立变价性不宜作为查封客体[7]。

此外,强制执行也不涉及登记。查封不动产给付请求权时,其执行以下列方式实现(《德国民事诉讼法》第846条、第848条、第828条以下):执行法院命令出卖人向买受人作出转让所有权的意思表示,保管人依职权受领,双方达成合意。如果出卖人拒绝,那么买受人债权人为收取而转付可诉请出卖人向保管人作出,判决确定时拟制为已作出[8]。而查封并不影响买受人提出登记申请,登记机关不要求出卖人或执行法院协助即可为买受人登记,因此给付请求权的执行根本与登记无关。综上,给付请求权不宜作为强制执行客体。

(2) 我国非金钱债权的强制执行可能性

第一,作为独立强制执行标的的可能性。无过错买受人债权人能否执行不动产给付请求权不可一概而论,随着对无过错要件的宽松化处理,买受人可能处于不同阶段:一是已申请登记仅未完成。此类型下不动产给付请求权如上述已丧失独立执行价值,出卖人已完成因合同负担的行为义务。二是已交付未申请登记。依意思表示解释通常已可推出所有权转让合意,故与德国法相仿大部分买受人也处于合意后申请前的状态。

与德国法不同,我国原则上需双方共同申请所有权移转登记,这种差异和所有权变动形式有关。德国法要求所有权转让合意及登记:《德国民法典》第925条要求双方当事人在公证机关或不动产登记机关达成合意,《德国土地登记法》第20条则要求登记时仅需出示转让合意文书,无需出卖人同意登记,变动形式为所有权转让合意(双方出席)+登记。因上述第925条的形式要件已足以证明当事人转让所有权的意思[9],且该合意大于出卖人的同意登记意思。从前者可当然推出后者,否则这种矛盾有违诚实信用。然而,我国未规定转让合意形式,合意的证明推迟至登记阶段,故而登记要求双方当事人出席,变动形式为所有权转让合意+登记(双方出席)。如果转让合意可通过其他形式证明,单方申请登记亦可行。例如《广州市城镇房地产登记办法》第11条规定了受赠人凭公证赠与合同可单方申请房地产登记,此处公证取代了双方出席的形式功能。没有理由排除这种可能性在有偿买卖合同的适用。

因此在可单方申请登记的情形,给付请求权无强制执行价值。此外,更可通过否定我国强制执行他人非金钱债权的可能性在整体上釜底抽薪地否决不动产给付请求权的执行价值。

第二,强制执行的可行性。我国不承认对第三人非金钱债权的强制执行。反对者认为,债务人责任财产均属于执行标的。只要法律未禁止,具有财产价值的债权均应接受强制执行[10]。支持者则认为,执行标的仅限于金钱、货币或有价证券等可直接执行的债权[11],甚至应当限缩为金钱债权[12]。理由有三:一是体系上《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第五章“金钱给付的执行”编未规定对次债务人的非金钱债权的执行。二是对非金钱债权的执行极繁琐,背离执行效率原则[12]。三是有害第三人意思自治。

执行法确实故意排除了对第三人非金钱债权的强制执行。最开始民事诉讼法仅规定了对金钱债权的强制执行,因非金钱债权的执行牵涉给付行为、影响第三人责任财产[13]。后来合同法引入了债权代位制度,本意为解决“三角债”,却恰巧弥补了欠缺非金钱债权执行的遗憾[14]329。债权人代位权是固有权利,非金钱债权的债权人当然也可享有[14]329。既有成熟的债权人代位权制度使青涩的非金钱债权执行制度变得多余。二者功能重复,债权执行制度完备的德国未规定债权人代位权,反之应亦然。尽管债权代位权和第三人非金钱债权强制执行的功能未完全重合,前者相较于后者更简捷,且代位行使能补全其他依强制执行不能达其目的之保存行为[14]326。然而无从否认二者功能上的高度近似,反而强调了前者对后者的包容。因此民事诉讼法和相关司法解释迄今未纳入对第三人非金钱债权的强制执行,最近的“强制执行法草案”第六稿仍然仅涉及对金钱债权的强制执行。此外,该草案在对债权的执行一章规定了执行债权人代位诉讼,有意以其替代非金钱债权强制执行,非金钱债权强制执行的前景不容乐观。综上,由于欠缺强制执行第三人非金钱债权的规定,结合立法者的否定态度,在我国将买受人给付请求权作为强制执行标的不可行。

二、 物权期待权的强制执行及法律效果

买受人在登记前未取得所有权,且非金钱债权不宜作为强制执行客体,故须考察其他执行可能性。比较法上物权期待权作为执行标的的观点及实践日臻成熟,该经验可供我国参考。

1.物权期待权的理论渊源

期待权发轫于德国,通说认为期待权是完整权利的先期阶段,是与完整权利本质相同之缩型[15]。不动产买卖因登记耗时不定通常无法同时履行,买受人取得所有权前主要面临下列风险:出卖人破产、不动产被出卖人债权人强制执行、出卖人违约继续处分。此种背景下期待权学说日臻成熟,通说承认在不动产买卖不同阶段存在三种程度渐强的期待权:已达成所有权转让合意、买受人已提出所有权登记申请、买受人已完成所有权预告登记。

第一种最常见,当事人达成所有权转让合意后,买受人享有以取得不动产所有权为内容的期待权,即确定的、不可剥夺的、现时的财产权[6]4。买受人此时享有期待权的理由在于,其法律地位已足够确定,可不依赖出卖人自行推动取得所有权。这种权利也被称为取得权[16-17]。买受人可独立向不动产登记机关提交移转登记申请及所有权转让合意文书等材料,不动产登记机关应同意该申请。出卖人的再次出让可能性不影响期待权的认定;不可剥夺应作广义理解,即期待权义务人原则上不能通过直接的单方意思废除合意所生拘束力以阻止完整权利发生。质言之,不能通过单方意思表示破坏期待权人的受让期待。期待权并非说绝对不可被剥夺,期待权不排除期待权义务人在第三人配合时继续转让所有权,此时其仍不具备单方剥夺期待权的能力[18]。何况再次处分亦未剥夺买受人的期待权,此时买受人仍可自行取得所有权,只需赶在第三买受人前提出登记申请。

承认买受人此时享有期待权的意义还在于:通过转让期待权简化不动产转让手续;防止买受人在连环转让后再提出登记申请使第三买受人取得期待落空;为资力贫瘠的买受人提供变价可能。买受人基于转让合意所生期待权具有独立价值,可单独转让、质押、查封。当双方已达成转让合意但未登记时,如上述给付债权不能作为查封标的,此时不妨查封买受人的上述期待权。

2.物权期待权的强制执行规则

法律未明确规定期待权查封,旧说将期待权视作其他财产权适用《德国民事诉讼法》第857条,新说则趋向适用期待权对应的完整权利的规则。理由有二:第一,期待权是发展中的完整权利,适用完整权利规则防止法律针对不动产的形式被规避,故期待权查封应适用完整权利的规则。第二,强制执行时应避免夹杂多种强制执行措施[6]116。法律虽未直接规定,但该原则可从强制执行法立法意旨推导出来[6]116。基于上述原则,对不动产转让合意受让人期待权的强制执行应适用最便于直接变价的规定,即不动产执行规则。只要查封期待权与查封不动产适用相同法律规定,在受让人取得所有权后,针对期待权颁布的查封令经由目的变动继续生效,已在期待权上实施的执行措施继续适用于不动产。

首先,执行债权人向不动产所在地法院申请强制执行期待权,并在申请中明示取得所有权后欲对不动产采取的执行措施——通常为强制拍卖,法院依申请类推适用《德国强制拍卖和强制管理法》第15条及第146条针对期待权颁布查封令。随后,法院请求登记机关针对不动产作附条件的强制拍卖登记,在受让人被登记为所有权人时变更为正式强制拍卖登记[6]120。最后,登记机关完成正式登记后通知执行法院,法院相应修改查封令,对期待权的查封转为对不动产的查封。《德国强制拍卖和强制管理法》第17条第1款及第19条第1款规定的强制拍卖不动产的双重要件此时均已实现,即被执行人的不动产所有权登记及不动产强制拍卖登记,原对期待权的查封得以在不动产上继续施行。

若适用《德国民事诉讼法》第857条其他财产权的查封规定强制执行期待权,当受让人取得所有权后,执行法院须重作查封命令,且根据《德国强制拍卖和强制管理法》第1条及《德国民事诉讼法》第828条,管辖法院不同。质言之,执行债权人必须重新针对受让人取得的不动产提出强制拍卖,如此会徒耗时间精力与金钱。

3.物权期待权强制执行的法律后果

查封令到达被执行人或不动产登记机关完成执行法院的登记请求时,期待权查封生效,同时产生有利于执行债权人的让与禁止[19]。执行债权人对期待权享有查封质权,受让人取得不动产后自动转为不动产查封,对期待权的查封质权也自动转为对不动产的担保性抵押权[20]。这种担保性抵押权无需更正登记即产生,可延续原查封顺位,优先于后顺位查封期待权的债权人,也优先于后来查封不动产的债权人。完整权利查封的顺位延续期待权查封的顺位,此可从代位原则及《德国民法典》第1287条的基本思想推出[21-22]。期待权查封的利益有二:一是取得期待权质权,就其变价优先受偿。二是待被执行人取得所有权后自动取得不动产担保性抵押权,且可维持顺位利益。

三、 预查封到查封: 我国物权期待权强制执行规则的变迁

与德国法相似,我国也有物权期待权的生存发展空间,尤其是近年来不动产无过错买受人的物权期待权在学界及司法实践渐渐受到关注并得到肯定。在汲取德国法经验的基础上,我国结合本土制度环境形成了独特的强制执行规则。下文将就我国无过错不动产买受人物权期待权的内涵及其具体查封规则展开论述。

1.不动产无过错买受人的物权期待权

我国承认不动产上存在区别于所有权、给付债权的独立物权期待权。在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释(送审稿)》的说明中,立法者针对楼花按揭明确表示:存在某种独立于债权、所有权的“期待性利益”;买楼花会导致事实上获得楼宇,楼花的归宿是楼宇[23]35-36。楼花按揭的出现,将期待性利益纳入抵押标的[23]35-36。无过错买受人取得不动产的期待性利益与前者没有本质区别,《执行异议复议规定》起草人更是径直将此种期待利益评价为物权期待权[4]431。此后物权期待权概念频现。最高人民法院在许多判例中将无过错买受人的法律地位称为物权期待权,明确区分于给付债权及(尚未取得的)所有权(1)参见: 最高人民法院(2016)最高法民申2660、3620号判决书;最高人民法院(2017)最高法民终510号判决书;最高人民法院(2018)最高法民申5792号判决书;最高人民法院(2019)最高法民终1934号判决书;最高人民法院(2019)最高法民申4562号判决书。。最高人民法院举办的《执行异议复议规定》发布会指出,《执行异议复议规定》第28至第30条正是借鉴自德国等大陆法系保护买受人物权期待权的有益经验,始赋予符合要件的买受人以期待权使其得排除执行[24]。最终,最高人民法院《人民法院办理执行案件规范》第942条、第943条的文本正式将无过错买受人的上述法律地位表述为物权期待权。这一称谓尘埃落定。

无过错买受人的物权期待权与前文德国法下转让合意受让人的物权期待权最相似,其作为基础模型极具参照意义。尽管将无过错买受人法律地位称为物权期待权已确凿,且立法者笃定以德国期待权制度为蓝本,但由于两国关于登记的规定有异,就无过错买受人期待权是否徒有其名仍存疑虑。争议在于,当形式要件未如前文所述通过公证被替代,需双方共同申请移转登记时,无过错买受人物权期待权的确定性是否被动摇。

期待权的实质判断须从权利内涵出发,只要某种取得完整权利的期待足以被认定为权利即可称之为期待权。权利是具有独立存在价值的利益。故单独申请并非期待权固有标准,期待权的类型也不唯一。无过错买受人法律地位因其流通性具有独立价值,主要体现为程序法上的可查封性及实体法上的可转让性。

从《查扣冻规定》第17条可推知无过错买受人法律地位的可查封性。依该条立法目的,为保障买受人权益兼顾公平原则,满足要件时认定其已取得该财产所有权[25]。为维护物权基本原则,必须承认出让人仍有所有权,但解释买受人在执行法上的地位已与所有权类似[4]422。此时不动产属于“买受人可取得的将来财产”[26],但现时查封已可行。《查扣冻规定》第17条是《执行异议复议规定》第28条的“前辈”,二者构成要件几无二致,前者所称“将来财产”即后者所谓“物权期待权”,对将来财产的查封正是对物权期待权的查封,这是现时的、独立的、可变价的权利。

程序法上的查封性又与实体法上的可转让性存在对应关系,除非法律另有规定,权利的可查封性以转让性为前提[27-28]。二者关系可从《德国民法典》第134条、第135条、第400条,《德国民事诉讼法》第851条、第857条及《德国强制拍卖与强制管理法》第23条推知。我国虽无类似系列规定,但个别条文也体现了上述思想。由《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第5条可知不得转让的财产不仅不得设定担保亦不得用以实现债权,立法目的是确保不得转让财产的禁止流通性[23]62。故不得转让的财产不得查封,可查封的财产必定可转让。

即使欠缺上述规定二者关系也可证,理由如下:首先,权利人的债权人享有的利益不得超出权利人。若权利人不能转让其权利,权利人的债权人也不应从强制执行获得交换利益。其次,不动产登记机关对导致登记错误的情形不应予以登记[29]。当登记机关对不得转让的不动产予以查封登记,随后将强制拍卖拍定人登记为权利人时,权利登记因强制拍卖无效将属错误登记[30],登记机关自始应拒绝致使错误登记的查封登记。再次,查封不得转让的权利没有意义。通说认为查封功能是禁止权利人处分,使查封债权人基于查封享有优先受偿权,当权利自始不得转让时,上述功能均落空。最后,为避免禁止流通目的被架空,不得转让的财产不得设定担保,基于法律评价一致性,也不得通过强制执行享有优先受偿权。可查封性与可转让性关系由此得证,同理可担保性也得证,此处不再赘述。因此,可查封的无过错买受人期待权可转让、可担保。实践中无过错买受人期待权在不动产连环买卖中可转让给第三买受人(2)参见: 北京市高级人民法院(2019)京民终628号判决书。,前述楼花抵押也验证了以上观点。

综上,无过错买受人取得物权的期待因可查封、可转让、可担保等独立价值属于物权期待权。其亦契合我国学界对期待权定义:期待权是取得完整权利的期待;已实现完整权利的部分要件;期待权具有独立性,能够被处分,享有权利的独立机能并获得法律的确保[31]。另外为防止该期待落空,法律已提供足够保护:排除强制执行,甚至赋予破产取回权。当某种法律保护地位兼具流通性,必须赋予权利性质,被称为物权期待权[32]。其与德国法合意受让人期待权略有差异无关紧要,期待权形态并非唯一。

2. 无过错买受人物权期待权的预查封、查封

预查封最早出现于《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行若干问题的通知》)第13条至15条,主要适用于债务人所有但尚未进行权属登记的不动产[33]。部分地区扩张了此适用范围,适用于买受人支付全部价款且占有不动产即不动产期待权的情形,如北京《关于规范房产执行和协助执行有关问题的通知》第18条。此种扩张在司法实践被验证(3)参见: 日照市中级人民法院(2019)鲁11民终1952号判决书;福州市中级人民法院(2018)闽01民终8075号判决书。,最高人民法院在“孙宝刚案”中也表示了肯定,若符合《执行异议复议规定》第28条要件则享有物权期待权可为预查封。然而随着对期待权认识增长,对无过错买受人期待权的强制执行,应从预查封走向查封。新近《人民法院办理执行案件规范》第365条呼应了《查扣冻规定》第17条,并结合第942、第943条重申了无过错买受人物权期待权应被查封的观点。

首先需区分查封标的和查封标的物,前者是物权期待权,后者是不动产,查封标的物由查封方式决定。预查封观点混淆二者,此时“预”查封仅是文字游戏:查封标的及标的物均为不动产,因被执行人未取得所有权,强制执行只能称为“预”查封。然而,对买受人将来财产的“预先”查封,却是对出卖人现时财产的正式查封。根据《协助执行若干问题的通知》第16条及第18条,预查封的效力等同于正式查封,土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记。若坚持执行标的是不动产,预查封拟制为查封的效果是,对出卖人不动产查封的效力等同于对买受人不动产的查封。然而查封的是同一不动产,法律效果无差异,拟制功能失灵,预查封制度反而丧失价值。何况预查封本是法院无法查封时退而求其次的选择,物权期待权虽以将来取得物权为内容但本质为现时权利,无需舍近求远。最高人民法院在“孙宝刚案”中还称物权期待权为买受人责任财产,不免陷入矛盾,对责任财产何不直接查封?

预查封走向查封正当且有益。实践运用上,该转变不会增加执行负担。执行法院仅关注应对被执行人哪个财产采取措施,当财产名称所在地等明确时,期待权的查封在现行法没有障碍。法律效果上,期待权查封更利于执行债权人。预查封不动产后,被执行人仍可让与给付请求权从而丧失取得可能,预查封将无法转化为查封,预查封制度落空。查封物权期待权时,基于变更他人之权利应经权利人自主决定原则[34],应禁止期待权义务人实施使期待权消灭的行为,包括债权让与,因此执行债权人免遭债权不能实现的风险。法律最开始承认预查封恰是为保障执行债权人利益,当更利于执行债权人时不应拒绝适用。双方关系上,承认期待权查封没有消灭预查封制度,例如土地使用权未登记等情形仍需适用预查封。综上,期待权查封制度不但与现行法相契合,且弥补了预查封制度的不足。

3.无过错买受人物权期待权的查封方式及其效果

第一,遵循不动产的查封方式。无过错买受人期待权的查封应遵循不动产所有权规则。一是我国没有类似《德国民事诉讼法》第857条的援引性规范,无需考虑债权执行规则。二是适用不动产规则符合执行效率。若遵循债权执行方法,被执行人取得所有权后,执行债权人若欲就不动产求偿,需另行谋求查封该不动产,徒费时间精力。三是便于衔接现行法。前文《查扣冻规定》第17条等规定均明确指出查封标的物是不动产,即便原先采预查封观点时强制执行亦始终对不动产本身进行,适用债权规则会反其道而行且欠缺公示性。四是防止取得利益落空,保障执行债权实现。德国法下遵循不动产执行规则查封物权期待权时只能在不动产登记机关为附条件查封登记,在被执行人取得所有权的条件实现前登记不生效,不动产仍可能被处分。然而我国查封不动产期待权时,标的物为不动产本身,应在不动产登记簿上进行查封登记,为避免误解应附注标的实际为物权期待权。查封登记期间禁止处分不动产,此亦为物权期待权查封的附带效力。

原观点误认查封标的是不动产故陷入“预”查封的文字陷阱,适用查封仅是查封标的澄清为物权期待权后的必然结果,当事人利益状态始终如一,向查封观点的转变不涉及法律后果。故物权期待权查封的核心效力仍可从《协助执行若干问题的通知》第16条及第18条推导出来,主要内容为:一是被执行人在期待权查封期间取得所有权时,期待权查封登记自动转为不动产查封登记。二是不动产所有权查封法律效果经拟制提前至期待权查封时,就好像期待权查封时已取得所有权那样。例如,5月1日查封物权期待权,被执行人6月1日取得所有权,同日则期待权查封自动转为所有权查封,且所有权查封法律效果提前至5月1日发生,禁止处分效果、查封担保物权从5月1日计算。

第二,不动产无过错买受人物权期待权上的查封担保物权。在无过错买受人取得所有权前,执行债权人查封物权期待权,可以就期待权的变价所得受偿以实现债权。《德国民事诉讼法》第804条、第867条还规定执行债权人对查封的期待权享有优先受偿权。我国虽无直接规定亦应肯定。《民事诉讼法》第94条第4款以及《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第282条规定了禁止重复查封,使执行债权人优先于其他债权人受偿。《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条第1款重申了这种基于查封的优先受偿地位。《破产法》第19条规定破产可破除查封的优先效力,可解释为使查封担保物权消灭;在扩张解释的基础上《民诉解释》第516条也可视为查封担保物权的依据[35]。最高人民法院(2018)最高法执监845、847、848号执行裁定书亦明示了查封的优先受偿效力,认为应依查封顺序确定受偿顺序,未按此确定受偿顺序的执行侵害了顺位在先的债权人利益。

这种查封所生优先受偿权本质为担保物权,其顺位适用担保物权的效力及顺位规则。一是优先于其他无担保债权人,二是面对其他在期待权上设定的担保物权,遵循先来后到规则。查封担保物权的产生以查封生效为准,其优先性不得对抗被查封的财产上已有的担保物权[35];根据《查扣冻规定》第26条,后设立担保物权不得对抗查封担保物权;整体受偿顺序为在先担保权人>执行债权人>在后担保权人>普通债权人。执行债权人就期待权变价所得可优先受偿,但物权期待权难以估价,且鉴于向不动产担保物权转化的便捷性,执行债权人通常怠于谋求期待权变价而蛰伏至被执行人取得所有权,希望就不动产所有权求偿。

第三,不动产上查封担保物权。在无过错买受人取得所有权后,随着物权期待权向所有权转化,执行债务人基于查封对期待权享有的优先受偿权转化为对所有权的优先受偿权。这种转化的理论基础是代位原则,这种原则亦蕴含于我国法律规定。《民法典》第390条第1句承继《担保法》及《物权法》相关规定确定了代位原则,认为担保财产发生毁损等事由的,担保物权人仍可就保险金等代位物优先受偿。代位原则的立法理由一脉相承:担保物权的目的不是占有利用担保财产,而是支配其交换价值;故而即使担保财产毁损灭失,只要承载交换价值的替代物仍存在,无论其形态均仍被担保物权支配,担保物权的效力移转至替代物上,此时仅是交换价值提前现实化。

同理,查封亦不以占有利用为目的,而希望就查封标的变价实现债权。何况物权期待权和完整权利的关系相较于担保物和替代物的关系更紧密。期待权是完整权利的同质缩型(4)参见: Sicherungsübereignung eines Warenlagers[1958], BGH(VIII ZR 205/57)。,完整权利是期待权的同质扩张,二者同一性毋庸置疑。学者描绘所有权移转过程为“削梨”[36],其实更似“沙漏”,缓缓移转时本质不变。故而查封也作用于同一的完整权利,无过错买受人取得所有权时,基于查封的优先受偿权存续。优先受偿权的延续并非无先例,最高人民法院(2007)民二终字第61号判决书认为在建工程抵押可在不动产上延续,在建工程抵押权人对不动产拍卖所得可优先受偿。

转化后的不动产担保物权的顺位与物权期待权担保物权的顺位相同[6]123,前文也曾论及不动产查封效果经拟制提前至期待权查封时。这种顺位沿用也是代位原则的应有之义。同上,不动产上的查封担保物权亦需遵循“先来后到”物权顺位规则,但排序时需注意比较的基准时。接前例,以5月1日为分界点,不动产查封担保物权顺位次于此前生效的担保物权,优于此后的。

不动产无过错买受人期待权的强制执行并非适用预查封而是查封,查封标的是期待权,标的物却是不动产,因而应遵循不动产的查封方式。执行债权人因查封首先享有期待权担保物权,可就期待权变价优先受偿。然而鉴于不景气的期待权交易行情,执行债权人更愿待到被执行人取得所有权,此时基于代位原则自动转为不动产查封担保物权,可就不动产变价优先受偿。不动产查封担保物权沿用期待权查封担保物权的顺位,不动产所有权查封法律效果经拟制提前至期待权查封时。查封担保物权适用通常物权顺位规则,以期待权查封基准时为分水岭,不得对抗此前但可对抗此后产生的担保物权。

四、 不动产无过错买受人期待权查封的现实意义

查封无过错买受人期待权具有好处。对执行债权人即买受人债权人而言,期待权查封一则为其创设了查封担保物权,可就此享有优先受偿权;二则自查封起禁止妨害性处分以免求偿落空,期待权处分受限制,鉴于查封方式及法律效果不动产处分亦受限制。期待权查封后,出卖人对不动产的转让或担保设定依“绝对禁止说”则绝对无效,依“相对禁止说”则相对不产生效力[37]。买受人让与期待权及在其上设定担保物权当然也被禁止,让与无效,设定担保物权因期待权担保物权顺位在后而不属于妨害性处分。作为被执行人的买受人获得反射利益,享有取得所有权的保障,随着买受人债权人受偿可能性增强,买受人获得借款等融资机会也上升。结合楼市尤其在二手房交易蓬勃发展的当下,买受人寻求资金帮助时若无余产将难获支持,何况其在登记前还有财物两失风险,由此陷入“没房借钱买房就借不到钱买房”的僵局。在房产是安身立命根本的传统观念下,承认无过错买受人的期待权及其可查封性就可缓和此种窘境,符合《民法典》保障居住利益及关怀弱者的基本价值。

期待权查封自有优越性,即使是功能类似的期待权质押亦无法将其取代。一是查封更具自主性无需被执行人同意,而质押需双方达成合意。二是查封效力更强,期待权查封具有类似不动产所有权查封的功能,期待权质押仅针对期待权。三是查封因公示而具有对抗效力,期待权质押反之欠缺公示性因此对抗效力存疑。因此期待权查封在程序法上为买受人债权人提供了额外的不可替代的保障。

学说及实践“去无过错化”趋势愈加明显,无过错买受人期待权范围将急剧膨胀。无过错买受人期待权的相关论述至少可推及至其他不动产物权期待权,例如商品房消费者物权期待权以及所有权预告登记物权期待权。随着我国物权期待权理论发展,其种类及适用范围日渐扩大。在此背景下,对无过错买受人物权期待权可执行性的研究富有现实意义。