高校物业管理发展策略分析

张建利

西安海棠职业学院，陕西 西安 710038

在高校物业创新改革不断深入的形势下，为了进一步适应高校教学科研楼宇设施智能化与结构复杂化发展要求，高校需采取物业管理规范化标准化管理，并适度延长楼宇及其设施使用期限，同时实现资产保值增值。基于提升物业管理效率与深化创新变革的引导，高校物业管理逐渐由学校后勤的自我监督管理与自我经营模式开始朝向专业化与社会化模式转换，大部分高校以科学合理引进优质社会资源参与校园内部服务竞争的方式，吸引了大量社会物业服务企业进入校园，为高校提供更加专业与标准的物业管理服务。

一、高校物业管理概述

高校物业管理即专业管理机构于高校委托下按照我国与地方相关法律体系与标准规定，以现代化科学管理手段与先进信息化技术，基于一定的经济形式面向物业管理有关服务进行规范化与标准化管理，并面向所有师生提供全面且多元化的综合管理服务，以此构成健康稳定且和谐积极的人文校园环境，为高校综合进步提供有力帮助。就整个物业管理整体范围而言，其可以具体划分成学生生活区域管理、教学区域管理、教职工生活区域管理三个部分。就整个物业管理所涉及的内容而言，其则具体划分为房屋与基础设施维护管理、公共设施管理维修、道路绿化与水电暖维护管理、生活区域治安与环境维护等多种专项或者代办服务。

加强高校物业管理不仅可以提高管理服务效率与质量，还可以适应政策变革。提高物业服务质量呈现于高校物业管理可代办多项服务层面，如此既为教师与学生提供了各种方便，又提升了物业管理效率。此外高校可就自身实际规模与需求选择不同类型的物业管理模式，以实现经济收益适度增加。而适应政策变革实际上就是为了与时俱进，顺应时代发展潮流，教师更加注重居住环境与服务，而教师需求的增加也使得其演变了对于高校物业管理的必然条件[1]。

二、高校物业管理特点分析

（一）观念固化

就高校管理人员而言，在经过长时间的历史发展进程中，高校管理早已逐渐构成了自身独有的管理体系与流程，固有的管理观念早已经深深扎根于管理人员的精神与思想内。就高校内部居住群体而言，不论是住宅区的教师或者公寓区的学生，居住群体都十分稳定，几乎很少会出现较大变化，所以许多居住观念也已经生成且始终流传至今，构成了生活习惯，对于教师与学生而言甚至难以接受较大的变化。就物业管理决策人员来讲，高校物业管理是由以往的物业管理业务发展中难以预见的一种独特的服务对象，其明显区别于普通居民住宅楼与商业楼，其对于高校物业管理缺乏充分了解与认知，在设计管理方式与规定的时候，无法像其他管理类型始终以获取经济效益为首，需全面考虑高校发展需求。所以这些影响因素均会对物业管理决策与贯彻实施造成严重阻碍。

（二）政策性

高校在建设与发展层面存在明显的目的性，导致高校很多活动与决策经常需要对其可能会造成的政策影响进行综合考虑，所以高校物业管理在一定程度上并没有完全遵守市场经济相关原则与规定。例如，管理服务费用并非高校自主所决定，有很多是需要经过政府物价机构审批才能通过的。而且高校物业管理一直以来都保持着一些相对陈旧滞后的管理理念，导致难以适应社会化变革要求，这就需要针对性开展相关思想政治工作，以促使其逐渐接受更多新型管理理念，了解未来发展趋势。因此说高校物业管理存在一定的政策性。

（三）教育性

高校物业管理最终目标为基于创新管理环境，打造健康和谐且积极向上的校园文化环境氛围。就教育学视角来看，校园内部整体环境是高校隐性课程的重要构成，而和谐且积极的文化氛围可在无形中影响学生，给人以舒适且愉快的身心感受，指引学生在日常学习与生活中逐渐形成良好的行为习惯。

（四）非营利性

高校物业管理具备一定的非营利性特点。我国是社会主义国家，所以政府有义务和权力面向人民构建公平且价格合适的高校教育服务体系。而且高校学生公寓是学校自主提供土地，产权也从属于学校，以银行贷款或者研发公司投资等多元化方式加以建设，从中获取经济效益或者私利的机会鲜少。此外对于高校后勤服务企业而言，不可以追求高额效益为目的，应在致力于全面实现物业优化管理的基础上，始终遵循微利管理相关原则。总之就多方面而言高校物业管理具备显著的非营利性特点[2]。

三、高校物业管理现状分析

（一）管理体制转变不到位

相较于其他机构，高校具备特殊的身份地位与背景，这便决定了高校物业管理特点，这也是高校物业管理与社会物业管理相区别的主要特点。虽然大多数高校均相对建立了后勤保障机构，实现高校和物业管理之间的有机分离，但是多数高校依旧针对物业管理采取事业编制与行政管理策略，主要领导依旧是高校自主任命，行政决策也依旧是由高校自主制定，职工福利待遇和人事任免权利仍旧由高校掌握，以此便造成了高校和物业管理在权利归属方面并未实现真正意义上的剥离的现象，导致政企不分与权责不明，致使高校物业无法完完全全根据企业模式实现运行，也难以真正实现自负盈亏，更无法贯彻落实物业管理市场化、社会化与专业化发展，从而在很大程度上限制了高校物业管理的社会化变革。

（二）理念滞后且人才匮乏

现阶段高校物业管理机构人才匮乏现象不可小觑。在人们的既有观念中物业管理无需任何技术含量，只需高强劳动即可，一些能力相对较强的人对物业管理工作存在一定偏见，并不乐意从事物业管理工作。因为高校物业管理大多数都是从后勤转型而来，既有许多管理人员自身服务意识与管理理念层面尚未形成正确的概念，也还未实现真正的社会化与专业化，根本达不到现代化物业管理服务要求，再加上系统管理知识体系匮乏，专业技能培训不到位，缺乏服务第一与用户至上的良好意识，导致高校物业管理发展备受阻碍。此外高校物业管理人员队伍的老年化与文化层次不高现象十分普遍。为节省人力资源成本，大部分高校会选择聘用年龄大且学历水平相对较低的人从事本校物业管理工作，这些务工者的素质不高，新知识与技术接受能力较差，吸收速度也非常慢，长此以往专业物业管理人才匮乏与技术人才不足势必会造成服务水平下降与服务观念改进严重受限，从而影响物业管理服务质量。

（三）经费不足且投入不到位

目前高校物业管理所用经费主要依赖于行政拨款，资金受限程度不可小觑，使用需要经过各种行政审批。而社会物价与消费水平日趋上涨，高校物业管理也只能够采取适度降低成本的方式，长时间处于经费不足的状态下，自然会引发员工人数不足、工作效率低、工作进度慢等现象，进而则会直接影响高校物业管理服务水平与质量[3]。

四、高校物业管理发展策略

促进高校物业管理实现社会化发展的根源在于缓解后勤经济压力，提升物业管理水平与服务质量，以节省办学成本，改进高校教学、科研、生活环境。

（一）引进市场化运行模式

高校物业管理实现社会化创新变革的目的是基于高校内部特定化服务对象提供全面且多层次有偿服务，构成专业化、标准化管理模式。就传统管理模式与运行机制，先将从属于物业管理范畴内的资产与人员等由行政管理体系中完全脱离，采取真正的独立化市场化运行模式。物业管理不再归属行政管理机构，所有运营均需自负盈亏，以此强化物业管理企业的独立性与创新性。所脱离的物业管理企业应采取企业化物业管理模式，健全运营体系，积极接受院校与师生职工监督，并据此为规范化经营管理的主要条件，构建健全的、行之有效的管理机制与规定标准。此外还应始终以优质服务为主体，进行多元化、多层次有偿服务，以弥补物业管理经费匮乏，呈现高校物业管理经济性与教育性特征。而高校则从指导者转变成监督者[4]。

（二）以多元化形式构建队伍

健全且有效的高校物业管理主要由素质与能力较强的物业管理人才所决定。这就要求物业管理人员必须具备良好且健康的思想素质，乐于奉献的精神理念，同时还要熟练掌握现代化管理技术，并擅长应用于实践。而高校物业管理人才培养目标实现的根本是提升人才专业素质与能力。一是应合理利用多元化渠道与多样化形式培养思想健康、技术过硬、勇于开拓、敬业忠诚的高校物业管理干部队伍。二是需充分发挥高校优势作用，面向社会诚邀素质与能力兼具的优秀物业管理人才，充实于物业管理队伍中去。三是积极引进竞争机制，强化考核，优胜劣汰，实现动态化且稳定化的高素质、高能力物业管理队伍建设。此外由于高校物业管理从属劳动密集型行业，企业内部多数员工是操作层员工，其承担着物业管理服务的大部分工作任务，保洁、绿化、维修等岗位，每天与师生打交道，所以这些员工素质与业务能力直接影响着物业管理服务质量与管理水平。因此必须注重操作层员工的岗位职责与素质培训，将实践操作经验与流程以文字形式传输于员工，针对性进行专业化培训，确保以最佳服务为师生生活、教学打造轻松舒适、干净整洁的环境[5]。

（三）适度增大资金投入力度

高校物业管理具备独特的社会功能与目标。物业管理走进高校之后，转变了高校既有后勤管理模式，以往高校所提供的主要是无偿服务，实施物业管理之后，很多服务将转换成有偿服务。就教师、学生、职工而言，需要适应，所以在转变物业管理理念的同时还需做好师生服务工作。此外资金不足始终是高校物业管理的缺陷，受制于高校特殊性质，物业管理发展始终不能脱离高校与政府的政策支持。对此政府可采取适度降低教育土地使用费用与减免教育贷款利息等多元化方式给予支持，而高校可有机发挥自身资源与技术优势，为物业管理提供坚实基础，如此高校物业管理才能够实现以管理为手段与以服务为中心的目标，才能够走上高效物业管理道路。

五、高校物业管理发展趋势

高校物业管理在时代进步发展中的有效作用不容忽视，其既是高校稳定运转的保障条件，又是高校管理模式的重要体现，所以需充分掌握高校物业管理发展趋势，以此为高校长远发展提供源动力。新形势下高校物业管理具备多样性，但是其发展趋势主要体现在三个层面。

一是自主管理。高校物业管理依赖于自身实际实力发展转变成物业管理企业，以此有助于物业管理质量与服务水平的切实提升，此外也可基于科学合理的管理方式优化物业管理社会性功能。

二是服务外包。所谓服务外包实际上就是将物业负责管理内容承包给社会物业管理企业，基于企业管理院校物业服务，以此高校可节约人力物力财力，将重心与精力转移至教学科研方面，从而促使高校实现跨越式发展。

三是混合式管理。高校物业管理的另一种方式便是高校管理与社会管理有机结合，以两种管理模式实现物业管理，实现分管分效目的，提升自身管理权益性。此结合方式更加适用于新时代形势下高校物业管理，高校物业以服务性内容外包，基础性内容自主管理的方式，有利于实现服务性内容专业化与标准，而基础内容自主管理可确保高校运行稳定性与可靠性。物业基础性内容需由高校自主管理负责，外包物业管理企业主张以经济效益为主，在管理过程中会在一定程度上忽略基础性管理内容，尤其是管线老化与设施运行不良等，很容易构成不遇大问题不及时处理，遇到大问题再商议解决的不良现象，这样势必会阻碍高校正常运行，还会引发潜在隐患。所以物业管理采取高校物业管理与社会物业管理企业管理相结合的方式效果更显著[6-7]。