中国乡村民宿高质量发展的策略研究

戴其文

[提要]乡村民宿作为文化旅游、乡村旅游和休闲旅游的重要载体，不仅是住宿业态和旅居方式的升级，更是文旅融合的深度体现。中国乡村民宿发展历经了萌芽、起步、初步发展、整合转型四个阶段。乡村民宿开始注重规范化和精品化，构建了多元化的民宿发展模式，探索出了中国特色的民宿发展路径，逐渐形成规模效应和溢出效应，民宿经济开始显现。乡村民宿在带动地方经济增长、保护和传承乡土文化、提升乡村治理水平、建设乡村生态文明方面越来越发挥着重要作用，正成为乡村振兴的重要推手。然而乡村民宿发展中也暴露出不少问题，表现为民宿经营管理水平低下、民宿与地域文化融合不足、民宿建设和发展缺乏科学规划、民宿行业规则和法律制度不健全、民宿建设用地和产权缺乏保障、民宿产生一定的负面影响和安全隐患等。针对这些问题，提出中国乡村民宿高质量发展的对策与建议：提升民宿经营管理水平，打造具有地域文化特色的民宿，科学规划民宿建设与发展，加强对民宿的引导，规范和扶持，保障民宿开发用地，重视处理民宿的负面影响。

随着现代化进程的推进、闲暇时间和收入的增加及对健康休闲的追求，乡村旅游日益盛行。城乡融合的加强进一步刺激城市居民对乡村美景、乡村生活、乡村文化体验的向往。然而，传统的观光旅游和乡村旅游已不能满足现代人的消费需求。消费需求的不断升级对乡村旅游的质量和档次提出更高的要求，正推动着住宿业态结构多元化，从传统的标准化星级宾馆走向非标准化的精品酒店、民宿等[1]。在观光旅游向休闲度假旅游过渡阶段[2]，乡村民宿作为乡村旅游新形式，让游客以更真实的方式在一定程度上体验乡村风光、乡土文化和居家温馨，契合了城市居民的文旅需求而受到广泛追捧。社交媒体和民宿综艺节目的宣传不仅为乡村民宿发展带来了巨大的口碑和品牌效应，也产生了良好的社会效应[3][4]。乡村民宿逐渐成为大众外出旅行的重要选择。当前学术界对乡村民宿的内涵和形式的界定并未达成一致的结论。乡村民宿具有多元属性特征，作为一种新兴住宿业态，属于典型的非标住宿产品；作为一种新兴的休闲旅游产品形式[5]，是休闲度假体验场所[6]；作为一种新型旅游吸引物和旅游新业态[7]，是休闲旅游发展到新阶段的标志性产物[8]。

中央和地方政府十分重视民宿的发展，先后出台了一系列相关政策。高质量旅游业已成为探索满足国民对美好生活需求和化解发展中不平衡和不充分问题的重要路径[9]。民宿作为旅游业的重要组成部分，在需求拉动、政策推动、技术驱动和资本带动下，逐步形成民宿产业和民宿经济，已成为推动文旅融合[10]、促进城乡一体化[11]，助推乡村振兴[12]和建设生态文明和美丽中国的重要抓手[13]。相关数据表明，民宿总房源由2017年的81.5万套增长至2020年的134万套，2019年民宿线上交易额达209.4亿元，较2017年增长约2.7倍[14]。2017—2019年民宿产品在旅游创业创新领域占比分别为56%、71%、64%[15-17]，可见民宿发展势头强劲、潜力巨大。然而，民宿的理论研究不足，严重滞后于实践发展，造成民宿业发展虽快但盲目无序，并暴露出市场混乱、定位模糊、经验不足、内涵缺乏、特色不明显等诸多问题[18][19]，影响了民宿业的健康持续发展。目前学术界仅从民宿特征[20]、民宿创业[7]、民宿忠诚度[21]、民宿空间分布[22]、民宿旅游[1]、民宿问题[23]、民宿发展对策[24]等某个方面对民宿展开经验研究。民宿发展特征、作用与存在的问题缺乏系统的梳理与总结。在绿色发展和高质量发展的背景下，加强民宿的理论研究和实践反思，借助乡村振兴战略推进乡村民宿的高质量发展，是学术界需要思考的重要命题。有鉴于此，基于大量文献的研读和实地调研，本文阐释了民宿的概念和演化，梳理了中国民宿的发展历程，总结了乡村民宿发展的现状、取得的成就及存在的主要问题，最后提出乡村民宿发展的对策建议，以期对高质量民宿的开发与建设提供理论和实践参考。

一、民宿的内涵与中国民宿发展历程

国外对民宿没有统一的名称和定义，Bed-and-breakfast(B&B)和homestay是两种主流称呼。前者历史悠久，源于英国，多为欧美发达国家使用。后者出现较晚，多为亚洲国家使用，类似于家庭旅馆、家庭寄宿式民宿。国内民宿源于当地农户增加家庭收入和创业者的情怀，而乡村旅游盛行、居民休闲消费升级和政府政策的支持加速推动了民宿的发展，使其成为农业旅游、乡村旅游和休闲度假的重要组成部分[25]。国内民宿因区位不同分为乡村民宿和城市民宿。鉴于民宿源于乡村且乡村民宿是主流，故本文主要讨论乡村民宿。2019年文旅部发布的《旅游民宿基本要求与评价》行业标准中，将旅游民宿定义为利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800m2，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。从外观形式上看，民宿在一定程度上可以看作是农家乐和家庭旅馆的升级，但有着重要的区别。民宿强调为游客提供真实的生活和文化体验，满足个性化和多元化需求，是一种新型住宿业态和新型旅居方式[25]。根据国内典型民宿的定义[25-28]，将民宿总结为：依托地域自然和人文资源，以家庭经营为主，为游客提供自然风光、乡土文化和居家氛围等体验的小型住宿设施。综合已有研究成果[1][20][25]，民宿一般包含五个特点：①多数位于乡村旅游目的地或其周边地区；②由民房改造或新建，家庭式经营管理，规模不大；③依托于当地优美的生态环境或特色的乡土文化；④硬件设施和服务活动分别通过设计艺术和民宿主服务体现出地方特色；⑤具有一定的主题，如休闲娱乐、田园康养、地域文化等。

综合已有研究成果和实地调研[25][27][29]，我国现代民宿经过三十余年的发展，大致历经了萌芽、起步、初步发展、整合转型4个阶段(表1)。民宿数量不断增加，质量不断提升，逐渐形成规模效应和溢出效应，在业态、功能、投资主体、分布上经历了重要的演变[25]，发展较好的民宿或民宿发展较好的地区呈现出以下发展特征和趋势[25]：由依附于景区的住宿替代和补充逐步发展为后现代休闲旅游的新兴产品，由提供食宿服务的住宿设施发展为提供一定程度的自然、文化、居家体验的新型旅游吸引物，并逐步发展成为民宿旅游目的地，表现出由旅游民宿向民宿旅游的发展趋势。民宿功能由单一化逐步走向多元化，由基本的食宿功能扩展到特色的体验功能，满足客户更高层次的情感需求。投资主体由单一主体转向个体、集体、企业、政府等多元主体。经营者与消费者之间形成了新的人际关系，不仅是商业交易关系，还增加了具有情感联系的主客关系。民宿经营目标逐渐明确，细分市场逐渐显现，主题模块出现分化和融合趋势。民宿分布由景区逐步向外围延伸、由知名景区逐步向普通景区扩散、由乡村走向城市。民宿的分布形态由分散孤立逐步走向集聚并开始形成有机联系，出现民宿群落雏形。

二、中国乡村民宿发展现状

(一)良好的外部条件为民宿创造了发展环境

首先，经济的快速发展提高了人均收入水平、促进了居民休闲消费升级和乡村旅游的盛行，为乡村民宿的发展提供了经济基础。城镇居民休闲度假意愿不断增强，人均单次花费逐年上升。乡村度假成为短距离休闲旅游的重要选择，旅游市场下沉也带动了乡村居民消费升级。2020年国内农村居民出游人数占比和花费占比均呈上扬态势，较上年分别增长了2.7和2.4个百分点[30]。旅游消费层次不断提升[31]，对休闲、农旅、康养的需求强烈[32]，在散客化、自驾游趋势下，游客对休闲品质保障有了更高诉求[33]。乡村旅游成为休闲旅游的一种重要业态，红色旅游、遗产旅游、节庆旅游及体验旅游不断走俏，这为民宿的发展带来重要契机，乡村旅游提档升级突出表现在精品民宿广受追捧。据全国乡村旅游监测中心测算，2021年第一季度乡村旅游接待9.84亿人次，比2019年同期增长5.2%；乡村旅游总收入3898亿元，比2019年同期增长2.1%。其次，生态文明建设以来，乡村生态环境的保护和改善为民宿的发展提供了良好的自然条件。第三，科技的高速发展、信息网络化和人工智能加强了无障碍沟通与点对点的互动，打开了乡村的相对封闭状态，为民宿的发展提供了良好的社会基础。第四，文旅融合推动乡土文化崛起，依托旅游业带动村落文脉和古群落的保护，为民宿的发展提供了良好的文化土壤。通过传统文化的艺术化、体验化、创意化构建乡村文化休闲体系，推动了民宿旅游的内涵式发展。第五，自民宿出现以来，国家高度重视并出台一系列政策鼓励支持民宿的发展，对不同类型和不同层次的民宿开发提出细化的指导意见和要求。地方省、市、县也出台了相应的民宿政策。可见，良好的经济基础、自然条件、社会基础、文化土壤、政策环境为我国民宿的超越式发展提供了优越的外部环境。

(二)民宿发展不平衡制约了民宿经济培育

首先，民宿空间分布不均衡。宏观上看大致为东南区域多、西北和东北区域少，主要集中在华北、华东地区[34]。环渤海、长三角、珠三角、川渝经济区及云南是民宿的主要聚集区，梯度差异明显。这可能与经济发展水平、旅游业发展水平、旅游资源分布等有关。从中观层面来看，古城、古镇、滨海等热门旅游地区民宿较多。其次，民宿发展良莠不齐。民宿发展与经济发展水平和景区成熟度相匹配，呈现出两极分化的趋势。经济发达地区的民宿发展相对较快，质量较高，已出现民宿产业化趋势；而经济不发达地区的民宿发展较为缓慢，质量较差，对游客缺乏吸引力，限制了民宿的进一步发展。热门景区附近的民宿异常火爆，景区人流带动效应推动民宿不断转型升级，形成集聚效应。然而一些偏僻景区民宿质量水平较低，经营惨淡甚至无人问津，陷入半停业状态。第三，民宿供需不匹配。民宿的市场需求不断增加，而民宿的有效供给不足，接待能力弱。部分地区的民宿数量和质量不能满足游客的需求。在旅游热点区域和旅游旺季，常出现民宿一房难求，而非热门景区和旅游淡季的民宿需求量少，空房率高。精品民宿和高端民宿数量少，但市场需求量较大，即便价格远高于星级酒店，也常常供不应求。

(三)民宿高质量发展助推乡村振兴

我国大陆民宿开发时间虽短，但依托于旅游业及各种政策的支持，在数量规模和经济效益方面呈现出蓬勃发展的良好态势[35]。2020年，中国住宿市场房源总量突破300万套，与上年相比增长25%；其中乡村民宿房源总量达38万套，增长高达90%。国有资本、社会资本、民间资本的加入进一步推动民宿的规范化、规模化、精品化、品牌化发展，有力推动了乡村经济建设、文化建设、社会建设与生态文明建设[19][20][36]。首先，民宿具有吸纳就业、增加收入、刺激创业、兴旺产业、融合城乡等多方面的作用[37]。据调查，2019年我国乡村旅游接待游客超过30亿人次，直接吸纳就业人数1200万，带动受益农户800多万户[38]。民宿打破乡村单一产业格局，向“民宿+”的多元业态转变，形成民宿产业链，带动了相关产业发展[18][39]。民宿开发形成了城乡互补、共同繁荣的新型城乡关系，缩小了城乡差距，推动了城乡融合。其次，民宿高质量发展推动文化保护传承、文化产业发展、培育文明乡风。民宿建设和经营中融入了传统文化元素，有效保护了传统村落和村镇，促进了乡村传统文化的传承、保护与传播。民宿产业与相关产业的融合发展，开发了文化产品，推动了文化产业的发展。民宿开发加强了农村与外界的文化交流，丰富了当地的文化生活。居家环境和居家体验的民宿氛围提高了地方认同感，有利于形成质朴民风。第三，民宿高质量发展保障和改善民生水平、改善农村面貌。民宿扶贫成为精准扶贫的新模式，民宿高质量发展成为乡村脱贫增收，走向共同富裕的有效途径。民宿良好的发展势头吸引更多投资者加入民宿行业、回乡创业，减少当地人口外流，凝聚乡村人心，一定程度上改善了农村“空心化”面貌[24]，有助于乡村协同治理和美丽乡村建设。第四，民宿高质量发展有利于乡村环境保护和绿色经济发展。民宿发挥了乡村生态价值，打造独特的生态文化品牌，有助于提高民众的环保意识和生态责任。民宿业的发展丰富了农户的生计策略，不仅有效改善农户对地方自然资源和环境的依赖，减少了生态破坏与环境污染，有助于打造生态经济，促进乡村绿色发展[40]。

(四)民宿发展探索出了中国特色的路径模式

各地结合区域优势创新发展了多元化民宿模式，在民宿功能、产业融合、业态开发、组织模式、空间模式上逐渐探索出了中国特色的发展路径。首先，休闲型、康养型、扶贫型等不同功能的民宿被开发，以服务不同的需求主体。湖北利川市将休闲农业、乡村旅游与精准扶贫有机融合，通过东城街道白鹊山村试点示范，带动全市民宿康养产业发展。截至2019年，已集中打造18个民宿康养示范村，发展民宿1200余户[41]。其次，打造了以民宿为核心的“民宿+”模式，实现多方协同的跨产业融合发展。江西全南县推动“民宿+运动”“民宿+农业”“民宿+亲子研学”等融合发展模式，出台配套政策，优化营商环境，引进一批重大文旅项目，带动乡村旅游持续发展[42]。根据不同特色文化主题，形成“民宿+红色革命文化”“民宿+茶文化”“民宿+禅文化”等文化产业发展新模式，发挥了民宿文化效应。福建武夷山作为乌龙茶和红茶的发源地，打造“民宿+茶文化”发展模式助力茶乡民宿产业发展，培育乡村“美丽经济”[43]。第三，在业态上开发了共享模式、“互联网+”模式、智慧模式、网红模式等。青海乌兰县茶卡镇打造了“互联网+旅游+智慧民宿”模式，全方位改造100户家庭民宿的基础设施和软件平台，升级的智能化和服务型的高端民宿由此获得了良好的效益[44]。第四，民宿经营主体由单一走向多元也促成了各种组织模式和开发模式。初期，农户采用低成本的自营模式，同时担任经营者、管理者和投资者等多重角色。伴随各类资本注入和不同主体参与，由第三方投资并组织农户开发民宿，采用“企业+农户”“村集体+企业+农户”“合作社+农户”等模式。乡村旅游发展成熟地区形成了政府部门主导、村民主体参与、公司经营管理、协会协调监督等多方参与模式，如“政府+企业+农户”“政府+企业+农村旅游协会+旅行社”等，实现多方互利共赢，带动乡村经济发展。第五，民宿发展呈现出空间集聚特征，民宿集群发展模式开始出现。民宿的集聚式、连锁式和集群式发展开始出现，也意味着我国民宿产业发展迈入新阶段。浙江莫干山民宿群模式就是民宿集群式发展的典型：依托于优美的生态环境、丰富的文化资源、优越的区位条件，以精品化和高端化为导向，通过政府引导、市场需求和先发优势推动民宿集聚发展，在规模效应和品牌效应之下，通过资本、技术、知识、制度等逐渐形成精品度假民宿旅游区。

(五)民宿整体盈利形势严峻不利于民宿持续发展

民宿投资大，客源不足，入住率不高，客房收益较低，盈利能力偏弱。大部分民宿因硬件设施不完善、服务质量缺乏保障、品质低下、竞争同质化，经营状况不佳，在虚假繁荣背后隐藏着部分民宿亏损的残酷现实。体量较小的单体民宿盈利艰难，而部分品牌民宿因成本高更是亏损严重。2020—2021年，中国民宿发展报告的调查数据显示，近60%的民宿建设总投资在200万元以上，其中76.34%为自有资金。除了前期的房源成本、建设成本、装修成本等静态投入外，还有后期运营等动态成本。据报道，2018年，在二线城市开一家拥有10个房间的民宿至少要花费60万元，将日单价定在千元左右，也需三五年才能回本。实际上民宿平均日单价不足300元，利润更加微薄。根据《云掌柜民宿行业报告2015—2021》显示，2018—2021年，民宿平均入住率40%，平均客房收益122.4元/间。全国一半的民宿的平均客房收益低于99元/间且54%的民宿收入增速低于6%。2021年，销售额200万以下的民宿占56%，销售额500万以上的民宿占28.4%。财报显示，2015—2016年，著名民宿品牌“住百家”的净利润为-8958.43和-8681.90万元。平台大象民宿在上线2500多套房源、月入住率达80%的情况下也仅是收支平衡[45]。通过对民宿经营状况的问卷调查结果显示，2018年，至少三分之一的民宿没有实现盈利，16.04%的民宿主表示存在亏损，40.11%的民宿处于微利状态，运营状况良好有持续盈利能力的民宿仅占总数的1/4[34]。

三、中国乡村民宿发展存在的主要问题

(一)民宿经营管理水平低下

民宿发展缺乏专业人才，经营者和服务人员多数为当地居民，整体素质不高，因缺乏专业指导和培训倾向于简单的经验复制。又因民宿相关法律制度不健全，经营者盲目跟风、定位模糊[46]、缺乏整体和长远规划[40][47]，致使经营管理水平低下，产品质量和服务水平不高，难以满足游客深层次需要，进而导致体验较差、投诉较多[48]。首先，经营管理模式落后。部分民宿经营者宣传推广不到位、不具备专业的营销技能以致民宿知名度低、入住率低，难以为继。经营者普遍采取农家乐的经营管理方式，难以适应民宿发展需要。民宿行业内沟通交流较少，组织化程度较低，专业化水平普遍不高[49]，影响民宿的服务质量和整体形象。因缺少系统的认识和科学的经营，投资和运营脱节，平台化运营跟不上，乡村民宿难以在互联网经济时代长期立足[18]。大部分经营者的品牌意识缺失，缺乏创意设计和形象包装，难以形成地方民宿品牌。其次，民宿产品和服务简单模仿，缺乏特色。大量经营者的涌入加剧了民宿产品的同质化[50][51]。民宿的设计、布局、主题、风格类似，产品内容和形式陈旧单一，“千店一面”是民宿的普遍写照[52]。大部分民宿仅提供一般的住宿和农家乐服务，吸引力较低，本地消费者是主要客源。民宿的特质产品不足，体验性项目少，游客参与性差，留不住人，回头客少。顾客在民宿旅游中很难感受到温情、体验到文化、体会到“乡愁”这种“家外之家”的感觉。浅层次开发导致了低质且同质化的民宿产品供给过剩，造成资源严重浪费、价格恶性竞争，又影响民宿品质和效益，陷入恶性循环。多数民宿经营者经验不足，服务意识和服务能力弱，服务水平低下。家庭式独立经营缺乏充足资金，硬件设施相对简单，很难达到基本的服务质量标准[53]。

(二)民宿与地域文化融合不足

游客体验需求的不断提升激发了民宿经营者对区域文化特色的关注，少量精品民宿和高端民宿开始注重文化内涵，但大部分民宿仍处于初步发展阶段，整体上缺乏文化品味，本土特色不突出。首先，地域文化特色在乡村民宿营建中并未受到重视。由于缺乏引导和经验不足，村民经营的民宿因消费层次和利润率较低而对设计包装和地域文化挖掘的动力不足[53]。外来资本经营的民宿虽可能会考虑文化氛围的营造，但更多是基于商业目的，仅作为一种投资手段塑造商业文化和品牌价值[54]。其次，民宿与区域特色文化的融合不足。民宿的设计和经营与当地自然环境和民俗风情缺乏联系，一定程度上忽视了对特色文化的深度挖掘，没有很好地融合和展现地方特色元素。仿制设计多，精品化、个性化、特色化设计者少[18][27]。鲜有民宿结合地域特色打造主题文化，更多地走标准化、商业化、规模化的酒店路线，近似于文化酒店、旅游酒店。过度的商业化气息严重偏离民宿的实质。虽然少量民宿在建设和经营中，一定程度上体现了地方文化，但是文化提炼、包装设计、呈现方式等简单粗糙，文旅融合度低。第三，民宿与地域文化融合缺乏规划和创意。由于经营者缺乏对当地文化的深入认识和理解，片面追求新、奇、特，对民宿的过度设计在一定程度上破坏了当地文化风貌[54]，难以形成鲜明的主题。为快速实现商业目的和规避投资风险，部分民宿经营者不惜粗暴盲目地套用“外来文化”“艳俗文化”。不当的文化融合导致民宿向商业化、庸俗化、碎片化方向异化而失去本真的吸引力和内在生命力，不利于民宿文化的塑造和游客的文化体验。第四，民宿主人文化缺失。民宿主人是民宿的灵魂和核心竞争力[55]，然而受文化水平和从业经历影响，民宿主对当地文化的认识和应用有限。民宿主人文化似乎正在被追求投资利益的商业文化所替代，民宿主更注重标准化的客房装修而较少将情怀和理念与民宿融合，消磨了民宿基本特性，影响民宿产品品质。主客互动是民宿主要特征，也是民宿主人文关怀的重要表现方式[56]。然而大多数民宿主人的人文关怀意识匮乏，缺乏热情和沟通，主客互动不足，降低了游客的情感认同，削弱了民宿特色。

(三)民宿建设和发展缺乏科学规划

中国民宿的兴起与发展离不开政府的支持，然而政府的扶持、引导和管理作用发挥不充分，政策落实较差。首先，政府对民宿建设的规划不足。部分地方政府急功近利，脱离地方实际和市场需求，甚至违背群众意愿“大拆大建”，将民宿简单改造或盲目建设民宿旅游聚集区[18]。部分地方政府在民宿建设中缺乏长远规划[57]，不重视绿色发展理念，基础设施和服务设施建设不健全[19]、缺乏有效的统筹与布局。各村独立重复建设同质化低水平“小而散”的农家乐，难以串联优势资源发挥规模效应。第二，民宿产业发展缺乏科学规划。民宿产业规划中未充分考虑自然资源、交通条件等硬件因素，对软环境建设也重视不足。民宿产业发展单一，没有充分利用地区特色资源和文化优势发展配套产业，相关产业发展不成熟，未形成协同效应。民宿产业链短，缺少与旅游项目的整合，与其他产业融合度低[58]。民宿产业集聚区缺乏合理规划，未充分考虑实际情况，造成资源过度开发，集聚发展不充分，不利于培育民宿产业集聚和集群。由于民宿建设和发展缺乏科学规划，民宿发展较为脆弱，市场风险管理能力较差，也可能引发政府、投资者、经营者与当地居民产生各种利益冲突。

(四)民宿行业规则和法律制度不健全

首先，民宿行业标准和市场规则不完善。由于民宿行业发展迅猛，相关市场规则和行业标准尚未及时跟进，造成民宿经营的合法性不易界定、规范化不易保障。尽管政府陆续出台了相关的行业规则，但仍难以满足民宿行业需要，对其市场化行为的约束有限，导致民宿市场鱼龙混杂。申办民宿需到消防、卫生、公安等多个部门取得消防、卫生、特种行业许可证，再到工商部门办理营业执照。然而因缺乏民宿行业准入标准，民宿按星级酒店标准不能达标，无法取得营业执照。部分经营者涉及住改商，也难以申请到特种经营许可证。民宿的合法经营主体身份不能解决，就无法纳入有效的监管体系。部分民宿以饭店、农家乐的经营方式办理营业执照，却不符合餐饮许可、特种行业许可等要求和标准[53]，带来了民宿低品质风险。其次，民宿相关法律制度不健全，主要表现为立法滞后、监管缺位、惩罚机制不完善等方面[26]。尽管最近几年某些地方政府开始重视民宿的立法问题，出台了民宿的地方性法规与政策，但更多地偏向于某一方面标准的制定，过于笼统且缺乏系统性和可执行性。整体民宿行业的规范管理在立法上明显滞后，缺乏相应的法律法规约束。民宿监管主体和监管内容不完善，没有完备的奖惩机制，非法经营者有机可乘，造成民宿市场混乱，安全隐患大[18]。民宿经营涉及旅游、消防、卫生、公安、环保、市场监督等多个部门，需要多方协调管理。然而国内尚未出台有效的民宿业规章制度，缺乏统筹协调的监管机构，各部门责任不明确、互相推诿、监管不力[52]，严重阻碍了民宿的合法有序发展。

(五)民宿建设用地和产权缺乏保障

民宿快速发展对土地需求增多，逐渐从租用民房到获取建设用地出让。然而目前我国法律和政策没有明确规定旅游用地，乡村旅游用地供应难。多规合一使得旅游规划与城乡总体规划脱节且难以落地实施[59]。相应地，民宿建设与发展也面临落地难的问题，用地缺乏合法性制约了民宿的进一步发展。民宿经营者为获取经济利益，在原有建筑上私搭乱建，产生大量违章建筑。为扩大民宿用地，宅基地的非法买卖与利用不断出现，农民将作为福利性用地的自有宅基地通过各种途径转变为经营性用地，破坏了国家的“一户一宅”规定。尽管村民对外租赁集体土地争夺潜在的土地租金差已不鲜见[60][61]，但利用农村集体土地或租赁村民房屋投资建设民宿没有产权，不能到银行抵押贷款，农村土地的产权模糊不利于民宿业持续发展[62]。由此产生的外来资本涌入乡村带来的土地承包、流转相关纠纷增多，相关合同履行差[63]。尽管地方政府通过不断完善制度设计尝试解决农村土地问题，但只是从土地流转和政策扶持上进行重点监管，民宿业的用地管理政策仍缺乏针对性，并没有得到有效解决。如管理部门对民宿非法用地监管不严、民宿项目的可行性及审批程序没有具体规定或不健全[64]。经营者不了解变更土地用途手续，未经审批占地建房经营。农村未建立相应的监察执法体系致使村集体对民宿用地的监督和审查权限缺位[64]。

(六)民宿产生一定的负面影响和安全隐患

首先，民宿开发对生态环境造成破坏。民宿需求旺盛，尤其在热门景区或旅游旺季，游客数量的持续增多超出了民宿地的环境承载力，对原有生态环境系统造成冲击[52]。多数经营者只看到了经济利益，绿色环保理念弱。过度盲目的民宿旅游开发也会造成环境污染和生态退化且未得到及时有效的处理，如噪声污染、污水排放、生物多样性破坏、水土流失等。民宿集聚发展加剧了这些环境问题。其次，民宿发展产生一定的文化景观破坏和社会经济问题。民宿开发造成乡村资源过度使用、人文景观破坏[65]，乡村原始生态风貌受到冲击[52]。民宿旅游产生的环境问题以及对当地村民的生产生活造成的干扰可能引发社会治安问题。部分经营者采用酒店管理模式，与当地社区隔离，可能诱发与当地居民的矛盾，增加了治安管理压力。民宿税收范围界限模糊，大多短租民宿都未按照住宿业的税收政策缴纳税费，使得民宿价格远低于酒店，造成恶性竞争，扰乱市场秩序，不利于住宿业的健康发展[66]。第三，民宿经营存在客户人身、财产、隐私、卫生和消防等安全隐患。民宿平台通过降低准入门槛、简化事前审查等措施吸收更多房源[67]，造成不合法不规范民宿进入市场，带来安全隐患。为满足旅居者的便捷需求，简化入住登记程序，带来信息核对漏洞风险。民宿缺乏全方位的监控设备、防盗装置及未配备足够的安保人员，造成私密性普遍较差，盗窃和偷拍事件时有发生[68]，入住游客的人身财产安全难以保障。因市场准入门槛低，民宿食品安全把控不严[64]，从业人员健康无保证，食材不新鲜，饭菜卫生无监管，危害消费者身体健康。民宿主消防意识淡薄，消防审批手续不全，多数民宿存在先天火灾隐患或消防设施缺失和损坏。社会基层末端消防监管不及时、不到位，容易造成民宿消防安全隐患。

四、中国乡村民宿高质量发展的对策与建议

(一)提升民宿经营管理水平

第一，强化人才支撑。完善人才政策，重视教育机构作用，多渠道、多层次、多元化培养技能人才。免费开设线上线下培训课程，聘请相关领域专家学者和企业家，定期对民宿从业者进行管理和服务技能的指导和培训，邀请民宿行业优秀管理者开展经验分享交流。加强民宿从业者对地方文化的学习，提升相关知识储备和专业化水平，提高经营管理能力。引进优秀人才，支持企业家回乡民宿创业，鼓励高学历者、当地优秀人才参与民宿业。第二，培育民宿主的多重角色。发挥民宿主的主人、向导、旅行社等多重角色是提升民宿经营管理水平的关键。处理好民宿主与客户的关系，由“经营产品”转向“经营客户”。健全民宿硬件设施，提供标准化产品和服务，保障质量，满足游客的基本需求。同时开发有特色的民宿产品，注重包装设计，提升产品的辨识度，避免盲目跟风和低端复制。丰富产品种类，重视创意，增加体验项目，强调游客的参与性和体验感。参与接待，与游客互动交流，共享公共空间；负责接送，为游客定制旅游线路等；熟悉当地的旅游资源、生活方式、文化习俗等，与游客分享相关的知识、技能、习俗。第三，利用新媒体和线上平台。民宿经营者可利用新媒体，开展多途径宣传，提升知名度，树立品牌意识。推动民宿运营商接触更广泛的潜在游客，实施精准营销策略。注重平台化运营，将民宿融入互联网，借助旅游线上平台，发展C2C、B2C、O2O等商业模式。利用大数据挖掘技术，分析客户偏好，明确不同层次的需求，科学细分并精准开发市场。加强与游客的线上信息传递和沟通互动，分析顾客的反馈，及时改善经营管理模式和服务质量，提供针对性的个性化服务。借助平台和自媒体获取的信息，为客户设计相适的民宿主题和风格，突破传统的模板化形式，提升民宿产品品质。

(二)打造具有地域文化特色的民宿

第一，突显民宿地域特色，营造文化氛围。重视对本土优秀传统文化的挖掘和融合利用，根据地方自然环境特点和传统文化内涵，提炼地域特色要素并渗透在民宿建设和经营中，不仅融入在建筑和室内设计上，也要体现在主题活动、服务体验和服务方式上。重视并发挥设计艺术对民宿开发及其竞争力和价值创造的作用。控制民宿规模，提供居家体验，营造家的氛围，提供“请客进门”的家庭式服务与相处模式。通过挖掘乡村多重特色和多彩文化，将家园文化、乡土文化、人文情怀内嵌根植于民宿中，提高民宿的辨识度，提升当地居民和游客对民宿的文化认同。第二，设计民宿主题，提供特色体验。尊重民宿发展的阶段性规律和区域差异，结合地方实际，建设和发展具有各自特色主题的民宿。依托地方特色产业，培育“民宿+文创”“民宿+研学”“民宿+康养”等系列主题，形成“民宿+”“互联网+”等业态的多元发展模式，塑造民宿特质并不断拓展民宿功能。在标准化服务基础上，利用农村丰富的生活方式、文化活动及经济活动，采用多种文化共享和交流方式，为游客提供田园生活、乡村生活和乡土文化等独特体验，实现个性化与标准化的统一，让游客“看得见山，望得见水，记得起乡愁”。加强当地居民与游客之间的交流，让游客当一回“本地人”，提升游客的体验感。第三，发展民宿主人文化，加强人文关怀。民宿主人文化本质上是更多地体现民宿经营者对待客户的一种主人式的服务和人文关怀。这种关怀、情怀、理念不仅体现在民宿的建设和设计上，还要体现在经营管理模式上，比如资源循环利用、低碳消费、环保生态等。尊重客户的个人感情，营造和体现“亲情文化”，减轻商业化氛围。注重民宿设计生活化，为客户提供安全舒适的入住体验。民宿主人与宾客一起制作美食、体验地方生产生活、分享自己的故事和感悟，让游客的民宿生活充满浓厚的人情味。

(三)科学规划民宿建设与发展

第一，评估并明确民宿发展方向。科学评估民宿开发的必要性和可行性，比如区位、交通、资源、环境、市场需求等。依据当地资源环境优势，界定和规划民宿的开发时序和类型，避免盲目开发和过度竞争。民宿不能仅仅追求大规模、高投入，更不能盲目地走品牌化路线。处理好规模化、流水线产品与个性化、文化特色产品的矛盾，抓住本土文化内核，确定合适的发展方向。通过建立类型多样、层次不同、主题丰富的各类民宿，实施多元化的发展模式，满足游客多样化的需求。第二，结合国家战略需求做好民宿产业规划。政府与村委、协会等机构组织建立战略合作关系，为民宿发展谋篇布局，提供智力支持。将乡村民宿业与美丽乡村建设、乡村振兴、农村人居环境整治、区域协调发展、双循环新发展格局等国家重大战略有机结合，探索民宿产业与共同富裕的新模式。将乡村民宿业纳入当地整体发展规划中，强化与当地经济社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、环境保护规划等有效衔接。引入生态旅游和遗产旅游，促进民宿业与多种旅游业态相融合。整合民宿相关项目，开展多元化经营，增强民宿黏性，延长产业链，推动民宿产业优化升级。科学引导国有资本、社会资本、民间资本等多元投资参与民宿开发，扶持民宿产业发展，实现多主体合作经营、资本与资源结合、企业与农民共赢。第三，推动民宿的集聚式和集群化发展。依据区域优势和地方特色做好民宿规划，改造提升基础设施，优化公共服务体系，健全配套设施，打造乡村文化休闲体系，依托乡村旅游集聚区发展民宿集聚区。重视民宿村寨的整体规划设计和统筹管理，整合资源，优化空间布局，建设特色民宿村寨，发挥规模效应和集聚效应。加强小范围内单体民宿之间的合作、区域内不同类型民宿的合作以及民宿与其他行业的合作。将周边社区纳入民宿规划，鼓励和引导农村社区和当地民众参与民宿旅游，处理好经营者与当地居民之间的关系，形成和谐共生的民宿环境。保障农民利益以获得当地居民对民宿旅游发展的支持，促进民宿的持续发展。注重地区民宿品牌建设，培养和打造品牌民宿区，发挥品牌民宿的引领作用。

(四)加强对民宿的引导、规范和扶持

充分发挥地方政府和管理机构的引导、支持和监管作用，推动民宿规范化、品质化和制度化建设。首先，规范民宿经营管理，营造健康的营商环境和投资环境。在现有行业标准基础上，制定并完善民宿法律法规、行业标准和制度体系，涉及审查标准、评级制度、监管制度及违法违规的惩罚措施。界定民宿概念，有效区分民宿、旅馆、酒店等业态，为民宿的合法性提供法律依据。民宿需登记备案，纳入统一管理，坚决处理非法经营。民宿经营者和运营商需接受培训后，授予许可执照。每年随机抽查，动态调整民宿级别。由国家文旅部牵头，上下联动，构建与旅游、环保、卫生、消防、住建等多部门协同的监管体系，明确各类主体责任，保障民宿质量。同时，建立民宿行业组织，加强民宿行业监管，建构良好市场规则。适当降低民宿准入门槛，将更多的民宿纳入统一监管范围。其次，为民宿的建设和运营提供财税、奖补等扶持政策。设立民宿发展专项基金，在民宿建设、人才培训、宣传营销、品牌塑造、基础设施等方面予以资金支持。出台民宿信贷政策，拓宽融资渠道，降低民宿业的增值税。对符合要求的民宿发放奖励和补助，用于民宿的经营和修葺。第三，面对重大突发事件风险，鼓励支持民宿业恢复重建，保证可持续发展。将重大传染疫情、自然灾害等重大突发事件风险纳入政策设计框架，向符合条件的民宿经营者提供针对性的保险、税收减免和补助政策，通过经济和政策援助减轻风险影响，提高民宿的抗风险能力。

(五)保障民宿开发用地

第一，制定和完善民宿用地政策。结合新一轮国土空间规划要求和各地实际情况，明确乡村旅游用地，制定有针对性的民宿业用地政策，为民宿用地的合法性提供依据。根据用地性质不同，对不同类型的民宿建设用地依法依规实行差别化管理政策。有机衔接多种规划，保证政策有效落实。严禁违章建设，依法办理变更土地手续，明确规定民宿项目的可行性评估及审批程序。建立检察执法体系，加强对民宿用地的审查和监管。采取盘活存量和适度增量相结合的原则，按计划分批分级推动民宿项目逐步落地，保障民宿建设用地。允许符合要求的投资商取得拥有使用权的目标土地的产权。采用“公司+农户”的经营模式，村集体和农户以地入股，按出资比例与企业共享民宿房屋产权[69]。政府与企业联合推出民宿产权定制化产品，利用具有产权界限的建设用地+不改变土地性质的配套用地招商，解决租约风险[62]。第二，调整建设用地，有效利用存量。结合乡村旅游发展实际，在符合土地利用总体规划和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，通过精细化调配建设用地提供民宿用地。探索用地指标的跨村调剂制度和点状布局、点状征地、点状供地模式，从空间转移和精准对接上挖掘民宿旅游用地。鼓励村集体将村庄零星分散的集体建设用地先行组织复垦为农用地，再将腾挪出的建设用地指标调整用于民宿建设。充分利用农村的“四荒地”、垃圾场、废弃地和可开发利用的石漠化土地。在保护村落风貌的前提下，村民对拥有自主产权的房屋进行修缮、改建再利用。村委会可以对旧村改造收回的农宅进行修缮后，出租给原住民、企业，再以投资入股的方式进行民宿开发。鼓励将村里闲置农宅和土地有偿流转到村集体进行统一管理，对外出租或入股用于民宿旅游。第三，放活宅基地使用权，尝试新增建设用地指标。允许乡村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，在保持土地所有权不变的前提下，鼓励农户将闲置宅基地使用权通过有限年期转让、入股、合作等方式流转给村集体，再由村集体联合社会资本依法依规改造建设民宿。探索改革农户宅基地使用权退出制度，使民宿业主可自由选择购置或租用土地。对于确需新增建设用地，在符合相关规划的前提下，通过“增存挂钩”机制优先保障。

(六)重视处理民宿的负面影响

在制定并大力推进民宿旅游规划的同时，注重评估民宿发展效果及产生的各方面影响，及时解决民宿发展存在的潜在风险和造成的负面效应。首先，保护和修复环境。政府与环保机构应加大环境保护的宣传和教育，强化绿色发展理念，增强民宿经营者和游客的环保意识。充分考虑当地资源环境特点，在环境承载力范围内规划民宿，做到有序合理的保护性开发。严厉打击民宿过度开发和盲目开发行为，及时有效处理产生的环境问题。保护好村庄原始风貌和人文景观，在原有村庄院落形态上进行修复改造，实现民宿与村庄的和谐共生。其次，避免产生经济社会问题。民宿经营者要处理好同行之间的竞争与合作关系，避免恶性竞争，制止以不正当方式扰乱市场秩序。考虑当地居民的利益，减少干扰，避免与周边社区居民产生矛盾，形成共生共赢关系。第三，保障客户安全。出台专门的民宿经营安全规章制度，明确规定各主体的责任认定及惩罚措施。对从业者进行安全知识教育，提高安全意识，重视消费者的人身、财产、隐私、食品、卫生和消防等安全问题。构建民宿安全治理体系，对不符合各类安全标准的民宿责令整改，对民宿进行事中、事后监督。发挥民宿行业组织的共治作用，协助预防和治理安全问题。发挥社会公众的舆论监督作用，提升公众对民宿违规行为的抵抗力，共建稳定安全的民宿经营环境。

(致谢：广西师范大学经济管理学院硕士研究生代嫣红、韦柳君、陈泽宇、胡佳庆、彭珊等同学参与了本文的资料搜集整理工作，特致谢忱!)