危房租赁中出租人的合同解除权研究

2022-11-22曾淑君

宁波开放大学学报 2022年1期

曾淑君

（厦门大学，福建厦门 361007）

在长期租赁中，房屋因为自然损耗或年久失修而变为危房并且危房的承租人经济上较为拮据，一般也会基于经济原因的考量继续居住而拒绝解除租赁合同。但继续居住对承租人的人身安全构成巨大的威胁。同时，一旦承租人的人身受到损害，出租人也需付出超过租赁收益的经济代价。因此，在危房租赁中，无论从人身安全角度，或经济成本角度，均应赋予出租人解除合同的权利。现有的法律规范中仅对危房租赁中承租人的解除权作了明确规定，并未赋予出租人解除权。基于契约严守原则，若租赁双方未对此种情况解除权进行约定，则出租人无法直接依据法律规定或约定解除合同。在危房租赁的纠纷中，出租人通常采用与租赁合同或合同解除相关的条款加之法理分析以达到解除合同的目的，但这些条款一般与现实情况存在适用主体不一致或情形不一致的问题。因此，如何在现有的法律规定中赋予出租人在危房租赁中的解除权并统一法律适用就显得尤为重要。

一、危房对合同效力的影响

（一）危房的定义

《城市危险房屋管理规定》规定危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。规定未进一步阐明危房的具体状况，仅载明鉴定标准为《危险房屋鉴定标准》（CJ-86）。在2016 年，住房与城乡建设部发布《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）对原来的鉴定标准进行完善，对构件危险性鉴定、房屋危险性鉴定作了明确规定，将危房分为A、B、C、D 四个等级。在司法实务中，审判人员通常缺乏相关的专业知识，仅能依据专业鉴定机构出具的鉴定报告进行判断，鉴定报告中会载明房屋危险性的鉴定等级，只有达到C 级或D 级的标准才构成危房。并非所有危房都要被拆除，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）对于局部危房以及整体危房规定五种处理方式，即观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除、按相关规定处理，需要观察使用和处理使用的房屋经过修复仍可继续使用，而需要停止使用和整体拆除的房屋已无修复的必要，也无法保证居住使用的安全。

（二）与危房相关租赁合同的效力分析

房屋作为房屋租赁合同最主要的标的物，房屋安全性能是合同履行的基础。在现实生活中，租赁双方通常不会在签订合同前进行房屋鉴定，仅通过外观状态判断房屋的安全性能。若租赁房屋系危房，会影响双方合同目的的实现，甚至产生履行不能的法律后果。在租赁房屋为危房的情形中，租赁合同的法律效力如何，笔者将以无法居住的时点为标准进行分类，分析不同情形下租赁合同的效力。

第一种情形，在订立合同时租赁房屋即为危房。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定只要适格的民事主体达成一致的真实意思表示，并且不违反法律行政法规强制性规范，合同即可发生法律效力。同理，房屋租赁合同只要满足上述条件即可生效。即使租赁房屋系危房，若鉴定报告的处理建议为观察使用、处理使用，则合同仍可继续履行，应按照合同约定或法律规定，承担修复义务的主体对危房进行修复，并继续履行合同。但若鉴定报告的建议为停止使用、整体拆除，意味着承租人无法使用租赁房屋，合同面临履行不能的困境，在此情形下合同效力如何？《民法典》并未规定履行不能导致合同无效，因此依据《民法典》的规定无法得出危房租赁合同无效的结论。其他法律也未对危房租赁合同的效力作出规定，只有在《商品房屋租赁管理办法》禁止危房出租。但有实务观点认为，《商品房屋租赁管理办法》虽属于部门规章，但是其第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D 级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗，依据关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认案涉《租赁合同》无效。合同无效的意义在于法律对民事主体行为作出否定评价，通过否定评价使民事主体放弃实施可能损害国家、集体或第三人利益的民事行为。在订立时房屋无法安全居住的租赁合同，合同开始履行就存在重大的安全隐患，危及承租人的人身安全，社会危害程度不小于《民法典》规定无效的民事行为，合同完全不具有可履行性，因此尽管法律层面未有规定，仍应否认此类合同的效力，避免变相鼓励此类合同的签订。

第二种情形，在合同履行时房屋变为无法居住的危房。在履行租赁合同过程中，因自然损耗或年久失修，房屋无法确保承租人的居住安全，承租人不能实现合同目的，但此类合同不会因履行不能而导致合同无效，原因有三，首先，解决合同履行困境有相应的法律依据，《民法典》第七百三十一条规定了租赁物危及承租人的安全和健康时，承租人可随时行使合同解除权，现有法律有规定时需依据法定的方式终止合同，并且在我国的法律体系中，解约权或合同解除权也是合同法的重要制度之一。合同解除权作为一项形成权，一经行使便产生合同关系提前终结的法律效果，让当事人得以逃逸合同的束缚。其次，如果将租赁合同认定无效则意味着合同自始无效，合同未发生法律效力，这与订立时合同有效的结论冲突，不能因履行过程中无法实现合同目的就否认之前履行的效力。最后，合同无效通过法律规定否认民事主体的行为效力，也是法律对民事主体行为的强制干预，若随意扩展合同无效的范围，与民法意思自治的理念相悖，但合同解除法律评价的否定性较弱，在尊重合同当事人意思自治的基础上终止合同的履行，干预相对有限。因此，在履行过程中租赁房屋无法保证承租人的居住和使用安全的情形中，不宜将合同认定无效，而应通过解除的方式化解履行不能的“合同僵局”。

二、租赁合同中解除权的规则梳理

合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同关系归于终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度，它是合同特有的终止原因。房屋租赁合同作为一种有名合同，不仅适用租赁合同中关于解除权规定，也遵守关于一般合同解除权的规定，此外，司法解释或其他规定涉及租赁合同解除权，在司法实务中也应遵守或参照适用。

（一）法律规定

《民法典》规定：行使不安抗辩权的人享有合同解除权；在情势变更情形中，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同；当事人可以约定合同解除权合同的法定解除权；不履行合同义务的一方在履行不能或履行费用过高等特定的情形下享有合同解除权。上述内容是《民法典》合同通则中关于合同解除权的规定，同样适用租赁合同。此外，《民法典》在租赁合同一章也规定了租赁合同的解除事由，如：承租人未按照约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物导致租赁物受损；承租人擅自转租；承租人拒不支付租金；因法定原因致使租赁物无法使用；租赁物损毁或者灭失致使承租人无法实现合同目的；不定期租赁；租赁物危及承租人人身安全健康。

（二）司法解释

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了承租人擅自改造租赁房屋且拒不改变，出租人有权解除合同。根据该规定，出租人可以随时要求承租人恢复原状，无需满足任何条件，这是因为承租人应按照租赁房屋的性质进行使用，而未经出租人的同意对租赁房屋进行改造超越承租人的租赁权限，要求承租人恢复原状不会对承租人造成额外负担，即使承租人受到损失，也是其超越租赁权限的代价，但出租人享有合同解除权的前提是承租人未在合理期限内将租赁房屋恢复原状，在合理期限内仍不恢复原状表明承租人对于改造租赁房屋具有一定的主观故意，为了避免承租人对租赁房屋造成更大的损害，也为了避免双方陷入合同僵局，赋予出租人解除合同的权利。

（三）其他规定

2019 年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48 条规定，在房屋租赁合同等长期性合同中，为避免合同僵局，当满足违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显失公平且守约方拒绝解除合同、违反诚实信用原则三个条件时，违约方可以通过起诉的方式解除合同。尽管会出现违约方基于自身利益故意违反合同约定，进而要求解除合同，但仍有学者认为在满足特定条件时，违约方可享有法定解除权。其理由是，若让违约方可以不实际履行却不能行使法定解除权，会陷入交易僵局，造成严重的社会效率损失。在以效率为根据的诚实信用原则下应进行“法外续法”，在满足关联性商事经营、违约方无过错、守约方得到充分赔偿、不解除会造成不成比例的效率损失等条件时，例外地允许违约方享有法定解除权。上述为了保护守约方的合法利益兼顾合同履行效率，在赋予违约方解除权的同时设定了三个条件，避免双方权益的失衡。解除权通过起诉方式行使，由法官根据实际情况对违约方的恶意程度、显失公平以及诚实信用原则等标准进行判决，防止违约方根据主观判断滥用合同解除权。

分析以上规定，出租人在危房租赁中行使解除权所涉及的相关条文有：发生约定解除的情形；不定期租赁；情势变更；租赁物危及承租人人身安全健康；不可抗力；承租人不履行主要债务或迟延履行债务致使合同不能实现；承租人未按照约定的方式使用房屋导致房屋受损。不按约定的方式包括擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，不履行合同义务的一方在履行不能或履行费用过高。

三、危房租赁中出租人合同解除权的探讨

（一）危房租赁中出租人合同解除权规则适用路径

《民法典》第五百六十二条系约定解除权的规定，第七百三十条规定系不定期租赁的规定，两者都最大限度地赋予当事人合同解除权。两个条文均未规定解除权的行使主体，意味着出租人与承租人均有权解除合同，除了发生不可抗力情形外，一般合同解除权的规定只允许处于相对“弱势”或“不公”的一方行使合同解除权，租赁合同中通常只赋予承租人或出租人单方解除权。尽管两个条文未明文规定当事人行使解除权的条件，但前者解除权只能通过合同当事人的约定设置，当事人之间的协商与博弈也会对合同解除权设置种种条件。而在不定期租赁中，若对当事人解除权加以限制，则当事人无法随时行使合同解除权，租赁合同不能随时终止，与不定期租赁的定义相矛盾。且双方均享有合同解除权，均可以利用合同解除权维护自身利益，双方的权利处于相对平等状态，避免了一方利用合同解除权损害一方利益情形的发生。在危房租赁中，若租赁双方以房屋为危房为解除合同的条件或双方选择不定期租赁，出租人可直接依据法律规定行使合同解除权。

《民法典》规定情势变更情形下，当事人可以通过仲裁或起诉变更或解除合同。情势变更原则，是合同依法成立后，因不可归责双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。根据规定，情势变更情形可理解为合同的基础发生重大变化，且这种变化的发生无法预见且不属于商业风险。租赁合同履行过程中，租赁房屋变为需要整体拆除的危房是否属于情势变更的情形？当事人签订租赁合同，主要目的是使用租赁房屋，租赁房屋能够居住和使用是租赁双方签订合同的基础，租赁房屋无法保证安全居住属于合同基础发生重大变化。再者，分析重大变化发生的原因，或是人为改造或为自然损耗，人为改造不属于无法预见的原因，但如果是自然损耗使房屋转变为危房，在签订合同时具有不可预见性，因此房屋因自然损耗导致无法安全居住的，属于情势变更情形。但情势变更的情形仅是出租人解除合同的条件之一，还需满足继续履行合同对当事人一方明显不公且双方重新协商不成，出租人才可通过诉讼或仲裁的方式解除合同，司法机关对变更原因以及实质公平进行审查，防止出租人滥用情势变更的规则损害承租人的居住权益。租赁房屋具有倒塌毁灭的风险时，继续履行不仅承租人的人身安全面临威胁，而且出租人也有支付巨额赔偿的可能性，对租赁双方均明显不公，若租赁双方无法重新达成一致意见则出租人可适用情势变更的规则解除合同。

《民法典》第七百三十一条规定出租人的瑕疵担保义务，租赁合同作为一种有偿合同，承租人支付租金以交换出租人租赁物在租赁期间的使用价值，收取租金的出租人保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。承租人作为房屋的实际使用者，房屋的使用性能与承租人的人身安全密切相关，在此前提下法律倾斜性地赋予承租人解除权，甚至排除承租人明知的豁免情形，体现了保护人身安全的重要目的。现实中，较多的情形是出租人已知晓房屋是危房，仍将房屋出租给不知情的承租人，由承租人承担安全风险，承租人知情后基于对自身安全的保护往往会解除合同，因此单独赋予承租人合同解除权具有一定的合理性。实务中也有基于规定的目的，将规定的适用主体扩大至出租人的做法，出租人在危房租赁中直接引用该条规定解除合同，原因在于实践中，不排除承租人因为经济方面原因明知是无法居住的危房仍继续居住情形，若合同解除仅取决于承租人一方的意思则无法完全实现条文保护承租人人身安全的最终目的。但对规定进行文义解释，规定的适用前提是租赁物对承租人的人身安全构成威胁，适用情形较为宽泛，这是对承租人健康安全的特殊保护，对出租人不具有保护人身安全的基本需求。再者，房屋对人身安全构成威胁不等同于停止使用，若租赁房屋通过修复尚能居住，出租人应按约定履行修复房屋的义务，而非解除合同。出租人引用该条规定自行解除合同，会导致出租人合同解除权过度扩大，损害承租人对房屋的居住利益。

法定解除权，是指发生法定情形时，一方当事人以单方意思表示解除合同的权利。《民法典》第五百六十三条系法定解除权的规范条款，条文采取了列举加概括的方式，前四项列举具体情形，第五项为兜底条款。从履行结果来看，第一项与第四项均明文规定了不能实现合同目的，第二项与第三项没有规定，只能从当事人不履行主要债务的规定内容推定不能实现合同目的的履行结果。无论何种给付障碍形态，均需达到合同目的不能实现的程度，方能发生法定解除权。合同目的不能实现时，赋予合同当事人合同解除权，避免当事人继续履行合同浪费资源以及合同陷入僵局。从权利主体来看，第一项规定中合同各方当事人均享有解除权，而第二、三、四项规定中只有因对方行为不能实现合同目的的一方才有权行使合同解除权。可知，出租人能否适用法定解除权的规定，取决于出租人的合同目的能否实现以及无法实现的原因能否归责于承租人。在房屋租赁合同中，出租人的目的在于收取租金，承租人的目的在于获取一段期间的房屋使用权，房屋成为需要拆除的危房主要影响承租人合同目的的实现，而非出租人。原因层面，通常是年久失修导致房屋无法安全居住，不能归责承租人。因此，笔者认为，在危房租赁中，出租人以房屋不能居住为由解除合同，不符合法定解除权的规定情形和立法原意，直接引用法定解除权的规定解除合同会过度扩大法定解除权的范围。值得一提的是，若承租人实施改造或扩建房屋致使房屋变为危房等违约行为，出租人可通过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定解除合同，无需通过法定解除权的规定解除合同。

《民法典》第五百八十条规定赋予合同当事人甚至是违约方解除合同的权利。规定列举的情形分别为不能履行、不适合强制履行、履行费用过高，或债权人逾期行使履行请求权。第一款规定的第一项与第二项内容属于客观上无法继续履行的情形，无法归责于一方当事人，第三项属于可归责于债权人一方的情形。基于公平原则，债务人作为不可归责的一方与债权人作为可能受损的一方，均应享有合同解除的权利，该条第二款规定的当事人应指债权人与债务人。为了避免当事人随意解除合同，当事人需通过诉讼或仲裁方式解除合同，增加合同解除的条件限制。为保护守约方的合法利益，守约方可要求违约方承担违约责任。在房屋租赁合同中，房屋需要整体拆除时，房屋租赁的履行基础消灭，承租人无法继续使用房屋，出租人履行义务构成法律上履行不能的情形，出租人或承租人均可通过诉讼或仲裁的方式解除合同，另外承租人还可请求出租人承担违约责任。

（二）危房租赁中出租人合同解除权的价值分析

根据意思自治原则，民事主体有权决定是否订立合同、合同的主体与合同的内容。但订立之后，合同对于各方当事人均具有法律约束力，当事人应严格遵守合同约定行使权利和履行义务。当事人严守合同意味着合同主体应行使权利和履行义务，不得擅自变更或解除合同，这也是诚实信用原则的应有之义。从经济层面分析，经由平等的当事人协商一致的合同能够实现资源的充分配置和效益的最大化，合同履行的过程就是经济效益最大化的实现过程。但在合同履行过程中可能因为不同原因致使合同陷入履行僵局，造成合同名存实亡的现象，为解决合同僵局困境，法律规定合同解除权制度。当一方当事人拒不履行合同时，让另一方尽早从事实上已死亡的合同关系中解脱出来，可以减少不必要的浪费。租赁合同作为法律规定的有名合同，除了遵守一般的合同解除制度，也适用本身所特有的解除规则。房屋租赁合同不仅涉及出租人的经济利益，也关系到承租人的居住权益，因此对房屋租赁合同中出租人解除权的研究不仅应考虑合同履行的效率与效益问题，更应着眼于承租人的居住权益。

一方面，居住权益作为生存发展权的重要内容，价值顺位应优先于经济权益。另一方面，承租人对租赁房屋的需求超过出租人对房屋租金的需求，加之承租人收入不高，承租人在房屋租赁合同中往往处于弱势地位，也更能够接受对其不利的合同内容。两方面的原因要求法律规定在租赁合同法律关系中采取适当的措施，提高承租人的地位，平衡租赁双方的权益，保证房屋租赁合同的持续性。在可能的介入手段中，除了对租金进行适当管制之外，更应当注重对出租人的解约权进行限制，即除非存在“正当理由”，否则出租人不得解除租赁关系。但租赁房屋不再满足安全居住的条件时，承租人继续居住使用租赁房屋，这与法律保护自然人生命安全的目的相违背。自然人作为行使权利的主体，若生命健康受到威胁或侵害，其他享有的权利也将无从谈起，因此，为了避免承租人的生命健康安全受到侵害，在承租房屋无法安全居住时，赋予出租人合同解除权符合正当性的要求。

合同解除是当事人终止合同权利义务关系的一种方式，正当的合同解除能防止当事人因陷入合同僵局而遭受不必要的损失。尽管守约方享有请求违约方继续履行或损害赔偿的权利，但继续履行往往需要依靠强制执行手段，经济成本和时间成本较高，而损害赔偿亦需守约方承担证明责任，受到损害的守约方并非一定得到全面的赔偿。房屋成为需要停止使用或整体拆除的危房时，出租人无法通过对租赁房屋的修复达到继续履行合同的目的，房屋租赁合同丧失履行基础，不具有履行的可行性。另，若房屋倒塌对承租人或财产造成伤害，出租人更要为此付出巨大的经济代价。在此情形下，强制要求继续履行合同明显违反经济效益原则。

（三）危房租赁中出租人合同解除权的行使条件

合同解除权行使的首要条件是合同有效成立。合同解除的制度设计为合同有效成立后，由于主观或客观条件发生变化，致使无法实现合同目的，为避免当事人继续履行合同遭受损失，允许当事人提前终止合同关系。合同解除系契约严守的例外情形，以应对合同严守所造成的履行僵局，因此合同有效是合同解除的适用前提。如前所述，在危房租赁中，若房屋在签订合同时即为危房，需要停止使用或整体拆迁，则合同为无效合同，自始无效，租赁合同不对当事人产生约束力，当事人无需履行合同义务，更无需解除合同。

租赁房屋停止使用或整体拆除是合同解除权的必要条件。不同程度的危房对应不同的处理方式，并非所有的危房均需要停止使用或整体拆除，受损程度不深的危房可以通过修复安全居住。租赁合同具有履行基础，负有修复义务的合同当事人应当履行修复的义务，出租人更不得以危房为由解除合同。租赁房屋被鉴定为停止使用或整体拆除，继续居住使用会对承租人的人身安全、财产安全造成侵害，合同丧失继续履行的基础，客观上无法履行，允许出租人解除合同才具有正当性和必要性。严格把握出租人解除权的行使限度，才能保持承租人居住利益与出租人经济利益的平衡以及承租人居住利益与生命健康的平衡。只有在租赁房屋不满足安全居住条件时，才允许出租人解除合同，以维护承租人稳定的居住权益。

危房租赁中出租人合同解除权应通过诉讼或仲裁的方式加以行使。对出租人合同解除权的法律规范进行梳理可知，我国法律并未规定在租赁房屋无法安全居住时出租人的解除权，一方面是大多数承租人在生命安全受到威胁时会主动与出租人协商合同解除事宜，只有少部分中低收入的承租人因经济方面的原因选择继续居住，另一方面，在这种情形下直接赋予出租人合同解除权则无法避免出租人以危房为由解除租赁合同或借故更改合同提高租金。为了充分保护承租人的居住利益和防止出租人滥用解除权，除了严格把握危房租赁合同的解除标准外，还需要通过司法机关或仲裁机构审查合同解除权的必要性和正当性。出租人以危房为由行使解除权，符合《民法典》第五百三十三条情势变更条款与第五百八十条“履行不能”条款规定的情形，适用两条规定解除合同也需要通过诉讼或仲裁的方式。