城市更新的迭代模式与创新推进

文/崔霁

截至2021年底，我国城镇化率已达64.72%。在城镇化率不断提高的今天，中国的城市发展已经进入城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量提质改造和增量结构调整并重转变。“十四五”规划纲要明确提出“实施城市更新行动”。城市更新行动是实现新型城镇化建设的重要举措，这是国家层面作出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径。特别是在当前国际国内环境有些突发因素超预期的背景下，我国提出“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下，将发挥更加积极的作用，可以说，我国现阶段的发展已使城市更新的地位上升到了一个新的高度。

一、城市更新是中国经济与房地产业发展的新动能

城市更新是站在新时代发展的高度，从整个城市经济与社会发展的视野，对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，使其再次活跃起来，是通过维护、整建、拆除、完善公共资源等合理的“新陈代谢”的方式，重新调整配置城市空间资源，使之更好满足人们的期望需求、更好适应经济社会持续发展实际。现阶段，我国住宅需求进入平稳期，新房开发规模、供应规模逐步减少，新房销售规模基本见顶，房地产业正在加快步入存量为主导的时代。根据住建部不完全统计，截至2021年底，全国已有411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元，而2021年全国房地产开发投资14万亿元，城市更新总投资占到了近四成，可以说，城市更新正在成为中国经济与房地产业发展的新动能。

（一）城市更新是城市实现可持续发展的关键路径

从国际经验看，城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段，总体上呈现“从缓慢成长，到加速发展，再到缓慢衰落”的诺瑟姆“S”形曲线。当城镇化率达到50%时，城镇化进程将迎来从加速推进到减速推进的重要拐点，而当前我国城镇化率已经达到64.72%，如果不积极推进城市更新，那么大多数城市将进入老化和衰落阶段。为此，城市更新就成为城市可持续发展的关键路径。

（二）城市更新是城市再繁荣并提升活力的必然举措

随着我国城镇化进程从高速发展转为高质量发展，城市更新已成为城市再繁荣的必然举措。过去“摊大饼”式的扩张造成城市内部存在大量低效利用的土地，而通过城市更新，可以实现城市低成本且高质量的内涵式增长。通过城市更新，可以对衰落区域进行重新定位和资源整合，引入满足人们美好生活向往的相关需求业态，增加公共空间，让曾经老化或衰落的区域重新焕发新的活力。

（三）城市更新是城市产业结构调整升级的重要抓手

产业结构优化升级是各经济体演进的普遍规律，也是城市经济发展由要素驱动转向创新驱动的必然选择。在现代化发展阶段，产业创新已经成为引领城市发展的重要动力。城市更新与新区建设相比更需要产业创新，只有通过科技引领，注重产业创新驱动和文化创意产业的发展，打造产业智慧化、智慧产业化、跨界融合化的新业态等，促进城市产业竞争力不断增强。

（四）城市更新是城市提高资源利用效率的有效手段

城市更新的基本目标，就是通过对既有存量资源的系统化改造来提升城市的建设品质和发展质量。城市更新的作用就是充分利用城市本底优势，节约开发建设运营成本，利用在产业转型升级中遗留的土地，对旧的土地或物业资源空间引入新型产业和提升有关业态，从而优化城市土地资源配置，提升城市资源产出利用效率和城市的承载力。

二、城市更新的内涵和迭代模式

城市更新已经从土地更新、建筑物更新、社区环境更新扩展到了城市结构及功能体系更新、产业结构升级、历史文脉传承等多方面内容，实质已是城市空间结构的再布局、土地资源的再开发、经济利益的再分配和运营模式的再优化，以创建最适合人工作和生活的城市空间环境。城市更新需要从土地、空间、建筑、产业、业态、交通、环境、生态、历史、文化、风貌等多维度进行思考，目标是在更新中实现引人、聚人、留人，实现城市高质量发展。

根据上述城市更新的内涵，可以认识到城市更新实质是一个螺旋上升、不断迭代的过程。从哲学意义上讲，迭代是重复反馈的活动，是动态提升的过程，并以此逼近或达到所需的目标或结果。城市更新就是如此，它通过不断地迭代，除旧布新，升级换代，以使城市经济社会不断发展，并始终保持在发展的动态之中。从社会实践看，我国目前的城市更新大致可以分为四种迭代模式：土地更新利用，业态更新提升，产业更新融合，区域更新保护。

（一）土地更新利用

土地更新利用是过去我国城市更新最主要的形式，主要是对低效土地或棚户区房屋进行再利用与再开发，包括棚户区改造、城中村改造、旧区改造等。2020年之前，拆除重建形式的棚改可以说是我国城市更新的主旋律。2009年国家层面发布第一个针对棚改的政策，2020年我国全面实现2012年提出的改造约4200万套、1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标。这一阶段棚改对城市土地的供应、对购房需求的助推都起到了关键作用，特别是棚改对三、四线城市房地产业发展的助推作用相当明显。

随着2020年棚改目标全面实现，攻坚结束，我国以大拆大建为基调的更新基本宣告结束。2021年8月31日，住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），对地方实施城市更新行动提出具体要求。为了限制城市更新房地产化，过度片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，《通知》对城市更新划定了“2255”的底线，防止城市更新过度房地产化。大规模拆除比例原则上不应大于现状总建筑面积的20%；大规模拆建比原则上老城区不应大于2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。“2255”阐述了城市更新实施中应遵循的原则，基本结束了过去以大拆大建为主的城市更新模式，未来以保护保留为主的城市更新模式将成为主流，因此今后城市更新项目的经济利益平衡将面临重大挑战。

（二）业态更新提升

业态更新提升现在已成为我国城市更新最主要的方式，主要体现在商办物业的业态更新提升和老旧小区的业态更新提升。

伴随着前些年我国房地产业的快速发展，商业地产也得到快速扩张，以致目前商业地产存在着结构性过剩的现象。一方面，从总体上看，在我国商业地产总量可观，商业项目竞争相当激烈；另一方面，随着人们生活水平的提高，现有商业业态无法完全满足人们对高品质生活的需求。在这一背景下，2016年中央出台政策允许商办用房改成租赁住房，一方面解决租赁住宅短缺的问题，另一方面解决商办物业过剩的问题。与此同时，为满足人们对高品质生活的需求，近些年商业业态更新提升案例也不断涌现，许多商场由传统的零售业态向体验式业态方向升级更新。至于办公物业，为了进一步适应大众创新创业潮流，许多出租率不高的办公楼被改造为共享办公空间，增加了传统办公空间的坪效。这些都是业态的更新提升，是在新时代的发展要求下，对存量商办物业的重新思考与设计，让其适应新的形势，焕发出新的光彩。

老旧小区改造也是业态更新提升的重要体现。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒棚改，成为惠民生、扩内需的重要手段，将成为未来城市更新的主旋律。老旧小区是指城市、县城（城管镇）建成于2000年以前，公共设施落后，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区。根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个，涉及居民上亿人，超4200万户，建筑面积约40亿平方米。这些老旧小区年久失修，居住人群以老年人为主，但缺乏适老化设施，亟待进行业态更新提升，如加装电梯，增加或改造适老化功能和业态等。

（三）产业更新融合

城市更新能够实现产业结构调整，也是产业更新融合的重要路径，特别是在原土地承载的产业无法满足新时代的产业要求时，产业的转型升级、更新融合刻不容缓。近些年较为直观的体现是轨道交通与房地产业的融合、工业与其他产业的更新融合等。

我国“十四五”规划将有力地推进交通强国建设，城市轨道交通仍将继续保持快速发展。在这一过程中，以公共交通为导向的综合物业开发（TOD，Transit-Oriented-Development），特别是公共停车场（库）的更新建设，是土地节约集约化利用的有效路径，是轨道交通产业与房地产业有机融合的更新模式，也是城市更新发展的重要创新方向。未来随着交通强国战略的持续深入，TOD模式将进一步推进轨道交通场站与周边地区一体化的更新发展，将会有越来越多的城市将TOD上升为城市更新的重要模式和城市发展的重要战略。

2014年9月12日，国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》提出：鼓励闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展。这是在土地节约集约利用的背景下，为了进一步盘活存量土地、提高建设用地利用效率，提出工业与其他产业更新融合发展，这一方向将成为许多城市发展的新增长点。以上海为例，2040规划提出：大力推动存量工业用地减量化，中心城保留少量工业用地，郊区工业用地占建设用地的比重控制在15%-20%。至2040年，全市工业用地占建设用地的比重控制在10%-15%。也就是说，到2040年，上海将促进约180平方公里的工业用地转型。这些工业用地或提升，或转型，或复垦，将更多地与其他产业更新融合。

（四）区域更新保护

中国是一个有着五千年文化的文明古国，也是有着56个民族的大国，在历史的长河里，各城市留下了大量的城市遗产，这些有价值、有特色的建筑，形成了独特的建筑风格和城市景观，是不可再生资源。这些城市遗产体现了一个城市的历史、科学和艺术价值，是一个城市历史与文化的象征，代表着一个城市独有的价值和面貌。传承、保护历史遗留的城市遗产的重要性日益受到重视。成功的城市更新不是推倒重建，而是注重保护城市肌理，在尊重遗产价值的基础上为旧空间注入新的活力。在城市更新中，新与旧的完美结合正在成为表达城市价值理念的重要方式。

区域更新保护以历史文化风貌区最为典型。历史文化风貌区是历史建筑相对集中，建筑样式、建筑风格和街区景观能够较完整地展现该地区某一历史时期文化风貌的地域空间。随着国内一些城市和地区对历史文化风貌区商业更新保护的成功，更多的地方看到历史文化风貌区的商业价值。历史文化风貌区在城市大多处于核心地带，在乡村则是传统建筑保存完好的村镇。集中连片的开发对于发展旅游、商业、地产等推动经济发展效果明显，有些历史文化风貌区成了地区名片。如上海已确定了44片历史文化风貌区，中心城区12片27平方公里，郊区及浦东新区32片14平方公里。衡复风貌区是上海中心城区内规模最大、优秀历史建筑最多、历史风貌格局最完整的历史文化风貌区。

三、现阶段城市更新的创新推进路径

近年来，中央多次强调：要把握新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局。在我国新的发展阶段中，创新推进城市更新，一定要坚持以新发展理念引导高质量的发展，在创新上下功夫，在推进中见实效，特别是要注重城市空间综合价值的提升，并协调城市更新中各相关利益方共同创造新的价值。据此，就现阶段城市更新的创新推进路径从十个方面进行概括论述。

（一）顶层设计是推动城市更新高质量发展的关键

顶层设计是统筹考虑各层次和各要素，追根溯源，统揽全局，在最高层次寻求问题的解决之道。顶层设计在中共中央关于“十二五”规划的建议中首次出现。当前国家关于城市更新的顶层设计还没出台，现有的相关标准、规范、财税等政策体系都适用过去的新建开发模式，缺乏新时代城市更新所必要的有关政策支撑。而顶层设计是推动城市更新高质量发展的关键。

住建部负责人曾表示，2022年的一项重大工作就是起草城市更新的顶层设计。因此，住建部2021年11月提出让21个城市（区）作为试点，先试先行，成熟之后上升为国家的顶层设计。住建部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，北京、厦门、景德镇等21个城市（区）将开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自2021年11月开始，为期2年，重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。在完成试点后，试点城市形成的城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，都将构成国家层面的顶层设计，试点对推动顶层设计将具有实践意义。

（二）基于低碳发展目标转变城市更新发展模式

实现碳达峰、碳中和，是以习近平同志为核心的党中央统筹国内国际两个大局作出的重大战略决策。2021年9月22日，中共中央国务院《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》指出：到2025年，绿色低碳循环发展的经济体系初步形成；到2030年，经济社会发展全面绿色转型取得显著成效；到2060年，绿色低碳循环发展的经济体系和清洁低碳安全高效的能源体系全面建立。提升城乡建设绿色低碳发展质量，推进城乡建设和管理模式低碳转型。合理规划城镇建筑面积发展目标，严格管控高能耗公共建筑建设。实施工程建设全过程绿色建造，健全建筑拆除管理制度，杜绝大拆大建。

低碳，从经济学的角度关注投入产出效率，强调“低能耗、低污染、低排放和高能效、高效率、高效益”，以低碳为发展方向，以节能减排为发展方式，以碳中和技术为发展方法的绿色经济发展模式是当前城市更新发展的重要方向。城市更新的四个核心目标，就是要建设宜居城市、绿色城市、人文城市以及智慧城市。这就需要找到低碳发展的路径，而大拆大建只会对降碳增加负面影响。所以新时代下城市更新的发展目标就是为了通过经济发展模式、消费理念和生活方式的转变，在保证生活质量不断提高的前提下，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式，城市更新是实现低碳城市发展的重要路径和关键手段。

（三）以拆为主向以留为主的城市更新思路升级

当前我国强调的城市更新发展模式是对过去粗放扩张型城镇化的发展和升级，也是对早期大拆大建方式的发展和升级。我国未来的城市更新，将以存量资产改造、促进产业结构升级、保护环境、改善居住品质、实现文化传承等多项功能为目标，将以拆为主向以留为主的更新思路升级。

2021年8月31日，住建部发布的《通知》指出：近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。因此，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，《通知》提出了三点要求：一是坚持划定底线，防止城市更新变形走样；二是坚持应留尽留，全力保留城市记忆；三是坚持量力而行，稳妥推进改造提升。住建部的三点要求意味着今后城市更新思路将以保留利用提升为主，以拆为主的时代基本结束。

（四）以规划管理优化提升城市更新发展水平

城市更新需要在完善的更新规划下高质量地有序进行。各国经验表明，所有成功的案例背后都一定有一个具有创新性、系统性和地域适应性的优秀规划。在城市更新中，规划管理要不断地优化。我国已经逐步建立了国土空间规划体系，在这一过程中，城市更新规划管理体制机制需要进一步重构，包括建立健全城市更新项目规划的技术标准体系、建立健全城市更新规划管理的政策法规体系、建立健全城市更新的规划编制方法及审批程序、建立健全城市更新的规划实施监督体制机制等。同时要注意土地规划调整的难点。在城市更新中，规划调整土地用途是实现土地增值的重要途径。土地用途调整的管控权在政府手中，但调整土地用途涉及新用途是否符合规划、变更后的土地增值收益如何在相关主体之间公平分配等方面问题。

当前城市更新规划呈现一个新的趋势，就是很多城市开始探索弹性规划、动态管理与留白机制，其目的是应对城市未来发展的不确定性。这类管控包括规划用途的功能留白、弹性发展的战略留白、规划进程的时序留白，以及为未来重大项目所需建设用地预留空间、在规划区域内划出弹性发展区、规划指标实行动态平衡管理等指标留白。

（五）以TOD等理念重塑城市更新发展格局

TOD模式是以公共交通为导向的城市发展模式。这种模式以多元混合用地、局部建筑高密度、大容量交通与充分的步行空间相连接为特征，可以实现城市区域功能完善、配套齐全、商业繁荣、消费提升、活力持续的效果，实现生产、生活、生态高度和谐统一。

全球范围内的世界级城市，如东京、大阪、纽约、香港、新加坡等，在TOD模式发展理念指引下，不仅优化了城市存量空间、重塑了城市形态，更提升了城市能级，成为城市增长的经典范本，是城市更新须遵循的重要理念之一。2021年Obel奖得主、巴黎城市规划师卡洛斯·莫雷诺（Carlos Moreno）提出“15分钟超微型城市”概念，即创造一个让居民需要的一切都能在15分钟内步行或骑自行车可达的城市或项目，这和TOD提倡的理念高度吻合。

城市更新和TOD的结合，可以从交通改善的角度去处理更新改造的问题，这对更新的实施具有极大的价值。城市更新的功能定位要尽量丰富和完善轨道沿线及站点地区的功能构成，建立基于公交线路或网络的紧凑城市区域，使居民可以通过公交线路或网络到达较多的目的地，满足居民大部分的出行需求，强化公交的作用，从而进一步缓解城市更新项目的交通压力。

近年来，国内一些城市已经开始尝试轨道交通综合开发与城市更新的融合，探索利益共享机制。如东莞2018年11月制定《轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案》，要求通过多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制，提高TOD范围内城市更新项目土地利用和开发效率，实现市委市政府“拓空间”的工作目标。这是全国城市范围内首次将轨交TOD综合开发与城市更新相结合。2021年9月1日,上海市人大常委会发布的《上海市城市更新条例》指出：加强公共停车场（库）建设，推进轨道交通场站与周边地区一体化更新建设。该条例将轨道交通场站与周边地区的一体化更新建设纳入城市更新，这给上海轨道交通场站综合开发提供了法律依据，有助于上海进一步围绕TOD的理念进行城市更新与综合开发，对上海盘活开发利用轨道交通场站土地意义重大。

（六）以法律法规作为城市更新发展的制度保障

完善的法律法规体系是推进城市更新的基础，也是城市更新的基本制度保障。迄今我国对城市更新的制度建设仍仅停留在以地方立法为主、以政策为主的水平上，仍缺乏国家层面的法律法规支持。随着城市更新的普遍开展，我国迫切需要建立健全完备、稳定、可操作性强的多层次法律体系。

国家层面：2015年召开的中央城市工作会议提出，要控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变；2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机更新；2019年中央经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升；2020年党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动；2021年国家“十四五”规划纲要中正式提出坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，继续推进新型城镇化建设，实施城市更新行动，提升城镇化发展质量。可见，当前国家层面定规划以规划、通知、建议为主要形式，缺少国家层面的立法。

地方层面：2021年成为城市更新地方立法元年。首先，2021年3月1日，全国首部省级的“三旧”改造政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》正式实施。同日实施的还有深圳的《深圳经济特区城市更新条例》，其作为我国首部城市更新立法，对解决深圳当前各项城市更新工作中的难点痛点问题具有重大指导意义。2021年8月25日，上海市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过《上海市城市更新条例》，这是上海城市更新工作的纲领性文件，将有效推进上海城市更新运作。地方立法呼之欲出的城市有：2021年7月7日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城市更新条例(征求意见稿)》。7月16日，辽宁省司法厅对《辽宁省城市更新条例（草案）》开展公众咨询，并于9月28日将修订后的《辽宁省城市更新条例（草案）》（征求意见稿）提请省十三届人大常委会第二十八次会议进行首次审议。

（七）构建多元主体参与的城市更新良性机制

城市更新必然涉及多元利益主体，需要平衡好政府、市场主体和公众三者之间的关系。政府是城市更新的引领者、规划者，企业是重要实施者，公众是参与者和受益者。根据国际经验，政府一方面要在城市更新中做好多元利益主体之间关系的协调工作，另一方面还要努力动员社会各层面广泛参与到城市更新中来。社会多元主体的参与度越高，城市更新的质量就越高，更新项目的实施过程就越顺畅。

企业能否积极参与城市更新，赢利模式只是外在的显性约束。在赢利模式背后，是政企关系的组合方式、政府的支持政策、方案设计的水平以及实施过程中多元社会利益关系的协调程度。解决好相应问题，政府、企业、城市、公众就能够多赢，政府利益、企业利益、投资者与资源业主利益、原街区居住者利益、社会公共利益、城市长远利益等就能兼顾。企业的赢利就可以找到合理的实现方案。

公众能否积极参与城市更新，取决于政府是否建立了创新的参与机制，能否使公众真正实现从一般参与到实权性参与的转换。例如上海提出要推动城市更新四大行动计划，即共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划和休闲网络计划。这些计划的主要着眼点是社区服务、创新经济、历史传承、慢行生活等四个市民关注焦点和城市功能的主要短板。这些计划的推进调动了企业和社会参与城市更新的积极性，打通了多方协作的实施路径，不仅开启了一场全社会共同参与的城市实践行动，而且带动了一系列小微更新项目的开展。

（八）引导参与企业由开发模式向运营模式转变

长期以来，我国的城市更新主要方式以拆除重建、更新后销售和重资产运营为主。随着城市更新的不断深入发展，与传统方式相比，现在的城市更新因“出售少、自持多”而呈现出“长线持有、长期稳定收入”的特征，因此运营能力就显得尤为重要，促使参与企业由过去的开发模式向运营模式转变。当前城市更新轻资产运营模式主要有：长期租赁型，指以长期租赁的方式获取房源，对房源进行改造和装修后对外出租，并提供相关的增值服务；基金持有型，指由基金持有重资产，由专业化运营机构负责进行更新并开展运营管理；合作开发型，指城市更新运营企业与资产方或资金方成立合资公司，通过资源整合和专业运营获取资产增值收益，同时获得资产托管费等收入；专业能力输出型，指更新运营企业去房地产化，不持有重资产项目，而是通过在城市更新的业务开发和运营管理等环节提供系统化或品牌化的专业服务，按比例分享项目收益。参与城市更新的企业应积极转变思路，培育运营能力，不断拓展城市更新的轻资产业务模式。

（九）推动产业创新作为城市更新的重要动力

城市更新的本质是要赋予城市重新生命力。通过城市更新，城市主体能源源不断地吸引人口和资本，最终实现区域的可持续发展。因此，产业的发展与创新无疑是城市更新的重要源泉和动力。以产业集聚驱动城市更新，以产业创新激活城市再生，同时在拆除和建设之间找到一个合理的平衡点，可以说是现阶段中国乃至世界各国在城市更新过程中需要着力思考的主要问题。

企业参与城市更新需要打造全产业链多重能力。首先，深入研究产业发展方向，重点关注国家导向性产业；其次，培育系统的产业促进能力，构建完整的招商引资产业链；再次，形成强大的企业服务能力，为企业设计一站式投资解决方案；最后，借助资本推动产业发展，创新和优化资金解决方案，为入驻企业构建强大的金融平台等。

（十）强化金融支持促进城市更新可持续发展

城市更新项目通常建设周期长、资金压力大。高投入低回报的特点决定了很多项目很难实现投入产出的平衡，仅靠财政资金难以实现高质量、可持续的更新目的。因此，通过发挥财政资金的杠杆作用，实行税收优惠，提供合理补贴，灵活运用容积率奖励，采取符合规律的金融支持办法，来吸引多方面的社会资本参与到城市更新中来，是保证我国城市更新战略长期稳定发展的必由之路。建立系统性的融资政策，可以平衡城市更新项目的投入与产出。对更新项目中的基础设施部分明确政府职责，直接由政府投入资金或是提供配套项目的容积率奖励；对于文物保护投入给予一定的腾退及保护修缮补贴；建立土地出让金返还、税费减免、贷款贴息、产业及商业业态调整资金支持等各类灵活政策；将城市更新贷款从房地产开发贷款中分离单列，不纳入房地产三道红线范围，或建立政策性贷款支持政策；加大公募REITs在城市更新领域的应用，拓宽投融资渠道。

上海2021年已经成立的城市更新基金规模超过900亿元。城市更新基金在一定程度上缓解了城市更新项目的融资难题，但基金能否长期运营，运营过程中会遇到哪些潜在问题，都需要政府和参与企业加以注意。

城市更新的可持续发展离不开资金的持续投入。在这一过程中，要创新思路，多方设法，进一步强化金融支持。唯有如此，才能促进城市更新的可持续发展。