全面准确落实房地产市场长效机制

文/宣宇

一、引言

2022年以来，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的“三重压力”，尤其3月份以来，经济下行压力明显增加，制造业采购经理指数（PMI）加速下滑至47.4%，生产指数、新订单指数等5个分类指数均位于临界点以下，4月制造业景气度持续收缩（见图1），此外，受多地疫情反弹和防控政策影响，4月整车货运流量指数大幅下滑，反映物流业活动活跃程度的物流业景气指数下降至43.8%，自2021年四季度以来呈持续下行态势。

图1 月制造业采购经理指数（PMI）大幅回落

房地产开发投资、新开工和销售面积累计同比增速持续下滑。1-3月份房地产开发投资同比增速回落至0.7%（是剔除2020年2-5月份因突然疫情冲击导致房地产投资负增长异常数据后有统计数据以来的最低增速），新开工和销售面积分别同比下降17.5%和13.8%，房地产投资和消费景气度持续1年来的回落趋势（见图2），房地产企业到位资金同比下降近20%，为3年来最大降幅。在经济下行压力加大和房地产市场预期转弱的背景下，今年不少地方开始调整房地产市场调控政策，通过放松限购、降首付、降利率、增加补贴等方式支持刚性和改善性住房需求。

图2 房地产投资、开工和销售面积累计增速大幅下滑

一些舆论解读这是通过“刺激”房地产市场来“稳增长”。这种基于过去传统思维的舆论，一方面误导消费者，另一方面也影响政策效能。在当前房地产市场低位运行的情况下，各地从当地实际出发完善相关政策，通过加快释放房地产市场正常需求（包括适当放宽条件提前满足刚需和改善性住房需求），在更好满足购房者合理住房需求的同时，有效扩大消费、合理引导市场预期、有效化解房地产市场风险，是积极落实逆周期调节和跨周期调节（尤其是跨周期调节）的题中应有之义，这与过去通过房地产刺激经济增长的逻辑无关。全面准确理解和落实房地产市场调控长效机制，对于正确引导市场预期、促进房地市场长期平稳健康发展至关重要。

二、正确认识和把握房地产市场调控价值取向

回顾“房住不炒”定位的出台背景和政策实践，有助于我们深刻认识和正确把握新时期房地产市场调控的价值取向和政策定力。2016年12月，中央经济工作会议首次明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强调要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。此后，党和政府在不同场合均反复重申“房住不炒”的基本定位和政策基调。党的十九大报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2019年7月，中央政治局会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，首次明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

2021年12月，中央经济工作会议从着力畅通国内大循环、突破供给约束堵点的高度，要求坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，支持更好满足合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。日前召开的中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

明确“房住不炒”定位、扭转房地产市场长期以来的投资投机倾向，具有深刻的经济社会背景。2014年我国经济进入“新常态”，生产函数面临的硬约束明显增多，经济发展面临质量变革、效率变革和动力变革的迫切需要。经济新常态，表面上看是经济增速换挡，本质上则是经济面临内在增长动能转换，经济结构、发展理念、发展方式和经济政策需要深刻调整和转型。研究表明，房地产价格过度上涨及其产生的“财富效应”，会导致经济过度“房地产化”，对其他部门产生显著的“挤出”效应，严重抑制经济长期创新能力；同时，对绝大多数家庭而言，房价过度上涨严重透支家庭财富，大量挤占消费资金，最终导致经济结构失衡和经济增长不可持续。

从根本上说，坚持“房住不炒”定位，着力推动房地产市场回归居住本源，释放出被楼市过度挤占的资源，是主动适应和促进经济增长动能从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的客观需要，也是新时代不断满足人民对美好居住向往、践行以人民为中心的发展思想的必然选择。

扭转长期以来形成的楼市单边上涨预期和打破地方政府对房地产市场（“土地财政”）的过度依赖，涉及深层次的发展模式和思维方式变革，面临许多现实挑战。正因为推动经济创新驱动增长模式需要地方政府的长期艰苦努力，同时也需要各类支持创新发展的体制机制集成创新，所以发展模式和思维方式变革不可能一蹴而就，这也正是为什么每当经济下行压力加大，市场及投资者都普遍存在通过刺激房地产市场来稳增长的心理预期。但面对新形势下经济增长中创新要素重要性的空前增加，习近平总书记强调指出，“创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑”，“实现高质量发展，必须实现依靠创新驱动的内涵型增长。”

面对百年变局和世纪疫情相互叠加的复杂局面，外部环境不确定性显著增加，实施创新驱动发展对中国来说不仅是发展问题，更是生存问题。在此背景下，中央坚持问题导向、系统思维，立足当前、着眼长远，保持战略定力，紧紧抓住创新发展这个“牛鼻子”，在2019年经济下行压力持续加大的情况下，中央政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，在2020年疫情冲击、经济剧烈下行情况下，依然叫停多地楼市放松政策。

“房住不炒”拥有强大的政策公信力，已成为房地产市场发展的基本理念和政策“红线”，明显扭转了我国房地产市场长期以来形成的投资投机预期。这充分显示出以习近平总书记为核心的党中央着力创新宏观调控框架、持续深化供给侧结构性改革、以长远视野推动高质量发展的坚强决心和历史担当。

三、构建房地产市场长效机制的条件已经成熟

自2016年中央明确提出“房住不炒”定位以来，房地产市场经历了两轮价格调整过程。国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格月同比增速数据显示（见图3），第一轮价格调整开始于2016年4季度。2016年11月和12月，70个大中城市新建商品住宅平均价格均同比增长10.8%，达到新一轮价格周期的高点。对应地，一线城市新建商品住宅价格已提前在2016年4月达到涨幅高点（33.9%），此后的4-9月涨幅处于29.2%以上的高位区间震荡，9月涨幅达到阶段性高点（31.9%）后开始进入下行周期；二线城市房价涨幅在2016年11月达到14.2%的高点后开始进入回落趋势，走势与总价格指数基本同步；而三线城市房价调整则相对滞后，其价格涨幅在2017年7月达到9.3%的高点（该涨幅仍小于已处于回调状态的一、二线城市涨幅）后开始回落。

图3 我国房价波动周期特征

此轮价格调整持续到2018年1季度结束。2018年4月全国平均价格指数下降至5.3%的低点后开始上涨。对应地，一线城市房价在4月下降1%，之后降幅收窄再次进入价格上涨周期；二线城市在2017年10月价格涨幅回调至4.6%的低点后处于盘整状态，至2018年5月（涨幅5.4%）开始再次进入房价上涨周期；三线城市房价在2018年5-6月（均上涨6.0%）筑底后开始进入新一轮上涨周期。

从第一轮价格调整可以看出，一线城市房价具有明显的领涨特征，在一线城市价格涨幅开始回落1-3月后，全国平均房价涨幅开始达到高点（与二线城市房价涨幅基本同步），而三线城市房价具有明显的滞后反应。此外，一线城市房价波动更为剧烈，此轮价格变化中三线城市变化幅度相对较窄。

第二轮价格调整开始于2019年4月。2019年4月，全国平均价格同比增长11.4%，达到价格涨幅高点后开始回落。对应地，一、二线城市房价也在4月同步达到涨幅高点（同比分别上涨4.7%和12.3%），三线城市则在3月达到11.4%的涨幅高点。虽然2021年上半年房价涨幅有所扩大，但总体来看，房价仍处于2019年2季度开始的房价调整长周期内。

第一轮房价调整持续了大约17个月，第二轮房价调整已经持续了约35个月且目前仍在持续调整中。截至2022年3月，一、二、三线城市新建商品住宅价格分别同比增长4.3%、1.6%和-0.6%，分别比2019年2季度高点回落0.4、10.7和12个百分点（其中二、三线城市价格涨幅回落明显，三线城市已连续2个月负增长）。房地产市场经过长达3年的价格调整（二、三线城市价格深度调整），楼市投资投机预期发生显著变化，构建房地产市场长效机制的条件已经成熟。

四、落实房地产市场长效机制的主要着力点

中央经济工作会议重申“房住不炒”定位，要求加强预期引导，探索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。落实中央经济工作会议精神和政治局会议决策部署，需要需求侧管理与供给侧改革相结合，从供需两端发力构建房地产市场长效机制。

第一，强化预期管理，建立房价涨幅与居民可支配收入挂钩机制。房地产业作为国民经济支柱产业，带动力强、对经济短期拉动作用大，尤其在创新发展能力较弱的地区，不论在传统增长路径依赖上还是在短期刺激效果上，地方政府对传统“土地财政”的依赖程度依然较强，理论上确实存在通过楼市刺激经济短期快速增长的动机。

基于“稳地价、稳房价、稳预期”长效目标，建议明确将地方房价增速与居民可支配收入挂钩，量化地方政府主体责任落实并严格纳入地方政府评价考核，让监测预警、市场监管和舆情引导有目标有抓手，让因城施策、因地制宜、不搞“一刀切”真正能落地实施，在内生机制上确保对地方政府促进房地产市场健康发展的激励约束，这同时也有助于保持房地产市场政策连续稳定、精准协调，加强市场可预见性，从而增强政策调控效能。

第二，优化商品房预售资金监管，确保楼盘交付安全。个别头部房企在跨业经营中大量挪用房地产销售资金，导致在建楼盘资金链断裂，无法按期交付，产生了重大风险和社会不稳定因素。要完善并严格落实预售资金闭环监管机制，确保预售资金和房屋建设各环节支付安全。

房地产业经历多年的“高负债、高杠杆、高周转”的传统开发经营模式在新形势下已难以为继，需要引导房企转变经营思想和发展模式，以适应行业发展“慢时代”和“精品时代”。个别头部房企急剧跨业经营，一方面是由于房地产业本身利润率向社会平均利润率靠拢，导致房企有跨业寻找高利润的动机，另一方面也是其仍囿于“摊大饼”式的粗放发展思维，认为在“新赛道”只要“砸钱”就可以像当初在房地产业那样赚快钱。在行业利润率快速回归社会平均利润水平的大背景下，房企在绿色低碳建筑、城市更新、智能建造、智慧社区建设等众多上下游领域推动“房地产+”仍大有可为。

第三，因地制宜持续完善各项政策，更好满足合理住房需求。在经济下行时，强化因城施策，落实好差别化房地产政策，通过适当降低限购限贷门槛、首付比例、放贷利率等一揽子措施，支持房地产市场实现良性循环。一方面，提前满足人民合理居住需求，尤其是进一步改善金融供给以有效满足新市民购房安居需求，是坚持以人民为中心的发展思想的实践要求。这显然与过去通过刺激房地产业来拉动经济增长的逻辑不同。另一方面，根据区域经济发展需要，推动短期政策与长期战略相配合，对不同区域实行差异化购房政策，合理引导配置产业布局和人口流动，促进职住平衡。在房价涨幅过快时，或在一些房价上涨压力较大的地区（尤其是一线城市和某些热点城市），限购限贷等临时性行政调控措施也是长效机制工具箱的必要部分。

第四，加快建立多层次综合住房供给体系，持续推动公共服务均等公平。中央经济工作会议强调，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。笔者曾撰文指出，保障性住房供给是抑制高房价的一剂良药，当保障性住房满足了绝大部分中低收入住房需求时，就稳住了房地产市场“基本盘”，也就能显著减少房地产市场“富人搭穷人便车”现象。

此外，应加快建立“人、房、地、钱”四位一体联动机制，让“人的城镇化”成为经济发展的内在约束性指标，大力推动长租市场规范化和品质化发展，强化契约精神，不仅要让租住者感受到“住有所居”的服务便利，还要真正让租住者有“住有其屋”的心理归属。为此要进一步加快公共资源合理配置（尤其是加快推进教育资源等公共服务均等化），加强长期预期引导，平抑区域房价非理性波动。

各级地方政府和主管部门要以长远的战略眼光，深刻理解经济发展模式转变和创新驱动发展对房地产市场长效机制的内在要求，坚持系统观念，坚持疏堵结合、分类施策，增进“房住不炒”的思想认知，增强调控能力，持续提升房地产市场韧性和地区创新发展能力。如果一个地区房价适宜、营商环境和创业环境良好，那么它对人才的磁吸力就会大大增强，地区发展也就有了长久的动力和魅力。