新形势下物业管理公司财务管理的优化探讨

王玉良

（青岛新时代物业服务有限公司，山东 青岛 266555）

物业管理实际上就是业主选聘物业管理企业来实现对和房屋以及相应配套的设备设施以及场地的维修管理工作，让一定区域内的环境卫生和秩序得到保持。当前我国的物业管理公司在具体管理服务中采取的一些方法和技术手段相对来说比较落后，因此在其中会存在各种各样的问题，导致物业管理公司的发展脚步受到了限制。而通过对新形势下物业管理公司财务管理方面存在的问题进行的研究和分析，能够更顺利地提出在财务管理工作中可以采取的一些优化对策和建议，体现出更好的物业管理公司财务管理作用，帮助企业更好地开展财务管理的控制工作，增加管理过程中的经营收入，并且减少财务风险以及决策风险，让物业管理产业得到进一步的完善。

一、物业管理公司财务管理的重要性

企业的财务管理实际上就是基于国家相关法律法规的政策引导和方针的支持下，根据社会经济发展的具体规律以及企业发展对于资金管理的实际要求来组织开展的一项和企业的经营管理活动，以及财务关系存在紧密关联性的管理工作，和企业的生产经营管理之间存在紧密的关联性，涉及筹资的管理、投资的管理以及资金的使用管理以及资金的分配等多个方面的内容，因此是一项综合性管理的模式。物业管理公司中的财务管理部门是一个十分重要的部门，和其他的不同部门之间存在密切而重要的关联性，财务管理本身用于物业管理公司的生产经营管理，需要对资产负责，并且对资产进行相对应的商业活动的控制。财务管理工作中涉及的内容丰富，涉及的范围广泛，在财务管理的过程中，能够了解到物业管理公司的实际发展情况、发展的问题以及信息的一些关键效果，体现出极强的综合性。也就是说，通过财务管理的工作效果，能够在一定程度上反映出物业管理公司的生产运行情况、资金的流动特点以及资金的应用问题，因此需要加强物业管理公司的财务管理工作，建立更加完善的财务管理工作体系，构建先进的管理模式。也正是通过加强财务管理的工作，才能够让物业管理公司中的资金使用效果最大化，也能够要有计划地组织开展物业管理公司的经营活动，使管理的职能得到发挥，使其作用得到体现，让财务管理的内容更加准确，管理工作更加标准，也能够获得更好的财务管理结果。

对此，需要物业管理公司能够结合实际情况去建立资产的明细账目以及相对应的资产卡片，这样就能够更加及时地发现在物业管理公司发展过程中资产的变化情况以及相对应的一些管理问题。如果出现问题，就可以将其进行及时的报修，防止出现各个部门之间沟通不及时而导致出现的赖账问题。在建立资产卡片的过程中，要对资产的详细资料进行建立，同时还需要记录下资产的验收情况，以及维修和报废等情况，将其中的一份交由财务部门管理，按照资产分类的原则来对其进行保存，使物业管理公司发展过程中的资产情况得到充分的明确，为后续的管理工作开展提供方便。

二、物业管理公司财务管理中的问题

（一）资金运营存在缺陷

在我国，大多数物业管理企业在发展的过程中，表现出规模较小，而可使用的资金较少的特点，但是他们在开展的管理工作中会受到委托管理的要求，需要管理大额的资产，因此在实际管理的过程中，会表现出风险较大以及承担的责任更大的特点，这就会在一定程度上导致物业管理公司获得的盈利效果相对比较差。也正是受到这些方面因素的影响，导致物业管理企业在筹资环节的信贷能力相对比较差，同时又缺乏政府方面的支持，导致整体的融资会比较困难，这就会导致物业管理企业整体的资金比较短缺，而物业管理企业又会根据物业合同来提供相应的服务，也会支付公共部分的设备设施维修管理费用、绿化保洁费用、小区内的垃圾清运费用，以及物业管理部门人员的薪酬资金。此外还会代收代缴小区内房屋的租金以及水电费用等，这就会导致物业管理员企业在发展过程中需要承担丰富多样的资金流出，同时还要面临业主不按时缴纳物业管理费用，甚至是长期拖欠物业管理费用的特殊的现象。在企业发展过程中，就可能会出现某些物业管理公司直接忽视国家方面的制度管理要求而设置小金库的现象，或者是有一些物业管理公司可能会违反法律方面的规定使用资金用于改善公司的经营环境，这进一步导致物业管理公司的资金流动效果无法保障。如果物业管理公司的资金流动受到了影响，就会导致原本就存在资金紧张问题的物业管理公司的发展更加不理想，使其在经营过程中出现了其他方面的问题。

（二）缺乏财务管理制度

当前我国的物业管理产业中，会发现存在财务管理制度尚不健全的特点，在具体的管理工作中还会存在企业执行不同会计制度的现象。实际中，我国为了规范物业管理产业的一些行为，已经为其列出了一些内部财务制度，在制定过程中的参照法律基础和依据。但在这些法律制度的执行过程中，还会存在内部制度的混乱的问题和现象，有一些物业管理公司可能会采取事业单位的财务会计核算制度，而有一些会执行旅游或者是饮食服务行业的财务会计核算制度，还有一些会按照施工和房地产开发企业的财务会计核算制度进行管理。这就会导致在对物业管理公司进行管理时，无法准确地去了解其财务的资金状况、财务方面存在的一些问题。正是由于物业管理公司中的财务管理制度的不完善和不规范，导致相关的财务会计工作人员在具体处理财务工作时存在极大的差异性，导致行业内的财务状况以及行业的经营成果无法得到及时的统计和比较，更加无法为物业管理行业的持续稳定发展保驾护航。

（三）缺乏内部控制体系

物业管理公司的内部控制制度，一般要让企业的管理人员以及企业中其他的所有员工来共同参与到其中，达到内部控制的要求和目标。开展物业管理公司内部控制工作最主要的目标是要让企业中的一些活动得到顺利的控制，使企业中的物业管理行为的开展更加科学合理。这种内部控制体系的构建，不仅仅能够让物业管理公司的财产安全得到保障，防止在物业管理公司发展过程中出现的经营管理风险，同时也能够让物业管理公司中的各种信息采集更加及时和准确，获得完整的信息资料内容，将其进行详细的整理和科学的归类，之后进行储存和保管，让物业管理公司的生产经营情况得到进一步的了解，并将其提供给物业管理公司的管理人员，为后续的经营管理工作的开展和决策的执行提供方便，帮助管理人员及时发现在物业管理公司发展中出现的各种问题，对其进行解决，使各部分获得的信息准确性更高。但是有一些物业管理公司在发展的过程中，并没有关注内部控制体系构建的重要价值，导致虽然构建了内控的制度，但是制度太过于表面化，也没有得到科学的贯彻落实和执行，让制度的监督效果不理想，在具体的审计工作中，就会出现内部审计工作职能弱化和审计效果不理想的问题，还会导致物业管理公司的财务管理体系太过混乱，直接影响财务管理成果。

三、物业管理公司财务管理优化策略

（一）强化企业资金管理，降低财务风险

在物业管理公司的发展过程中，应当明确财务管理工作会涉及不同的环节和内容，其中资金的管理是十分重要的一个方面，也是财务管理的核心。在开展财务管理的过程中，就需要先将资金部分进行集中的妥善管理和保存，这样就能够有效地防范在物业管理公司发展过程中产生的财务风险问题，比如说通过对物业管理公司中的资金进行集中的管理，能够防止相关的财务管理工作人员使用公司账户中的闲散资金用作其他的用途而导致出现问题时无法获得资金，影响到资金的利用效果。通过开展集中管理的模式和工作，能够让物业管理公司中的闲散资金的效果得到体现，比如说将物业管理公司中的一部分闲散资金用于对外投资环节，就可以从中获得一些中短期的收益，让物业管理公司的资金更加充足。同时，物业管理公司还需要结合实际情况，去制定更加科学合理、完善详细的营运资金预算规划体系，要对公司发展过程中不同的年度以及月度甚至周度的情况，进行资金的预算分析和编制，并根据预算编制的结果来对不同部门实际管理和发展工作中产生的现金流量进行合理的控制，还要对资金预算的实际状况进行详细的分析、跟踪以及考核，了解资金的实际控制结果，让资金预算的作用得到充分的体现。这样才能够更好地保障物业管理公司在发展中的营运资金管理成效，降低在企业资金管理过程中存在的风险，保障企业的营运和盈利能力，拓宽企业的融资渠道，让物业管理公司实现更加长远的发展。

（二）完善财务管理制度，强化管理责任

在我国物业管理工作的开展有一定的规律可循，但是物业管理产业仍然是一个新兴的行业，在实际物业管理的会计核算工作中，企业就无法去吸收一些先进企业的会计管理制度经验，在开展财务管理工作时会盲目自由，工作人员只能够根据自己的实际工作经验来思考财务管理制度体系的构建思路和方法。而当前现有的会计制度中，指导意见可能还存在一定落后性，这就需要物业管理公司在发展的过程中，能够正确了解并分析和看待相应的物业管理业务特点，在此基础上构建和企业自身的情况更加匹配的内部财务管理制度体系，用于规范财务管理的各项行为。在具体管理过程中，针对物业管理公司的非流动负债、营业收入以及成本费用的核算等方面的内容，要和其他的产业体现出差异性，要将物业管理公司的财务数据定期的报告给企业直接负责的业主，从而使财务数据去的透明度更高，让财务数据可参考性更强。另外，在物业管理公司的发展过程中，他们会承接各种各样的委托经营业务，因此在开展会计核算管理工作时，就需要体现出资产核算的及时性以及真实性和准确性，客观地反映出物业管理公司的每一笔经济业务的具体特点和状况，让物业管理公司内部财务管理制度体系更加规范，也和实际的发展需求更加匹配。

（三）建立内部控制体系，提高管理效果

首先，在物业管理公司开展内部控制时，要重视针对实物资产的控制，可以采取定期清查以及限制接近控制两种方式。其中采取限制接近控制方式，主要就是要求物业管理公司中的工作人员，不要随意接近公共区域内的一些大型机器设备，从而使物业管理公司所控制的一些实物资产的安全性得到保障，防止由于工作人员随意接触而导致相关的资产和设备运行受到影响，让资产的安全性产生变化。另外是需要针对物业管理企业中的实物资产进行定期的清点，了解实物资产的管理控制情况，确保物业管理公司中账面上的数据内容和实际的数据内容能够相互保持一致。而如果发现账面记载的内容和实际记载的内容存在不符合的现象，则需要对其原因进行查明，并安排工作人员来对其进行妥善的处理。

其次，物业管理公司开展内部控制工作时，要遵循不相容职务相互分离的基本原则。由于很多物业管理公司是规模比较小的企业，他们在机构以及部门的设计过程中，就会更加偏向于简单的模式，在不同的岗位上也希望能够安排更少的人员，这就可能会出现一人多岗的局面。而在这其中，有一些岗位你在工作的内容上可能会存在冲突，尤其是在财务部门中，会计和出纳是不相容的职务，因此必须要安排两个不同的人员来负责相关的工作内容，防止物业管理公司的利益遭受侵害的现象产生。

最后，物业管理公司需要执行授权批准的控制原则。这也就是说，要针对物业管理公司内部部门的人员，进行经济业务的不同权限控制，由不同的人员来控制不同的工作，防止在企业中出现一人独大的现象，或者是人员随意滥用职员的现象。而如果在物业管理公司中发现处置废品的数额超过了部门的批准权限原则时，需要对其进行更高部门的批准，之后开展经济业务，体现出内部控制管理的重要作用。

四、结束语

总而言之，在物业管理公司的发展过程中，会涉及多元化的内容。本文针对物业管理公司中存在的财务管理问题，进行了更加全面细致的分析，了解了其中存在问题的主要根源和影响因素，并采取了有效的方法来对其加以管理，达到了对症下药的目标。在这个过程中，要尽量关注物业管理公司的资金控制以及财务管理制度的建设和完善，构建和实际情况更加匹配的财务内控制度体系，使物业管理公司的管理效益得到提高，服务的质量得到提高，让物业管理公司中的各项工作顺利开展，促进产业的长期、稳定、可持续发展，为业主提供更加优质、周到的服务。