房地产企业税收风险管理探讨

颜晓静

（武汉理工大学马克思主义学院，湖北 武汉 430000）

根据国家统计局发布的《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，能直接拉动建材工业、建筑设备工业、运输机械等行业的发展，影响家用电器、家具等民用工业以及旅游、商业、服务业等第三产业的发展状况，在经济社会发展中起着十分重要的作用，如果房地产行业出现动荡，相关行业也将受到不同程度的冲击，可能引发大规模失业，造成社会不稳定，留下发展隐患。

一、房地产企业、税收风险、税收风险管理的理论基础

近年来，欧美等西方发达国家关于房地产企业税收风险管理领域的相关理论已相较成熟。Alan Ziobrowski 、Harry McAlum、Brigitte Ziobrowski（1996）发现国际房地产投资企业在税收申报上通常显示无重大收益，究其原因，是因为国际房地产投资企业会充分考量汇率风险以及各国之间的所得税税率差异。Barral、Victor Viana、Luis Suarez（2012）探讨了西班牙税收改革对房地产企业的影响，介绍了房地产企业为了适应税收部门的改革所采取的应对措施，并提出强化税收风险管理的意见建议。Lotta Björklund Larsen、Lynne Oats（2019）认为对于房地产企业这一大型企业，原先的税收管理思想更多是一种威慑性思想，通常用审计和罚款的方式来提升纳税人缴纳税款的自觉性。现税务管理思想朝着风险管理方向发展，更加注重程序合规，积极寻求与纳税人的合作，以此提升纳税遵从度。

与西方国家的房地产企业税收风险管理研究相比，国内虽起步较晚，但也越来越成熟。宋修广（2006）认为房地产行业特点鲜明，存在税源管理不到位的情况，究其原因，部门间配合不力是重要的影响因素。为此，强化与工商部门、房土部门、金融部门等外部门的信息共享，丰富涉税数据获取途径，是税务机关强化房地产企业管理的重要方式。刘冬莲（2012）在对企业税务风险进行内涵分析、特点概括的基础上，总结出房地产企业税务风险产生的内外部原因，并有针对性地从系统建设、把控风险、强化协作这几方面提出优化建议。王晓辉（2013）将房地产企业开发过程中的税收风险作为研究对象，从来源分析着手，按照从土地获取到融资的顺序分别介绍了房地产企业开发过程中的风险所在，最终提出以体系建设来化解税收风险。张砾（2016）从房地产企业税收风险管理现状出发，指出在此过程中存在内控执行流于形式、办税员素质参差不齐、未依法缴纳税款以及与税务人员的沟通不足的问题。为此，需从健全体系、提升人员素质、强化税务管控、信息共享等方面强化房地产企业税收风险管理。陈燕舞（2018）基于“营改增”后房地产企业面临税收新处境的研究前提，提出了提升风险防范重视程度、强化新税法知识培训、降低经济条约签订税收风险的建议，以期将房地产企业税收风险控制在一定范围内。谭志娟（2019）认为税收风险具有可控性、复杂性、难化解的特点，从内部及外部对房地产企业税收风险成因进行分析，指出当前税收风险管理所存在的不足，并将建立预警体系、完善筹划管理、提升风险管理意识作为应对策略。郑耿标（2020）分别概括了房地产企业在开发环节及保有环节可能存在的涉税风险点，进而对风险成因进行了探究，针对性地提出强化大数据应用、开展相关知识培训、建立分析评估机制的优化税收风险管理对策。

当前，税收风险管理领域的研究，各国不尽相同，综合分析国内外对税收风险管理的研究，可以发现多为宏观层面的研究，着眼于防范税款流失、促进纳税遵从这一研究目的，将不断建全税收风险防控机制作为研究内容，具有普遍的指导意义，但缺乏针对某一实际执行主体及具体行业的研究，对于税务机关开展房地产企业税收风险管理工作而言，相关研究的针对性及可操作性有待加强。

二、房地产企业税收风险管理的存在问题

（一）风险模型信息获取及质量监控较为机械

房地产企业涉税业务繁杂，税收政策适用范围广，涉及的税费包括契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费等，若需全面精准地利用风险模型识别出其涉税风险，需要翔实的经济指标数据，而风险模型相对管理对象的不断发展而言流于表面，难以识别更深层次的大企业税收管理风险。就税务部门的内部信息获取而言，其对纳税人的实际经营情况、项目进展情况等了解途径依赖于企业填报的财务报表信息及税种申报数据，税务部门内部所能获取的房地产企业信息的途径及数量较少。就税务部门的外部信息获取而言，房地产企业外部信息需要从自然资源局、市场监督管理局等外单位获取，信息获取的持续性与准确性受外部门工作配合程度及协税护税意识高低的左右。虽相关文件法规规定了相关部门的协税护税义务，但目前只是搭建了制度框架，文件法规内容仍待进一步细化，导致了房地产企业涉税数据共享程度低、共享频率低的结果，一般一个月甚至更长时间才交换一次数据，且各部门数据的交换标准不尽相同，最终使得外部门数据的实用性和精准度大打折扣。

此外，随着简政放权的实施，税务部门对于房地产企业数据报送的质量监控较少，对纳税人报送数据的及时性、真实性、准确性把控较少，多依赖于纳税人自觉填报相关数据，而对于纳税人未按时报送相关数据、未如实报送企业信息等，尚未形成完善的奖惩机制，导致部分房地产企业纳税人对涉税数据报送存在侥幸心理，认为报送与否、是否真实按期报送均不会对企业产生影响，许多房地产企业纳税人在实际经营中常常不按时报送经营数据、胡乱报送经营数据，导致税务部门所获取的房地产企业涉税数据缺失，数据的真实性、实效性也大打折扣，这也直接导致了风险模型识别精准度低下的情况。

（二）绩效考评核查机制亟待改进

房地产企业税收风险任务等级排序失真的根本原因在于“纳税人涉及两次（含两次）及以上中风险任务便需要升级为高风险任务移送稽查处理”的规定触发了绩效考核扣分指标，为了减小绩效指标扣分的发生概率，税务部门往往采取发起“低风险”任务来规避绩效扣分的可能性，也因此导致在确定纳税人风险任务等级排序的时候，放在第一位考量的不是最为关键的纳税人实际风险大小。也正是因为绩效考核指标的不合理设置，使得税务部门对房地产企业风险任务等级排序失真，继而引发了风险核查手段受限、风险应对质量受影响等一系列后果。

（三）人才队伍建设难以满足风险管理需要

房地产企业税收风险管理过程对税收风险管理岗位人员素质提出了较高要求：需掌握房地产行业不同税种的涉税特点、熟练运用各类数据平台、开展全税种的案头分析、风险应对流程要求规范有效、任务反馈要求清晰详尽等，房地产企业税收风险管理工作需配备过硬的专业知识、高尚的职业道德、较强的风险控制力、较强的沟通能力和抗压能力。囿于税收征管人力资源相对有限，我国税务机关，尤其是基层税务机关在解决房地产企业涉税诉求的及时性和有效性上都面临较大压力与挑战。同时，房地产企业分布密度与各地专门从事房地产税收管理的税务干部数量也存在不相匹配的问题，可能导致不同属地间出现管理资源不均衡的现象。

（四）房地产企业税收风险管理过程监控主体设置不当

房地产企业税收风险管理过程监控流于形式的根源性原因在于过程监控主体设置不当。按照现行的房地产企业税收风险管理规范文件，实行税收风险管理过程监控的主体为各级税收风险管理工作领导小组办公室，税务部门税收风险管理工作领导小组办公室设在税收风险管理部门，而监控对象为税收风险管理工作，税收风险管理工作主要开展部门亦为税收风险管理部门，这就造成了实质上的监控者与被监控者均为税收风险管理部门，欠缺完备的制约监督内控工作机制，使得风险管理监督体系沦为监控程序上的薄弱环节。

三、新发展阶段改进房地产企业税收风险管理的基本思路

（一）建立有效的指标规划绩效激励机制

建立指标体系审查机制，在考评实施之前，对指标体系中不合理、不科学的内容进行审查，以查促改，查改结合，使指标体系更好地衡量工作业绩及主观努力程度，创造公平公正的考评环境。（税务研究所2021年第8期）将指标规划制定纳入绩效考核指标体系，充分发挥绩效考核的“指挥棒”作用，促进税务部门房地产企业风险管理指标规划制定工作的有序开展。指标规划制定绩效考核内容可重点关注是否结合本地房地产企业发展水平制定了税收风险管理指标规划、所制定的指标规划是否贯彻了房地产企业税收文件精神、对年度重点工作是否有针对性地进行部署、是否切实可操作等，若出现与绩效考核要求不相符的地方，则会导致绩效扣分的结果。长久以往，将对提升房地产企业风险管理目标规划制定的可行性产生积极影响。

（二）完善风险模型涉税数据采集制度建设

1.完善内部涉税数据采集制度

对于获取的房地产企业信息数据的质量标准，应从数据资产的全生命周期进行闭环管理，做到全程监控、问题反馈、异常纠错和跟踪问效。从数据采集开始，强化数据质量事前事中管理。严格执行数据标准，加强源头管控，在数据采集环节强化数据校验，规范采集操作。采取随机或定向抽查的方式，运用计算机自动检测和人工核查等手段，开展数据质量专项和重点检测。制定数据管理办法，建立完善数据需求管理、数据质量监控、征管效能监控、数据安全管理和数据标准管理等基础管理机制（王文清等，2019）。

2.明确外部涉税数据采集制度

明确主体范围，即外部门关于房地产企业涉税数据信息采集涉及的主体，可用列举的方式将政府部门、中介组织、金融机构、互联网平台公司等纳入主体范围，增加兜底条款，尽可能扩大主体范围。为建立广泛的主体奠定基础。明确权能，明确赋予税务部门和第三方主体享有的权利与义务。明确规则，保障税务部门及时获取、处理涉税数据，提升数据信息采集共享的效率。明确程序，如房地产企业涉税数据提交、使用、反馈、保管等程序。明确成本分摊，外部门涉税数据信息共享产生的费用部分属于征税成本，承担主体可分为税务部门和第三方。

（三）强化房地产企业风险管理专业化人才保障

1.配置充足的数据管理人员。房地产企业涉及税目繁重，数据繁杂，亟须专业的数据管理人员进行后台处理。根据岗位要求和人员特点科学分工，组建成一支专业化、高标准的数据人才队伍，打造精准的房地产企业风险数据模型，建立健全内部分工协同机制，坚持以专业配备人才，推动房地产企业税收风险管理工作迈上新台阶。

2.完善税收风险管理专业人才库建设。要切实发挥高素质、高水平征管专业骨干人员的引领作用，建立并完善风险管理专业人才库。一是要重视人才培养，提高税收风险管理专业人才库的准入门槛。二是要对重点岗位和急需人才的岗位进行深度的人才挖掘，充分挖掘在税收大数据分析、网络信息安全分析、风险智控分析应对等方面有实战经验的岗位能手。三是发挥人才评价的正向激励作用，拓宽技术型人才的向上晋升通道，进一步激发队伍活力。四是要强化专业人才的再培训以及实战型培训，采取多岗历练、专班培训、岗位比武、任务锻炼、导师帮带等多种方式培养专业人才；积极发挥“学习兴税”学习平台开展线上慕课培训，与各地区税务部门风险管理岗开展联学联建活动，形成人才培养和使用的良性循环，不断提升房地产企业税收风险管理人才的专业水平。

3.最后，完善风险应对反馈业务培训质量评估制度，提升培训工作实效。可参照柯克帕特里克的培训评估模式制定评估体系，建立切实可行的培训主办方组织评估，倒逼培训主办方加强培训需求调研、丰富培训内容、创新培训方式。针对参训人员的学习情况评估，制定详细全面的评估指标，并将真实公平的培训质量评估结果作为风险应对反馈岗位人员职位晋升、年终评优的重要参考因素，突出风险应对反馈业务培训活动评估结果的价值作用，完善培训激励制度。

（四）引入外部监控，完善税收风险管理过程监控主体设置

为切实保证税务部门房地产企业税收风险管理过程监控效能的有效发挥，可引入外部监控主体，完善现行的税收风险管理过程监控主体设置。逐步探索建立由税政部门、法制部门、纪检部门共同负责的外部过程监控机制。税政部门主要对税收政策的理解与运用进行把关，房地产行业经营过程较为复杂，涉及的税种及税收政策较多，在税收风险管理过程中可能出现政策理解偏差或政策运用不当等问题，这就需要税政部门对房地产企业税收风险管理过程中的政策运用进行监控，保证有据可依。法制部门承担评定房地产企业税收风险管理过程是否符合法律文件规定的职责，查找是否存在执法不当的情况，保证执法过程的程序正当，规避执法风险。纪检部门负责查看过程中是否存在廉洁自律方面的问题，实时督促相关人员保持廉洁自律。总的来说，将外部门引入过程监控能保证房地产企业税收风险管理过程监控作用的有效发挥，规避“运动员”同为“裁判员”所导致的过程监控流于形式问题再次出现。

（五）建设共享平台，自动识别预警

引入区块链技术，集中全社会房地产企业涉税信息，建设包括互联网涉税数据采集机构、各政府职能部门、银行保险等金融机构的全国性企业涉税信息大数据共享平台。在此基础上，应用区块链的可追溯、不可篡改等特点形成完整可溯源的房地产企业涉税证据链条，将智能合约机制与税务内部征管信息进行比对，实现房地产税收风险自动识别、排序、预警。