如何构建房地产开发企业全面预算管理体系

王姣龙

（扬州西园实业发展有限公司，江苏 扬州 225000）

市场经济的不断发展，房地产市场的竞争也越来越激烈，为了提高企业的竞争力和应对来自外部的挑战和压力，企业必须要建立一套科学的全面预算管理体系，以适应复杂的经济环境。在这种背景下，全面预算管理的实施成为房地产开发企业的一个重要的课题在房地产开发企业中。目前，国内很多的房地产公司都开始使用全面预算管理，并取得了一定的成效；但是，由于缺乏专业的理论指导，许多问题还未能得到解决。因此本文通过对当前的一些情况进行分析，提出了一系列的建议来完善的房地产开发企业的全面预算管理系统。近年来，中国房价的快速增长，使人们的生活水平有很大的提升；但与此同时，房价的上涨也是一种必然现象。

一、房地产开发企业全面预算管理现状分析

我国的房地产市场发展迅速，但在这个过程中也暴露出很多问题，其中之一就是政府的宏观调控政策和房地产行业的不合理竞争。在这样的背景下，房地产企业的全面预算管理就成为当前的首要任务。目前，国内许多的房地产开发公司都已经建立了自己的内部预算管理系统，但是由于缺乏专业的人才和经验，导致这些系统的实施效果并不理想，甚至有些还处于空白状态。大部分房地产企业的预算管理的方法比较单一，主要是依靠财务部门的数据进行分析，而不是利用专门的软件来对整个项目的成本费用、利润等做出合理的估算。大多数的企业没有意识到全面预算的重要性；另外，一些开发商的预算编制的内容不完整，不具有可操作性，而且也不能准确地反映出项目的实际情况。因此要想实现对一个企业的全面控制，必须从整体上把握全局，制定出一套科学的、符合自身特点的全面预算方案。

首先，房地产开发企业的预算编制方法过于单一。目前我国大部分的房地产企业的预算管理主要是根据国家的相关法律法规和政策，并结合自身的实际情况，制定出的一套适合自己的全面预算管理体系。但是由于缺乏科学的理论指导，导致在进行具体的实施过程中，没有考虑到市场的变化以及其他因素，从而使得全面预算管理工作的效果大打折扣；其次，房地产开发企业的项目决策和执行的环节比较多。在项目的规划阶段，如果不对项目的可行性做出合理的分析就盲目地投资，那么将会给后期的建设带来很大的风险；在施工的准备期，因为对工程的设计不够了解，可能会造成资源的浪费或者资金的损失；最后，对于房地产开发企业的全面预算管理的内容也不是很完善。很多房地产开发公司的管理人员认为，只有做好了前期的工作才能够保证整个项目的顺利开展，而忽略了后续的评估与控制，这样一来，不仅仅会影响到整体的进度安排，而且还会增加成本，降低收益。

一是房地产开发企业的外部环境因素。房地产开发企业的外部环境是影响预算管理的重要原因，主要包括市场条件、法律法规和政策变化等。在市场经济的大背景下，我国目前的经济发展水平还不够高，社会分工越来越细，房地产业的地位也逐渐上升，这就导致了政府的宏观调控的作用减弱，而国家的相关部门又对房地产业的干预程度较高，这就造成了行业竞争激烈，从而出现的问题就是预算管理的缺失和不足。二是财务的基础因素。在进行项目建设的过程中，资金是一个非常关键的要素之一，它决定着项目的成功与否。而对于房地产开发企业来说，其本身规模较大，投资金额也较长，因此需要大量的人力物力，所以其成本支出的比例会更高。但是由于土地价格的不断上涨，使得开发商的利润空间减少，为了能够获得更多的利益以及提高自身的竞争力与实力，就会产生过度的负债情况，进而使整个项目的盈利能力下降。

二、房地产开发企业全面预算管理体系设计

为了实现房地产开发企业的全面预算管理，在房地产开发企业的全面预算管理过程中，需要根据不同的阶段进行调整，从而使房地产开发企业的预算目标更加明确，同时也能够有效地对房地产项目实施控制，使其更好地发挥出应有的作用与价值。在实际的执行工作中，要不断地完善和改进，以达到最终的目的和效果。因此在整个的具体操作的过程中，应该从以下几个方面来着手：首先，要建立一个科学合理的指标体系，通过对相关的数据信息的分析来确定项目的整体情况，然后再将这些内容结合在一起，形成一套完整的系统；其次，要加强对项目的跟踪，并及时地反馈到决策层，以便可以让管理者了解到当前的状况以及未来的发展方向，这样就能保证后续的管理工作顺利地开展；最后，还要做好相应的记录和报告，这也是为以后的预算提供参考的重要依据。

在房地产开发企业全面预算管理的过程中，要以房地产开发企业的实际情况为基础，根据相关的理论知识和实践经验，结合我国的具体国情，制定出符合当前市场发展的预算编制方法，并且要对预算的内容进行明确的规定和界定，从而保证在执行的时候可以顺利地完成任务。首先是对房地产开发企业的项目成本费用的控制工作，主要是通过对项目的可行性研究，再提出设计方案，最后再将方案付诸实施，确保项目的成功；其次就是对于房地产的销售环节，也是非常重要的一个部分，因为销售的好坏直接关系到整个的销售额水平，所以必须要严格地按照既定的计划来开展，同时也需要做好售后的管理工作；最后还应该建立一套完善的信息管理系统，这样才能更好地实现数据的共享以及分析，进而提高房地产的整体质量。

全面预算管理是一种以战略为导向的管理模式，它是以房地产开发企业的长远发展为目标，通过对房地产开发企业的整体规划和协调控制，来实现对整个项目投资的合理分配和有效的监督与评价，从而达到提高房地产开发项目的经济效益的目的；同时也可以促进房地产市场的健康运行，使其在激烈的竞争中处于不败之地。在建立全面预算管理体系的过程中，首先要明确的是，全面预算的编制原则，即根据既定的业务计划，并结合实际情况，确定具体的工作内容，其次进行详细的分析与研究，最后再制定出相应的实施方案。因此必须遵循以下的基本原则：一是客观性、准确性、可操作性。二是—致性。即要求各部门之间的沟通交流，避免出现重复的现象；也要防止信息的失真，做到及时反馈。三是可控性。也就是说应该充分考虑到不同的阶段所需要的风险水平，并采取科学的方法来预测未来的变化趋势，使其能够保持相对的稳定性和连续性。四是灵活性。

第一，建立预算编制制度房地产开发企业的预算工作是一个系统的工程并且需要有一套完整的体系来进行指导，因此在制定预算时，必须要考虑到各个部门的利益和要求，并根据这些需求来确定相关的预算内容，这样才能保证房地产开发企业的顺利运行。第二，完善项目管理流程房地产开发企业的全面预算是在对整个项目的规划和设计过程中，对项目的成本费用以及进度计划的基础上，按照一定的方法和程序，把财务指标作为主要的依据来实现的一种综合性的管理系统；而对于具体的业务活动，要将其分解为若干个不同的小目标，然后再细化，最后再形成最终的综合报告。通过这种管理模式，能够有效地提高房地产开发企业的经营效益，促进其更好地发展壮大。同时也能使各职能机构之间的关系更加的和谐稳定。第三，严格地执行合同规定的条款与标准，以确保实施的效果及质量。

三、房地产开发企业全面预算管理案例

上海东方花园房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发和经营的公司，该企业的主要业务是：房地产项目开发、工程设计、施工和竣工验收等。该企业在2010年成立，注册资金为1000万元，其主营业务是：房地产项目的投资与建设，以及相关的市场调研与分析，并负责项目的规划与管理。该企业的全面预算管理体系包括：第一，建立了一套完整的内部控制制度，其中包含了对预算的编制、执行的监控及反馈等；第二，制定出了严格的预算考核评价体系，对员工的工作进行考评，从而提高工作人员的积极性，使他们的能力得到最大限度的发挥；第三，在整个过程中，将责任细化到部门，使其相互监督，共同促进预算的顺利实施；第四，定期开展风险评估，及时发现潜在的问题并解决，确保该项目的完成；第五，在项目的运行中，将各项目纳入统一的平台上，通过信息共享，实现资源的合理配置。

（一）房地产开发企业全面预算管理体系有限公司

以深圳万科物业公司为代表，以房地产开发企业为基础，在对万科集团的全面预算管理体系进行研究的同时也对其房地产开发企业的预算管理体系提出了相应的改进措施。首先，在项目建设阶段，万科地产公司的预算编制是根据项目的具体情况，结合国家的相关政策，并通过市场调查，并与自身的实际经验相结合，制定出一套符合自己的全面预算管理系统。其次，在项目的实施过程中，对于一些不确定的因素需要及时调整，从而保证整个项目的顺利开展。最后，在销售环节，由于房地产的特殊性，其具有一定的不可移动性，因此要加强营销人员的培训和考核，使其充分掌握新的信息和知识，提高工作效率。从上可以看出，建立一个完整的、系统的、科学的全面预算管理体系，不仅仅能够帮助房地产企业实现预期的目标；而且还能促进其他部门的发展与协调，使各职能机构之间的联系更加紧密。所以要想有效地发挥房地产业的作用必须要有完善的制度来支持。

（二）房地产开发企业全面预算编制

编制的工作是房地产开发企业的预算管理的核心内容，也是整个项目成本控制的关键所在，所以在编制的过程中，要严格按照预算的要求来进行，并且要对预算的执行情况和结果及时地反馈给相关部门，这样才能够保证房地产开发企业的预算管理工作的顺利开展。在房地产开发企业的全面预算编制的时候应该注意到以下几个方面的问题：第一，对于一些已经完成了项目的工程量的确定和核算的程序等，需要根据实际的市场状况来制定出相应的方案；第二，对项目的资金的来源以及使用的途径等，必须要做好详细的调查与分析，确保所投资的款项可以得到合理的利用；第三，在对项目的实施阶段，一定要明确地划分各个责任的具体范围，并建立起完善的奖惩机制，从而有效地促进房地产开发企业的全面预算管理的发展进程。

（三）房地产开发企业全面预算执行

对于房地产开发企业来说，全面预算管理是一种科学的方法和手段，它是以房地产开发企业的业务目标为导向，以财务预算为基础，对整个项目的成本、利润、现金流进行预测，从而编制出的一套完整的预算体系。在实施过程中，要根据不同的阶段和环节，采取相应的措施来控制，并对其结果的分析与评价，及时发现问题并调整方案，使之成为一个完善的系统工程，使其能够发挥最大的作用；同时，要加强各部门之间的沟通与协调，确保工作顺利开展，保证各职能部门的有效配合，实现资源的优化配置，提高资金的使用效率。

（四）基于战略的绩效考评

预算管理的目标是为了实现企业的战略规划和经营计划，而预算的制定必须以战略发展为依据，只有这样，才能使预算的执行结果与企业的战略相适应，从而促进公司的长期可持续的健康稳定的成长和发展。因此在进行房地产开发企业的全面预算编制的过程中，要充分考虑到市场环境的变化以及自身的实际情况，并根据当前的形势来对其做出合理的调整和完善，以确保能够更好地满足房地产开发的具体需求。在确定了房地产开发的总体方向之后，就应该对项目实施的可行性、经济效益、社会责任等方面的内容做出详细的分析报告，并在此基础上，再结合相关的指标数据，来对项目的整体进度及成本费用的使用状况等各个环节的资金支出的比例做出科学的评估与预测，进而为以后的工程建设提供有效的参考信息。

四、结束语

通过对房地产开发企业全面预算管理的理论基础进行分析，并以A公司为例，从A公司的实际情况出发，结合相关的预算编制方法，对房地产开发企业的全面预算管理工作提出了相应的改进措施，希望能为我国其他的类似房地产企业提供借鉴。第一，在制定和完善房地产开发企业的预算管理制度时，要充分考虑到市场环境的变化和发展趋势，同时也要注意到每一个环节，从而保证整个过程的顺利开展。第二，在确定具体的目标成本时，应根据不同的项目类型，选择合适的指标值，并建立起一套科学的评价体系，使之能够更加准确地反映出项目的真实水平。第三，在设计阶段，应将全面的预算管理作为重点，并且将其纳入考核体系中，这样才能更好地发挥出全面预算是一种控制的作用；而在实施的执行中，则应该严格按照既定的标准来，使之更具有可操作性。