房地产开发企业会计核算存在的问题及解决策略

邓 莉 北京建工地产有限责任公司

相较于其他企业而言，房地产企业具有一定的特殊性，它集房地产的开发和经营于一体，具有较长的开发建设周期以及较多的成本，同时基于其运行中存在的较多风险，容易产生负债经营的情况。为避免这些问题的出现，房地产开发企业应注重财务管理工作效率以及质量的提升，合理设计会计核算制度，让企业在面临激烈竞争时能够屹立不倒并得到良好的发展，实现经济效益的增加。面对这一状况，房地产开发企业应在对会计核算重要性进一步明确的前提下，对其中存在的问题进行探究，采取有效措施为自身健康可持续发展提供最大保障。

一、房地产开发企业会计核算的重要性

第一，会计核算在整个房地产开发企业财务监督管理中有着非常重要的影响，会计核算可以将房地产开发企业的经营活动以及资金使用情况真实地反映出来，会计核算作为企业财务数据的基础，是财务管理的重要方面，企业通过深入分析财务数据，不仅能够掌握企业的真实经营状况，还能全面了解企业的经营发展成果。由于房地产开发企业会计信息内容相对复杂，需要及时准确地对这些会计信息进行核算，科学判断房地产开发企业会计信息中可能存在的问题。

第二，房地产开发企业在会计核算中，能够对企业实际使用资金的情况有着更为准确的认识，记录和监督企业开展各项经济活动的资金运行状况。房地产开发企业的会计管理人员通过审查内部会计信息，能对企业现有资金流动情况科学进行研究判断，有效杜绝企业内部徇私舞弊问题的发生。在对项目进行资金投入时，投资项目的价值相对较高，投资周期比较长，而在生产商品和销售商品期间，企业需要承担的不确定风险因素非常多，这促使企业要以科学严谨的态度开展会计核算工作，严格按照会计核算的要求开展管理工作，确保企业的会计核算信息更为准确真实，通过监督管理资金来提升企业的经营活动。

第三，房地产开发企业由于资金投放量比较大，需要通过控制成本来提升企业的经济效益，而会计核算能够反映出企业资金使用和成本支出具体情况。因此，企业通过会计核算能够全面掌握房地产开发企业投资项目成本支出的详细情况，在项目开发过程中科学合理控制项目成本支出，在保证项目开发质量的前提下，最大程度地降低企业项目开发成本，不断提升企业的利润，实现企业经营效益的稳步增长。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

(一)会计核算制度缺乏完善性

房地产开发企业应该从自身发展的角度出发，在实施外部会计准则时坚持会计核算这一重要方式，从内部以会计核算制度的建立作为核算标准。会计人员在开展核算时，应该在企业内部工作制度实施会计核算标准，促使内部会计人员开展核算工作更具有效性，推动房地产企业持续健康发展。房地产开发企业应该根据自身实际发展状况，不断完善会计核算制度，使会计核算人员的工作具有更高效率，从企业制度上约束会计人员的行为，避免会计核算人员在工作中不积极。由此不仅有助于会计核算人员对自身专业水平的提升，同时对企业战略发展目标有所影响。

(二)成本费用归集结转缺乏规范性

房地产开发企业在开展内部成本费用归集时，应依照项目施工的具体进度对开发成本进行支付，在通过财务部门审核之后，将所支付金额计入开发成本，而房地产开发企业开发的商品房竣工结转时，实际上还有很多工程没有完成结算，这导致工程项目在归集成本费用金额方面出现一定偏差。企业在对楼盘进行构建时，各楼栋因竣工备案的时间不同，在实际的成本结转中，会计账面上还未形成全部的成本归集金额，这时要以企业预算部门提供的预计成本为结转依据，这会导致结转的成本金额缺乏准确性。基于企业成本预算以及财务部门对目标成本科目的设施存在一定的差异，从而造成结转的成本不够合理规范。

(三)销售收入缺乏明确标准

房地产开发企业具有较长的建设周期，在建设过程中，成本比收入确认大，若企业未有效监督收入确认，将会使会计核算具有更大的难度。如今一些房地产企业未在收入中合理纳入应收账款与预算账款，由此使得收入确认缺乏准确性， 会计核算的准确性因此受到一定的影响。同时，房地产开发企业存在的分期付款项目容易导致出现无法及时收回逾期账款的情况。确认销售收入的标准为实质交易，然而不少企业并未关注交易实质，而更加关注资金回收，由此不利于提高企业经济效益。

(四)借款核算存在一定的困难

房地产企业在开发项目时对资金需求较大，银行贷款是其获得大多数资金最为主要的方式，贷款也将产生相应的利息。然而当前不少房地产企业在实际开发经营时往往为了自己的生产经营，并不会完全做到专款专用，常常会为日常开销的维持预留相应的资金，由此使得企业在会计核算中，无法准确地区分银行贷款的费用化以及资本化。另外由于房地产企业在建设项目时具有较长的周期，在核算这些资金成本时也存在较大的难度，进而对房地产开发企业归集成本的精准性造成一定的影响。

(五)会计信息披露缺乏充足性

房地产行业具有资金密集型的特点，尤其在前期对项目进行开发时对资金的需求量极大，这给企业带来非常大的财务风险。房地产开发企业在为项目进行资金投入时，需要面对项目重大投资和企业经营管理上的风险，企业内外部的资金流入和流出存在时间差，无法准确的披露出企业投资经营的详细信息，而企业为保持在社会的良好形象，保证企业经营活动稳步发展，在对外披露企业财务信息时，会出现避重就轻的情况，导致企业披露的财务信息严重失真。

三、房地产开发企业会计核算问题的解决措施

(一)完善会计核算工作制度

会计核算岗位与其他职业岗位在工作模式上有很大不同，会计核算工作模式更加注重其规范性。房地产开发企业在日常会计核算工作中，要受到外部和内部制度的严格约束，依照国家相关会计制度和企业内部管理制度有序开展会计核算工作，凸显出企业会计核算工作的有效性和规范性。房地产企业要想快速健康发展，不仅需要做好内部管理工作，还要不断提升会计核算的质量，科学完善内部会计核算制度，使得企业开展会计核算工作有据可循，让整个企业会计核算工作变得更为规范合理。首先，房地产开发企业应在对开发项目所需周期结合下，不断对核算工作制度进行完善，让会计核算人员熟悉项目核算工作，认真做好开发项目的监督管理工作，提升整个施工项目的有效性。其次，具体核算时，应体现会计核算操作性强的优势，将会计核算与实际工作进行有机融合，以此优化会计核算制度的操作性，实现企业实际发展符合企业会计核算工作制度。最后，企业应从内部对其监督管理工作制度进行完善，针对会计核算人员的工作模式对其进行限制和约束，指导会计人员规范企业核算工作。

(二)统一规范成本归集和结转口径

房地产开发企业在产品的开发和销售的方式有所不同，为促进其收入以及成本之间配比的协调应合理的对其成本分配进行制定，并统一相应的结转口径。房地产企业在核算其成本会计时，应将成本的预算和审核分成两个不同的部门，唯有两个部门的通力合作才能够促进房地产企业顺利有序的展开其成本会计工作。为此房地产开发企业对相关部门进行召集并共同对相关问题展开探究，进而统一目标成本科目，使成本会计核算工作具有更高的准确度以及效率。除此之外，为保证所输出的财务数据具有一致性，应统一成本结转的数据。在未完结结算工作的情况下，已经建造完成并进行备案的楼栋可以先统一依照预结算金额进行结转，进而使成本会计核算的准确度以及效率得到一定的提升。

(三)完善企业销售收入核算

首先，房地产开发企业在会计核算中，应对销售所得收入的范围作出确定。于房地产企业而言，商品销售收入包括商品从配套设置，使用土地以及开发房屋模式等方面。在明确上述收入会计核算范围的情况下，更加明确商品在生产中的价值，并将其纳入会计核算之中，为会计核算提供有效的信息依据，从整体上保证会计核算数据具有更高的准确性。其次，房地产开企业应结合实际经营状况不断对销售收入标准进行完善，为收入确认和核算提供支持。基于房地产的特殊性，在确认其商品销售收入时应格外关注其标准，对确认标准的合理、科学以及完善管理在极大程度上有利于提升房地产企业的经营管理水平。在制定以及完善房地产企业销售收入标准时应注重法律以及专业两个方面的标准。就法律方面而言，严格遵守我国法律政策以及相关管理条理。从专业方面则要求财务会计人员严格遵守会计准则和制度，结合会计制度的要求，对确认收入的标准进行明确，以此作为计量和核算会计成本、收入的标准，保证会计核算的准确性。

(四)规范借款费用核算

房地产开发企业在核算借款费用是，应对新会计准则进行严格的遵守。在聘用会计核算人员时，应注重应聘人员的专业性，同时在运用辅助工具和数据下，使统计更加科学，确保财务核算的准确以及规范性。认真考虑房地产企业环节中投入的所有借款费用的配比问题。首先，对项目开发、建设固定资产两个成本的差异进行确定；其次，对当期及后期的借款费用进行科学合理划分，将存款利息或企业临时投资收益所得扣除后的费用计入借款费用；最后，结合成本对象不同对费用进行分摊，以明确的计量保证准确地归集成本，科学对资金化以及费用化借款费用进行划分。另外企业内部应注重财务人员素质的强化建设，让他们能够更加积极地投入到相关知识的学习中，在不断探索中促进房地产开发企业财务核算的规范化以及精细化发展。

(五)做好会计信息披露工作

房地产的迅速发展下，对于房地产开发企业的信息披露，人们也有着更高的要求，为此房地产开发企业应对披露信息的完善性进行关注，使房地产行业 朝着正规化、标准化方向发展。首先，将土地储备量和获批时间加入信息披露范围，土地储备量在房地产开发成本中占比较大，且对房地产之后发展的作用十分重要，为此应充分对有效利用土地面积进行考虑，在极大程度上促进土地闲置情况的减少，对出让合同约定开发周期以及竣备时间进行充分考虑，并对相关信息进行有效的披露。其次，在披露中增加分项目中的现金流信息，也就是将每一个项目视为一个独立的个体，从而对相关的现金流信息，披露项目实际的经营开发状况。最后，对风险进行有效披露，房地产开发企业在披露风险时有所欠缺，除抵押风险外，房地产开发企业还在开发以及融资方面都存在一定的风险，对于这些风险都应该及时进行披露，使风险具有更高的透明度。

四、结语

我国经济产业发展中，房地产企业占据着较为重要的地位，对国民经济的发展具有较为积极的推动作用。作为房地产企业财务管理的重要内容，会计核算的重要性非常明确，然而当前不少房地产企业的会计核算却存在着制度不完善，成本费用归集结转不规范，销售收入标准不明确，借款核算存在困难以及信息披露不充足等问题，需要通过对会计核算制度的进一步完善，成本归集和结转口径的统一规范，销售收入标准的完善，规范借款费用核算以及做好信息披露工作等措施进行解决，以改善房地企业会计核算工作。