城镇住房需求潜力测算

冯琳　于丽峰　曹源源

1998年起，中国房地产市场进入商品化时代，由此开启了长达20年的高速增长。除因住房制度改革激发要素活力外，城市化的推进、人口红利的释放和城市更新改造被认为是推动房地产市场持续繁荣的三个关键因素。展望未来，房地产市场中长期走势很大程度上仍取决于上述因素还能带来多大规模的新增住房需求。

對此，我们参考吴璟和徐曼迪（2021）提出的城镇新增住房需求测算方法，对未来5-10年中国城镇潜在新增住房需求规模进行了拆解预测。

假设一个城镇家庭需要且仅需一套住房，那么在特定时点上，城镇家庭存量住房套数应等于城镇家庭户数。相应地，特定时间段内“新增住房需求”来源有二： 一是城镇人口自然增长和城镇化带来的城镇家庭户数增加，即主动新增住房需求; 二是部分城镇家庭的原住房灭失，由此被动产生的新增住房需求。

在上述假设下，我们根据第五至第七次人口普查数据，对2001年以来的城镇新增住房需求结构进行了定量拆分，并以此为基础，对未来5-10年城镇潜在新增住房需求做出趋势性预测。

城镇家庭户数自然增长：假设城镇化率保持不变，特定时间段内城镇家庭户数的增长，主要来自存量城镇人口的自然增加，因而其增速应与期间人口自然增长率大致相当。我们结合人口自然增长率和城镇家庭户均人口数两个指标，计算得到2001-2010年自然增加的城镇家庭户数为年均79.3万户，2011-2020年提高至年均115.5万户。

鉴于20-34岁青年人口是城镇新增住房需求主力，在过去20年为房地产市场带来了稳定的购房需求，因而可以通过测算未来5-10年的城镇青年人口规模来预测城镇家庭户数的自然增长潜力。

具体方法为，（1）根据第七次人口普查资料公布的各年龄总人口数、《中国人寿保险业经验生命表》中的各年龄死亡率以及我们对青年人口城镇化率的中长期预测，计算得到未来5-10年城镇青年人口数；（2）依据过去20年城镇青年人口数与自然增加城镇家庭户数之间的比例关系，预测未来5-10年的自然增加城镇家庭户数。如表1所示，2001-2010年，年均自然增加城镇家庭户数和20-34岁青年人口规模之间的比例关系为0.0050，2011-2020年提高至0.0059，原因是城镇家庭户均人口数的下降。考虑到中国城镇小家庭化趋势还将延续，在进行预测时，我们将这一比例值向上进行了微调，以体现城镇家庭户均人口数的进一步减少。

数据来源：人口普查资料，东方金诚测算

结果显示，未来5-10年，城镇青年人口规模和自然增加城镇家庭户数较2011-2020年将有所下降。其中，2021-2025年自然增加城镇家庭户数将降至年均113.5万户，2026-2030年将降至年均108.5万户。需要说明的是，这一预测方法依赖的是两个指标间的数量比例关系，其逻辑严密性不及基于人口自然增长率和户均人口数的测算方法。但考虑到这两个指标间比例关系较为稳定，且未来10年城镇青年人口规模的可预测性较强，因此，这一方法测算出的结果反而更为可靠。

城镇家庭户数机械增长：城镇家庭户数的机械增长主要指由城镇化带来的增长。测算方法为“实际增加城镇家庭户数-理论自然增加城镇家庭户数”，同时需要修正就地城镇化的影响。如图表2所示，修正就地城镇化影响后，2001-2010年，因城镇化而新增的城镇家庭住房需求年均为331.1万套，2011-2020年降至288.8万套。

数据来源：人口普查资料，东方金诚测算

2021年中国城镇化率为64.7%，根据社科院的研究，到2035年将达到72%。经过线性插值后，预计2025年城镇化率将为66.8%，2030年为69.4%，由此计算得到2021-2030年每年因城镇化率提升而新增的城镇人口数量。随着各大城市户籍政策放开，预计未来10年就地城镇化比例将有所下降，故按照50%的就地城镇化比例进行修正；再结合我们对未来5-10年城镇家庭户均人口数的预测，最终计算得到2021-2025年年均机械增加城镇家庭住房需求为129.0万套，2026-2030年年均为122.7万套，与过去20年相比明显下降。

与 2001-2010年相比，2011-2020年期间，由存量住房拆除引致的被动新增住房需求大幅提升，这源于中国在 2010 年前后启动的大规模棚改。根据第五至第七次人口普查资料所公布的不同建成年代家庭户住房数量，我们将各期末存量住房根据房龄进行分组，分别计算得到不同时期城镇存量住房的拆除数量以及不同年龄组房屋的拆除率。结果显示，2001-2010年年均拆除数量为293.5万套，2011-2020年大幅增加至年均475.1万套。

2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。这意味着过去10年快速推进的城市更新行动暂告一段落，未来因城市更新而引致的新增住房需求将会明显下降。基于此政策导向，我们将各年龄组房屋的历史拆除率大幅下调，作为未来10年城镇存量住房拆除率的预测值，同时结合第七次人口普查资料公布的各年龄组存量住房数量，计算得到2021-2030年年均城镇存量住房拆除数量将为181.5万套，较2011-2020年均值大幅减少294万套。

我们将城镇新增住房需求拆分为自然增加主动新增需求、机械增加主动新增需求、被动新增需求三个部分，分别对应了人口红利、城镇化和城市更新这三大驱动房地产市场在过去20年快速扩张的关键因素。展望未来，这三个因素都将有所弱化，这将带来未来5-10年城镇新增住房需求的系统性下降。根据我们的测算，2021-2025年城镇新增住房需求为年均424万套，较2011-2020年下降51.8%，2026-2030年将进一步降至年均413万套。

数据来源：东方金诚测算

数据来源：人口普查资料，东方金诚测算。注：第七次人口普查资料公布的不同建成年代存量住房数量未区分城镇家庭户和乡村家庭户，我们按照同一时点城镇家庭户数占总家庭户数的比重，对数据进行了调整，与实际情况可能存在一定偏差。

上述测算的假设是每个城镇家庭户需要且仅需一套住房，并未考虑一个家庭持有两套及以上住房的情况。央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇家庭户均拥有住房1.5套。结合前面的测算，理论上，按户均住房1.5套计算，2011-2020年年均新增城镇住房需求为1319万套，这与我们计算得到的同期住宅销售套数（年均约1200万套）大致相当。那么，未来10年拥有两套及以上住房的城镇家庭户占比会否提升？

我们认为，一方面，伴随居民生活水平提高，生育政策放开，以及人口向城市圈进一步聚集，未来改善性住房需求将会增加，可能会有更多城镇家庭主动或被动持有两套及以上住房。另一方面，“房住不炒”政策背景下，未来房价涨幅将趋缓，因投资性需求持有两套及以上住房的比例将下降。同时，政策环境的不确定性，以房产税的征收为代表，也会抑制城镇家庭主动持有两套及以上住房的意愿。这两方面力量在博弈中孰能占据上风，很大程度上取决于未来的政策环境，包括人口政策、货币金融政策和房地产调控政策等。考虑到政策前景和政策效果的不确定性，我们假设了表5所示的三种情形，并测算了不同情形下未来5-10年的城镇新增住房需求。

结果显示，情形一和情形二下，未来5-10年中国城镇新增住房需求较过去10年明显下降。而即便考虑在政策友好前提下，城镇家庭持有两套及以上住房占比明显提升的乐观情形，未来5-10年城镇新增住房需求也仅与过去10年大致相当。这意味着，房地产市场高速增长的阶段或已经过去。

作者工作单位为东方金诚研究发展部