投资性房地产公允价值计量模式利弊分析——以扬建地产为例

沈文

（江苏扬建集团有限公司）

一、研究背景

在房地产租赁进一步发展的背景下，2001 年财政部印发的《企业会计制度》中将以出租为目的的房地产视为企业的自有资产已无法真实地反映经济业务的实质，亟待有一部完善的制度来对非自用房地产的会计核算和列报事项进行规范。2006 年财政部颁布的《企业会计准则》将非自用房地产界定为投资性房地产，其细则在CAS3 中予以规范。国际会计准则中对于投资性房地产会计列报的相关事宜在《国际会计准则第 40 号—投资性房地产》（以下简称IAS40）中予以规范，CAS3 是在我国的会计准则国际化趋同背景下产生的，因此其大部分条例与IAS40 类似。现阶段CAS3 的具体细则还存在一些亟待解决的问题，在趋同于IAS40 的同时，也需要结合我国的具体国情进一步完善，以适应房地产租赁的发展。

CAS3 中规定企业可自主选择成本模式或公允价值模式，可是CAS3 对企业应用公允价值设置了很多项严苛的条件，导致超过90%左右的公司对投资性房地产业务均选用成本模式计量。

二、扬建地产发展现状

扬建地产公司成立于1998 年8 月21 日，其注册资本为2000 万元。公司成立之初主要以房屋销售为主，随着其不断地发展壮大，逐渐拓宽业务领域，形成以房屋销售、租赁为主，房地产信息咨询；设计、制作、代理、发布国内各类广告为辅的业务板块。扬建地产有丰富的开发房地产等方面的经验，公司开发的中端以及高端项目比较多，产品线丰富，同时取得了在城镇商业领域的先发优势，建立了多个城镇商业发展平台。

近年来，随着我国整体经济增速放缓，深化供给侧改革，我国逐渐增加了土地的供应，在限地价等高压政策，以及金融去杠杆的双重影响下，住宅开发一定程度上受到了限制，该行业利润率持续下降，许多房企正在从仅仅只开发地产，向综合运营方向转型。

在2020 年的年报中，扬建地产公司在手的住宅、商铺、车位数量急剧上身。公司于2020 年8 月21 日发布公告称：“为了准确地体现其投资性房地产的真实价值，为会计信息使用者及时提供公司的经营状况，公司董事会会议通过了《扬建地产有限公司关于投资性房地产后续计量由成本模式变为公允价值模式的议案》，并决定自2021 年1 月1 日起开始执行”。

三、采用公允价值模式的优势

（一）提供高质量的会计信息

为了能让企业的股东和债务人等能够及时了解到最新的公司动态，企业都会定期编制、发布财务报告。因此，可靠的会计信息在企业高层的决策中占据重要地位。随着房地产业的迅猛发展，传统的面向过去的历史成本计量模式已不能跟上市场发展的步伐。而财务报表就是投资者进行投资的判断依据，如果继续使用成本计量模式，那么财务报表的使用价值将被降低。如果使用公允价值计量模式，就能真实反映公司投资性房地产的价值，为信息使用者提供及时、相关、可靠的高质量信息，从而帮助他们作出准确的投资决策。

（二）增加融资的规模，缓解资金压力

房地产行业的建设周期长需要大量资金的支持。大部分房地产企业资金不足时会通过融资解决当下之急。而对外融资的途径比较单一，主要有银行贷款、发行新股等。但是碍于发行新股的成本较高、程序非常复杂，同时还会稀释企业的控制权等方面的考虑，企业通常会通过银行贷款来解决资金困难。但是银行出于对公司偿债能力的考虑，会严格审查企业的财务报表以了解企业的经营状况。只有当企业符合银行的各项标准银行才会放款。当企业的资产负债率不达标时，其可通过公允价值计量模式的变更来优化该项指标。采用公允价值计量有助于公司借此对其所拥有的投资性房地产获得较高的市场估价，使得公司能够获得较高的账面利润，进而提升了公司的形象，显著增强其融资能力。

扬建地产公司不断扩大自己的经营规模，同时快速拓展其销售渠道，那么在这个过程中便需要大量的资金。特别是在房地产行业低迷的时期，在建工程不断增加，而销售量持续走低，严重增加了公司对资金的需求。为了满足公司发展的资金需求，公司在银行的借款大幅增加。这些就使得公司的财务费用变得很高。它在提高了公司对外借款难度的同时，也使公司的经营面临巨大的挑战。为了偿还银行贷款、填补流动资金、降低资产负债率和财务费用，进而优化公司的财务结构，提高其抗风险能力，董事会提议改变投资性房地产的计量模式。

（三）改善资产负债结构，降低企业的资产负债率

当公司对投资性房地产使用公允价值计量模式时，那么在每个资产负债表日，公司都要以公允价值为依据，进行账面价值的调整。但是伴随我国房地产业的急速发展，公司该项资产的历史成本远低于其公允价值。因此，改变投资性房地产的计量模式会增加其价值。当企业的负债不变时，随着其资产的增加，其资产负债率会变小。这样便改善了企业的资产负债结构，在降低财务风险、改善偿债能力。

在2018 至2020 年，投资性房地产的账值与资产负债表中的资产总额相比较而言，最高比重只有0.96%，所占数额较小，未能反映其增长的价值，甚至还有下滑的现象。然而，从2021 年1 月起，改为使用公允价值计量其公司的投资性房地产开始，前述所占的比重在一个季度的时间巨涨，与前年相比较而言，其账值增长949.00%。

（四）增加了所有者权益

当投资性房地产的会计政策改变时，需要对其进行追溯调整。在变更时，账面价值与公允价值的差额，需要对期初留存收益进行调整。就当前的房地产市场而言，其账面价值远远小于其公允价值，所以变更此会计政策就会增加企业的期初留存收益，从而所有者权益也会随之增加。不仅如此，当企业的自用房产变更为投资性房地产并采用公允价值计量时，其差额计入所有者权益，因此增加了所有者权益。

（五）增加财务报表的账面净利润

会计准则CAS3 中规定，当公司使用公允价值对其投资性房地产进行计量时，则不再对其计提折旧或摊销。通常情况下，投资性房地产的价值都很高，那么每年其折旧摊销金额也相对较大。当不再计提折旧摊销时，这一大笔资金将会归于企业的利润。

另外，公司还要在资产负债表日，将账面价值、公允价值的差额计入当期损益。就我国目前的发展而言，公司每年年末的增值额都能计入当期利润，从而增加企业的净利润。可见投资性房地产放弃成本模式选用了公允价值计量，在变更当年，将投资性房地产中积蓄的价值释放到报表中，使得企业的净利润和净资产收益率大幅度的提升，美化财务报表，向外界传递企业经营状况良好的有利信息，为企业开展业务提供便利的同时使得企业的整体价值得以提升。

扬建地产2019-2021 年年营业收入及净利润 单位：万元

从上表可以看出，扬建地产连续两年亏损，公司变更计量模式的动机之一是为了增加公司利润，扭亏为盈。

如上表所示：扬建地产2021 年度四个季度的有关经营成果的财务指标，在最后一季度，也就是第四季度，其总资产利润率、总资产净利率、营业利润率、净资产报酬率均由负值成为正值，其中，企业的营业利润率增长的幅度最大，从-0.10%增长到了2.27%，扬建地产的净资产报酬率从-0.19%增长到了1.27%，主要还是公允价值的计量使其营业利润增长，使其营业利润率提升，同时，扬建地产的经营成果得到了显著的提升。

扬建地产2021 年经营成果财务指标 单位：%

四、目前采用公允价值模式存在的不足之处

（一）相关会计准则严苛的规定

1.必须具备活跃的市场。对于处于乡镇等偏僻的市场而言，由于房地产市场不够活跃，导致难以确定投资性房地产的公允价值，企业管理层对公允价值计量避而远之。

2.公允价值能可靠计量。由于我国部分地区并不具备足够活跃的房地产交易市场，导致要想取得符合条件的公允价值非常困难。为此，企业需要请相关评估机构来对其进行评估，然而眼下中国此方面的专业人才少之又少，因此每次企业的评估费用都非常高。这在实际操作中增加了企业工作量的同时还增加了公允价值的获取成本。

3.准则计量模式单一。CAS3 应用指南中指出同一企业只可选择一种计量模式，并将选择的计量模式应用于全部的投资性房地产，这样的要求不太合理。同一企业的全部投资性房地产由于其处于不同的市场或其他原因，并不是都能够达到公允价值计量条件的要求，这样一刀切的规定使得拥有投资性房地产的企业在后续计量的选择时，陷入两难的境地。

4.准则公允价值模式不可逆。CAS3 中指出投资性房地产会计政策的变更是不可逆的。即某一家企业如果选择了公允价值计量模式就不可以再选择历史成本计量模式。但是未来房地产市场的发展具有太多不可确定的因素，当企业投资性房地产的公允价值不能取得时企业将何去何从？

（二）缺乏公允价值的具体操作指南

1.会计准则CAS3 中规定，企业只有在有活跃房地产交易市场的前提下才能使用公允价值计量模式，但是活跃的交易市场的判断标准是什么，对于这些重要的字眼相关准则中并没有具体的说明与解释。

2.准则中提到的公允价值使用的另一条件是其公允价值能够持续、可靠的取得，这种措辞也是相当模糊的。公允价值是面向未来的，且其受到多方面条件的限制，那么企业能怎样确保该投资性房地产所在区域的未来发展呢。这些在实际操作中都是相当困难的。

3. 我国会计准则对公允价值的评估方法没有统一的标准，而是有三种方法可供企业选择。在这种情况下，即使同一个投资性房地产，如果企业采用不同的评估方法，其所得到的结果也会大不相同。这样会降低其可比性，增加公允价值计量模式的推行难度。

（三）监管不严导致公允价值计量模式被利用

现阶段，相关部门对公允价值计量的监管、惩处体系还不够完善，这导致一些企业利用公允价值计量模式来增加企业的净利润，对企业进行盈余管理。相关会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式有自主选择的权利。当企业经营不善或出现亏损的时候，企业便可以变更投资性房地产的会计政策，从而增加企业的净利润，改善企业经营状况。而这些都是企业通过合法的途径实现了其自身的非法不当的目的，从而为会计信息的使用者提供了虚假不实的信息，误导了投资者。

五、建议

1.共享房地产交易信息平台。我国投资性房地产公允价值获取难且获取成本高的主要原因是当前我国的房地产市场不够活跃。而且房地产的公允价值还受到其坐落地段、新旧程度、房产结构、配套设施、房屋朝向等因素的影响，因此企业需要聘请专业的评估机构对其进行评估。因此笔者建议，相关部门可以将现有信息平台的资源进行整合、扩充，形成完整、权威的房地产交易信息平台，以此解决交易信息缺乏的困难。这样一来，一方面降低了公允价值的获取难度，同时提高了估值结果的准确性与可靠性，另一方面还降低了公允价值的获取成本。

2.完善公允价值的评估制度。我国大部分公司对投资性房地产公允价值的确定是建立在评估机构估值的基础上的，因此笔者建议，相关部门应当对评估机构的设立及运营等实行严格的监管，制定严格的评估制度，对评估机构所采用的评估方法、评估依据以及所出具的评估结果等做详细的规定限制。同时，还需要制定严格的考核机制、审查制度，来确定评估人员的专业资格，加强相关专业人才的队伍建设。

3.严格限制投资性房地产会计政策变更条件。公司通过对投资性房地产的后续计量模式的转换可以对公司进行盈余管理，从而释放公司的隐性价值来粉饰公司的财务报表，为会计信息使用者提供误导性的信息。因此，笔者建议相关的部门应严格限制公司投资性房地产会计政策转变的条件，公司应该在满足其除去非经常性损益之后企业的净利润仍然为正的情况下，才能对其所持有的投资性房地产的后续计量模式进行转换。

4.允许同一家企业采用两种计量模式。我国会计准则规定，同一家企业所持有的所有投资性房地产的后续计量均只能采用同一种会计计量模式。然而同一企业中并不是其全部的投资性房地产均满足公允价值计量的条件，因此笔者建议，对于公允价值可以持续可靠的取得的投资性房地产选用公允价值计量模式，否则选择历史成本计量模式，并在报表附注中分别披露不同计量模式下的投资性房地产的具体情况。