财务管理视角下房地产公司内部控制管理研究

秦 璐 南昌市政公用房地产集团有限公司

引言

房地产企业的稳定健康可持续经营，对于我国经济发展有着至关重要的作用。房地产行业作为政策导向型行业，为了更好地满足当前政策要求，需不断强化自身经营管理能力。近年来，房地产行业的迅速扩张，导致其遭遇财政危机的可能性也在不断提升，在房地产企业的经营发展过程中，需明确自身存在的不足，提升管理水平，才能确保自身在竞争激烈的行业竞争之中占据一席之地。

一、基于财务管理视角企业内部控制落实原则

(一)风险导向原则

在房地产企业的发展经营过程中，收益与风险并存，因此在实际的经营管理及项目建设过程中，只有寻求二者之间的平衡点，才能保障房地产企业内部资产安全。为了实现风险防控工作质量的提升，房地产企业在实现内部控制工作完善的过程中，应当以风险导向为原则。风险导向原则需企业全员提升风险防控意识，摒弃传统落后的管理思维，基于企业发展需求构建科学的风险预警机制，落实风险评估工作，充分利用内部控制手段实现风险防控。以风险导向为原则落实内部控制体系构建，是大部分房地产企业所遵循的根本原则。

(二)全面性原则

全面性原则，即以风险导向为原则的企业内部控制体系构建过程中，内部控制应当全面覆盖企业各项经营管理及业务开展活动，确保各项工作流程的规范性以及严谨性，落实全流程监督管控，明确自身经营管理过程中存在的不足，及时落实优化改进工作，推动内部控制体系的健全的完善，全面提高企业经营管理质量，实现稳定发展。

(三)持续性原则

房地产企业的经营管理性质，决定了其在财务管理视角下推动内部控制体系完善时，需坚持持续性原则。对房地产企业而言，在项目建设过程中需要源源不断的资金投入，才能保障项目的顺利运行，提升市场占有率及经济效益。在资金使用过程中，需同步落实内部控制工作，严格把控企业内部资金安全。持续性原则即在企业的发展过程中，内部控制需贯穿于各个环节，包括前期项目投资、中期施工建设及后期竣工验收等。

二、财务管理视角下房地产企业内部控制面临困境

(一)内部控制环境缺失

房地产企业内部控制体系的健全与执行与员工工作能力、意识等息息相关。当前的市场经济环境下，房地产企业规模迅速扩张，企业内部员工数量也呈现爆发式的增长，但在实际的经营管理工作推进过程中，管理考核导向关注重点放在业绩提升上，使得员工对于内部控制制度的全面实施，缺乏重视意识，内控环境难以满足工作落实需求，导致部分房地产企业内部虽具备完善的内部控制体系，但也无法将其落到实处，发挥最大的作用。与此同时，房地产企业管理层并未充分发挥自身引导作用，未能全面提升员工对于内部控制工作的重视程度，在具体执行环节，仅将工作全权交由财务部门处理推进，财务部门自身工作任务较为繁重，同时其他职能部门也缺乏应有的参与度，以A企业子公司财务内部控制落实情况为例，该企业并未在内部建立明确的岗位责任制度，导致员工对于自身权责明确度不足，虽然A企业会委派管理者到子公司，但通常进行表面管理，内部控制价值并未实现充分发挥，企业全员并未针对内部控制实施自上而下营造良好环境。

(二)内部控制体系健全程度不足，缺乏有效评估机制

健全的制度，是保障各项工作顺利实施的重要基础，现阶段部分企业并未基于自身运营管理需求，实现内部控制体系的建立健全，导致具体工作落实缺乏健全的体系指导，难以根据自身业务开展及经营管理明确内部控制目标，不能充分发挥内部控制的价值。与此同时，部分房地产企业在实现颞部控制落实过程中，手段相对较为落实，无法及时传递相关信息。部分房地产企业内部缺乏良好的评估机制，A企业内部缺乏有效的激励政策，管理层薪资依旧停留在较低水平，导致其工作积极性不高。同时并未根据政策指引实现审计工作的落实，缺乏独立审计部门，难以保障审计工作的权威性。同时在岗位设置方面存在审计人员与有财务人员兼任的状况，导致审计工作规范性不足。同时审计工作在开展过程中，覆盖范围较小，并未落实事前、事中、事后全流程监督管控，难以准确识别内部控制实施过程中存在的不足之处，助力内部控制有效性全面提升，为房地产企业稳定运营提供必要支撑。

(三)风险防控意识相对薄弱

当前市场经济形势日新月异，房地产企业运营管理风险类型也在不断增加，为保障企业运营合法合规，树立正确风险防控意识刻不容缓。然而仍有部分企业未具备自身风险防控意识，也并未根据工作开展需求，建立完善的风险管理机制，导致在实际的运营管理过程中难以有效评估面临的风险，对房地产企业稳定运营及各项业务活动开展产生不良影响。房地产企业在发展过程中，对于资金预算及使用状况较为重视，但也存在预算编制不合理的问题，在实际的执行过程缺乏应有的风险防控意识，影响资金利用率，甚至导致企业内部资产流失，不利于房地产企业的长期稳定发展。部分企业虽根据经营管理需求构建风险管理机制，但在具体执行环节中监管工作并未落实到位，监管机制流于表面，并未促进风险防控实际价值充分发挥。

(四)信息化建设滞后，员工综合素质尚待提升

现代化信息管理系统是助力房地产企业各项工作开展效率及质量提升的重要手段，当前部分房地产企业，基于市场及自身运营发展需求，引进现代化信息管理系统，然而在具体应用过程中，信息化系统部分功能模块并未充分契合企业工作开展需求，与此同时，并未引进专业信息化管理人才，实现系统的定期更新迭代与维护，无法保障信息化管理系统长期服务于房地产企业内部控制工作的落实。加之部分员工综合素质尚待提升，并不具备良好的信息化手段应用能力及数据分析能力，同时对于当前国家针对房地产行业出台的政策法规，了解不够深入，导致内部控制有效落实，受到一定程度的阻碍。

三、财务管理视角下房地产企业内部控制实施路径

(一)强化全员内部控制意识，营造良好内控环境

为了更好地实现财务管理视角下房地产企业内部控制工作的落实，首要任务就是实现内部控制落实环境的优化。在日常经营管理过程中，以风险防控意识为导向，创建良好的内部控制文化氛围。管理层应当明确内部控制有效实施，在助力企业健康发展方面的积极作用，引进现代化管理理念，充分发挥自身引导作用，在企业内部加大宣传力度，强化全员对于内部控制落实的重视程度。根据工作落实需求实现岗位设置的合理性，切实保障工作流程的规范研究。A企业在实际的发展进程中，首先，强化业务部门与财务部门的沟通协调，确保财务部门能够准确把控业务活动实施各项流程，对于业务活动开展进程中的各项潜在风险进行准确识别，保障业务活动顺利进行，帮助企业提升经济效益。其次，强化各职能部门参与度，及时提供内部控制落实过程所需的信息数据，推动房地产企业经营管理质量的提升，保证企业在当前行业环境之下实现稳定健康的发展。最后，针对财务内部控制建立相应的规章制度，以此来规范员工的个人行为，确保各项工作能够有序进行。财务内部控制制度内容应当包括：内部治理结构制度、岗位权责制、不相容岗位分离制、授权审批制度、风险管理制度、内部审计与 监督制度等。财务内部控制制度要全面覆盖企业经营活动的各个环节，包括项目立项、项目招标、合同签署、项目开发、施工现场管理、项目竣工结算等，为各业务环节提供制度支撑，也能够形成秩序良性发展的企业文化。

(二)健全内部控制体系，完善审计机制

房地产企业在实际的工作落实过程中，应当根据自身发展战略规划指引，构建完善的内部控制体系。基于财务管理视角，实现预算管理水平的有效提升，基于企业运营需求灵活应用弹性预算、零基预算等预算编制手段，确保预算编制符合项目建设需求。助力财务部门监督职能充分发挥，对预算执行全流程实施监督，保障预算编制与执行相一致，提升企业对于固定资产管理的重视程度，落实定期清点盘查工作，确保账实相符。在企业内部设置审计部门，保障其独立性与权威性。配置专业审计人员，实现岗位合理划分，明确岗位职责与权限，全面提升工作流程的规范性与合理性。强化审计人才队伍建设，确保审计工作的顺利落实，对房地产企业内部重点工作内容落实专项审计。进一步落实经营管理及项目建设全流程监督管控。同时对审计结果进行充分应用，深入分析内部控制实施存在的不足，有针对性地实现优化改进，提升企业内部控制水平。

(三)强化全员风险防控意识

从财务角度来说，房地产企业的财务风险来源包括融资、资金运营等方面。在风险评估过程中，追溯风险来源分析和评估企业财务风险的形成原因。例如，在融资环节，由于房地产开发项目周期较长，且施工环节涉及大量资金成本，企业往往需要借助外部资金填补资金缺口。如果融资环节出现资金不充足、资金筹措方案不合理等现象，不仅会影响企业资本结构的稳定性，还会增加企业资金链断裂的风险。鉴于此，房地产企业必须要重视风险管控。在这一过程中，首先，进一步强化全员风险防控意识，将关注重点置于内部控制落实期间资金运营水平的提升，从根本上保障内部控制运行的时效性。与此同时，全方位分析房地产企业运营管理现状，对企业内部控制目标进行重新规划，为内部控制的发展路径探索奠定建设的基础。其次，应当对房地产企业内部控制存在风险性及相对薄弱环节进行重新地梳理与完善，结合企业内部完善的风险预测及评估机制，及时准确地预测经营管理及项目建设过程中可能出现的风险，制定科学的应对策略，更好地满足当前房地产企业发展需求。最后，建立风险管理机制，以关键风险点为依据动态监督风险因素，利用预警机制提升企业风险识别与判定水平，保证风险可控可防。例如，在融资阶段，房地产企业需要结合资本结构、金融市场变化情况、财务杠杆等合理设计与论证融资方案，经过董事会集中讨论确认以后，严格按照审批权限对融资方案可行性进行审核，以保证融资方案满足企业实际资金需求，且不会加重企业短期偿债压力；同时，在融资渠道方面，单一的融资手段会影响企业资金获取能力。因此，为了防范财务风险，房地产企业还需要拓宽融资渠道，采取债务融资、股权融资、IPO上市融资等方式，解决企业资金短缺问题，也可以在一定程度上降低企业融资成本与现金流周转风险。在资金运营阶段，以资金安全运营和资金高效运营为内控目标，一方面应针对资金管理实行不相容岗位分离制度，严格执行审批流程，确保资金安全性；另一方面，利用预算工具实行资金统筹、资金配置、资金支出监管、资金使用考核等工作，既要避免项目超支，还可以对项目投入与产出进行效益评估，提高资金使用效益，降低房地产企业资金使用风险。

(四)提升信息化建设水平，强化复合型人才储备

房地产企业需引进符合工作落实需求的信息化管理系统，根据内部控制实施要求，调整优化信息化系统相应功能及模块，定期对其进行维护与更新，确保其长期服务于企业内部控制工作的开展。A企业在信息化建设方面，进一步完善财务管理各子模块间的融合，强化各职能部门间的信息交流与沟通，及时发掘自身经营管理过程中存在的不足，借助完善的财务信息数据，强化风险预警工作的落实，实现工作效率提升，提高财务预警准确度，有效规避信息孤岛状况在企业内部的产生。此外，在财务视角下，房地产企业加强内部控制管理需要充足的复合型人才作为储备。因此，房地产企业需重视人才引进与人才培养工作。一方面，设定招聘门槛、拓宽招聘渠道，结合实际需求引入技术型人才，解决企业人力资源匮乏的问题；另一方面，房地产企业还可以重视对内部现有人才的培训工作，以财务部门人员为主要培训对象，以财务会计为财务管理模式的基础，通过引进财务机器人等智能技术将简单的核算、报表、凭证等处理工作移交至财务机器人进行系统化处理，而财务会计人员则有更多的时间精力投入到管理会计转型当中，拓宽财务职能、学习信息化应用手段，积极适应房地产企业的发展。

四、结语

社会经济形势的不断变化，进一步提升了房地产企业内部控制工作难度，企业在实际的工作落实过程中，应当基于财务管理视角，明确企业运营过程中的薄弱环节，构建完善的内部控制体系，指导各项工作有效落实，提升内部控制水平，助力房地产企业长足发展。