房地产融资风险的防控策略研究

伍慧娟 中海发展(苏州)有限公司

房地产企业在融资的过程中由于受到内外部因素的影响、导致融资存在一定的风险，再加上市场环境瞬息万变，也会在一定程度上提升融资的风险。为了有效地去防控融资风险，就有必要不断调整和改进防控的策略，致力于拓宽融资的渠道，以此来分散融资的风险，为房地产企业长远发展提供动力。

一、加强融资风险防控的意义

一旦在融资中的风险增加，就会直接影响到房地产企业的生存和发展，严重情况下还会对整个行业产生致命的打击。房地产企业加强融资风险的防控意义重大，不仅能够将融资成本控制在合理范围内，而且能够提升各项资金的利用效率，保证融资资金能够得到良性循环。房地产企业主要有两种融资的形式：一种是外部的，另一种是内部的，这两种融资都存在一定的风险，与外部融资相比较而言，内部融资资金回笼速度更快，但是无论是哪一种融资方式都存在风险。如果没有提前把控好风险就会导致风险持续的增加，一旦资金回笼速过慢，就会出现资金断裂的情况，导致企业面临破产的危险。基于此，有必要针对存在的风险进行防控，提前对风险进行识别，在此基础上提出有效的防范措施，尽量降低损失，为房地产企业良好发展保驾护航。

二、房地产融资风险的种类

(一)政策风险

在融资时很容易受到政策变化的影响，一旦没有及时了解政策的动向，就会提升融资的风险。为了规范整个房地产行业的发展，政府会借助宏观调控的手段，依据市场变化的情况来制定出一些相关的政策，政策方向有所变动的话，势必会影响到整个行业的发展。此外，如果对政策的解读不够全面和深刻，也会引发融资的风险，严重情况下还会出现融资的法律风险。要想避免这类风险的产生，在融资前要先关注政策的变化，以此来采取措施积极应对风险。并且要及时调整发展的思路，并不断创新融资风险的应对策略。同时，要时刻关注市场的变化，降低市场变化带来的风险。

(二)经营管理风险

如果房地产企业内控制度有所缺失，就很有可能会发生融资风险。内部体制的不健全，就会出现信息滞后性，不能及时了解清楚企业内部经营状况，从而做出错误的决断。此外，房地产企业在发展经营的过程中将重点放在了销售上，而忽视了内部管理工作，尤其是财务工作没有做到位。在融资的过程中要求房地产企业要清楚自身的战略发展目标，并且要明确自身的偿债能力，在此基础上确定融资的方式。尤其是要把控好融资的规模，一旦融资的规模超出自身能够承受的范围，就会大大提升融资的风险，很有可能会面临严重的负债。还需要注意的是，如果还只是单纯地依靠银行融资，很难分散融资的风险，一旦融资失败将会对企业产生致命的打击。总之，应对经营管理类的风险，要从长远的角度去思考问题，合理安排内部的各项工作，对相应的机制加以调整和改进，尽快发现隐藏的风险的漏洞，及时进行补救。

(三)融资结构风险

融资结构单一，势必会增加融资的风险。如果企业的融资方式比较局限，就很难实现降低融资成本的目的。融资主要有两大形式，即直接融资和外部融资，通常企业会选择外部融资的形式，但是这种融资方式的成本比较大，直接融资的方式也有局限性，两种融资方式都各有利弊，如果仅依靠某一种融资方式很难满足房地产发展的实际需求，而且还会增加融资的风险。在应对这类风险时，要先考虑到企业发展的规模，并结合战略发展目标来选择合适的融资方式，不断优化融资结构，尽可能地去分散风险，降低融资风险发生的概率。

三、融资风险防控的具体策略

(一)时刻关注政策的变化

要想在应对融资风险上取得成效，首先要做的就是要时刻关注政策的变化，并正确地解读政策，以此才能把握好风险的成因，在此基础上提出应对的措施，将风险降到最低。一旦对政策的了解和把握不到位，就会引发政策融资风险，尤其是对相关政策的类型和发布目的了解不够清楚，还是依照以往的经验来判断，没有立足于实际。最为重要的是对政策了解不够深刻，很容易出现误判的现象，导致融资风险工作一直处于被动的状态。基于此，要全面地了解相关的政策，把握好当下的经济形势，提前做好融资前的调研工作，并用全局发展的眼光去看待问题。在融资时要考虑到项目建设的实际情况，不能盲目地进行融资，确保融资的可靠性。同时，要尽可能地简化融资的流程。在融资的过程中一定不能放松警惕，就算融资成功，也应该要做好后续的工作，把控好各项资金的流向，避免出现资金浪费的情况。并且要加强与相关政府的联系和沟通，对于政策理解不到位的地方及时询问，保证能够将各项政策都了解透彻，为融资指明方向。

(二)优化融资结构

房地产企业应该要致力于调整和创新融资的结构，改善融资结构单一的现状，在优化融资结构的过程中要综合全面的来考量，不仅要考虑到规模的适度，还应该要考虑到成效效益和风险等，尽可能地去完善融资结构，在确保融资得以顺利落实的同时，能够维持好风险的收益平衡。并且，要考虑到房地产企业目前发展的实际情况，在此基础上去改进融资结构，确保融资的合理性、科学性和有效性。在必要的情况下，需要将直接融资的比例提高，并控制好短期负债的比例，避免单一融资模式带来的风险和危害。在选择融资方式时还应该要考虑到房产项目的实际需求，以此来不断拓宽融资的渠道。在具体落实时要做好以下几点：第一，适当提高内部融资的比例。与外部融资模式相比较而言，内部融资的优势更大，房地产企业在融资时要把控好内部融资的比重，并做好相应的风险防控工作。等到融资成功后，要致力于提升房产项目建设的经济效益，以此才能提高融资带来的收益，促进房地产企业向着更长远的方向发展。第二，丰富融资的形式。鉴于单一融资的弊端，对于房地产企业而言要不断丰富融资的形式，拓宽融资的渠道，要尽可能地减少对银行融资的依赖，积极去运用新的融资模式。在创新融资模式时可以引入信托、海外融资等形式。需注意的是，在创新融资形式时也应该要考虑到房地产项目建设的需求特点，以此选择出合适的融资形式，尽可能减少融资风险的发生。同时，在融资时要考虑到现有的资金状况，并预测项目建设带来收益，以此来明确融资的规模，确保融资规模在自身可承受的范围内。

(三)加强财务管控

在应对融资风险时不可忽视企业内部的财务管控，一旦财务管理工作有所缺失，就会影响到融资的有效性，进而产生融资风险。这就要求房地产企业要加强内部管控，将更多工作的中心放在财务管理上，对财务管理体系加以改进和完善，确保财务管控的合理性、可靠性，为融资提供可靠的财务信息依据。在融资之前要先对融资计划进行深入的分析，确保融资方案的可行性。很多的融资都是需要分成不同阶段来完成的，每一个阶段的融资都应该是有规划的，按照规划来逐步实现融资。同时，在分析融资方案时要考虑到企业的实力，是否有能力偿还债务。并对融资中可能存在的风险进行分析，从各个层面、各个角度去思考，保证融资方案的可操作性。尤其是在财务管理时要注重对融资风险的把控，依据融资风险的特点来制定出针对性的防范措施。在必要的情况下，要成立财务风险管控小组，小组的主要任务是全程监督融资，一旦发现问题应该要及时上报，找出融资风险应对中存在的漏洞。如果发现融资的风险比较大，应该要立即停止融资。并且，要仔细对比分析融资方案，选择最优的融资方案。

(四)构建风险预警体系

为了能够尽快地识别融资中存在的风险，有必要加快风险预警体系构建的速度，提前预防融资风险，从整体上提高融资风险管控的成效，为房地产企业健康、持续地发展奠定坚实的基础。在具体实施时要把控好以下几点：第一，树立正确的风险控制意识。在融资时要时刻提高警惕，依据融资风险控制的框架执行，以便于能够提前预测出可能产生的风险，以此采取相对应的防控策略。第二，加强对资金的管控。做好现金收支工作，科学地去预测和规划每一笔资金的使用。同时，做好财务预算工作，按照预算计划来支出每一笔资金。第三，构建独立的风险防控部门，该部门的主要工作任务是对各项投资项目的风险进行分析，以此来制定出相对应的预警机制，并把控好投资的全过程，以免投资出现失败，也会增加融资风险的产生。第四，在建立风险预警机制的时候应该要做好相关的评估工作，在评估的过程中应该要邀请各方的专家，以此来确保评估工作的科学性、合理性。要对当前的运行机制进行深入的剖析，找出其中的漏洞和不合理的地方，并依据实际情况提出具有针对性的意见，确保在运用的过程中能够与发展目标相一致，不断地来完善预警风险机制。并成立风险预警小组。风险小组的成立很有必要，不仅能够对内部的相关数据进行处理和分析，而且还有利于促进反馈运行机制的运行。需注意的是，在构建风险预警机制时不可忽视对个性化风险的识别，这是因为每个企业发展的规模都不相同，在项目建设上也存在比较大的差异，在风险应对时要考虑到这一差异化，不能一概而论，要具体问题具体分析，也不能盲目地借鉴其他其他的风险防控措施，要立足于实际，进一步提升自身的融资风险管控能力，为房地产企业各项项目建设提供保障。

四、思考与建议

在风险防范时还需要注意以下几点：一是避免盲目融资。一些房地产企业为了抢夺市场先机，就会加大融资的规模和成本，并没有考虑到自身的实际情况，经常会出现盲目融资的情况。主要是因为这些企业太过于注重短期收益，没有从长远发展的眼光去思考问题。不仅没有提前做好市场调查研究的工作，而且没有考虑到政策变化可能带来的影响，一旦项目开发进度发生改变的话就势必会增加融资的风险，导致工程项目不能按时交付，也不能按时还款。房地产企业一定要杜绝盲目融资，要提前对风险加以防范，避免出现资金断裂的情况，不会影响到企业的正常运行。二是对金融体系加以完善。一旦金融体系不完善，就会增加融资的盲目性。这就意味着在融资时缺乏足够的依据，进而引发融资风险的产生。这主要是因为在构建金融体系时没有考虑到房地产企业的实力，且企业也没有依据金融的发展趋势提出应对的策略，在应对融资风险时处于被动的局面。鉴于此，完善金融体系迫在眉睫，要在市场经济的大环境对融资进行适当的调整，最为重要的是在制定应对融资风险对策要考虑到外部的环境变化。政府要鼓励更多民营资本加入到房地产发展的行业中来，为房地产企业的融资提供更多的选择。同时，金融体系应该是开放的，要允许各种有效资本加入其中，让整个金融体系变得更加有弹性和活力。还应该要注重完善运行机制，包括债市、股市的机制，汇率以及境外资本账户，在控制风险的情况下，努力提升其运行效率。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高房地产企业的直接融资比重。金融机构首先一定要重视与完善房地产企业信贷服务，要结合市场需求，不断地改革与创新金融产品与服务的方式。比如，可以借鉴担保公司在控制风险上的方式，对其进行创新，以此来制定出合适的贷款方式，并能够有效地预防风险的发生。

五、结语

综上所述，对于房地产企业而言做好融资风险的防范工作很关键，直接关系到房地产企业是否能够正常运转。鉴于该项工作的重要性，房地产企业要高度重视该项工作，在明显融资风险类型的基础上，提出相对应的防范措施，尽可能降低各类融资风险的发生。在防范融资风险时要综合考虑，从各个角度去加以防范，不断来优化融资的形式和拓宽融资的渠道，尽可能地分散融资风险，从根源上来解决融资风险的问题。