房地产公司土地增值税纳税筹划研究

刘晓晓 中国天辰工程有限公司

纳税筹划工作的实施可以使房地产公司的土地增值税得到有效控制，并保证房地产公司在降低税负压力的情况下，实现健康稳定发展。因此，很多房地产公司的发展战略制定人员都对土地增值税的纳税筹划工作高度重视。

一、房地产公司土地增值税纳税筹划的重要意义

在国内房地产市场深化调控的情况下，房地产公司的利润空间受到了较大的影响，唯有实现对税收成本进行高水平的管控，才可以保证房地产公司具备更强的市场竞争力。

二、房地产公司土地增值税纳税筹划存在的问题

(一)纳税筹划的节点滞后

部分房地产公司在制定土地增值税纳税筹划的具体方案过程中，存在纳税筹划节点滞后的问题，很多房地产公司简单地将获取土地作为重点关注的问题，缺乏对土地获取方式和相关规划指标的关注，未能结合规划指标对土地增值税的征收方式及方法进行充分的分析，难以实现税收风险的妥善应对，难以为提高纳税筹划节点设置合理性提供帮助。一些房地产公司在制定土地增值税纳税筹划的具体策略过程中，对于土地增值税的清算特点关注程度较低，未对房地产项目全周期按阶段进行纳税筹划，也使得纳税节点的设置方案无法具备更高的合理性。

(二)收入的核算和划分不够合理

目前，一些房地产公司在进行收入核算内容设计过程中，对于转让房地产的相关收入缺乏足够重视，未能结合项目业态进行对项目的各个产品进行合理定价和分摊收入，导致项目各产品的收入和成本配比不合理，也使得商品房的定价管理措施难以借此得到优化。一些房地产公司对于营改增之前的老项目的收入核算不准确，未能正确地核算营业税收入和增值税收入，影响税务筹划的效率。

(三)开发成本费用分摊缺乏合理性

土地增值税属于地方税，各地区某些成本费用清算的口径并不完全相同。一些房地产公司在开展土地增值税纳税筹划工作的过程中，对于项目所在地土地增值税扣除项目的分摊政策缺乏充分了解，对项目所在地区开发成本费用的研究不够深入，未能因地制宜按项目进行纳税筹划，导致开发成本费用的分摊方式无法与住宅产品特征相符合，同时也无法实现收入和成本的配比，一些成本费用分摊管理方案的构建的过程中，未能对各项开发成本费用进行充分扣除，难以在成本分摊金额得到精准计算的情况下，实现对项目整体税负的有效控制。一些房地产公司对于装修费用的划分缺乏合理性，导致房地产公司的税收筹划方法设计很难拥有足够的针对性，实现对房地产项目开发方案的创新优化。一些房地产公司对于车位的成本扣除缺乏事前了解，未能按照当地政策对车位的成本进行合理的分摊，一些房地产公司对非经营性公共基础设施等的成本分摊缺乏重视，未能按照合理的方式将成本分摊，以上这些都影响了土地增值税筹划的效率和效果。

(四)加计扣除项目的分摊缺乏合理性

目前，一些房地产公司在制定土地增值税的纳税筹划方案过程中，对于加计扣除项目的构成情况重视程度较低，缺乏对土地增值税影响因素的完整分析，对开发间接费用和销售费用、管理费用未能按照适用的原则进行合理的分摊，无法体现出加计扣除的重要作用，无法实现房地产项目相关税金的有效转让，最终导致加计扣除项目设置的重要作用很难得到凸显。

(五)税收优惠政策的利用存在不足

目前，一些房地产公司在制定税收优惠政策的具体利用方案过程中，对于国内土地增值税管理条例的分析和应用存在不足，缺乏对增值额度情况的关注，未能以项目金额的20%为依据，制定税收优惠政策的具体利用方案，导致土地增值税的免征额度很难得到合理运用，无法在明确增值税的计税规定基础上，切实提高税收优惠政策的利用水平。

一些房地产公司对于房地产开发项目的类型特点重视程度较低，缺乏对项目所在地政策的研判，从项目设计阶段未按照所在地普通住宅和非普通住宅的类型进行项目的规划，导致税收优惠政策的应用优势无法得到凸显，难以结合房地产项目的特征，提高税收优惠政策利用的充分性。一些房地产集团公司未能统筹同地区不同项目的管理，对亏损项目和盈利项目未能站在战略的高度进行整合，导致同一地区既有亏损的子公司，也有盈利的子公司，影响土地增值税纳税筹划的效率。

(六)财务核算质量和财务管理能力水平不高

房地产项目在开发时，一般来说开发周期较长，建设施工环节涉及的成本费用科目较多，涉及的财务核算科目和财务管理指标复杂。部分房地产项目只关注项目实现的短期经济效益，缺乏对项目的财务核算质量的充分关注，也未能配置与项目规模相匹配的财务管理人员，导致房地产项目财务只注重项目款项的收支，对项目各项成本费用取得的发票未能认真地审核，未能对项目的成本费用进行准确的财务核算，部分成本费用未能符合扣除的要求，导致影响土地增值税纳税筹划的效率和效果。

(七)清算时间的选择缺乏合理性

目前，一些房地产公司在选择土地增值税清算时间的过程中，对于影响税收稳定性的因素关注程度较低，缺乏对房地产项目收入特征的研究，未能对土地增值税的清算管理时间统筹规划房地产销售情况，导致清算时间无法控制在合理区间，难以为房地产公司进一步改良清算时间选择方案提供必要支持。

(八)税务筹划的相对波动性

税务筹划并不是一个静态的筹划工作，各项成本费用的价格以及税金随着政策、市场的变化而变化，一些房地产公司对税务筹划缺乏前沿性的认识，未能对税务筹划进行滚动性的管理，不能适应政策和市场的动态变化，不能对公司运营提供管理支持。

三、房地产公司土地增值税纳税筹划的改进策略

(一)树立先进的纳税筹划意识，从项目方案设计阶段开始筹划

房地产公司在制定土地增值税纳税筹划的具体方案过程中，要将管控纳税成本作为重点关注的问题，尤其要提升房地产项目的战略制定人员对土地增值税纳税筹划的认识，以便能够在明确项目方案特征的基础上，调整土地增值税的税务筹划节点，从房地产项目方案设计阶段就开始进行纳税筹划，使纳税节点滞后问题可以得到更加有效的解决。此外，也要在各项合同的谈判阶段介入，对合同的订立给出财务建议，同时从房地产开发项目的财务流程发起到纳税申报的全过程进行有效的财务管控，使土地增值税的清算可以在各项凭据得到完整供给的情况下拥有更加有利的条件，以此规避纳税筹划节点滞后问题。

(二)提高产品定价的科学性和收入核算的完整性

房地产公司要严格按照土地增值税筹划的相关需要制定合理的目标成本，结合周边市场和项目的市场信息，按照项目的不同业态制定科学的定价策略，使成本效益原则和收入成本配比可以得到全面贯彻，以便能够对各个产品的收入进行科学的划分，为增值税纳税筹划方案的改进提供必要支持，并保证收入核算的内容可以借此具备更高的完整性。房地产公司要关注营改增之前老项目的收入核算，关注老项目营改增之前的收入和营改增之后的收入核算的准确性，加强对老项目收入的审核。

(三)提高开发成本费用分摊合理性

房地产公司要结合土地增值税筹划的实际需要，对开发成本的费用分摊方案进行调整创新，尤其要对项目扣除金额进行相应的调节，结合不同类型房地产项目的实际情况，保证土地成本分摊金额得到合理设置，为土地增值税税务筹划工作提供帮助。按照成本的分类进行准确的财务核算，对于分期开发的项目，对于应分摊至各分期项目的成本，一方面从合同上明确各期项目的成本费用，另一方面对合同中不能明确的成本费用扣除建立分摊台账，科学管理，避免不必要的成本支出，合理控制税收成本。对项目当地的税收政策进行充分的调研，结合当地政策提高对商铺和车位等关键性成本的研究，以此提高成本分摊质量。在实施成本费用分摊管理工作的过程中，需要结合房地产项目的实际情况，在不同类型的房地产项目特征得到明确的基础上对普通住宅、非普通住宅、车位、商铺、非营利性公共基础设施等，实现科学的成本费用分摊。对一些专用于某类产品的专有支出。比如，对于可以明确的精装修费用，在合同的订立环节明确支出的范围和金额，保证成本费用的合理归集。加强对预算成本费用的管控，避免超预算支出，对于项目红线内和红线外的支出加以区分，对项目开发阶段的支出和竣工后发生的支出加以区分，合理分摊。

(四)提高加计扣除项目的分摊合理性

房地产公司在开展纳税筹划相关工作的过程中，需要加强对加计扣除项目的研究，尤其要对影响土地增值税额度的各方面因素进行总结分析，使增值额的设置可以与扣除项目金额特征相符合，以便能够在累进税率的帮助之下，切实提高增收额度的计算水平。房地产公司需要对增值率的影响因素进行全面总结分析，不仅要重视土地成本的核算，要对房地产开发间接费用的核算加以重视，对应纳入房地产开发间接费用的支出不能错误地计入销售费用和管理费用，对应予分摊的成本费用科学进行分摊，保存分摊的证据，充分应用加计扣除政策，保证税负得到有效控制。

(五)提高税收优惠政策的利用水平

房地产公司要结合实际情况制定税收优惠政策的创新利用方案，尤其要对我国的土地增值税暂行条例进行总结，使增值额度的设置水平可以得到大幅度提升，以便能够以扣除项目金额的20%为基础，与定价策略相适应，保证在成本收益原则的帮助之下，为公司有效降低税费负担提供帮助，使销售价格变化所带来的多方面影响可以得到妥善应对。在产品的设计上，按照项目所在地普通住宅和非普通住宅的划分进行合理的调研、筹划，将税收优惠政策融合在产品设计中，提高税收优惠的应用效果。统筹管理区域内各项目和公司的盈亏情况，重视亏损项目税务筹划。

(六)提升财务核算质量和财务管理能力

房地产公司要重视财务管理，建立健全财务管理体系，加强财务制度建设，从源头做到对各项成本费用的管控，提升财务核算的质量和财务管理水平。加强集团化管控，建立专门的税务部门对税收政策进行研判，积极培养税收筹划专业人才，提高纳税筹划的实操技能与水平。建立财务和税务大数据库，采用数字化系统管理，加强对信息系统的应用，收集处理各项目的税收数据，增强税务筹划的决策能力。加强对财务人员的培训，强化财务人员的风险防范与控制能力，增强房地产公司税务筹划人员的水平，助力公司实现纳税筹划目标。要打造专业化的财务管理团队，提升团队的财务管理能力，将财务管理提升到公司的战略层次。

(七)提高清算时间的选择合理性

房地产公司需要加强对货币时间价值的关注，结合货币时间价值的情况对纳税筹划方案加以调整，将房地产项目的销售计划和清算政策进行有机的融合，尤其要对影响税收持续性和稳定性的因素予以研究，在符合政策要求的前提下为清算时间的合理选择提供支持，使货币时间价值得到进一步显现。

(八)动态管理税务筹划

房地产公司要实时关注国家宏观经济政策和税收政策以及市场的迅速变化，政府政策的变化影响项目的定价策略和销售策略，税收政策的变化影响公司的税负，要及时根据政策对项目税务筹划策略加以调整，科学判断。同时始终保持对项目全周期税务筹划的动态管理，不仅能实现降费减税的目的，而且能以税务筹划为着眼点，从容应对项目的税收风险。

四、结语

从当前房地产公司运营的实际情况来看，实现对税费成本的有效控制，是保证房地产公司具备更强市场竞争力的关键。因此，在土地增值税占比较高的情况下，对房地产公司纳税筹划工作的重要意义和存在的问题进行总结，结合房地产公司的特征制定纳税筹划工作的改良策略，对确保房地产公司税费成本的有效控制，具有十分重要的意义。同时房地产公司纳税筹划必须合法合规的开展，在执行过程中严格依照《税法》的相关要求，积极遵循法律的要求，依法纳税、合法减税。