物业消防安全管理存在的问题与对策

陈操

摘要：随着城市化进程的不断加快，城市居民越来越多，对居住环境和居住安全也提出了新的要求，小区增多的同时也凸显了一系列的问题。物业是小区的管理部门，但大多数只重视环境和服务，却忽视了最基础的消防安全，一旦发生火灾，如果不能尽快对人员进行疏散，那么将会造成不堪设想的后果。因此，一定要对物业管理当中的消防安全管理给予高度的重视。通过对加强物业消防安全的重要性进行阐述，对物业消防安全管理存在的问题进行分析，提出了一系列关于提高物业消防安全的措施，希望对相关的工作者有所帮助。

关键词：物业管理 消防安全 问题 对策

人们的幸福安全生活是社会和谐稳定发展的关键所在。随着我国城市化进程的不断发展，城市人口越来越多，各个居民小区拔地而起，相应的城市居民的安全问题成为当下需要关注的重点。相关数据表明，现阶段我国居民小区中最大的安全隐患就是消防安全问题，到目前为止，我国物业管理中的消防安全管理在一定程度上取得了较大的进步，但是消防安全管理仍然面临着十分严峻的考验，重大安全隐患仍然存在。因此，相关的物业管理部门和人员一定要加强对消防安全的管理，以确保居民的生命财产安全。

1 物业管理的职责

现阶段，我国的居民小区普遍实行物业管理制度，物业的管理与居民的安全生活有着直接的影响，因此，需要物业从各个方面加大管理力度，为居民的人身安全保驾护航。明确物业的责任与义务，能够在一定程度上消除居民小区的消防安全隐患，所以，应从多个方面完善物业管理规章制度，加强对物业消防安全管理的力度，明确物业管理职责。

首先，业主与物业管理之间是民事法律的关系，二者的权利和义务是通过物业服务合同维系在一起，其宗旨是对人民群众的生活、工作环境进行管理和维护。其次，物业管理的性质是经营型的服务，在为业主提供良好服务的同时，以获取最大利益为目标。最后，依据相关法律规定，物业企业具有重要的管理職能，其中的消防安全管理占据关键位置，并且对确保居民的生命财产安全有着十分重要的影响和作用。由此可以看出，物业企业同时具有行政职责和民事责任，只有使得业主、业主委员会、政府主管部门之间协调发展，才能促使物业企业健康、可持续发展。随着物业行业的不断发展，依据其管理和服务对象的差异性，最普遍、最常见的就是商业物业和居住物业。

2 加强物业消防安全管理的必要性

目前，物业管理已经十分普遍，并且消防安全管理一直都是物业管理当中的主要任务，同时也是相关消防机构重点关注的焦点。在一个小区进入使用之后，在后期的使用、维护和管理当中会出现一个小区由多家物业公司共同管理，又或者是一个建筑物有几个物业公司进行管理的现象，这就出现了责任分工不明、人员复杂和管理分散的情况，最终会致使小区物业消防管理出现较多的问题。并且从我国现在的实际情况来看，对高层建筑火灾的灭火能力和水平还不够高，一些消防灭火设施如登高平台消防车、举高喷射消防车还不能达到一些高层建筑物的高度，若想对高层建筑进行救援，多数情况下都会依靠建筑物自身的固定消防设备。特别是住宅小区，由于人数多，楼层较高，有的还会在楼道里堆放一些可燃物，一旦发生火灾，就很容易造成严重的人员伤亡和经济损失。而对于一些工业区域的物业来讲，工业使用或保存的一些化学燃料自身就具有可燃性，如若发生火灾，必定会带来较大的经济损失，甚至人员伤亡，后果不堪设想。因此，加强物业消防安全管理工作的力度与人民群众的生命财产安全和切身利益息息相关。一定要建立一些具有针对性和具体性的措施进行预防和管理，对现存的消防安全管理进行不断健全和完善，提高物业管理的服务能力和水平，为人们营造一个良好的消防安全环境。

3 物业消防安全管理存在的问题

3.1  物业消防安全职责划分不明确

上文中说过，物业既有民事责任，又有行政职责，再具体一点，就是消防安全管理职责。首先，是有相关法律法规明文规定的行政职责。例如《中华人民共和国消防法》（下文简称《消防法》）中明确规定，在住宅区，相关的物业服务企业要对所管辖区域内的公共消防设施进行定期的管理和维护，并且为居民提供必要的消防安全服务。在《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》当中也对居民住宅的物业管理、消防安全职责进行了详细的阐述。其次，业主和物业服务企业会签订服务合同，这也是民事责任的一种体现形式，并在《物业管理服务合同》或《前期物业管理服务合同》当中有所体现，对相关的消防安全管理事项进行了具体阐述。由此可以看出，现阶段的物业消防安全职责权限存在两个方面的完善任务：一方面，相关的法律法规可以提高对相关责任落实的重视度，并对物业担负消防安全责任的重要性进行全方位的分析。《消防法》中只是对居民住宅物业企业的消防职责进行了一些明文规定，但是对于商业区、综合楼的物业的相关规定有待进一步完善。在消防安全部门进行执法的过程当中，许多的综合楼、公共场所以及企事业单位还存在着许多火灾安全隐患，这和物业安全管理不到位息息相关。另一方面，行政职责和民事职责双方的关系需要向更为协调的方向发展，尽量使两者关系达到相辅相成、相互作用的状态。有的物业企业只是拘泥于合同当中的民事职责，对行政职责理解不清晰，没有进行有效的落实，不能对潜在的火灾隐患进行及时的发现和预防。

3.2  物业重服务轻管理

在2007年修订《物业管理条例》时，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，其主要目的是强调物业服务和业主的自主管理。但是，一部分物业对业主的服务过度重视，而忽视了对于日常消防安全的管理。《物业管理条例》当中的第46条明文规定：物业有权利对业主的一些消防违法行为进行制止和劝阻，并使其纠正，然而在实际实施的过程当中，效果不尽如人意，物业企业也是走一个表面形式，多数不会向消防机构进行上报。在《物业管理服务合同》范本当中也曾经提到过，若是业主出现一些违规操作，物业可以采取一些停水停电的手段责令其进行改正，但是实际情况则是物业通常不会运用这种方式。正是由于物业对一些消防违法行为管理上的无视态度，导致一些消防违法行为屡见不鲜。

3.3  设施维护的资金不足

一般情况下，在公共区域内的消防设施维护资金主要是来自业主的物业服务费和住宅的专项维修资金。由此可以看出，一些综合楼的商业物业对于消防公共设施的维护资金只能是来源于物业的服务费，物业费是否能够按时上交对物业的服务管理水平和能力有着直接的影响。相对于住宅物业来说，虽然可以依据《住宅专项维修资金管理办法》来对专项资金进行收缴，用于公共区域的消防设施的维护和更新，但是从某种程度上来说，这也是业主的共同财产，若想动用，就要经过一套较为复杂的程序，运作起来十分不便。除此之外，在《住宅专项维修资金管理办法》当中也明确规定：依据相关的物业服务合同，物业服务企业应承担住宅的公共设施及公用部分的维修和保养费用，不能随意从住宅的专项资金当中进行支出。但是具体哪些是物业应该承担的，哪些情况下可以动用专项资金，法律当中需要加强细节划分，这样可以在一定程度上降低实际执行过程当中的难度。

3.4  物业的从业人员素质有待提高

我国把资质管理制度作为从事物业管理活动企业的执行制度，要具有职业资格证书才能从事物业管理。在物业服务企业当中，消防安全管理的人员主要包括保安、水电维修人员以及消防控制室的值班人员，其中只有值班人员要依照国家的相关规定经过专门的培训后持证上岗，其他人员没有明确规定，因而，存在部分相关消防安全管理人员的整体素质不高，有的对消防安全的基本常识都不了解，没有进行过系统的相关法律法规的学习，更不用说对消防设施的日常维护和管理。同时，对潜在的消防隐患难以发现，导致管理区域的火灾隐患点较多，使其处于一个无人管理的状态。

4 物业消防安全管理的对策

4.1  明确物业服务企业消防主体的责任

要想解决物业消防安全管理存在的问题，就要对其消防安全主体责任进行明确划分。首先，在現存的消防法律法规基础之上与相关的部门进行联合，根据各项规章制度，进一步明确物业企业的消防安全职责，提高责任意识。其次，相关的物业服务企业要把消防安全管理工作作为日常工作当中的重点内容，并且严格按照规定进行执行，使得安全责任制得到有效的落实。最后，物业企业还要与其他相关部门，如街道办事处居民委员会进行联动，一旦发生火情或遇到潜在的火灾隐患，要及时联系相关部门并进行上报，尽最大努力把火灾隐患扼杀在萌芽状态。

4.2  健全相关法律法规加强监督管理

为了可以使得物业消防安全管理工作更加的科学化和规范化，提高物业企业的管理能力和水平，就要对物业管理进行不断的完善和优化，加强监管力度。要在小区住宅进行建设施工的过程当中对验收进行严格把控，把好质量关。我国目前的消防安全法律法规正在逐渐趋于完善，并且取得了较大的成效，各地的消防检测部门也进行了更多的工作。在实际工作中，不仅要提高相关工作人员的责任心，同时要使其充分认识到消防安全的重要性。要服务管理两手抓，两手都要硬，为我国物业管理中的消防员管理工作打下良好的基础。

4.3  确保公共消防设施维护资金的使用

可以对物业管理当中的消防设施维护资金制定一个明确的管理制度，对其费用的收取、支出和管理进行明文规定，并且要列出消防安全管理的日常管理费用明细，确定其开支的范围、程序和条件。如果消防安全设施出现故障，甚至瘫痪等紧急情况，那么物业的服务部门和各个职能部门要对其资金的应用程序进行简化，确保公共消防安全设施能够尽快恢复正常运作，保障公共消防安全。

4.4  提高物业消防安全管理人员的专业能力和水平

当前，物业消防安全管理人员的整体水平较低，所以，要提高相关工作人员的专业能力和水平，进而促进管理工作质量和效率的提升。与此同时，还能够在一定程度上防止一些安全隐患的发生，确保居民的居住安全。在人员的选择上，要优先选择经验丰富、管理能力过硬、理论知识较为扎实的人员；要对在岗的工作人员进行定期的考核和培训，并使其对相关的规定有一个较为全面的了解和掌握，为消防安全管理工作提供强有力的理论依据。同时，还要进行一些消防技能的演习和训练，使相关的工作人员在发生火情时能够快速做出急救措施，维护居民的生命财产安全。除此之外，相关部门应进行联动，对物业管理单位和居民进行消防安全知识宣传，使其相关的管理人员可以懂得基本的消防常识以及消防设施的基本使用方法，使居民可以学会一些自救技巧，让业主和物业进行有机结合，推动物业消防安全管理人员综合素质的提升。

4.5  加强消防安全宣传

特别是在住宅区，居民对于消防安全常常采取忽视的态度，严重缺乏防火防灾意识，这也在一定程度上提高了消防安全管理的难度系数，一旦发生火灾，人们就会出现恐慌，甚至还会出现踩踏事件和人员伤亡。所以，小区的物业消防安全管理部门要对一些消防安全知识进行普及宣传，可以在小区内部举办一些讲座来让居民对消防安全知识进行学习，提高居民的安全意识，进而促进物业消防安全管理质量和效率的提升。

4.6  提高对居住建筑消防设施的审核力度

在对居民住宅进行建设的过程当中，一定要对其消防设施、消防水源、消防通道以及消防通信设施建设进行严格把控，对于竣工之后的消防设施进行仔细验收。除此之外，对于已经进入使用中的居住建筑，相关的物业消防安全管理人员一定要进行定期的消防安全设施检查，若是发现有的消防安全设施存在破损、陈旧或是无法使用的情况，一定要进行及时的更换，为人们的居住安全提供保障，从而也最大限度把安全隐患降到最低。

5 结语

综上所述，社会经济的繁荣在很大程度上带动了物业管理的快速发展，并且取得了较大的成效。物业管理当中的消防安全管理也要与时代同步，这样才能够为广大的人民群众营造一个安全、舒适的工作和生活环境。物业管理的工作人员要在以后的实际工作当中对工作任务进行不断完善和优化，提高管理质量和效率，从而更好地为人们服务。

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Current situation and Countermeasures

of property fire safety management

Chen Cao

（Xindu brigade of Chengdu Fire and Rescue Detachment， Sichuan Chengdu 610599）

Abstract：With the continuous acceleration of the urbanization process， more and more urban residents have put forward new requirements for the living environment and living safety. While the number of residential areas has increased， a series of problems have also been highlighted. The property management unit is the management department of the community， but most of them only pay attention to the environment and services， but neglect the most basic fire safety. Once a fire occurs， if the personnel cannot be evacuated as soon as possible， it will cause unimaginable consequences. Therefore， we must attach great importance to fire safety in property management. This paper expounds the importance of strengthening property fire safety ， analyze the existing problems of property fire safety management， and puts forward a series of measures to improve it’s  fire safety work， hoping to help relevant practitioners.

Keywords：property management; fire safety ;problems;countermeasures