投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响——以A 集团公司为例

高吉泽

（黑龙江大学，哈尔滨 150080）

0 引言

早在2006 年，财政部就通过发布《企业会计准则第3 号——投资性房地产》为房地产企业会计处理提供了标准流程。2007—2019 年间，拥有投资性房地产科目的上市公司数量快速增长，2007 年投资性房地产上市公司数量为631 家，而到2019 年底已增长到1 992 家，占上市公司总数的52.74%。相比之下，采用公允价值计量的上市公司数量增长却十分缓慢，仅从2007 年的18 家增加到2019 年的131 家（见表1）。由此可见，当下公允价值计量模式还未被国内企业普遍接纳，这意味着大部分企业还对改变会计政策持观望态度，国家还需采取一些激励政策以刺激企业进行计量模式变更。

表1 2007—2019 年企业数量占比变化

1 投资性房地产及公允价值计量概述

投资性房地产是企业以赚取租金或资本升值为根本目的，或者两者兼有的房地产类型。根据我国现行的《企业会计准则》要求，企业会计可以采取两种不同的模式对投资性房地产进行后续计量。一是以投资性房地产建造时耗费的成本为计量口径（被我国企业普遍采用），二是以当期房地产市场公允价格为计量口径（多为国际企业采用）。两种计量模式间并不能够完全相互转换，企业只有在公允价值能够持续且可靠获得的条件下，才可以通过股东大会表决，将会计政策从成本计量变更为以公允价值计量。此外，企业选择公允价值计量模式后，会计政策变更受到了限制，不能再变更回成本计量模式。一般情况下，企业只能选择其中一种计量方法。而企业计量模式变更是指由成本计量模式转为公允价值计量模式。

以公允价值为计量口径的企业不得对投资性房地产计提折旧或摊销，也不得进行计提减值准备。在会计政策变更时，由于公允价值与账面价值两者间存在差额，该部分差额需要企业对以往年度留存收益进行追溯调整。

公允价值计量模式的优点：第一，可以更为准确地体现企业的资产水平，更加准确地反映企业的营运能力和融资能力；第二，可以提高会计信息的有用性，可以将市场价格变动对资产的影响反映到报表中，以便企业财务报表信息使用者做出更加正确的经营决策。

2 投资性房地产计量模式变更对A 集团公司财务的影响

A 集团公司（以下简称“A 公司”）在1993 年成立于江苏省常州市，目前总部设在上海市普陀区，是一家拥有投资性房地产的上市公司。在100 多个城市中都能看见A 公司的身影，其累计开发房地产项目700 个。A 公司经过近30 年的快速发展，打造成“商品房+商业地产”的房产集团。2020 年底，A 集团公司的总资产高达53 770 000 万元。同年，A 公司实现营业收入25 096 300 万元，全国房地产销售面积累计约2 348.85 万平方米。A 公司是江苏省最早一批成为上市公司的房地产企业，早在2012 年就在B 股成功上市。2015 年12 月，A 集团公司在上海证券交易所A股成功挂牌上市，它是全国第二个实现“B 转A”的企业，同时也是国内第一家实现“B 转A”的民营房地产企业。

2.1 对资产负债结构的影响

笔者对A 公司2007—2020 年的财务报表进行整理，分析A 公司在计量模式变更前后的资产负债情况。2015 年2 月，A 公司变更会计政策的相关提案被股东大会受理通过，新会计政策于2014 年12 月开始执行，经调整，A 公司的资产负债率从原来的79.16%下降到76.03%，在2015 年成功上市之后，资产负债率一路走高。

在A 公司计量模式变更之后，投资性房地产占总资产的比重不断提高，这样可以更好地将房地产当期价格变动反映在报表数据当中，可以使资产负债表中投资性房地产期末价格更加公允。此外，以公允价值模式计量可以在总负债保持微小变化的同时，提高总资产，进而降低企业资产负债率，优化企业资本结构。资产负债率的降低意味着企业偿债能力的提高，这将会大大提高企业的融资能力。

A 公司选在2014 年末变更会计政策还可能出于面临上市的考虑。在2015 年上市时，A 公司选择变更计量模式，因此本文要对其2012—2014 年的利润进行追溯调整。根据表2 可以看出，2015 年当年扣除公允价值变动损益后利润增长率为21.19%，但通过公允价值变动对企业利润产生影响后，A 公司的利润增长率美化到36.31%。2014 年也是如此，投资性房地产带来的公允价值变动将报表利润增长率从-18.09%美化到-4.86%，报表利润增长的美化对其上市极为有利。

表2 2012—2015 年A 公司扣除公允价值变动损益的利润增长率

2.2 对企业当期利润的影响

企业选择公允价值计量模式后，投资性房地产的市场价值将直接影响本年度的利润总额。《企业会计准则第3 号——投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，资产负债表日投资性房地产市场价格波动引起的价格变动将直接计入公允价值变动损益，对企业利润产生直接影响（见表3）。

通过分析表3 中的数据可知，2013 年A 公司投资性房地产还使用成本计量模式，当年公允价值变动损益对利润总额贡献仅为0.38%，此时投资性房地产市场价格变动不对当期利润总额产生直接影响。在2015 年，A 公司变更计量模式之后，市场价格变动会引起投资性房地产的账面价值同方向变动，市场价格高于账面价值的部分计入公允价值变动损益，因此当年公允价值变动损益同比增长37 倍，对利润总额的贡献同比增长40 倍。由此可见，在公允价值计量模式下，投资性房地产的价格变动对利润总额的影响是极大的，会大幅提高企业当期利润。

表3 2013—2020 年A 公司公允价值变动损益对利润总额的贡献

此外，根据国家统计局给出的中国历年房价统计数据，笔者结合A 公司公允价值变动损益对利润总额的贡献率和我国房价变动率进行对比(见表4），可以清楚地看出，除2013 年外，其余年份公允价值变动损益对利润总额的影响与我国平均房价变动率呈正比例关系。由此可以得出，公允价值计量模式更能准确地反映企业当期资产水平。

表4 2013—2020 年房价变动率与公允价值变动对利润总额贡献率的对比

2.3 对企业所得税的影响

根据《企业会计准则》的要求，投资性房地产以公允价值计量不再对资产计提折旧或摊销，也不计提减值准备，这样能够税前抵扣的项目也不复存在，将会导致企业当期所得税费用提高。此外，《企业会计准则》与税法规定不同，《企业会计准则》将公允价值变动损益部分计入当期损益，而税法则对其不调整计税基础。因此，A 公司变更计量模式后，会导致企业递延所得税负债增加。只有在最终处置投资性房地产时，公允价值变动部分才会被纳入A 公司应纳税所得额。

3 投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响

3.1 影响企业价值评估的准确性

企业在采用公允价值模式计量时，当期市场价格与账面价值的差额会调整到公允价值变动损益科目，会对营业利润产生较大的影响，这样会使企业的每股利润偏高，导致每股收益（Earning Per Share，EPS）偏高，影响企业价值评估的准确性。

3.2 增加企业的运营成本

房产价格不像股票价格，企业难以拥有极其便捷的渠道获取市场公允价格。一个相对活跃的房地产交易市场是企业能够获得公允价值的前提条件，若企业的资产处在一个相对偏远、市场相对不活跃的地区，企业则需要聘请外部的资产评估机构去进行专门评估，相较于成本模式计量，聘请外部机构会增加企业的管理费用，进而增加企业的运营成本。此外，公允价值的取得受诸多主观判断的影响，企业有可能在公允价值取得的过程中进行干预，使得评估机构得出的结果有失公允。除此之外，企业如果进行会计政策变更，需要追溯调整企业往期财务数据，此时公允价格更难获取，这也是全国企业不愿意进行会计政策和计量模式变更的原因之一。

4 企业和政府应对投资性房地产计量模式变更影响的方法

4.1 政府完善公允价值获取途径

首先，政府应当设立一个相关机构或者采取措施，及时向企业和大众提供当地房地产的公允价值信息。这样可以保证公允价值完全公允，还可以降低企业的时间和资金成本。其次，完善资产评估行业和从业者相关法规，杜绝会计信息舞弊，保证财务数据的真实性。

4.2 企业加强对价格风险的管控

投资性房地产的价格随行就市，公允价值计量在能够反映资产真实价格的同时，也势必会受到价格突然波动的影响。对此，企业应当加强对价格风险的管控，无论是在房价高的时候，还是在房地产市场低迷时，企业都应该将资产水平维持在一个稳定状态，以免企业财务状况受到剧烈冲击。

4.3 政府给予税收优惠

企业在选择公允价值计量模式之后，不可以再对资产计提折旧与摊销，可抵税的金额变少，而且公允价值变动会导致企业利润提升，进一步增加企业税负。对此，政府可以给予企业一些税收优惠或者政府补贴，促使公允价值计量模式被更多企业接纳。