基于全寿命周期的房地产项目成本控制研究

陈敏君 浙江省嘉兴市南湖区广远测绘有限公司

房地产企业属于高利润回报企业之一，因此大部分地产商都希望能够在最短时期内获得最高的收益，大多不会在全过程成本管理上耗费过多时间与精力，即便意识到成本控制十分重要，也仅会在建造阶段实施成本控制。从项目的开发到竣工的整个过程，由于对成本控制不够重视，使得项目建设的整个过程占用大量的资金，不仅不利于企业的发展，同时还会对社会经济造成严重影响。全寿命周期的房地产项目成本控制，可以从项目全局考虑，将资源进行合理配置，使其得到充分利用，提高项目的经济收益。

一、全寿命周期成本管理理论研究

（一）全寿命周期成本管理的基本原理

任何物品都具有完整的生命周期，建筑项目也不例外。但是，建筑与其他物品不同，其具有一次性的特点，不能被批量生产。随着社会的发展进步，全寿命周期成本控制理念也在逐渐被深化，初期只是单纯地指导房地产项目管理，后期便发展为从项目的开始至结束。在这一过程中，以客户的需求为主导，从项目构思、实施、结束这一整个过程进行成本控制管理，在最大程度上保证项目的连贯性与整体性，从而进一步降低项目开发过程中的潜在风险。

（二）全寿命周期成本管理的构成

全寿命周期成本管理的构成、划分方法不尽相同，其主要受研究目的及任务的影响，可分为成本类型划分、成本主体划分、成本构成要素划分。而全寿命成本分为资金成本、社会成本和环境成本。成本主体包括生产者成本、消费者使用成本和社会成本三类。成本构成包括建筑材料成本、人力资源成本、建筑设备成本、管理成本。以上几点都是全寿命周期成本管理的主要构成部分。

（三）全寿命周期成本计算

全寿命周期成本计算包括四个方面，即物理寿命、经济寿命、法律寿命和功能寿命。

物理寿命：房地产项目从做出决策开始，在实施建设中由自然灾害或社会灾害导致的功能不能满足客户的需求或影响正常使用，被称为物理寿命。

经济寿命：房地产项目自立项开始，由于各项费用的提高，导致使用价值降低，若长期使用会造成经济损失或消耗更多成本，这一寿命周期成本控制被称为经济寿命。

法律寿命：在全寿命周期成本控制中，项目在符合法律法规的条件下，使用期限届满，需要续期，而这一过程中会产生成本投入，被称为法律寿命。

功能寿命：自房地产项目决策开始至项目功能无法再为客户提供服务、无法满足客户需求时，需要消耗大量成本来维持项目功能，这一过程中被称为功能寿命。

（四）全寿命周期成本的价值

全寿命周期成本管理具有多主体性和多阶段性。多主体性主要包括企业、社会公众及消费者等，而其中企业参与项目建设居多，这其中又包括开发商、供应商、承包商、监理等。但是，项目不管如何变化，最终的服务者还是广大消费者。而全寿命周期成本管理可以有效对主体开销与项目所有费用进行合理控制。项目的前期准备阶段、建设阶段、营销阶段、报废阶段等多阶段性，通过全寿命周期成本管理可根据项目各个阶段的特点对成本支出进行制约。

（五）房地产项目成本控制的理论依据

随着房地产行业的发展，成本控制已然成为日常管理的重点，就现代项目管理理论而言，应严格按照行业的发展及工程项目实施过程的需求来管控成本支出。新时期的项目成本控制理论，相较于传统的理论而言，更与项目实际情况相契合，尤其是实践指导方面，其发挥的作用越来越明显。因此，在房地产项目的开发中越来越受重视。

二、房地产开发项目成本控制

（一）房地产开发项目的相关因素

房地产开发项目的成本相关决定因素主要有项目成本核算能力不足和企业缺少一套规范化的项目管理制度。成本核算功能是指对一个项目整体开发运行全过程及其中的各种主要耗费成本进行合理分配和归集，以帮助开发企业准确计算项目单位成本。

（二）项目成本管理措施

在房地产企业项目开发经营过程中，需要特别重视包括土地、前期、施工、工程专用材料、设备采购、园林生态环境、营销材料包装等各个环节项目合同的签订，对项目合同中所涉及的工程造价、付款方式、总包材料管理费及配合服务费、材料采购保管费、质保金等主要法律条款都需要针对合同甲乙双方实际需要共同承担的法律责任与经济义务分别进行明确的划分。

企业在签订执行使用合同的实施过程中，需要严格执行合同中所约定的事项，同时还要详细地检查记录执行合同有关工程的具体事项落实情况。房地产项目开发经营企业还需要自己拥有一套完善的合同项目付款管理台账，实现对每个合同中不同付款事项进行全方位的管理，保障对每个合同付款项目的有效监督管理，促使开发企业通过加强会计了解，完成对合同项目进行资金合理收付的全部工作计划。

三、房地产项目成本控制现存问题分析——以浙江省RA 集团为例

浙江省嘉兴市RA 集团WZJY 项目建于浙江省嘉兴市乌镇雅达国际健康产业园旁，是集商业、教育、文化、休闲等资源于一体的绝佳居民住宅，以项目为例分析当前房地产项目的成本控制问题。

（一）不重视项目决策阶段的成本控制

房地产项目在决策阶段耗费成本较少，企业往往忽略此阶段的成本控制管理工作。著名经济学家曾表示“管理就是决策”。虽然项目决策初期成本投入较少，但却是整个项目的开端，会影响项目的成败。受市场经济影响，最近几年，房地产商只重视销售和生产，对初期策划并不重视，只是将其作为融资的一种手段，其策划报告根本起不到指导投资决策的作用，因此会出现资金浪费的现象，从而给项目建设带来一定的风险。

（二）合同管理不完善

在房地产企业日常履行合同执行实际项目的过程中，可能会不断遭遇不同的运营情况与管理问题，又因为缺乏完善的合同管理，使得房地产开发企业往往无法科学合理地准确监管合同的实际项目执行成效情况，导致房地产企业的日常运营过程不断出现运营管理人员疏忽的各种问题，加剧了地产企业无法控制运营成本的风险。

（三）忽视设计成本控制

目前，我国大多数房地产开发商并未认识到成本控制的重要性，尤其是在设计成本投入上，并不考虑其经济性。房地产管理者认为，设计成本只是占项目成本的一小部分，根本不需要在此耗费时间与精力。殊不知，设计方案中的经济性会影响整个施工阶段的成本，若方案经济合理，那么在项目建设阶段会节省大量资金。此外，还有部分房地产开发商为节省设计成本，而选用低资质设计团队，其所设计的方案并不符合科学合理性，给项目建设埋下不小隐患。

（四）项目成本控制各阶段脱节

大多数房地产开发商会将所有精力投入到项目施工阶段上，由项目经理负责施工阶段管理，但不让其参与项目决策阶段，导致项目经理无法将整个项目连贯起来。决策阶段的成本控制对项目建设十分重要，项目经理参与到项目决策成本管理中，可以有效控制后续阶段的管理，避免发生各阶段成本控制脱节的现象。成本控制工作非常复杂，需要综合管理。但大多数房地产开发商却不重视全寿命周期的成本控制问题，导致项目的成本控制无法实现其有效性。

（五）企业成本控制管理理念存在缺陷

房地产的开发是动态管理，必须将成本控制贯穿于各个阶段以利于实现投资的良性循环，不是单方面控制某一费用，对市场情况的把握、宏观形势的分析稍有差池，就会导致投资策略失误，使项目失去市场竞争力。个别房地产企业成本控制方法陈旧，缺少科学性、合理性和严肃性；或成本控制理论的学习多局限在直接成本环节，没有对企业运行环节展开成本控制，没有定期及时研究国家出台的相关政策。如L 房地产企业到一个三线城市开发商品房，单方面地利用加大单体项目的开发量来缩减产品单位成本，造成单体楼盘开盘一年后房屋空置率仍高达30%。之所以出现这种情况是因为房地产企业成本费用控制缺乏市场理念，未准确调查市场需求信息致使成本控制决策出现失误，销售不畅，投资回收期变长，财务成本增加，利润减少。

四、基于全寿命周期的房地产项目成本控制问题

（一）全寿命周期对房地产项目成本控制的影响

房地产项目成本控制，是围绕项目各个阶段展开的。因此，明确各个阶段成本控制的要点，可以使项目整个过程中的成本控制工作变得更加主动。通过全寿命周期成本控制可以获得成本控制绩效，使项目成本控制在合理范围内。

（二）房地产项目全寿命周期管理的必要性

房地产项目实施全寿命周期管理，可有效控制项目成本。首先，通过全寿命周期的各阶段成本的分析与对比，并准确定位，从而确定项目目标成本。其次，细化目标成本，制定出详细的成本控制方案，通过董事会决策选定最科学合理的方案。最后，通过全寿命周期对方案阶段成本进行分析，使项目全过程成本控制在合理范围内。

（三）基于全寿命周期的房地产项目成本控制措施

首先，明确成本控制的重要性，建立成本控制目标与相关责任制度。项目决策初期，明确项目目标成本，并在此基础上将目标成本进行细化，制定各阶段成本控制细化方案，并落实到各部门，达到成本控制的目的。另外，明确各部门成本控制职责，可防止出现责任推诿的现象，提高成本控制的有效性。其次，实施项目全过程控制，将目标成本进行分析对比，从中寻找问题并及时更改，如果成本控制计划无法实现，则需要采取相应的措施来调整目标成本。

（四）房地产项目成本控制中的实施与保障

在房地产项目成本控制中，利用全寿命周期成本控制，将现代项目管理理论与全寿命周期理论相结合，通过对项目各个阶段成本进行分析，并将此作为依据制定项目目标成本，细化目标成本，并落实到各个部门，由各部门负责人来实施成本控制工作。在项目成本控制实施过程中，注意始终以动态成本控制为基础，利用其优势对成本控制进行有效评价。

五、基于全寿命周期的房地产项目成本控制对策

（一）完善房地产项目成本管理体系

利用信息技术建立完善的项目成本管理体系，如信息传递和信息反馈平台。随着互联网技术的发展，房地产项目成本控制过程中，可将建设过程中产生的大量信息进行统一管理，利用信息技术将其中出现的问题进行有效传递，避免因沟通障碍而导致的成本损失。

另外，信息如果不能及时反馈，不仅会造成信息失效，还会给成本控制带来不良影响，不利于成本控制工作的开展。因此，利用网络技术建立良好的信息传递和信息反馈平台，对项目建设过程中产生的信息作出及时准确的反馈，便于各部门沟通和处理。

（二）建立项目成本控制的组织模式

以目标成本为基础，建立月度、季度、年度成本考核制度，并明确责任主体，从而实现成本动态监控。当发现项目不同周期与目标成本出现偏差时，需要对此阶段施工进行跟踪，并建立有效的监管系统，使其在合理范围内降低成本支出。

（三）基于全寿命周期的房地产项目成本风险防范

通常财务管理中的潜在风险是无法完全避免的，依照相关国家法律制定的相关财务管理政策主要面向所有的中国企业。企业只需要采取一套相应的管理措施就可以降低风险，并且不会受到房地产投资企业发展战略特点的影响。房地产项目成本风险有很多，因此建立风险防范意识尤为重要。作为项目管理者应通过各种方法发现潜在的风险，并将其进行归类。与此同时，分析与判断项目潜在风险，通过访谈法、头脑风暴法、财务报表法等对风险进行评估，预测项目可能存在的风险。

（四）建立阶段的项目成本控制的监控机制

在项目成本控制实施过程中，各部门负责人在职权范围内对成本控制工作进行监管，一旦发现问题应及时反馈，并在短时间内制定改进措施。与此同时，为了提高成本控制的实效性，可建立相应的激励机制，对各阶段负责人给予奖励，调动各部门的成本控制积极性，将项目成本控制在合理范围内。

六、结语

综上所述，房地产项目与我国民生联系紧密，有效的控制成本可以使房价在一定程度上下调，其不仅对房地产开发商有益，同时对社会公民及社会经济发展也有很大的帮助。全寿命周期房地产项目实施成本控制，可及时发现问题，并从中寻找科学合理的解决办法，从而将成本控制在合理范围内。